İki Haklı İhtar ile Tahliye Davası Açma Süresi: 1 Ay Kuralı

Türk kira hukuku sistematiği, anayasal bir hak olan mülkiyet hakkı ile sosyal devlet ilkesinin bir gereği olarak kiracının barınma hakkının korunması arasında hassas bir denge üzerine kuruludur. Bu dengenin mülk sahibi lehine bozulduğu istisnai hallerden biri, kiracının asli edimi olan kira bedelini ödeme borcunu, bir kira yılı içerisinde süreklilik arz edecek şekilde ihlal etmesidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352/2 hükmü, kiracının bir kira dönemi içinde iki farklı aya ait kira bedelini ödememesi ve bu sebeple kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine sebebiyet vermesi durumunda, kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme yetkisi tanımaktadır.

TÜRK KİRA HUKUKUNDA SÖZLEŞMENİN SONA ERME REJİMİ VE TBK 352/2’NİN YERİ

Kira Hukukunda “Sınırlı Sayı” İlkesi (Numerus Clausus)

Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme yetkisi sınırlandırılmıştır. Kiraya veren, dilediği zaman “sözleşmeyi bitiriyorum” diyemez. TBK, kiraya verenden kaynaklanan sebepler (gereksinim, yeniden inşa vb.) ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere tahliye nedenlerini tahdidi (sınırlı) olarak saymıştır. Bu sebepler dışında tahliye talep edilemez.

TBK 352/2’de düzenlenen “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye”, kiracıdan kaynaklanan sebepler grubunda yer alır ve kusura dayalı bir tahliye nedenidir. Burada kanun koyucunun amacı, kiracının ödeme alışkanlığındaki bozukluğu yaptırıma bağlamaktır. Kiracı kira bedelini ödemeyerek sözleşmeye aykırı davranmakta, bu davranış bir yıl içinde iki kez tekrarlandığında ise artık kiraya verenden sözleşmeyi sürdürmesi beklenemez hale gelmektedir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK 315) ile İki Haklı İhtarın (TBK 352/2) Karşılaştırılması

Uygulamada sıklıkla karıştırılan iki kurum, TBK 315 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye ve TBK 352/2 uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle tahliyedir. Her ikisi de ödenmeyen kira bedeline dayanmakla birlikte, şartları ve sonuçları itibarıyla tamamen farklı mekanizmalardır. Bu ayrımın doğru yapılması, hak düşürücü sürelerin doğru yönetilmesi açısından hayati önem taşır.

Tablodan da anlaşılacağı üzere, TBK 352/2’nin en ayırt edici özelliği, kiracı borcu sonradan ödese dahi tahliye riskinin ortadan kalkmamasıdır. Bu yönüyle, mülk sahipleri için kiracının “ödeyip kurtulma” stratejisine karşı etkili bir yoldur.

TBK 352/2 Hükmünün Lafzı ve Unsurları

Kanun maddesi incelendiğinde, tahliye hakkının doğumu için kümülatif (birlikte gerçekleşmesi gereken) şartlar öngörülmüştür:

1. Kira Sözleşmesinin Varlığı: Geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır.

2. Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının muaccel olan kira borcunu ödememesi gerekir.

3. İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtar gönderilmelidir.

4. Süre Uyumu: İhtarların aynı kira yılına ait farklı aylara ilişkin olması gerekir.

5. Dava Süresi: Davanın kira yılı bitimini takip eden bir ay içinde açılması gerekir.

Bu unsurların her biri, yargılama aşamasında mahkemece re’sen (kendiliğinden) araştırılır. Tarafların iddiaları olmasa bile hakim, bu şartların oluşup oluşmadığını dosya kapsamından denetlemekle yükümlüdür.

“HAKLI İHTAR” KAVRAMININ MADDİ VE ŞEKLİ BOYUTLARI

Bir bildirimin TBK 352/2 anlamında “haklı ihtar” sayılabilmesi için belirli şekil şartlarını ve maddi gerçekliği taşıması zorunludur. Her ödeme uyarısı, tahliyeye esas teşkil edecek nitelikte değildir.

Şekli Şart: Yazılılık Unsuru

Kanun, ihtarın yazılı yapılmasını geçerlilik şartı (sıhhat şartı) olarak aramaktadır. Sözlü uyarılar, telefon görüşmeleri veya tanık beyanları ile ispatlanan uyarılar, “haklı ihtar” niteliği taşımaz.

• Noter İhtarnamesi: Hukuki güvenlik ve ispat kolaylığı açısından en çok tercih edilen ve önerilen yöntemdir. Noter kanalıyla gönderilen ihtarname, tebliğ tarihini kesin olarak belgelediği için hak düşürücü sürelerin hesabında tartışmaya yer bırakmaz.

• İadeli Taahhütlü Mektup: Teorik olarak yazılılık şartını sağlasa da, mektubun içeriğinin ispatı konusunda (zarfın içinden boş kağıt çıktığı iddiası gibi) sorunlar yaşanabilir.

• KEP (Kayıtlı Elektronik Posta): Tarafların her ikisinin de KEP adresi varsa ve bu yolla bildirim yapılmışsa, bu da geçerli bir yazılı ihtardır.

• İcra Takibi (Ödeme Emri): Kiraya verenin ödenmeyen kira bedelleri için başlattığı icra takibi sonucunda gönderilen ödeme emri de, Yargıtay içtihatlarına göre yazılı ihtar yerine geçer. Bir kira yılı içinde iki ayrı icra takibi yapılması veya bir icra takibi ve bir noter ihtarı gönderilmesi durumunda da şart sağlanmış olur.

Maddi Şartlar: İhtarın İçeriği ve “Haklılık” Olgusu

Bir ihtarın şeklen yazılı olması yetmez, içeriğinin de hukuka uygun ve “haklı” olması gerekir. Yargıtay kararları ışığında ihtarın haklı sayılabilmesi için şu unsurlar zorunludur:

Borcun Muaccel Olması

İhtarın gönderildiği tarihte (daha doğrusu tebliğ edildiği tarihte), talep edilen kira bedelinin vadesinin gelmiş olması gerekir. Henüz vadesi gelmemiş bir ayın kirası için çekilen ihtar, “haksız”dır ve tahliye davasına dayanak yapılamaz. Örneğin, kira sözleşmesine göre kira her ayın 5’inde ödeniyorsa, ayın 3’ünde çekilen ihtar geçersizdir.

Miktar ve Dönem Açıklığı

İhtarnamede, hangi aya veya aylara ait kira bedelinin istendiği ve istenen miktarın ne olduğu açıkça belirtilmelidir. “Kira borcunu öde” şeklindeki genel ve soyut ifadeler Yargıtay tarafından yeterli görülmemektedir. Kiracı, ne kadar ödemesi gerektiğini ihtarnameye bakarak tereddütsüz anlayabilmelidir.

• Örnek Doğru İfade: “2024 yılı Mart ayı kira bedeli olan 25.000 TL’yi ödemeniz ihtardır.”

• Örnek Hatalı İfade: “Birikmiş tüm kira borçlarını öde.”

Tebliğ ve Ödeme İlişkisi

İhtarın “haklı” olup olmadığının tespiti, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği an itibarıyla yapılır.

• Senaryo A (Haklı İhtar): Kiracı kirayı ödememiştir. Mülk sahibi ihtarname çeker. İhtarname 10 Nisan’da kiracıya tebliğ edilir. Kiracı 11 Nisan’da borcu öder. Sonuç: İhtar HAKLIDIR. Çünkü tebliğ anında borç mevcuttu. Sonradan ödeme yapılması, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz ve tahliye davası açılmasına engel değildir.

• Senaryo B (Haksız İhtar): Mülk sahibi ihtarnameyi 5 Nisan’da notere verir. Kiracı 6 Nisan’da borcu banka kanalıyla öder. İhtarname kiracıya 8 Nisan’da tebliğ edilir. Sonuç: İhtar HAKSIZDIR. Çünkü ihtarın muhataba ulaştığı (tebliğ) tarihte borç ödenmiş durumdadır. Bu nedenle, ihtarname çekilmeden önce hesap hareketlerinin son kez kontrol edilmesi elzemdir.

İhtarnamede Tahliye Talebinin Bulunması Zorunlu Mudur?

Hukuk pratiğinde sıkça sorulan bu sorunun cevabı hayırdır. İhtarnamenin amacı, kiracının temerrüdünü (ödeme yapmadığını) belgelemektir. İhtarnamede “ödemezsen tahliye davası açacağım” denilmesi veya tahliye talep edilmesi, ihtarın geçerlilik şartı değildir. Ancak, ileride açıklanacak olan TBK 353 uyarınca dava açma süresini uzatmak isteniyorsa, “dava açılacağının” bildirilmesi önem kazanır. Yine de salt “iki haklı ihtar” şartının oluşması için, ödenmeyen bedelin istendiğinin yazılı olarak bildirilmesi yeterlidir.

İKİ HAKLI İHTARIN OLUŞUM SÜRECİ

Tahliye hakkının doğabilmesi için “iki” sayısına ulaşılması ve bu ihtarların belirli bir zaman dilimi içinde gerçekleşmesi gerekir. Bu süreç, basit bir aritmetikten ziyade hukuki bir tasnif meselesidir.

“Kira Yılı” Kavramı ve Önemi

Kanun koyucu, TBK 352/2’de “kira yılı” kavramını esas almıştır. Kira yılı, takvim yılından (1 Ocak – 31 Aralık) farklı olabilir. Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlenen 12 aylık periyottur.

• Örnek: Sözleşme tarihi 15 Mayıs 2023 ise, birinci kira yılı 15 Mayıs 2023 – 14 Mayıs 2024 arasındadır. İki haklı ihtarın bu spesifik tarih aralığı içinde gerçekleşmesi gerekir.

Sözleşme Süresine Göre Ayrım:

1. Bir Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler: İhtarların sözleşme süresi içinde yapılması gerekir.

2. Bir Yıl Süreli Sözleşmeler: İhtarların o kira yılı içinde yapılması gerekir.

3. Bir Yıldan Uzun Süreli Sözleşmeler: Her bir kira yılı bağımsız bir dönemdir. Örneğin 5 yıllık bir sözleşmede, 2. yıl içinde bir ihtar, 3. yıl içinde bir ihtar çekilirse “iki haklı ihtar” şartı oluşmaz. İhtarların her ikisinin de aynı kira yılı içinde (örneğin sadece 3. yıl içinde) gerçekleşmesi gerekir.

İhtarların Farklı Aylara İlişkin Olması Kuralı

İki haklı ihtarın oluşabilmesi için, ihtarların farklı ayların kira bedellerine ilişkin olması şarttır.

• Geçersiz Durum: Kiracı Mart ve Nisan aylarını ödememiştir. Mülk sahibi Mayıs ayında tek bir ihtarname ile “Mart ve Nisan kiralarını öde” derse, bu TEK bir ihtar sayılır.

• Geçersiz Durum (Bölünme Yasağı): Kiracı Mart ve Nisan kiralarını ödememiştir. Mülk sahibi, aynı gün iki ayrı ihtarname düzenleyip birinde Mart’ı, diğerinde Nisan’ı isterse; Yargıtay bunu “hakkın kötüye kullanımı” olarak değerlendirir ve tek ihtar kabul eder. Amaç yapay bir çoğunluk yaratmak olmamalıdır.

• Geçerli Durum: Kiracı Mart ayını ödemez, Mart ayında ihtar çekilir (1. İhtar). Sonra Mayıs ayını ödemez, Mayıs veya Haziran ayında ikinci bir ihtar çekilir (2. İhtar). Bu durumda şart gerçekleşmiş olur.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Durum

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına ve doktrindeki baskın görüşe göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılamaz. Zira bu dava türü “kira süresinin bitimi” ve “kira yılı” kavramlarına endekslidir. Belirsiz süreli sözleşmelerde bir “bitiş tarihi” öngörülemediği için, davanın açılacağı 1 aylık sürenin başlangıcı tespit edilemez. Bu durumda kiraya verenlerin TBK 315 (temerrüt) hükmüne başvurmaları gerekmektedir.

Aynı şekilde, kira bedelinin yıllık peşin ödendiği sözleşmelerde de, ödeme tek bir seferde yapılması gerektiğinden “iki ayrı haklı ihtar” oluşması mümkün değildir ve bu madde uygulanamaz.

DAVA AÇMA SÜRESİ VE 1 AY KURALI

Raporun en hayati bölümü burasıdır. Vatandaşların ve hatta bazen hukukçuların dahi hataya düşerek hak kaybına uğradığı nokta, dava açma süresinin hesaplanmasıdır.

Sürenin Hukuki Niteliği: Zamanaşımı Değil, Hak Düşürücü Süre

TBK 352/2’de öngörülen “bir ay”lık süre, bir zamanaşımı süresi değil, hak düşürücü süredir.

• Zamanaşımı: Borçlu tarafından ileri sürülmesi gerekir (Def’i).

• Hak Düşürücü Süre: Hakim tarafından re’sen (kendiliğinden) dikkate alınır. Davalı kiracı “süre geçti” demese bile, hakim dosyayı incelerken sürenin geçtiğini görürse davayı reddetmek zorundadır. Bu reddin anlamı şudur: Kiracı gerçekten kirayı ödememiş olsa bile, mülk sahibi süreyi kaçırdığı için o dönemki tahliye hakkını kaybetmiştir.

Sürenin Başlangıcı: “Kira Süresinin ve Kira Yılının Bitimi”

Kanun, dava açma hakkının doğumunu, ihtarların yapıldığı kira yılının bitim tarihine ertelemiştir. İkinci ihtar çekilir çekilmez dava açılamaz. Dönemin bitmesi beklenmelidir.

Dikkat: Dava açma süresi, kira yılının bittiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar.

Sürenin Korunması ve TBK Madde 353 Uzatımı

Bir aylık süre oldukça kısa bir süredir. Ancak TBK m. 353, kiraya verene bir koruma kalkanı sunar. Eğer kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen bu 1 aylık süre içinde, kiracıya “dava açacağını” yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzamış sayılır.

• Pratik Uygulama: Kira yılı 31 Aralık’ta bitiyor. Dava açma süresi 31 Ocak’a kadar. Mülk sahibi 15 Ocak’ta noterdan bir ihtarname göndererek “Sözleşmeyi yenilemeyeceğini ve tahliye davası açacağını” bildirirse, artık davayı 31 Ocak’a kadar açmak zorunda değildir. Bir sonraki kira yılı sonuna kadar dilediği zaman açabilir. Bu hüküm, dava hazırlıklarını tamamlayamayan veya arabuluculuk sürecinde sorun yaşama ihtimali olanlar için kritik bir güvenlik önlemidir.

Aciliyet ve Risk

Yazımızın başında belirtilen aciliyet vurgusu burada yinelenmelidir: ‘Kira yılı bittikten sonra 1 ay içinde dava açılmazsa veya dava açılacağına dair ihtar gönderilmezse hak düşer.’. Bu durumda, geçmişte çekilen ihtarların tahliye yönünden hükmü kalmaz. Mülk sahibinin tahliye isteyebilmesi için yeni kira yılında kiracının yeniden iki kez temerrüde düşmesini beklemesi ve süreci sıfırdan başlatması gerekir. Bu da en az bir yıl daha kayıp demektir.

YARGILAMA USULÜ, İSPAT VE ARABULUCULUK

Dava açma aşamasına gelindiğinde, usul hukukunun katı kuralları devreye girer.

Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra takibi hariç) dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale getirilmiştir.

• Süreye Etkisi: Arabuluculuk bürosuna başvurulduğunda, hak düşürücü süreler durur. Arabuluculuk süreci anlaşamama ile sonuçlandığında, süre kaldığı yerden işlemeye devam eder.

• Risk: 1 aylık dava açma süresinin son gününde arabuluculuğa başvurulursa, tutanak tutulduktan sonra davanın derhal (aynı gün veya ertesi gün) açılması gerekir. Bu nedenle arabuluculuk başvurusunun sürenin başlarında yapılması tavsiye edilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme, istisnasız olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. İcra Hukuk Mahkemesi bu davalara bakamaz.

• Yetkili Mahkeme: Kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Ancak yetki kamu düzenine ilişkin olmadığından (kesin yetki kuralı yoktur), sözleşmede aksine bir yetki şartı varsa o yer mahkemesi de yetkili olabilir. Ancak uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir.

İspat Yükü ve Deliller

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca ispat yükü şu şekilde dağılır:

• Kiraya Veren (Davacı): Kira sözleşmesinin varlığını, kira bedelinin miktarını, ödemenin yapılmadığını ve iki haklı ihtarın usulüne uygun tebliğ edildiğini ispatlamakla yükümlüdür. Deliller: Kira sözleşmesi, noter ihtarnameleri, tebliğ mazbataları, banka kayıtları.

• Kiracı (Davalı): Kira bedelini ödediğini veya ihtarın haksız olduğunu ispatlamakla yükümlüdür. Deliller: Ödeme dekontları, PTT makbuzları.

  • Önemli Not: “Ödedim” iddiasının ispatı her zaman kiracıya aittir. Yargıtay, ödemenin sözleşmede kararlaştırılan şekilde yapılması gerektiğini vurgular. Elden ödeme iddiası, yazılı belge (makbuz) yoksa genellikle kabul edilmez.

ÖRNEK OLAYLAR VE YARGITAY UYGULAMALARI

Teorik bilgilerin somut olaylarda nasıl vücut bulduğunu anlamak için Yargıtay kararlarına yansıyan senaryoları incelemek gerekir.

İştirak Halinde Mülkiyet (Mirasçılık) Durumu

Kiraya veren vefat etmiş ve geriye birden fazla mirasçı kalmışsa (elbirliği mülkiyeti), ihtarın ve davanın nasıl açılacağı kritik bir sorundur.

• Kural: Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların birlikte hareket etmesi zorunludur. İhtarnamenin tüm mirasçılar adına çekilmesi veya tüm mirasçıların ihtarnameyi imzalaması gerekir.

• Yargıtay Yaklaşımı: Yargıtay, mirasçıların bir kısmının ihtar çekmesini yeterli görmemektedir. Ancak dava aşamasında diğer mirasçıların muvafakatinin alınması veya terekeye temsilci atanması yoluyla eksikliğin giderilmesine imkan tanıyan kararlar da mevcuttur. Yine de en güvenli yol, ihtar aşamasında tüm maliklerin (paydaşların) birlikte hareket etmesidir.

Banka Yoluyla Ödemede “Eksik Ödeme” ve “Geç Ödeme”

Kiracı kirayı yatırmış ancak eksik yatırmışsa veya banka masrafı kira bedelinden düşülmüşse ne olur?

• Eksik Ödeme: Yargıtay’a göre, kira bedelinin çok cüzi bir kısmı (örneğin sadece havale masrafı) eksik kalsa dahi, bu durum temerrüt (ödememe) sayılır ve haklı ihtar sebebi oluşturur. Kira borcu götürülecek borçlardandır, alacaklının hesabına tam olarak geçmelidir.

• Geç Ödeme: İhtar tebliğ edilmeden önce yapılan ödeme ihtarın haklılığını ortadan kaldırır. Ancak ihtar tebliğ edildikten bir saat sonra bile yapılan ödeme, ihtarın haklılığını etkilemez.

Muacceliyet Şartının Etkisi

Bazı kira sözleşmelerinde “Bir kira ödenmezse, dönem sonuna kadar tüm kiralar muaccel olur” maddesi bulunur.

• Sorun: Eğer mülk sahibi, ilk ödenmeyen aydan sonra bu maddeye dayanarak “kalan tüm ayları” talep ederse (İcra takibi veya ihtar ile), artık o yıl için “ikinci” bir temerrüt oluşma şansı kalmaz. Çünkü tüm borç tek seferde istenmiştir.

• Yargıtay İçtihadı: Muacceliyet şartının işletildiği durumlarda, borç bir bütün haline geldiğinden iki haklı ihtar şartının oluşmayacağına hükmedilmiştir. Bu nedenle, tahliye hedefleniyorsa muacceliyet şartını işletmek yerine, ay ay ödenmeme durumunu bekleyip iki ayrı ihtar çekmek stratejik olarak daha doğrudur.

İHTARNAME VE DAVA DİLEKÇESİ 

Hukuki süreçlerin başarısı, belgelerin doğru hazırlanmasına bağlıdır.

İhtarname Taslağında Bulunması Gerekenler

Aşağıdaki yapı, bir ihtarnamenin taşıması gereken asgari unsurları göstermektedir:

Sık Yapılan Hatalar

1. Vadesi Gelmemiş Kirayı İstemek: Ayın 1’inde kira ödeniyorsa, ayın 1’i sabahı ihtar çekmek. (O günün mesai saati bitimine kadar ödeme hakkı vardır, ertesi gün temerrüt oluşur).

2. Eksik Adres: İhtarnamenin kiracıya ulaşmaması.

3. Yanlış Rakam: İstenen tutarın sözleşmedeki artış oranlarına uygun olmaması. (Fazla istemek ihtarın tamamen geçersiz sayılmasına neden olabilir).

KİRACI SAVUNMA STRATEJİLERİ VE OBJEKTİF İMKANSIZLIK

Raporun dengeli ve adil olması adına, kiracı cephesinden de bakmak gerekir. Kiracı, iki haklı ihtar davasına karşı hangi savunmaları geliştirebilir?

Mücbir Sebep ve Ödeme Engelleri

Kiracı, ödeme yapamamasının kendi kusurundan kaynaklanmadığını, objektif bir imkansızlık olduğunu ispatlarsa ihtarın haklılığı tartışmalı hale gelebilir.

• Örnek: Banka sistemlerinin genel bir arıza nedeniyle çalışmaması veya mülk sahibinin banka hesabını kapatması ve yeni hesap bildirmemesi. Bu durumlarda kiracı, “ödemek istedim ama alacaklı temerrüdü (mülk sahibinin davranışı) nedeniyle ödeyemedim” savunması yapabilir. Bu savunmanın geçerli olabilmesi için kiracının, kira bedelini PTT aracılığıyla konutta ödemeli göndermesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nden “Tevdi Mahalli Tayini” (ödeme yeri belirleme) istemesi gerekir. Sadece “hesap kapalıydı” demek yetmez, ödeme iradesini göstermek gerekir.

Takas ve Mahsup İddiası

Kiracı, mülk sahibinden alacaklı olduğunu (örneğin eve yaptığı zorunlu tadilat masrafları) ve bu alacağı kira borcuna takas ettiğini iddia edebilir. Ancak takas beyanının, ihtar tebliğ edilmeden önce veya ödeme süresi içinde yapılmış olması gerekir

Av. Efehan Mihai ERGİNER