Kentsel dönüşüm, özellikle deprem kuşağında yer alan ülkemizde, can ve mal güvenliğini sağlamak amacıyla eski ve dayanıksız yapıların yenilenmesini hedefleyen hayati bir süreçtir. Bu süreç, mülk sahiplerini ilgilendirdiği kadar, söz konusu yapılarda ikamet eden veya ticari faaliyetlerini sürdüren kiracıları da doğrudan etkilemektedir. Toplumda genellikle kentsel dönüşüm sürecinin yalnızca ev sahiplerine haklar tanıdığı yönünde yaygın bir yanılgı bulunsa da, hukuki düzenlemeler kiracıların da mağdur olmaması adına çeşitli koruyucu mekanizmalar öngörmüştür.

Kentsel Dönüşüm Nedir ve Hangi Hukuki Temellere Dayanır?

Kentsel dönüşümün temel yasal dayanağı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘dur. Bu kanunun temel amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

Bir binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmesi ve bu kararın kesinleşmesi, o binada kurulan tüm hukuki ilişkileri, özellikle de kira sözleşmelerini derinden etkiler. Normal şartlarda kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında kiracıyı üstün bir şekilde koruyan ve tahliyeyi sıkı şartlara bağlayan bir yapıya sahiptir. Ancak konu can güvenliği ve afet riski olduğunda, 6306 sayılı Kanun, “Özel Kanun” niteliği taşıdığından, “Genel Kanun” olan Türk Borçlar Kanunu’nun tahliyeye ilişkin kurallarının önüne geçer. Bu durum hukukta Lex specialis derogat legi generali (Özel kanun genel kanunu ilga eder/önceliklidir) prensibiyle açıklanır.

Riskli Yapı Kararı ve Kira Sözleşmesinin Hukuki Akıbeti

Bir yapı hakkında lisanslı kuruluşlarca hazırlanan “Riskli Yapı Tespit Raporu” kesinleştiğinde, o yapının yıkılması yasal bir zorunluluk haline gelir. Bu noktada akademik olarak kira sözleşmesinin durumu incelendiğinde, karşımıza “İfa İmkânsızlığı” (Objektif İmkansızlık) kavramı çıkar.

TBK Madde 136’ya göre, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer. Kentsel dönüşüm kararı, devletin idari bir işlemiyle binanın yıkılmasını emrettiği için, kiralayanın (ev sahibinin) evi kiracının kullanımına sunma borcu objektif olarak imkânsız hale gelir. Dolayısıyla, riskli yapı kararı kesinleşip yıkım aşamasına gelindiğinde kira sözleşmesi de kendiliğinden (kanun gereği) sona erme tehlikesiyle karşı karşıya kalır.

Kentsel Dönüşümde Kiracının Tahliye Süreci (Adım Adım Usul)

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracının tahliyesi, ev sahibinin inisiyatifinden ziyade idari makamların (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkilendirdiği belediyeler) gözetiminde yürütülen idari bir süreçtir. Kanun, bu sürecin belirli sürelere ve usullere uygun yapılmasını emreder.

1. Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ve Bildirim

Bina için alınan riskli yapı raporuna yasal süresi içinde itiraz edilmezse veya itirazlar reddedilirse karar kesinleşir. Kararın kesinleşmesinin ardından, tapu kütüğüne “riskli yapı” şerhi işlenir. Bu aşamadan sonra maliklere ve ayni/şahsi hak sahiplerine (kiracılara) yapının tahliyesi için bildirimler yapılmaya başlanır.

2. Altmış (60) Günlük Asli Tahliye Süresi

6306 sayılı Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliği gereğince, riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için mülk sahiplerine ve kanun metninde belirtildiği üzere binada ikamet edenlere altmış (60) günden az olmamak üzere bir süre verilir. Bu süre zarfında kiracının, ikametgahını veya iş yerini güvenli bir şekilde boşaltması beklenir. İdari makamlarca gönderilen tebligatın kiracıya ulaşmasıyla süre işlemeye başlar.

3. Otuz (30) Günlük Ek Süre

Eğer verilen 60 günlük asli süre içerisinde bina tahliye edilmezse, idari makamlar tarafından yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için otuz (30) günden fazla olmamak kaydıyla ek bir süre verilir. Bu bildirimde, verilen bu ek süre içinde de tahliyenin gerçekleşmemesi halinde yapının idari makamlarca (gerekirse kolluk kuvvetleri marifetiyle) zorla tahliye edileceği ve yıktırılacağı açıkça ihtar edilir.

4. İdari Yolla ve Kolluk Kuvvetleriyle Zorla Tahliye

Kiracı, kendisine verilen toplam 90 günü (60+30) bulabilen bu yasal sürelere rağmen binayı tahliye etmezse, mülki amirin (Kaymakamlık veya Valilik) emriyle kolluk kuvvetleri (polis veya jandarma) devreye girer. Bu aşamada, yapının elektrik, su ve doğalgaz gibi temel altyapı hizmetleri kesilir ve fiziksel olarak tahliye işlemi zor kullanılarak gerçekleştirilir. Bu aşamaya gelinmesi, kiracı açısından hem hukuki mağduriyetlere hem de stresli bir sürece neden olacağından, yasal sürelere riayet edilmesi büyük önem taşır.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kiracının Hakları

Kanun koyucu, kentsel dönüşüm sürecinde yerinden edilen bireylerin mağduriyetini en aza indirmek amacıyla çeşitli devlet destekleri düzenlemiştir. Kiracılar da, kanunda öngörülen şartları taşımaları halinde bu yardımlardan faydalanma hakkına sahiptir.

Kentsel Dönüşüm Taşınma ve Kira Yardımı

Halk arasında kiracıların doğrudan aylık kira yardımı alıp alamayacağı sıkça karıştırılan bir konudur. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği uyarınca, riskli yapıda ikamet eden maliklere (ev sahiplerine) aylık kira yardımı yapılırken; kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine (intifa hakkı gibi) defaten (tek seferlik) taşınma yardımı (kira yardımı adı altında toplu bir ödeme) yapılmaktadır.

Kiracının Taşınma (Kira) Yardımı Alabilmesinin Şartları Nelerdir?

Kiracının devlet tarafından sağlanan bu maddi destekten faydalanabilmesi için kanunun aradığı bazı sıkı şekil şartları bulunmaktadır:

• Fiili İkamet Şartı: Kiracının, riskli yapı tespiti yapıldığı tarihte (veya tahliye kararı alındığında) o yapıda fiilen ikamet ediyor olması veya ticari faaliyetini sürdürüyor olması zorunludur.

• Resmi Belge Zorunluluğu: Fiili ikametin ispatı, dayanıksız iddialarla değil; Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünden alınacak yerleşim yeri belgesi (ikametgâh) ve başvuru sahibinin adına kayıtlı o adrese ait bir fatura (elektrik, su, doğalgaz, sabit telefon) ile resmi olarak kanıtlanmalıdır. İş yerleri için ise vergi levhası ve oda sicil kayıtları aranır.

• Tahliye Şartı: Yardımın ödenebilmesi için riskli yapının fiilen tahliye edilmiş olması ve bu tahliyenin ilgili makamlarca belgelenmiş olması gerekir. Tahliye gerçekleşmeden yardım ödemesi yapılmaz.

Yardım Miktarı Ne Kadardır?

Kiracılara yapılacak tek seferlik taşınma yardımı tutarı, her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından illerin nüfus yoğunluğu, ekonomik koşulları ve enflasyon oranları dikkate alınarak güncellenir. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde bu tutar diğer illere kıyasla daha yüksek belirlenmektedir. Yardım başvurusunun, tahliye tarihinden itibaren en geç bir (1) yıl içinde yapılması gerekmektedir; aksi takdirde hak düşürücü süre nedeniyle talep hakkı ortadan kalkar.

Sözleşmenin Feshi ve Depozitonun İadesi

Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye işlemi gerçekleştiğinde, taraflar arasındaki kira sözleşmesi hukuken (ifa imkânsızlığı veya kanuni zorunluluk sebebiyle) sona erer. Bu durumda kiracının haklarından biri de, kiralarken vermiş olduğu güvence bedelinin (depozitonun) iadesini talep etmektir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı kiralananı ne durumda teslim aldıysa o durumda iade etmekle yükümlüdür (olağan kullanımdan doğan eskimeler hariç). Ancak kentsel dönüşümde bina zaten yıkılacağı için, kiralayanın “eve zarar verilmiş, boya badana yapılmamış” gibi gerekçelerle depozitodan kesinti yapması hukuken ve mantıken hayatın olağan akışına aykırıdır. Zira yıkılacak bir binada olağan dışı hasarın malvarlıksal bir eksilme yaratması söz konusu değildir. Bu nedenle, kiralayan depozitoyu kiracıya tam ve eksiksiz olarak iade etmekle yükümlüdür.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) Çerçevesinde Kiracının Yeniden Kiralama Hakkı (Öncelik Hakkı)

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıları koruyan en güçlü yasal mekanizmalardan biri, genel kanunumuz olan Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde düzenlenen **”Yeniden İnşa ve İmar Halinde Kiracının Öncelik (Rüçhan) Hakkı”**dır.

TBK Madde 355’in Kapsamı

Kanun hükmüne göre; kiralayan, kiralananı yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye ettirmişse, bu işlemler tamamlandıktan sonra ortaya çıkan yeni yapıyı, haklı bir sebep olmaksızın eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu hak, eski kiracıya yeni yapılan daireyi veya dükkânı yeni durumu ve yeni kira bedeli üzerinden kiralama konusunda öncelik tanır.

Öncelik Hakkının Kullanılması ve Bildirim Yükümlülüğü

• Kentsel dönüşüm projesi tamamlanıp yeni bina oturuma hazır hale geldiğinde, kiralayan malik, durumu yazılı bir bildirimle (tercihen noter kanalıyla ihtarname ile) eski kiracıya bildirmek zorundadır.

• Eski kiracının bu teklifi kabul etmek ve öncelik hakkını kullanmak için bildirim tarihinden itibaren bir (1) ay süresi vardır.

• Kiracı bu bir aylık süre içinde olumlu bir dönüş yapmazsa, öncelik hakkını kaybetmiş sayılır ve malik gayrimenkulü dilediği üçüncü bir kişiye kiralayabilir.

Öncelik Hakkının İhlali ve Kiracının Tazminat Hakkı

Hukuk sistemimiz, mülk sahibinin bu kuralı kötüniyetli olarak ihlal etmesini ciddi bir yaptırıma bağlamıştır. Eğer kiralayan, yeni inşa edilen taşınmazı eski kiracısına teklif etmeden (öncelik hakkını kullandırmadan) üçüncü bir kişiye kiralarsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.

Bu tazminat, kiracının kentsel dönüşüm bahanesiyle haksız yere uzaklaştırılmasını engellemek ve mal sahibinin hukuka uygun davranmasını temin etmek amacıyla getirilmiş cezai nitelikte bir koruma kalkanıdır.

Tahliye Sürecinde Sıkça Karşılaşılan Hukuki İhtilaflar ve Sorunlar

Uygulamada, mevzuatın açık hükümlerine rağmen malikler ile kiracılar arasında çeşitli hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

1. Kötüniyetli (Muvazaalı) Riskli Yapı Başvuruları

Bazı durumlarda mülk sahipleri, piyasadaki kira fiyatlarının artması sebebiyle mevcut kiracısını düşük kira bedeliyle çıkarmak amacıyla, aslında riskli olmayan bir yapı için usulsüz raporlar almaya çalışabilmektedir. Kanun koyucu bu durumu önlemek için lisanslı kuruluşların sıkı denetimini öngörmüş olsa da, fiiliyatta bu tür iddialar gündeme gelmektedir. Eğer kiracı, binanın sağlam olduğunu ve sürecin sırf tahliye amacıyla kötüniyetli işletildiğini düşünüyorsa, riskli yapı tespit raporuna karşı mülk sahiplerinin yanı sıra, yapıda ikamet etmesi sebebiyle “menfaati ihlal edilen” sıfatıyla idari yargıda iptal davası açma hakkını (Danıştay içtihatları doğrultusunda) belirli şartlar altında kullanabilir.

2. Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolmamış Olması

Kiracıların en çok merak ettiği konulardan biri, “Kira sözleşmemin bitmesine daha 3 yıl var, beni yine de kentsel dönüşümle çıkarabilirler mi?” sorusudur. 6306 sayılı Kanun, kamu düzenine ve can güvenliğine ilişkin emredici kurallar içerdiği için kira sözleşmesinin süresinin ne kadar kaldığına bakılmaz. Riskli yapı kararı kesinleştiğinde sözleşmenin süresi önemini yitirir ve yasal tahliye süreci başlatılır. Kiracı, sözleşme süresi bitmediği gerekçesiyle tahliyeye direnemez veya bu sebeple kiralayandan sözleşmenin erken feshi bağlamında “kâr mahrumiyeti” gibi tazminatlar talep edemez; zira kiralayanın burada kusuru değil, idari bir zorunluluğu vardır.

3. Taşınma Sürecindeki Masraflar ve Maddi Kayıplar

Kiracılar taşınma sürecinde komisyon, nakliye ve yeni eve girişte ödenen depozito gibi ağır masraflarla karşı karşıya kalırlar. Devlet tarafından verilen tek seferlik taşınma yardımı çoğu zaman bu masrafların tamamını karşılamaya yetmeyebilir. Ancak mevcut mevzuatımızda, devletin verdiği sabit yardım dışında, kiracının ev sahibinden ekstra taşınma masrafı talep edebileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Zararın tazmini, ancak ev sahibinin süreci hileli (kötüniyetli) yönettiğinin kanıtlanması halinde genel haksız fiil veya sözleşmeye aykırılık hükümleri çerçevesinde değerlendirilebilir.