Kiracı Ev Sahibinin İzni Olmadan Tadilat Yapabilir mi?

Kiracıların kiraladıkları konut ya da işyerinde çeşitli değişiklikler yapma ihtiyacı doğması, uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur. Kiracının ev sahibinin izni olmadan tadilat yapıp yapamayacağı sorusu ise hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından önem taşımaktadır. Türk Borçlar Kanunu bu meseleyi belirli ilkeler çerçevesinde düzenlemiştir.

Kiracının Kiralananı Kullanma Yükümlülüğü

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralanan taşınmazda oturanlara komşuluk hukuku kuralları çerçevesinde gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu düzenleme kiracının kiralananla ilişkisinin temel çerçevesini belirlemektedir.

Özenle kullanma yükümlülüğü, kiracının kiralananda yalnızca olağan ve mutad kullanıma uygun davranışlar sergilemesi anlamına gelir. Kiralananda yapılacak her türlü fiziksel değişiklik ise özenle kullanma yükümlülüğü ile doğrudan bağlantılıdır. Nitekim tadilat faaliyetleri, kiralananın fiziksel yapısını değiştirme potansiyeli taşıdığından bu yükümlülük kapsamında değerlendirilmelidir.

Kiracının Tadilat Yapma Hakkı: Genel Kural

Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi, kiracının kiralananda değişiklik yapmasını belirli koşullara bağlamıştır. İşbu düzenlemeye göre;

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kiralananda yenileme ve değişiklik yapamaz.”

Hükmün açık ifadesinden anlaşılacağı üzere kural olarak kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadan kiralananda herhangi bir yenileme ya da değişiklik yapamaz. Kiraya verenin sözlü olarak izin vermesi, TBK m.321 anlamında yeterli kabul edilmez; iznin yazılı biçimde alınmış olması zorunludur.

Bu noktada “yenileme ve değişiklik” kavramının geniş yorumlanması gerektiği görüşü doktrinde hâkimdir. Boya-badana, zemin kaplaması değişikliği, mutfak dolabı montajı, duvar yıkımı veya eklenmesi, tesisatla ilgili müdahaleler gibi kiralananda fiziksel bir iz bırakan her türlü faaliyet bu kapsama girer.

Yazılı İzin Alınması ve İznin Kapsamı

Kiracının tadilat yapabilmesi için alması gereken yazılı izin, kural olarak yapılacak tadilatın kapsamını ve niteliğini açıkça ortaya koymalıdır. Geniş kapsamlı ve muğlak bir “genel tadilat izni” yerine, yapılacak işlerin somut biçimde belirlendiği bir yazılı iznin hukuki güvence açısından daha sağlıklı olduğu değerlendirilmektedir.

Kiraya veren, söz konusu yazılı izni verip vermemekte serbesttir. Kiraya verenin izin vermekten kaçınması, kural olarak kira sözleşmesine aykırı bir davranış oluşturmaz. Bununla birlikte kiracının, belirli koşullar altında kiralananda değişiklik yapılmasını sözleşmesel düzlemde güvence altına almak istiyorsa bunu başlangıçta kira sözleşmesine açıkça yazdırması hukuken mümkündür.

Kiraya Verenin İznini Almadan Tadilat Yapmanın Sonuçları

Kiracının kiraya verenin yazılı rızasını almaksızın kiralananda değişiklik ya da yenileme yapması, çeşitli hukuki sonuçlar doğurabilir.

Eski Hale Getirme Yükümlülüğü

TBK m.321/2 hükmüne göre;

“Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, kiralananda kiracı tarafından yapılan değişiklik ve yeniliklerin giderilmesini ve eski durumun iade edilmesini isteyebilir.”

Buna göre kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinde izinsiz yapılan tadilatların giderilmesini ve kiralanananın eski haline getirilmesini talep edebilir. Bu talep, sözleşmenin herhangi bir sebeple sona ermesi halinde ileri sürülebilir; tahliye, fesih veya süre sonunda sözleşmenin bitmesi arasında bu bakımdan bir fark bulunmaz.

Eski hale getirme yükümlülüğü kiracıya oldukça ağır maddi külfetler yükleyebilir. Kiraya verenin talebi üzerine kiracı, kendi masraflarıyla kiralananda yaptığı tüm değişiklikleri gidermek ve mülkü teslim aldığı andaki fiziksel durumuna iade etmek zorunda kalabilir.

Tazminat Sorumluluğu

İzinsiz tadilat faaliyetleri sırasında kiralananda meydana gelen hasar ve zararlardan kiracı sorumlu tutulabilir. Kiracının özenle kullanma yükümlülüğünü ihlal ettiği kabul edilen durumlarda, kiraya verenin uğradığı zararın tazminini talep etmesi mümkündür.

Tahliye

İzinsiz tadilat yapılması, özellikle ciddi boyuttaki yapısal değişiklikler söz konusu olduğunda kiraya verene kira sözleşmesini feshederek kiracının tahliyesini isteme hakkı tanıyabilir. Bu yola gidilmesi için kiracının kiralanana önemli zarar verdiğinin ya da kiraya verenin kiralananı ayakta tutmasını tehlikeye sokacak nitelikte bir müdahalede bulunduğunun somut olarak ortaya konulması gerekir.

Kiracının İzinsiz Tadilat Yapabileceği Haller: İstisnai Durumlar

Her ne kadar kural, yazılı izin alınması yönünde olsa da Türk Borçlar Kanunu bazı istisnai durumlara yer vermiştir.

Kiralananın Ayıplı Olması

TBK m.305 ve devamı hükümleri çerçevesinde kiraya veren, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan ya da kiralananın kullanımı için gerekli olan niteliklere sahip, ayıpsız bir biçimde teslim etmek ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı, ayıbın giderilmesini kendisi yaparak masrafları kiraya verenden talep edebilir. Bu halde kiracının yaptığı tadilat ya da onarımın izinsiz sayılıp sayılmayacağı tartışmalı olmakla birlikte, zorunlu ve acil nitelikteki ayıp giderme işlemlerinin kiracı tarafından yapılabileceği genel olarak kabul görmektedir.

Kiralananı Tehlikeden Koruma Zorunluluğu

Acil bir durum nedeniyle kiralananda ani bir müdahalenin zorunlu hale geldiği hallerde, örneğin su borusu patlaması, yangın tehlikesi gibi acil durumlarda kiracı kiraya vereni haberdar etmeksizin gerekli müdahalelerde bulunabilir. Bu durumda kiracının amacı kiralanananı korumak olup söz konusu faaliyetler yenileme veya değişiklik amacı taşımadığından TBK m.321 kapsamı dışında kalmaktadır.

Kira Sözleşmesinde Tadilatla İlgili Hüküm Bulunması

Kira sözleşmesine konulacak özel hükümlerle tadilat meselesi farklı bir zemine oturabilir. Örneğin taraflar, sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kira sözleşmesine; kiracının belirli kategorideki tadilatları genel izne gerek duymaksızın yapabileceğine ya da kiracının sözleşme sonunda tadilatları sökmek zorunda olmadığına dair maddeler ekleyebilirler.

Bu tür sözleşme hükümleri, herhangi bir uyuşmazlık halinde mahkemelerce dikkate alınacaktır. Sözleşmeye konulacak açık ve kapsamlı hükümlerin her iki taraf açısından hukuki belirsizlikleri azaltacağı değerlendirilmektedir.

Tadilatın Kiralananın Değerini Artırması Halinde

TBK m.321/3 uyarınca;

“Kiraya veren, sözleşmenin bitiminde, kiracının yaptığı değişiklik ve yenilikler nedeniyle zenginleşmişse, kiracı bu zenginleşmenin iadesini isteyebilir.”

Bu düzenleme, kiracının izinsiz ya da izinli biçimde yaptığı tadilatın kiralanananın değerini artırması halinde kiraya verenin bu artıştan haksız olarak yararlanmasının önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Kiracı, kiralananda yaptığı ve kiraya verenin zenginleşmesine yol açan iyileştirmeler nedeniyle iade talebinde bulunabilir.

Bununla birlikte bu talebin kabul edilebilmesi için zenginleşmenin somut olarak ispatlanması gerekir. Her tadilat faaliyetinin otomatik olarak kiraya vereni zenginleştirdiği kabul edilmez; mülkün piyasa değerinde gerçek bir artışın varlığı belgelenmelidir.

Kiracı ile Kiraya Veren Arasında Tadilat Uyuşmazlıklarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Tadilat kaynaklı uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından bazı pratik noktalara dikkat edilmesi önem taşımaktadır.

Kiracının herhangi bir tadilat yapmadan önce kiraya verenden yazılı izin alması, yazılı iznin yapılacak işleri ayrıntılı olarak içermesi, tadilatların mesleki usule uygun yürütülmesi ve kiralanananın teslim alındığı andaki durumunu belgeleyen fotoğraf, video gibi delillerin titizlikle muhafaza edilmesi uygulamada hukuki güvenceyi artıran önemli adımlardır.

Kiraya veren açısından ise tadilat iznini yazılı olarak vermesi, iznin kapsamını net biçimde sınırlandırması ve kira sözleşmesinin sona ermesinde kiralanananı teslim alma aşamasında tadilatların durumunu ayrıntılı biçimde tutanak altına aldırması önerilir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı, boya-badana için kiraya verenden izin almak zorunda mıdır?

Boya-badana genel olarak kiralananın olağan bakımı kapsamında değerlendirilebilmekle birlikte, özgün renk ya da malzeme kullanıldığı durumlarda kiraya verenin yazılı izninin alınması hukuki güvence açısından önerilir. Olağan boya-badana ile kaplama değişikliği gibi daha kapsamlı işlemler arasında nitelik farkı bulunduğundan, her somut durumun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kiraya veren, kiracının yaptığı tadilat nedeniyle tahliye talep edebilir mi?

Evet. Kiracının izinsiz biçimde kiralananda ciddi ya da yapısal değişiklikler yapması halinde kiraya veren, kira sözleşmesini feshederek tahliye talebinde bulunabilir. Bu yolun işletilebilmesi için söz konusu tadilatın kiralanana zarar verecek düzeyde olması ya da kiraya verenin haklarını önemli ölçüde ihlal etmesi aranır.

Kiracı, yaptığı tadilat için ödeme talep edebilir mi?

Kiracı, yaptığı tadilat kiraya vereni zenginleştirmişse, yani kiralanananın değerini artırmışsa, TBK m.321/3 kapsamında zenginleşme miktarını talep edebilir. Ancak bu talebin kabul görmesi için zenginleşmenin somut biçimde ispatı gerekir.

Kira sözleşmesinde tadilata izin veren bir hüküm varsa ayrıca yazılı izin gerekir mi?

Sözleşmede tadilata açıkça izin verilmişse, bu hüküm TBK m.321 anlamında yazılı rıza yerine geçebilir. Ancak sözleşmedeki iznin kapsamı belirleyici olmakta olup yapılacak tadilatın sözleşmedeki izin kapsamına girip girmediğinin somut olarak değerlendirilmesi gerekir.

Sonuç

Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi, kiracının kiralananda tadilat yapabilmesi için kiraya verenin yazılı iznini şart koşmaktadır. İzinsiz yapılan tadilatlar, kira sözleşmesinin sona ermesinde eski hale getirme yükümlülüğü, tazminat sorumluluğu ve kimi hallerde tahliye gibi sonuçlar doğurabilir. Kiracının kiralananda değişiklik yapmadan önce yazılı izin alması ve yapılan işlemleri belgelemesi, olası uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından büyük önem taşır. Kiraya veren açısından ise iznin kapsamının baştan açıkça belirlenmesi ve tadilata ilişkin hususların kira sözleşmesine yazılması, hukuki belirsizlikleri azaltacaktır.