Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Günümüz Türkiye hukuk pratiğinde, gayrimenkul hukuku ve özellikle kira uyuşmazlıkları, mahkemelerin iş yükünün en hacimli kısmını oluşturmaya devam etmektedir. Enflasyonist baskıların kira bedelleri üzerindeki etkisi, kiraya veren ve kiracı arasındaki güven ilişkisini zedeleyerek süreci salt bir sözleşme ihlali olmaktan çıkarıp, karmaşık usul hukuku kurallarının (HMK), icra iflas hukukunun (İİK) ve borçlar hukukunun (TBK) iç içe geçtiği teknik bir hukuk mücadelesine dönüştürmüştür

TEMERRÜT KAVRAMI VE TÜRK BORÇLAR KANUNU 315. MADDE ANALİZİ

Temerrüdün Hukuki Doğası ve Tarihsel Gelişimi

Hukuk doktrininde “temerrüt”, borçlunun borcunu ifa etmemekte direnmesi, gecikmesi veya borcunu zamanında ödememesi halidir. Kira hukuku özelinde ise kiracının, kira sözleşmesinin en temel edimi olan kira bedelini veya sözleşmeyle kararlaştırılan yan giderleri (aidat vb.) vadesinde ödememesi durumunda içine düştüğü hukuki statüdür.

Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 260. maddesinde düzenlenen bu husus, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesinde daha sistematik bir yapıya kavuşturulmuştur. Kanun koyucu, mülkiyet hakkı (Anayasa m. 35) ile barınma hakkı arasındaki hassas dengeyi gözeterek, kiracının tahliyesi için “temerrüt” olgusunun gerçekleşmesini belirli ve katı şekil şartlarına bağlamıştır. Bu şartların varlığı, kiraya verenin keyfi tahliye girişimlerini engellemeyi amaçlarken, edimini yerine getirmeyen kiracının da sözleşme korumasından çıkarılmasını hedefler.

TBK m. 315 hükmü şu şekildedir:

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Bu kanun metni, uygulamanın belkemiğini oluşturur ve her bir kelimesi Yargıtay içtihatlarıyla yorumlanarak geniş bir literatür oluşturmuştur.

Temerrüt Nedeniyle Tahliyenin Kurucu Unsurları

Bir kira ilişkisinde temerrütten söz edebilmek ve buna dayalı hukuki sonuçları (tahliye) doğurabilmek için beş temel unsurun kümülatif olarak (bir arada) bulunması zorunludur.

Geçerli Bir Kira Sözleşmesi ve Teslim

Kira ilişkisinin varlığı, tahliye sürecinin ön koşuludur. Sözleşmenin yazılı olması şart değildir; sözlü kira sözleşmeleri de TBK kapsamında geçerlidir. Ancak ispat hukuku açısından yazılı sözleşme, özellikle kira bedelinin miktarı ve ödeme zamanı konusundaki uyuşmazlıklarda belirleyicidir. Kanun metnindeki “kiralananın tesliminden sonra” ibaresi, kiracının taşınmazı fiilen kullanmaya başlamış olmasını gerektirir. Teslim gerçekleşmemişse, kira borcu da doğmayacağından temerrüt oluşmaz.

Muacceliyet Kesbetmiş (Vadesi Gelmiş) Bir Borç

Kira bedelinin ödenmesi gereken tarihin gelmiş olması gerekir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa kira bedeli, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir (TBK m. 314). Ancak Türkiye’deki yerleşik uygulama ve matbu kira kontratları genellikle “her ayın 1’i ile 5’i arası peşin” ödeme şeklindedir. Vadesi gelmemiş bir borç için çekilen ihtarname hukuki sonuç doğurmaz ve geçersizdir.

İfa Etmeme (Ödememe) Durumu

Borcun vadesi gelmesine rağmen kiracı tarafından ödenmemiş olması gerekir. Burada “kısmi ödeme” hususu kritik önem taşır. Yargıtay’ın yerleşik ve katı içtihatlarına göre, kira borcunun tamamının ödenmemesi ile çok cüzi bir kısmının ödenmemesi arasında temerrüt açısından fark yoktur. Eksik ödeme, temerrüt olgusunu gerçekleştirir.

Yazılı Bildirim (İhtar) Zorunluluğu

Kiraya verenin, kiracıyı temerrüde düşürmek için mutlaka yazılı bir bildirimde bulunması gerekir. Sözlü uyarılar, WhatsApp mesajları veya telefon görüşmeleri, TBK 315 kapsamında geçerli bir ihtar niteliği taşımaz. İhtarın yazılı olması “geçerlilik şartı”dır (sıhhat şartı). Bu bildirim iki yolla yapılabilir:

1. Noter Aracılığıyla İhtarname: Hukuk güvenliği açısından tercih edilebilir ancak doğrudan icra takibi başlatmak daha pratik ve sonuç odaklıdır.

2. İcra Dairesi Aracılığıyla Ödeme Emri (Örnek 13): Uygulamada en sık kullanılan yöntemdir. Hem ihtarname yerine geçer hem de cebri icra sürecini başlatır.

Süre Tanıma ve Fesih İradesi

Bildirimde kiracıya, konut ve çatılı işyerleri için en az 30 gün süre verilmesi zorunludur. Ayrıca, bu süre içinde ödeme yapılmazsa “sözleşmenin feshedileceği” veya “tahliye talep edileceği” hususunun açıkça ihtar edilmesi gerekir. Yargıtay kararlarına göre, sadece “yasal yollara başvurulacağı” ibaresi fesih iradesini yansıtmadığı için yetersiz kabul edilmektedir. İhtarnamenin veya ödeme emrinin, kiracının hukuki durumunun vahametini anlamasını sağlayacak açıklıkta olması şarttır.

Yan Giderlerin Hukuki Statüsü ve Temerrüde Etkisi

2026 yılı itibarıyla artan site aidatları ve ortak giderler, kira bedelleriyle yarışır hale gelmiştir. TBK 315. madde, sadece kira bedelini değil, “yan giderleri” de kapsama almıştır. Yan gider; ısıtma, aydınlatma, su, apartman görevlisi ücreti gibi kullanıma bağlı ortak masraflardır.

Kiracının yan giderleri ödeme borcu, kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa veya yerel adet bu yöndeyse mevcuttur. Genellikle kira sözleşmelerinde “apartman aidatı kiracıya aittir” hükmü bulunur. Kiracı bu giderleri ödemezse, kiraya veren (kat maliki) bu bedelleri site yönetimine ödemek zorunda kalabilir. Bu durumda kiraya veren, ödediği aidat bedellerini kiracıdan rücuen talep edebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (örneğin 02 Temmuz 2025 tarihli kararı gibi güncel içtihatlarında) vurguladığı üzere, 30 günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcunun ödenmemesi de kira bedelinin ödenmemesi gibi doğrudan temerrüt ve tahliye sebebidir. Ancak burada usuli bir zorunluluk vardır: Kiraya veren, aidat borcunu talep ederken borcun miktarını ve hangi döneme ait olduğunu açıkça belirtmeli ve varsa ödeme belgelerini ibraz etmelidir.

UYGULAMADA İLAMSIZ TAHLİYE SÜRECİ (ADIM ADIM REHBER)

Hukuk pratiğinde “Örnek 13 Takibi” olarak bilinen bu süreç, TBK 315’teki maddi hukuk şartlarının İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 ve devamı maddelerindeki usul hukuku kurallarıyla birleştiği noktadır. Bu yöntem, ayrı bir ihtarname masrafından kurtarması ve süreci hızlandırması nedeniyle en çok tercih edilen tahliye yoludur. Aşağıda bu süreç, idari aşamadan yargısal aşamaya kadar detaylandırılmıştır.

Birinci Aşama: İcra Takibinin Başlatılması

Süreç, alacaklının (kiraya verenin) yetkili icra dairesine başvurusu ile başlar.

Yetkili İcra Dairesinin Tespiti

İzmir örneğinde olduğu gibi, büyükşehirlerde birden fazla adliye ve icra dairesi bulunması yetki karmaşasına yol açabilir. Genel kural olarak yetkili icra dairesi:

• Borçlunun (kiracının) yerleşim yerindeki icra dairesi,

• Sözleşmede yetkili kılınan yer icra dairesi (varsa),

• Kira borcu “götürülecek borçlardan” olduğu için alacaklının (kiraya verenin) yerleşim yeri icra dairesidir (TBK m. 89).

• Önemli Not: Taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi, ilamsız takiplerde kesin yetkili değildir, ancak uygulamada sıkça tercih edilir ve itiraz edilmezse yetkili hale gelir. İzmir’de Bayraklı’daki Merkez Adliye, Karşıyaka Adliyesi ve diğer ilçe adliyeleri arasındaki yetki sınırları UYAP sistemi üzerinden kontrol edilmelidir.⁸ Yanlış yere açılan takip, borçlunun yetki itirazı ile süreci 3-6 ay uzatabilir.

Takip Talebinin Hazırlanması

Takip talebinde bulunması zorunlu unsurlar şunlardır:

• Alacaklı ve Borçlu Bilgileri: T.C. kimlik numaraları ve adresler.

• Alacak Tutarı: Hangi aylara ait kira bedellerinin istendiği tek tek (örneğin “2025 Ekim Ayı Kirası: 25.000 TL”) yazılmalıdır.

• Faiz: Kira bedellerine vadesinden itibaren yasal faiz işletilebilir.

• Talep Sonucu Kısmı (Hayati Önem): Bu kısımda mutlaka “Haciz ve Tahliye” ibaresi yer almalıdır. Eğer alacaklı sehven sadece “Haciz” kutucuğunu işaretler veya tahliye talebini yazmazsa, borç ödenmese dahi icra mahkemesinden tahliye kararı alamaz. Bu, telafisi mümkün olmayan bir usul hatasıdır.

• Dayanak Belge: Yazılı kira sözleşmesi varsa eklenir. Sözleşme yoksa (sözlü ise) takip talebinde “Şifahi Kira Sözleşmesi” olduğu belirtilir ve kira başlangıç tarihi ile aylık kira bedeli yazılır.

İkinci Aşama: Ödeme Emri (Örnek 13) ve Tebligat Süreci

İcra müdürü, takip talebinin kanuna uygunluğunu denetledikten sonra borçluya “Adi Kira ve Hasılat Kiralarına Ait Ödeme Emri” (Örnek No: 13) gönderir. Bu belge sıradan bir tebligat değildir; hukuki sonuçları ağır olan bir ihtardır.

Ödeme Emrinin İçeriği

Ödeme emrinde borçluya şu üç husus ihtar edilir:

1. Borcu Ödeme: Takipte belirtilen borcu ve takip masraflarını 30 gün içinde ödemesi gerektiği.

2. İtiraz: Borcun tamamına, bir kısmına veya alacaklının takibine karşı bir itirazı varsa, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmesi gerektiği.

3. Tahliye İhtarı: Borcu ödemez ve itiraz da etmezse, 30 günlük sürenin sonunda icra mahkemesinden kiralanandan tahliyesinin isteneceği.

Tebligatın Usulüne Uygunluğu (Tebligat Kanunu m. 21 ve 35)

Tahliye davalarının reddedilmesindeki en büyük nedenlerden biri usulsüz tebligattır. Tebligatın kiracının bizzat kendisine, aynı konutta oturan ehil bir yakınına veya işyerinde daimi çalışanına yapılması gerekir.

• Mernis Adresi: Kiracı adreste bulunamazsa, Tebligat Kanunu m. 21/2 uyarınca Mernis (nüfus) adresine yapılan tebligat, kapıya yapıştırıldığı tarih itibarıyla tebliğ edilmiş sayılır.

• Tebliğ Tarihi: 30 günlük ödeme süresi ve 7 günlük itiraz süresi, tebligatın yapıldığı günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar.

Üçüncü Aşama: Kritik Süreler ve Bekleme Dönemi

Bu aşama, alacaklının pasif olarak beklediği ancak hukuki sürelerin işlediği dönemdir.

Analiz: 30 günlük süre “hak düşürücü” değil, borçlu yararına konulmuş bir “iyileştirme” (telafi) süresidir. Bu süre dolmadan tahliye davası açılamaz. Açılırsa dava “dava şartı yokluğu” nedeniyle reddedilir.

YARGI AŞAMASI (İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE DAVASI)

Kiracının ödeme emrine verdiği tepkiye (veya tepkisizliğine) göre hukuki süreç iki ana yola ayrılır. Bu ayrım, davanın hangi mahkemede görüleceğini, ne kadar süreceğini ve maliyetini belirler.

Senaryo A: Kiracı İtiraz Etmez ve Ödeme Yapmazsa

Bu, mülk sahibi için en hızlı senaryodur.

• Takibin Kesinleşmesi: 7 gün içinde itiraz edilmediği için takip kesinleşir. Haciz işlemleri (banka hesaplarına bloke, maaş haczi, menkul haczi) hemen yapılabilir.

• Tahliye: 30 gün dolduğu anda (31. gün), İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak “Tahliye Kararı” istenir. Kiracı borcu kabul ettiği için mahkeme şekli bir inceleme yapar ve duruşma açarak kısa sürede tahliye kararı verir.

Senaryo B: Kiracı Borca İtiraz Ederse (Takibin Durması)

Kiracı 7 gün içinde icra dairesine gidip “Borcum yoktur” veya “Kira miktarı bu değildir” derse takip durur. Alacaklının takibi devam ettirebilmek ve tahliye sağlayabilmek için dava açması gerekir. Burada eldeki belgenin gücü devreye girer.

İcra Hukuk Mahkemesi Yolu (İtirazın Kaldırılması ve Tahliye)

Bu yol, alacaklının elinde İİK m. 68 anlamında “güçlü” belgeler varsa tercih edilir.

• Gerekli Belge: Noter onaylı kira sözleşmesi. VEYA Adi yazılı (notersiz) kira sözleşmesi varsa ve kiracı itirazında imzayı inkar etmemişse (Sadece “borcum yok” dediyse, sözleşmeyi kabul etmiş sayılır).

• Prosedür: İcra Hukuk Mahkemesi, “sınırlı inceleme” yapar. Tanım dinlemez, yemin teklif edilmez. Sadece belgeye bakar. “Sözleşme var mı? Var. Ödeme dekontu var mı? Yok. O zaman tahliye.” mantığıyla çalışır.

• Hız: Genellikle 2-3 celsede (4-8 ay) sonuçlanır.

• Arabuluculuk: 2026 yılı hukuk uygulamasında en kritik nokta şudur: İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılan “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” davalarında arabuluculuk dava şartı değildir. Alacaklı doğrudan dava açabilir.

Sulh Hukuk Mahkemesi Yolu (İtirazın İptali ve Tahliye)

Eğer;

1. Kira sözleşmesi sözlü ise ve kiracı kiracılık ilişkisini inkar ediyorsa,

2. Kira sözleşmesi adi yazılı ise ve kiracı “imza bana ait değildir” diyerek inkar ediyorsa,

   Alacaklı İcra Hukuk Mahkemesi’ne gidemez. Genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne gitmek zorundadır.

• Prosedür: Mahkeme “genel hükümlere” göre yargılama yapar. Bilirkişi incelemesiyle imza analizi yapılır, tanıklar dinlenir, kira ilişkisinin varlığı ispatlanmaya çalışılır.

• Hız: Süreç uzundur (12-24 ay).

• Arabuluculuk: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak davalar (Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar) 01.09.2023 tarihinden itibaren Zorunlu Arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Yargılama Masrafları ve 2026 Yılı Harçları

Dava açmanın maliyeti, kira bedeline göre değişir. 2026 Yargı Harçları Tarifesi uyarınca tahliye davalarında masraf kalemleri şöyledir:

HUKUKİ İNCELİKLER VE YARGITAY UYGULAMALARI

Hukuk, detaylarda gizlidir. Standart sürecin dışına çıkan durumlar ve Yargıtay’ın 2024-2025 yıllarında verdiği kararlar, davanın kaderini belirler.

“35 Kuruş” Kuralı: Kısmi Ödeme ve Temerrüt

Kiracının 30 günlük süre içinde borcun bir kısmını ödeyip bir kısmını ödememesi durumu sıkça yaşanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin ve Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatları bu konuda son derece katıdır.

Bir emsal kararda (Yargıtay 6. HD, E. 2015/6655), kiracı kira borcunu bankadan yatırırken havale masrafının kira bedelinden kesilmesi sonucu 0,35 TL (Otuz beş kuruş) eksik ödeme yapmıştır. Yerel mahkeme “bu kadar küçük miktar için tahliye olmaz” diyerek davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay, “Temerrüt miktarının azlığına çokluğuna bakılmaz, eksik ödeme varsa temerrüt oluşmuştur” diyerek kararı bozmuş ve tahliyeye hükmetmiştir.

Ders: 30 günlük süre içinde anapara, işlemiş faiz ve takip masrafları kuruşu kuruşuna ödenmelidir.

Depozitonun Mahsubu Savunması

Kiracılar genellikle “Son kirayı ödemiyorum, depozitodan düşün” savunması yaparlar. Hukuken bu savunma geçersizdir.

Yargıtay içtihatlarına göre; depozito (güvence bedeli), taşınmazın tahliyesinden sonra tespit edilecek olası hasarlar ve ödenmemiş borçlar için bir teminattır. Kira ilişkisi devam ederken, muaccel hale gelmiş kira borcunun depozitodan mahsup edilmesi kiracının tek taraflı iradesiyle mümkün değildir. Mahkeme, depozito alacağını temerrüdü engelleyen bir ödeme olarak kabul etmez.

Yanıltıcı İtirazlar ve İcra İnkar Tazminatı

Kiracının borcu olduğunu bildiği halde, sırf süreci uzatmak amacıyla “Borcum yoktur” diyerek itiraz etmesi, İİK m. 68 ve m. 269 uyarınca mali yaptırıma tabidir. İtirazın Kaldırılması davası sonucunda mahkeme, kiracının haksız olduğuna karar verirse:

1. Tahliyeye,

2. Borcun ödenmesine,

3. Ve asıl alacağın %20’sinden aşağı olmamak üzere İcra İnkar Tazminatına hükmeder.

   Bu tazminat, kiracının kötüniyetli olarak yargı sistemini meşgul etmesinin cezası niteliğindedir.

Mücbir Sebep ve Ekonomik Güçlük İddiaları

“Ekonomik kriz var”, “İşsiz kaldım”, “Maaşım yatmadı” gibi gerekçeler, Türk Borçlar Kanunu’nda kira ödeme borcunu ortadan kaldıran veya erteleyen mücbir sebepler olarak kabul edilmez. Yargıtay kararlarında, para borçlarında borçlunun ödeme güçlüğünün (aczinin) temerrüdü engellemeyeceği istikrarlı bir şekilde vurgulanmaktadır. Sadece deprem, sel gibi genel hayatı etkileyen ve bankacılık sistemini durduran büyük felaketler geçici süreyle mücbir sebep sayılabilir (Örneğin 6 Şubat depremlerinde olduğu gibi bölgesel OHAL kararları).

GÜNCEL FİNANSAL VE CEZAİ DÜZENLEMELER

2024 yılında başlayan ve 2026’da tam olarak yerleşen yeni maliye politikaları, kira ödemelerinde “kayıt dışı” ile mücadeleyi en üst seviyeye çıkarmıştır. Bu düzenlemeler, tahliye davalarında delil sistemini de doğrudan etkilemektedir.

Elden Kira Ödeme Yasağı ve İspat Sorunu

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca, konut ve işyeri kiralarının tamamının (miktar sınırlaması olmaksızın) banka veya PTT aracılığıyla tevsik edilmesi (belgelenmesi) zorunludur.

• Cezai Yaptırım: Kirayı elden ödeyen kiracıya ve elden alan ev sahibine, her bir işlem için kira bedelinin %10’u oranında (2026 yılı için belirlenen asgari tutarlardan az olmamak kaydıyla) Özel Usulsüzlük Cezası kesilmektedir. Örneğin 20.000 TL kirayı elden veren taraflara, 5.000 TL – 10.000 TL bandında ceza uygulanabilir.

• Hukuki İspat: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 200 uyarınca, belirli bir tutarın (senetle ispat sınırı) üzerindeki ödemeler ancak yazılı belge ile ispatlanabilir. Banka dekontu olmayan kiracının “ben kirayı elden verdim” iddiası, ev sahibi açıkça kabul etmedikçe (yemin delili hariç) mahkemede dikkate alınmaz. Ev sahibi “almadım” derse, kiracı ödemedi sayılır ve tahliye edilir.

İzmir Tahliye Davası

İzmir, kira uyuşmazlıklarının en yoğun yaşandığı illerin başında gelmektedir. İzmir Emlak Kulübü verilerine göre 2025-2026 döneminde kira artış talepleri %50’nin üzerindedir.

• İzmir Adliyesi İş Yükü: İzmir (Bayraklı) Adliyesi’nde İcra Hukuk Mahkemeleri’nin iş yükü, İstanbul ve Ankara ile yarışır düzeydedir. Duruşma günleri, davanın açıldığı tarihten 3-6 ay sonrasına verilebilmektedir.

• İzmir Tahliye Avukatı: İzmir’de adliye yapısı dağınıktır (Merkez, Karşıyaka, Ek Binalar). Sürecin takibi açısından yerel usullere hakimiyet önemlidir. Özellikle haciz ve tahliye infazlarında, İzmir İcra Daireleri Başkanlığı’nın işleyiş prosedürlerine uyum sağlamak süreci hızlandırır.

YASADIŞI YOLLARA BAŞVURMANIN RİSKLERİ

Kiracı kirayı ödemediğinde mülk sahiplerinin “kendi adaletini sağlama” (ihkak-ı hak) dürtüsüyle hareket etmesi, Türk Ceza Kanunu (TCK) kapsamında suç teşkil eden eylemlere yol açabilir. Bu eylemler, mülk sahibini haklıyken haksız, hatta sanık durumuna düşürebilir.

Abonelikleri İptal Etmek (Elektrik/Su Kesintisi)

Mülk sahibinin, kiracı üzerine olmayan (kendi üzerine kayıtlı) elektrik, su veya doğalgaz aboneliğini iptal ettirmesi veya vanaları kapatması:

• Huzur ve Sükunu Bozma Suçu (TCK 123): Sırf kiracıyı huzursuz etmek maksadıyla yapılan bu eylemler, şikayet üzerine 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezası ile soruşturulur.

• Tazminat Sorumluluğu: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, temel yaşam ihtiyaçlarının keyfi olarak kesilmesi, kiracının kişilik haklarına saldırı niteliğindedir ve manevi tazminat gerektirir.

Çilingirle Eve Girmek ve Kilit Değiştirmek

Kiracı evde yokken çilingir çağırıp kilidi değiştirmek veya eşyaları dışarı atmak:

• Konut Dokunulmazlığını İhlal (TCK 116): Mülkiyet hakkı ev sahibinde olsa bile, kullanım hakkı (zilyetlik) kiracıdadır. Rızası dışında konuta girmek, 6 aydan 2 yıla kadar hapis cezasını gerektirir. Gece vakti veya birden fazla kişiyle yapılırsa ceza artar.

• Hakkı Olmayan Yere Tecavüz (TCK 154): Bir taşınmazı kısmen veya tamamen işgal etmek suçtur.

SONUÇ VE İNFAZ AŞAMASI

Mahkemeden (İcra Hukuk veya Sulh Hukuk) tahliye kararının alınması sürecin sonu değildir; kararın uygulanması (infaz) aşaması başlar.

Tahliye Kararının Kesinleşmesi Gerekir mi?

Bu konu, davanın türüne göre değişir ve en çok karıştırılan husustur:

• İcra Hukuk Mahkemesi Kararları: Tahliye kararları, tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren 10 günlük süre geçtikten sonra infaz edilebilir. Kararın kesinleşmesi (İstinaf sonucunun beklenmesi) kural olarak gerekmez. Ancak kiracı, “3 aylık kira bedeli tutarında teminat” yatırarak Bölge Adliye Mahkemesi’nden (İstinaf) “Tehiri İcra” (İcranın Geri Bırakılması) kararı getirebilir. Getiremezse tahliye durmaz.

• Sulh Hukuk Mahkemesi Kararları: HMK uyarınca, gayrimenkulün aynına ilişkin olmayan tahliye davalarında da karar kesinleşmeden icraya konulabilir. Ancak burada da tehiri icra prosedürü işler.

Zorla Tahliye (Haciz ve Tahliye İşlemi)

Karar icra dairesine sunulur. İcra müdürü, kiracıya evi boşaltması için bir “Tahliye Emri” (Örnek 2) gönderir ve genellikle 7-10 gün süre verir. Bu sürede ev boşaltılmazsa;

• İcra memuru, alacaklı vekili (avukat), kolluk kuvvetleri (polis/jandarma) ve çilingir ile adrese gider.

• Evdeki eşyalar tutanakla listelenir.

• Eşyalar bir nakliye aracıyla “Yediemin Deposu”na götürülür.

• Taşınmazın anahtarı çilingir marifetiyle değiştirilir ve boş olarak mülk sahibine teslim edilir.

• Tüm bu masraflar (nakliye, çilingir, memur yolluğu) alacaklı tarafından peşin ödenir, daha sonra borçludan tahsil edilmeye çalışılır.

Genel Değerlendirme

Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi, duygusal tepkilerle değil, soğukkanlı ve teknik bir hukuki süreç yönetimiyle mümkündür. 2026 yılı itibarıyla, artan yargılama giderleri ve karmaşıklaşan mevzuat karşısında, sürecin uzman bir hukukçu (avukat) nezaretinde yürütülmesi, olası usul hatalarının (yanlış tebligat, eksik talep, süre kaçırma) önlenmesi ve zaman kaybının minimize edilmesi adına hayati önem taşımaktadır. Unutulmamalıdır ki hukuk sistemi, haklı olanı değil, hakkını usulüne uygun arayanı korur.

Av. Efehan Mihai ERGİNER