Kira Sözleşmesinde Tadilat Maddesi Nasıl Yazılır?

Kiracı ile kiraya veren arasında en sık yaşanan anlaşmazlıkların başında tadilatlar gelir. Kim yapacak, masrafı kim karşılayacak, tahliyede kiralanan eski haline getirilmeli mi? Bu soruların cevabı büyük ölçüde kira sözleşmesinde tadilat maddesinin nasıl kaleme alındığına bağlıdır. Doğru yazılmış bir tadilat hükmü hem kiracıyı hem kiraya vereni ilerleyen dönemde ciddi uyuşmazlıklardan korur.

Kira Hukukunda Tadilatın Yasal Dayanağı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), tadilatla ilgili temel çerçeveyi kiracının bakım ve küçük onarım yükümlülükleri ile kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun biçimde teslim ve muhafaza borcu üzerinden çizer.

TBK m. 317 uyarınca kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Küçük temizlik ve bakım giderleri ise kiracıya aittir.

Esaslı tadilatlar —yani kiralananın yapısını, kullanım biçimini veya bütünlüğünü etkileyen müdahaleler— farklı bir hukuki rejime tabidir. TBK m. 321 gereğince kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadan kiralanan taşınmazda esaslı bir değişiklik yapamaz. Bu hükmün sözleşmeyle sınırlandırılması ya da genişletilmesi mümkündür; dolayısıyla taraflar arasında yazılı ve açık bir tadilat maddesi belirleyici önem taşır.

Küçük Onarım ile Esaslı Tadilat Arasındaki Fark

Uygulamada en çok karışıklık yaratan nokta, hangi müdahalenin “küçük bakım” hangisinin “esaslı tadilat” sayılacağıdır.

Küçük bakım ve onarım örnekleri: Musluk contası değiştirmek, dökülen boya tazelemek, kapı menteşesini yağlamak, ampul değiştirmek. Bunlar kural olarak kiracının sorumluluğundadır ve ayrıca izin gerektirmez.

Esaslı tadilat örnekleri: Duvar yıkmak veya yeni duvar örmek, zemin döşemesini komple değiştirmek, mutfak veya banyo tadilatı yapmak, elektrik veya su tesisatını yenilemek, ısıtma sistemini değiştirmek. Bu tür müdahaleler için kiraya verenin yazılı onayı şarttır.

Sözleşmeye konulacak bir maddeyle bu sınır somutlaştırılabilir; örneğin belirli bir maliyet eşiğinin üzerindeki her iş “esaslı tadilat” sayılacak şekilde tanımlanabilir.

Tadilat Maddesinde Yer Alması Gereken Unsurlar

İyi kaleme alınmış bir tadilat maddesi aşağıdaki başlıkları açıkça düzenlemelidir:

1. İzin şartı: Hangi tür çalışmalar için kiraya verenin yazılı onayı gerektiği belirtilmelidir. Kiraya verenin onayının hangi süre içinde verilmesi gerektiği de eklenirse belirsizlik ortadan kalkar; örneğin “kiraya verenin 15 gün içinde yazılı onay vermemesi ret sayılır” veya “15 gün içinde yanıt vermemesi onay sayılır” gibi bir düzenleme yapılabilir.

2. Masraf dağılımı: Tadilat bedelini kimin karşılayacağı, kira bedelinden mahsup edilip edilmeyeceği, varsa kiraya verenin katkısının üst sınırı açıkça yazılmalıdır.

3. Tahliye anındaki yükümlülük: Kiracının sözleşme sona erdiğinde tadilatları söküp eski hali iade etmekle yükümlü olup olmadığı ya da tadilatların kiraya verene bırakılıp bırakılmayacağı belirtilmelidir. Bu düzenlemenin yokluğunda TBK m. 322 devreye girer: tarafların aksi yönde anlaşmamış olması halinde kiracı, kiralanana yaptığı eklemeler için tazminat talep edemez; kiraya veren ise taşınmazın eski hale getirilmesini isteyebilir.

4. Belgelendirme yükümlülüğü: Yapılan işlerin faturası veya irsaliyesiyle belgeleneceği, teslim anında tutanak düzenleneceği öngörülebilir. Bu hüküm, ilerideki depozito uyuşmazlıklarını da büyük ölçüde önler.

Örnek Tadilat Maddesi Metni

Sözleşmeye eklenebilecek taslak bir tadilat maddesi aşağıdaki gibi oluşturulabilir:

Tadilat ve Değişiklikler

Kiracı, kiralanan taşınmazda yapı bütünlüğünü, elektrik-mekanik altyapısını veya görünümünü etkileyen her türlü tadilat, yenileme ve değişiklik işlemini gerçekleştirmeden önce kiraya verenden yazılı onay almak zorundadır. Kiraya veren, talep tarihinden itibaren 15 (on beş) gün içinde yazılı yanıt vermediği takdirde onay vermiş sayılır / ret etmiş sayılır. (Taraflar bu seçeneklerden birini tercih etmelidir.)

Onaylanan tadilat masrafları kiracı tarafından karşılanır / kiraya veren tarafından …….. TL’yi geçmemek üzere karşılanır / kira bedelinden aylık …….. TL mahsup edilmek suretiyle karşılanır. (Uygun seçenek seçilmelidir.)

Sözleşme sona erdiğinde kiracı, yaptığı tadilatları sökerek taşınmazı teslim aldığı hale getirmek / tadilatları kiraya verene bırakmak zorundadır. Taraflar bu hususu tahliye tutanağında ayrıca belgelendirirler.

Bu taslak; tarafların somut durumuna, kiralananın niteliğine (konut/işyeri) ve pazarlık dengesine göre özelleştirilmelidir.

Konut ve İşyeri Kiraları Arasındaki Fark

Konut kiralarında TBK’nın kiracı koruyucu hükümleri emredici nitelik taşır; bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesi geçersizdir. Dolayısıyla konut kirasında kiracıya aşırı külfet yükleyen ya da TBK m. 321’in altına inen tadilat maddeleri hükümsüz sayılabilir.

İşyeri kiralarında ise sözleşme serbestisi daha geniş tutulmuştur. Taraflar, tadilatın tüm koşullarını —kim yapacak, kim ödeyecek, tahliyede ne olacak— neredeyse serbestçe belirleyebilir. Bu esneklik, uzun süreli işyeri kira sözleşmelerinde kapsamlı bir tadilat maddesi yazılmasını özellikle önemli kılar.

Kira sözleşmesi uyuşmazlıklarında depozito kesintileri ve iade davaları hakkında daha fazla bilgi için ilgili yazımızı inceleyebilirsiniz.

Tadilat İzni Alınmadan Yapılan Değişikliklerin Sonuçları

Kiracının yazılı onay almaksızın esaslı tadilat yapması, kiraya verene çeşitli hukuki yollar açar.

Birincisi, kiraya veren sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle kiracıya ihtarname göndererek belirli süre içinde eski hale getirmesini talep edebilir. İkincisi, kiracı verilen süre içinde uymazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Üçüncüsü, tadilatın kiralanana zarar verdiği durumlarda kiraya veren tazminat talebinde bulunabilir.

Kiracı açısından ise izinsiz yapılan tadilatlar tahliye anında depozitodan mahsup riski doğurur; kiraya verenin eski hale getirme talebini reddeden kiracı aleyhine icra veya dava sürecine zemin hazırlayabilir. Kiralananın ayıplı olması ve kiraya karşı kiracının hakları hakkında daha fazla bilgi için bu yazıyı inceleyebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı izinsiz yaptığı tadilatı tahliyede sökmek zorunda mı?
Evet, kural olarak zorundadır. TBK m. 322 uyarınca kiracı, kiraya verenin rızası olmadan yaptığı eklemeleri kira ilişkisi sona erdiğinde sökmek ve taşınmazı eski hale getirmekle yükümlüdür. Ancak taraflar sözleşmede aksini kararlaştırabilir; örneğin “tadilat kiraya verene bırakılır” ya da “bedelin bir kısmı kiracıya ödenir” biçiminde bir düzenleme yapılabilir.

Kiraya veren tadilat iznini sonradan geri alabilir mi?
Yazılı onay verildikten sonra tadilat başlamışsa kiraya veren tek taraflı olarak onaydan dönemez. Onay geri alınmak isteniyorsa kiracının uğrayabileceği zarar tazmin edilmeli ve karşılıklı mutabakat sağlanmalıdır.

Tadilat bedeli kira bedelinden düşülebilir mi?
Yalnızca sözleşmede bu yönde açık bir hüküm varsa ya da sonradan taraflar arasında yazılı mutabakat sağlanmışsa düşülebilir. Böyle bir anlaşma yokken kiracı kira bedelini tek taraflı olarak tadilat masrafı gerekçesiyle kesmesi temerrüt riskini beraberinde getirir. Temerrüt nedeniyle tahliye süreci hakkında bu yazıyı inceleyebilirsiniz.

Tadilat maddesi sözlü olarak kararlaştırılabilir mi?
Kira sözleşmesinin kendisi yazılı olmak zorunda değildir; ancak TBK m. 321 tadilat için kiraya verenin yazılı onayını şart koştuğundan sözlü tadilat izni ispat sorunu yaratır. Olası bir uyuşmazlıkta sözlü iznin varlığını ispat külfeti kiracıya ait olacaktır.

Sonuç

Kira sözleşmesinde tadilat maddesi, pratikte sıkça göz ardı edilen ancak uyuşmazlık yaşandığında belirleyici hale gelen bir düzenlemedir. TBK’nın temel çerçevesini bilmek, ardından bu çerçeve içinde tarafların somut ihtiyaçlarına uygun, açık ve ölçülebilir bir madde kaleme almak en güvenli yoldur. İzin şartı, maliyet paylaşımı, tahliye yükümlülüğü ve belgelendirme; bu dört başlık eksiksiz ele alındığında tadilat kaynaklı anlaşmazlıkların büyük bölümü sözleşme aşamasında önlenebilir.

Kira sözleşmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecine ilişkin bilgi almak için bu yazıyı inceleyebilirsiniz.