Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk: Anlaşamama Durumunda Süreç Nasıl İşler?

Kira ilişkileri, mülkiyet hakkı ile barınma veya ticari faaliyet yürütme ihtiyacının kesiştiği, toplumun çok geniş bir kesimini yakından ilgilendiren hukuki bağlardır. Son yıllarda değişen ekonomik koşullar, taraflar arasındaki uyuşmazlıkların artmasına zemin hazırlamıştır. Bu yoğunluğu yönetmek ve adalete erişimi hızlandırmak amacıyla, Türk hukuk sisteminde önemli bir usul değişikliğine gidilmiş ve kira uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

1. Giriş

Türk hukukunda arabuluculuk, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) ile mevzuatımıza girmiş, önceleri tamamen “iht ihtiyari” (gönüllü) bir çözüm yoluyken, zamanla iş, ticaret ve tüketici hukuku alanlarında “dava şartı” haline getirilmiştir. 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile birlikte, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamına dahil edilmiştir.

Bu düzenlemenin temel felsefesi, tarafların mahkeme salonlarının katı usul kuralları ve uzun yargılama süreleri yerine, uzman ve tarafsız bir üçüncü kişinin (arabulucu) kolaylaştırıcılığında, kendi çözümlerini kendilerinin üretmelerini teşvik etmektir. Kanun koyucu, dava açılmadan önce bu müzakere yolunun tüketilmesini emredici bir kural olarak düzenlemiştir.

2. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Nedir?

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu (dava şartı) arabuluculuk, kiraya veren ile kiracı arasında ortaya çıkan belirli uyuşmazlıklar için mahkemede dava açmadan önce resmi olarak bir arabulucuya başvurulması ve sürecin tamamlanması zorunluluğudur. Kanun, bu başvuru yapılmadan doğrudan mahkemeye gidilmesini kesin bir dille yasaklamış ve usuli bir yaptırıma bağlamıştır.

2.1. Kapsama Giren Uyuşmazlık Türleri

Zorunlu arabuluculuk kapsamına giren başlıca kira uyuşmazlıkları şunlardır:

• Kira Tespit Davaları: Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 uyarınca, kira bedelinin piyasa rayiçlerine veya yasal artış oranlarına göre yeniden belirlenmesi talepleri.

• Kira Uyarlama Davaları: Değişen olağanüstü koşullar (örneğin; clausula rebus sic stantibus ilkesi gereği öngörülemeyen ekonomik krizler, afetler) nedeniyle kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanması talepleri.

• Tahliye Davaları: İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350), on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye (TBK m. 347), tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye (TBK m. 352) ve temerrüt (kiranın ödenmemesi) nedeniyle açılacak tahliye davaları.

• Alacak ve Tazminat Talepleri: Hor kullanma tazminatı, depozitonun (güvence bedeli) iadesi, ödenmeyen aidat ve kira bedellerinin tahsiline yönelik alacak davaları.

2.2. Kapsam Dışında Kalan İstisnai Durumlar

Kanun, yargılama gerektirmeyen, doğrudan icra daireleri vasıtasıyla yürütülen bazı süreçleri arabuluculuk kapsamı dışında tutmuştur. Örneğin;

• İlamsız İcra Yoluyla Tahliye: Kiraya verenin, ödenmeyen kira bedelleri için İcra ve İflas Kanunu (İİK) madde 269 uyarınca başlattığı ve itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması halinde doğrudan İcra Mahkemesi’nden tahliye talep ettiği süreçler zorunlu arabuluculuğa tabi değildir. Ancak, icra takibine itiraz edilmesi üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak “İtirazın İptali” davası öncesinde arabuluculuğa başvurmak kanuni bir zorunluluktur.

3. Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?

3.1. Başvuru Aşaması ve Arabulucunun Atanması

Süreç, uyuşmazlığın taraflarından birinin (kiracı veya kiraya veren) Adliyelerde bulunan Arabuluculuk Bürolarına başvurması ile başlar. Başvuru, uyuşmazlığın konusunu ve karşı tarafın iletişim bilgilerini içeren bir form aracılığıyla yapılır. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Siciline kayıtlı bir arabulucu, sistem tarafından otomatik olarak (tevzi usulüyle) atanır. Atanan arabulucu, her iki tarafı da bilgilendirerek ilk toplantı gününü, saatini ve yerini belirler.

3.2. Toplantı Süreci ve Gizlilik İlkesi

Arabuluculuk görüşmelerine taraflar bizzat, yasal temsilcileri (vasi, kayyım) veya özel yetkilendirilmiş vekilleri (avukatları) aracılığıyla katılabilirler. Arabulucu, taraflara hukuki tavsiye vermez veya bir karar dayatmaz; o sadece sağlıklı bir iletişim ortamı kurarak tarafların ortak menfaatlerini bulmalarına yardımcı olur.

Sürecin en önemli özelliklerinden biri gizlilik ilkesidir. Kanun uyarınca, arabuluculuk masasında konuşulanlar, sunulan teklifler, yapılan kabuller ve paylaşılan belgeler (aksi kararlaştırılmadıkça) gizlidir ve daha sonra açılacak bir davada mahkemeye delil olarak sunulamaz.

3.3. Yasal Süreler

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde tamamlanmak zorundadır. Bu süre, zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta daha uzatılabilir. Yani süreç, en geç dört hafta içinde olumlu veya olumsuz bir şekilde sonuçlandırılmalıdır.

4. Arabuluculuk Sürecinde Anlaşamama Durumu ve “Son Tutanak”

Arabuluculuk masasında taraflar tamamen serbest iradeleriyle hareket ederler. Hiçbir taraf anlaşmaya, bir belgeyi imzalamaya veya hakkından feragat etmeye zorlanamaz. Tarafların yapılan müzakereler sonucunda ortak bir noktada buluşamaması, taraflardan birinin toplantıya katılmaması veya uyuşmazlığın arabuluculuğa elverişli olmadığının anlaşılması hallerinde süreç “Anlaşamama” (Ademi Mutabakat) ile sonuçlanır.

4.1. Son Tutanağın Hukuki Niteliği ve Önemi

Sürecin anlaşmazlıkla sonuçlanması halinde arabulucu, durumu tespit eden bir “Son Tutanak” düzenler. Bu tutanak, toplantının tarihi, saati, tarafların katılıp katılmadığı ve uyuşmazlık konusu üzerinde anlaşma sağlanamadığını açıkça belirten resmi bir belgedir. Son tutanak, taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır. Eğer taraflardan biri tutanağı imzalamaktan imtina ederse, bu durum arabulucu tarafından tutanağa şerh düşülerek imza altına alınır.

Son tutanak, yalnızca bir durum tespiti belgesi değil, aynı zamanda yargı yolunun kapısını açan bir “anahtar” niteliğindedir.

4.2. Dava Şartı Unsuru Olarak Son Tutanak

6325 sayılı Kanun ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) gereğince, dava şartı arabuluculuğa tabi bir konuda dava açılırken, arabuluculuk sürecinin tüketildiğini ispatlamak zorunludur. Dava açmak isteyen taraf, anlaşamama son tutanağının aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir suretini dava dilekçesine eklemekle yükümlüdür.

Eğer dava, arabulucuya hiç başvurulmadan açılmışsa, mahkeme davanın esasına girmeden davayı “dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddeder”. Eğer arabulucuya başvurulmuş, süreç tamamlanmış ancak tutanak dava dilekçesine eklenmemişse, mahkeme davacıya tutanağı sunması için kesin bir süre (genellikle bir hafta) verir. Bu süre içinde tutanak sunulmazsa dava yine usulden reddedilir. Usulden ret kararı, hak kaybı yaratmasa da, ödenen harçların yanmasına ve zaman kaybına yol açar.

5. Anlaşmazlık Sonrası Dava Süreci: Adım Adım İşleyiş

Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması ve son tutanağın düzenlenmesinin ardından, hakkını yargı yoluyla aramak isteyen taraf (davacı), yetkili ve görevli mahkemeye müracaat eder.

5.1. Görevli ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 4 uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta (kira alacağı, tahliye, kira tespiti, kira uyarlama) dava değerine veya tutarına bakılmaksızın Görevli Mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak kira sözleşmesinden doğan davalar, davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa edileceği yer (kiralanan taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesinde açılabilir.

5.2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Tutanağın Eklenmesi

Dava süreci, usulüne uygun hazırlanmış bir dava dilekçesinin mahkemeye sunulması ve gerekli harç ile masrafların (gider avansı) yatırılmasıyla başlar. Dilekçede:

• Tarafların kimlik ve adres bilgileri,

• Uyuşmazlığın konusu ve talebin tam olarak ne olduğu (Örn: “Aylık kira bedelinin net 25.000 TL olarak tespiti” veya “İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi”),

• Talebi dayandıran maddi vakıalar ve hukuki sebepler (TBK ilgili maddeleri),

• İddiaları destekleyen deliller (Kira sözleşmesi, ihtarname, tapu kaydı, tanık isimleri, bilirkişi incelemesi talebi vb.),

• Ve en önemlisi, Arabuluculuk Anlaşamama Son Tutanağı yer almalıdır.

5.3. Yargılama Aşaması: İspat Yükü ve Delillerin Değerlendirilmesi

Dava dilekçesinin mahkemeye sunulmasının ardından “Dilekçeler Aşaması” (davalıya tebligat yapılması, davalının cevap dilekçesi sunması, cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri) başlar. HMK’da öngörülen yazılı yargılama veya basit yargılama usullerine (kira uyuşmazlıkları kural olarak basit yargılama usulüne tabidir) göre süreç işler.

İspat Yükü: Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 6 gereği, kural olarak herkes iddiasını ispatla mükelleftir.

• Kira tespiti davasında; davacı kiraya veren, bölgedeki emsal kiraları, taşınmazın durumunu ve TÜFE oranlarını dikkate alarak kira bedelinin artırılması gerektiğini ispat etmelidir. Mahkeme bu aşamada genellikle uzman bilirkişi heyetinden rapor alır.

• İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında; kiraya veren, ihtiyacının “gerçek, samimi ve zorunlu” olduğunu somut delillerle (örneğin; tayin belgesi, başka bir evi olmaması, sağlık raporları) mahkemeye kanıtlamak zorundadır. Soyut ve ileride doğması muhtemel bir ihtiyaç, tahliye kararı verilmesi için hukuken yeterli kabul edilmez.

Mahkeme hakimi, tarafların iddialarını, sunulan delilleri, tanık beyanlarını ve gerekirse alınan bilirkişi raporlarını hukuki çerçevede değerlendirerek bir hüküm kurar.

6. Yargılama Giderleri ve Arabuluculuk Ücretinin Durumu

Arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla sonuçlandığında ve dava yoluna gidildiğinde, akıllara gelen en önemli sorulardan biri masrafların kim tarafından karşılanacağıdır.

6.1. Başlangıçta Arabuluculuk Ücreti

Arabuluculuk anlaşamama ile sonuçlandığında, arabulucuya ödenecek olan kanuni maktu ücret (belirli süreler için) Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. Yani sürecin başında anlaşamayan taraflar arabulucuya ceplerinden bir ücret ödemezler.

6.2. Dava Sonunda Yargılama Giderlerine Ekleme

Ancak süreç burada bitmez. Dava sonucunda, Adalet Bakanlığı tarafından ödenen bu arabuluculuk ücreti, “yargılama gideri” olarak kabul edilir. Mahkeme karar verirken, davada haksız çıkan (davayı kaybeden) tarafa bu arabuluculuk ücretini de diğer mahkeme masraflarıyla birlikte ödetilmesine hükmeder.

6.3. Geçerli Bir Mazeret Olmadan Toplantıya Katılmamanın Yaptırımı

Kanun koyucu, arabuluculuk kurumunun ciddiyetini korumak için çok sert bir yaptırım öngörmüştür. HUAK madde 18/A uyarınca; taraflardan biri, geçerli ve belgelendirilebilir bir mazereti olmaksızın arabuluculuk ilk toplantısına katılmazsa, ve bu nedenle süreç “anlaşamama” ile sonuçlanırsa, toplantıya katılmayan taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa dahi (davayı kazansa bile) tüm yargılama giderlerini ödemeye mahkum edilir. Ayrıca bu taraf lehine vekalet ücretine de hükmedilmez.

Bu kural, süreci ciddiye almayan veya kötüniyetli olarak uzatmak isteyen taraflar için caydırıcı bir yasal düzenlemedir.

7. Dava Sonucunda Verilebilecek Kararlar ve Kanun Yolları (İstinaf/Temyiz)

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda verilen karar, “İlk Derece Mahkemesi Kararı”dır. Kararın verilmesiyle uyuşmazlık her zaman kesin olarak çözülmüş olmaz.

• Taraflar, yerel mahkemenin verdiği kararı hukuka, usule veya gerçeğe aykırı bulurlarsa, kararın tebliğinden itibaren yasal süreleri içinde Bölge Adliye Mahkemesi’ne (İstinaf) başvurarak kararın üst mahkeme tarafından incelenmesini talep edebilirler.

• İstinaf incelemesi neticesinde verilen kararlara karşı da, yasal sınırlar ve şartlar dahilinde Yargıtay (Temyiz) yolu açık olabilir. Ancak kira tespit davaları gibi bazı dava türlerinde istinaf mahkemesi kararları kesin nitelik taşır, temyize tabi değildir.

Bir kararın icra edilebilmesi (örneğin tahliyenin gerçekleştirilebilmesi) için bazı durumlarda kararın kesinleşmesi gerekirken, bazı durumlarda kesinleşmeden icra işlemi başlatılabilir. Bu ayrım usul hukukunun teknik ve karmaşık kurallarına tabidir.