Bağımsız Bölümlerde Ortak Alan Kullanım Uyuşmazlıkları

Apartman ya da site yaşamının kaçınılmaz gerçeklerinden biri, bağımsız bölüm maliklerinin ortak alanları birlikte kullanmak zorunda olmasıdır. Merdivenler, asansörler, otoparklar, bahçeler ve çatılar gibi bu alanlar üzerindeki ortak alan kullanım hakkı apartman sakinleri arasında zaman zaman ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu yazıda, söz konusu uyuşmazlıkların hukuki çerçevesi, sık karşılaşılan sorun türleri ve başvurulabilecek yollar ele alınmaktadır.

Ortak Alan Nedir? Hukuki Temeli

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve sitelerdeki ortak alan kullanım hakkını düzenleyen temel mevzuattır. Kanunun 4. maddesine göre ortak yerler; ana taşınmazın bütün kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ya da yapının ortak kullanılmasına hizmet eden bölümlerdir.

Kanunda ortak yer olarak sayılan başlıca alanlar şunlardır:

• Temeller ve ana duvarlar
• Bağımsız bölümler dışında kalan genel giriş, merdiven, sahanlıklar, koridorlar
• Asansörler ve kalorifer daireleri
• Kapıcı dairesi
• Çatı, dam ve bacalar
• Bahçeler ve avlular
• Ortak garaj ve otoparklar

Bu alanlarda her kat maliki, diğer maliklerin hakları ile bağdaşacak biçimde yararlanma hakkına sahiptir. Bir başka deyişle, ortak alanlar üzerindeki hak münhasır değil; bütün maliklerle paylaşılan bir kullanım hakkından ibarettir.

Ortak Alanlarda Hangi Fiiller Uyuşmazlığa Neden Olur?

Uygulamada, ortak alan kullanım hakkı apartman içinde en sık aşağıdaki sorunlar çerçevesinde ihlal edilmektedir.

Ortak Alanların İzinsiz İşgali

Maliklerden birinin koridora eşya koyması, merdiven sahanlığını depo olarak kullanması ya da bahçenin bir bölümünü çevirerek münhasır kullanımına alması en klasik ihlal örneklerindendir. Bu tür kullanımlar, diğer maliklerin ortak alan kullanım hakkını fiilen kısıtlamakta ve KMK’nın 18. maddesini ihlal etmektedir. Söz konusu madde, her kat malikinin diğerlerini rahatsız etmekten, haklarını çiğnemekten ve yönetim planına aykırı davranmaktan kaçınması gerektiğini açıkça hükme bağlamıştır.

Bağımsız Bölüme Eklenti Yapılarak Ortak Alan Darallatılması

Bir bağımsız bölüm maliki, çevre duvarını yıkarak ya da balkonu kapattırarak ortak alanı fiilen kendi bölümüne katmaya çalışabilmektedir. Bu uygulamalar ise kat maliklerinin tamamının yazılı onayı olmaksızın gerçekleştirilemez. KMK’nın 19. maddesine göre bağımsız bölümlerde ya da ortak yerlerde diğer maliklerin beşte dördünün yazılı izni olmadan değişiklik yapılamamaktadır; ortak alan üzerindeki yapısal değişiklikler içinse oybirliği aranmaktadır.

Otoparkların Kullanımına İlişkin Uyuşmazlıklar

Ortak garaj ve otoparklar, apartman hayatında en fazla çatışmaya neden olan alanlardır. Tahsis edilmiş bir park yeri bulunmaksızın belirli bir yerin sürekli kullanılmaya çalışılması, başkasının tahsisli alanının işgal edilmesi veya misafir araçlarının uzun süreli park edilmesi tipik sorunlar arasında yer almaktadır. Yönetim planında otoparka ilişkin özel bir düzenleme yoksa kullanım, tüm maliklerin eşit hakkı esasına göre belirlenmelidir.

Çatı ve Teras Kullanımı

Üst kat maliklerinin çatıya ya da ortak terasa münhasır erişim sağlamaya çalışması sıkça karşılaşılan bir başka sorundur. Çatı, KMK kapsamında ortak alan olduğundan, bir malikin bu alanı yalnızca kendi kullanımına tahsis etmesi hukuken mümkün değildir. Terasa çıkışın kapatılması ya da kilit altına alınması, diğer kat maliklerinin hakları ile açıkça çelişmektedir.

Komşuluk Hukukundan Doğan Uyuşmazlıklar

Ortak alanlardaki gürültü, koku ve benzeri rahatsızlıklar ise hem KMK hem de Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesi kapsamında değerlendirilmektedir. Komşu gürültüsü nedeniyle yaşanan sorunlarda idari başvuru yolları yanı sıra tazminat davası da gündeme gelebilmektedir.

Yönetim Planının Önemi

Ortak alan kullanım hakkı apartman için öngörülen kurallar, büyük ölçüde yönetim planında somutlaşmaktadır. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan, tapu kütüğüne şerh edilmiş bir belgedir. Bu nedenle taşınmazı satın alan yeni malikler, yönetim planındaki düzenlemelerle bağlıdır. Yönetim planında ortak alanlara ilişkin özel kullanım biçimleri, tahsis kuralları veya yasaklar belirlenmiş olabilir. Uyuşmazlık yaşandığında ilk başvurulacak kaynak her zaman yönetim planıdır.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ise KMK’nın genel hükümleri uygulanmaktadır.

Kat Malikleri Kurulunun Rolü

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat malikleri kurulu, apartman yönetimine ilişkin kararların alındığı temel organdır. Ortak alanların kullanımına dair sorunlar öncelikle bu kurula taşınmalı ve toplantıda çözüme kavuşturulmalıdır.

Kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin önemli bir husus dikkat çekmektedir: Hukuki olarak apartman kuralları kapsamında kat malikleri kurulunun almış olduğu ortak alan tahsisat kararları, karar nisabına uyulmak kaydıyla bağlayıcı nitelik taşımaktadır. Ancak bu kararların kanuna, yönetim planına veya genel hukuk ilkelerine aykırı olması halinde iptali istenebilir.

Bir kat maliki, kurulun aldığı karara katılmıyorsa karar tarihinden itibaren üç ay içinde, her hâlükârda altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.

Uyuşmazlıklarda Başvurulabilecek Hukuki Yollar

Ortak alan kullanım hakkı konusundaki uyuşmazlıklarda aşağıdaki hukuki yollara başvurulabilir.

Yöneticiye veya Kat Malikleri Kuruluna Başvuru

İlk adım, yazılı olarak yöneticiye ya da kat malikleri kuruluna şikâyette bulunmaktır. Bu başvurunun yazılı yapılması, olası bir yargı sürecinde ispat açısından önem taşımaktadır. Kat malikleri kurulu, aykırı davranan maliki uyarma ya da bu konuda bir karar alma yetkisine sahiptir.

Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Ortak alanın boşaltılması, eski hale getirilmesi veya kullanımın engellenmesine yönelik davalar bu mahkemede açılmaktadır. Dava yoluna başvurmadan önce delil tespiti yaptırılması, ortak alandaki ihlallerin belgelenmesi açısından süreci kolaylaştırmaktadır.

İhtiyati Tedbir Talebi

Ortak alanda izinsiz yapı inşaatı veya acil müdahale gerektiren bir işgal söz konusuysa, dava ile eş zamanlı ya da dava açılmadan önce ihtiyati tedbir talebinde bulunulabilir. Bu yol, ihlalın sürdürülmesinin önüne geçmek bakımından işlevlidir.

Aidat Borcunun Hukuki Boyutu

Ortak alan bakım ve onarım giderleri aidatlar aracılığıyla karşılanmaktadır. Apartman ve site aidatı ödemeyen maliklere karşı yasal yollara başvurulması ise yönetim ya da kat malikleri kurulunun yetkisi dahilindedir.

Sık Sorulan Sorular

Komşum koridora dolap koydu, ne yapabilirim?

Ortak alan olan koridora eşya konulması KMK’nın 18. maddesine aykırılık teşkil eder. Öncelikle yöneticiye yazılı şikâyette bulunulmalı, sonuç alınamazsa kat malikleri kurulu kanalıyla çözüm aranmalı, bu da sonuçsuz kalırsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

Bağımsız bölüm maliki otoparkın bir bölümünü depo olarak kullanabilir mi?

Yönetim planında ya da kat malikleri kurulu kararında açıkça izin verilmemişse, ortak otopark alanının depo amacıyla münhasır kullanımı mümkün değildir. Diğer malikler bu durumu ortadan kaldırmak için yöneticiye başvuru ya da dava yolunu kullanabilir.

Kat malikleri kurulu ortak alanı bir kişiye tahsis edebilir mi?

Kanun kat malikleri kuruluna belirli hallerde tahsis kararı alma yetkisi tanımaktadır; ancak bu kararın yönetim planına ve kanuna aykırı olmaması gerekir. Karara katılmayan maliklerin, karar tarihinden itibaren yasal süreler içinde iptal davası açma hakkı saklıdır.

Ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda hangi mahkeme görevlidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Site yönetiminin dava ehliyeti konusunda ise ayrı hukuki değerlendirmeler yapılması gerekebilmektedir.

Sonuç

Ortak alan kullanım hakkı apartman yaşamının merkezinde yer almakta; bu alanların kötüye kullanılması veya işgal edilmesi hem komşuluk ilişkilerini zedelemekte hem de ciddi hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Uyuşmazlıklarda yönetim planı ve KMK hükümleri birlikte değerlendirilmeli, çözüm önce iç mekanizmalar aracılığıyla aranmalı, sonuç alınamazsa yargı yoluna başvurulmalıdır. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde ayrıca değerlendirilmesi gereken özgün bir nitelik taşımaktadır.