Hukuki Olarak Apartman Kuralları Nelerdir?
Yazı İçeriği
Apartman Kurallarının Hukuki Temeli: Kat Mülkiyeti Kanunu Ve Yönetim Planı
Apartman yaşamının hukuki düzeni, her şeyden önce Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümleri ile tesis edilmiştir. Ancak bu kurallar manzumesinin somut bir binaya uygulanmasında, o binanın özel anayasası niteliğindeki Yönetim Planı kritik bir rol oynamaktadır.
Yönetim Planının Vasıf Ve Önemi
Yönetim Planı (YP), KMK m. 28 uyarınca, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücret ve görevlerini ve sair hususları düzenleyen bağlayıcı bir belgedir. Tıpkı bir sözleşme gibi tüm kat maliklerini ve onların bağımsız bölümlerinden herhangi bir suretle yararlananları (kiracılar, sükna hakkı sahipleri) bağlar. Yönetim planı, tapuya tescil edilerek aleniyet kazanır.
Anahtar Bilgi: Yönetim planının hükümleri, KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olamaz. Aykırı hükümlerin hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır. Yönetim planının değiştirilmesi ise KMK m. 28’e göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile mümkündür.
Kat Maliklerinin Genel Yükümlülükleri
KMK m. 18, kat maliklerinin genel yükümlülüklerini düzenler. Buna göre, kat malikleri, hem bağımsız bölümlerini hem de ortak yerleri kullanırken, dürüstlük kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek ve birbirlerinin haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Bu madde, komşuluk hukukunun temelini oluşturur.
Örnek Uygulama Alanları:
Gürültü Kirliliği: Yüksek sesle müzik dinleme, bağırma, tadilat çalışmaları gibi eylemler bu yükümlülüğün ihlali anlamına gelir. 22.00 – 06.00 saatleri arası mutlak sessizlik kuralı (Gece Sessizliği) genel kabul görmüş bir uygulamadır ve yasal dayanağı Kabahatler Kanunu ve ilgili yönetmeliklerdir.
Ortak Alanların İşgali: Merdiven boşluklarına, sahanlıklara, kapı önüne ayakkabılık, bisiklet veya özel eşya bırakmak, ortak alanları amacı dışında kullanmak anlamına gelir ve hukuken yasaktır.
Ortak Giderlere Katılma Borcu Ve Hukuki Sonuçları
Apartman yaşamının sürdürülebilirliği için zorunlu olan giderlere (temizlik, aydınlatma, yönetici ücreti, bakım-onarım vb.) katılma borcu, KMK m. 20’de net bir şekilde düzenlenmiştir.
Ortak Giderlerin Kapsamı Ve Paylaşımı
Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça:
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile yönetici aylığı gibi giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine eşit olarak katılmak zorundadır.
Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetime ilişkin diğer giderlere ise arsa payı oranında katılmak zorundadır.
Bir kat maliki, ortak yerden yararlanmaya gerek ve ihtiyaç duymadığını ileri sürerek bu giderlere katılmaktan kaçınamaz.
Aidat Borcunun Ödenmemesinin Yaptırımı
Ortak giderlere katılmama durumunda uygulanacak hukuki yaptırımlar KMK m. 20/2’de açıkça belirtilmiştir.
Gecikme Tazminatı: Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (5%) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, sözleşmesel faiz niteliğinde olup, başka bir faiz talep edilmesine engel değildir.
İcra Takibi Ve Haciz: Borcunu ödemeyen kat maliki aleyhine, yönetici tarafından icra takibi başlatılabilir. Yapılan takibe itiraz halinde ise sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması gerekir.
Bağımsız Bölüm Üzerinde Hapis Hakkı (Yeni Mevzuat): Kat malikinin borcundan dolayı diğer kat malikleri aleyhine dava açılabilir veya bağımsız bölümün ayni haklar dahil olmak üzere devri kısıtlanabilir.
Kiracının Sorumluluğu
KMK m. 22’ye göre, kat malikinin ortak gider borcundan kiracı da sorumlu tutulabilir. Ancak kiracının sorumluluğu, kirada oturduğu süreye ait ödemesi gereken aidat ve gider avansları ile sınırlıdır. Kiracı, ödeme yapmaması halinde, ödenmeyen kira bedeli tutarınca borçtan sorumlu olur. Yöneticinin öncelikle kat malikine başvurması, sonuç alınamazsa kiracıya karşı icra takibi başlatması yaygın bir uygulamadır.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Hukuki Geçerliliği Ve İptali
Apartman yönetiminin en üst karar organı Kat Malikleri Kurulu’dur. Bu kurulun aldığı kararlar, apartman yaşamının hukuki seyrini belirler. Ancak bu kararların da hukuki denetime tabi olması esastır.
Toplantı Usulü Ve Çoğunluk Gereklilikleri
Kurul, yılda en az bir kez yönetim planında belirtilen zamanda toplanmak zorundadır. Usulüne uygun bir toplantı ve karar için:
Çağrı Usulü: Tüm kat maliklerine toplantı gününden en az on beş gün önce taahhütlü mektupla veya imza karşılığı çağrı yapılması zorunludur.
Toplantı Yeter Sayısı: İlk toplantıda kat maliklerinin yarısından fazlasının ve arsa payı çoğunluğunun bir araya gelmesi gerekir. İlk toplantıda yeterli sayı sağlanamazsa, en az yedi gün sonra yapılan ikinci toplantıda yeter sayı aranmaz, ancak katılanların karar yeter sayısını sağlaması gerekir.
Karar Yeter Sayısı: Kural olarak, kararlar toplantıya katılanların oy çokluğu ile alınır. Ancak önemli işler (örneğin, mimari projede değişiklik, ortak alanın tahsisi) için bütün kat maliklerinin oybirliği veya beşte dört çoğunluğu gibi özel yasal çoğunluklar aranır.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali
Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğu iddia edilen kurul kararları, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava yoluyla iptal edilebilir.
Dava Açma Süresi:
Toplantıya katılan ve karara olumsuz oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde, her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmak zorundadır.
Yokluk Veya Mutlak Butlan Hali: Eğer karar, yasal çoğunluk sağlanmadan alınmışsa veya kanunun emredici hükümlerine (örneğin oy birliği gereken yerde oy çokluğu) mutlak suretle aykırı ise, bu kararlar yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz sayılır. Bu hallerde, dava açma süresi hiçbir zaman sınırlamasına tabi değildir ve her zaman iptali istenebilir.
Bağımsız Bölümlerin Kullanımı Ve Hukuki Kısıtlamalar
Kat malikinin kendi bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkı mutlak değildir; komşuluk hukuku ve KMK hükümleriyle sınırlandırılmıştır.
Bağımsız Bölümde Tadilat Ve Değişiklik
KMK m. 19 uyarınca, kat malikleri, anagayrimenkulün mimari durumunu, sağlamlığını, görünüşünü ve statik yapısını bozacak hiçbir eylemde bulunamazlar.
Taşıyıcı Duvar Yıkımı: Anagayrimenkulün güvenliğini tehlikeye atan taşıyıcı sistemlere (taşıyıcı duvar, kolon, kiriş) dokunmak kesinlikle yasaktır ve bu eylem ağır hukuki ve cezai sorumluluk doğurur.
Balkon Ve Dış Cephe: Balkonların veya pencerelerin, binanın dış görünümünü değiştirecek şekilde kapatılması veya boyanması, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı iznine tabi olabilir, aksi halde yasaktır. Yönetim Planı bu konuda özel hükümler içerebilir.
Mesken Olarak Kullanılan Bölümün Niteliğinin Değiştirilmesi
KMK m. 24, mesken (konut) olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün muayenehane, dükkân, galeri, ticarethane veya ofis gibi farklı bir amaçla kullanılmasına ilişkin katı kurallar getirir.
Genel Kural: Mesken olarak tescilli bir bağımsız bölümün hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi yerler ile kuaför, terzi, hukuk bürosu, mimarlık ofisi gibi mesleki faaliyetler için kullanılması kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği karara bağlıdır.
Apartman Kurallarına Uymayanlara Karşı Hukuki Süreç
Kurallara aykırı davranan bir kat maliki, kiracı veya sürekli yararlanan kişiye karşı yöneticinin veya zarar gören kat malikinin başvurabileceği hukuki yollar mevcuttur.
Yöneticinin Uyarma Ve Müdahale Yetkisi
Kuralları ihlal eden kişi öncelikle yönetici tarafından yazılı olarak uyarılmalıdır. Yönetici, kurallara uymayan kişi hakkında Kat Malikleri Kurulu’ndan karar alarak hukuki yollara başvurma yetkisine sahiptir.
Hakim Müdahalesi (Sulh Hukuk Mahkemesi)
Uyarılara rağmen ihlale devam edilmesi durumunda, yönetici veya zarar gören kat maliki, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hakimin müdahalesini talep edebilir. Bu dava ile:
Gürültüye Son Verme: Rahatsız edici eylemin durdurulması talep edilebilir.
Ortak Alana Konulan Eşyanın Kaldırılması: İşgal edilen ortak alanın eski haline getirilmesi istenebilir.
Kat Mülkiyetinin Devri
KMK m. 25, en ağır hukuki yaptırımı düzenler. Kat maliklerinden biri, kanundan doğan yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getirecek ölçüde ihlalde bulunursa, diğer kat malikleri arsa paylarının çoğunluğu ve kat maliklerinin yarıdan fazlası ile karar alarak o kat malikinin bağımsız bölümünün kendilerine devredilmesini mahkemeden talep edebilir.
Av. Efehan Mihai ERGİNER
