Kira Sözleşmesi Noterden Feshedebilir mi?

Kira ilişkileri; hem kiracı hem de kiraya veren açısından ciddi hak ve yükümlülükler doğuran, uygulamada pek çok uyuşmazlığa zemin hazırlayan hukuki ilişkilerdir. Bu ilişkinin sona erdirilmesi, yani kira sözleşmesinin feshi de beraberinde çok sayıda usul sorusunu gündeme taşımaktadır. Bunların başında ise şu soru gelmektedir: Kira sözleşmesi noterden feshedilebilir mi? Bu yazıda söz konusu soruyu, ilgili mevzuat çerçevesinde ele alacağız.

Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir?

Kira sözleşmesinin feshi; taraflardan birinin ya da her ikisinin birlikte sözleşmeyi sona erdirmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347 ila 356. maddeleri arasında konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel fesih hükümleri düzenlenmiştir.

Fesih tek taraflı bir irade beyanıdır. Fesih beyanının karşı tarafa ulaşması ile hüküm ifade eder. Bu nedenle fesih bildiriminin ispat edilebilir bir yolla yapılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda son derece belirleyici bir işlev üstlenmektedir.

Fesih; sözleşme serbestisi çerçevesinde tarafların anlaşmasıyla gerçekleşebileceği gibi, kanunun öngördüğü hallerde tek taraflı olarak da kullanılabilir. Her iki halde de fesih bildiriminin usulüne uygun yapılması büyük önem taşır.

Noterden Fesih Bildirimi Yapılabilir mi?

Kira sözleşmesinin feshi için noter zorunluluğu, kural olarak Türk hukuku açısından kabul edilmemiştir. Bir başka deyişle, kira sözleşmesini feshetmek için mutlaka notere gitmek gerekmez. Bununla birlikte, noter aracılığıyla yapılan fesih bildirimi veya ihtarname; ispat gücü ve tebligat güvencesi bakımından en sağlıklı yöntem olarak öne çıkmaktadır.

Uygulamada sıklıkla başvurulan yöntem, noter ihtarnamesi gönderilmesidir. Kira sözleşmesinin feshini içeren noter ihtarnamesi, tebliğ tarihini ve içeriği kesin biçimde belgeleyen resmi bir araçtır. Bu ihtarname; ileride açılabilecek tahliye davalarında, kiracının temerrüdünün ispatında ve fesih bildiriminin usulüne uygun yapıldığının kanıtlanmasında kritik işlev üstlenir.

Öte yandan noter ihtarnamesi dışında, iadeli taahhütlü mektup ya da Türkiye Noterler Birliği’nin elektronik tebligat sistemi de geçerli tebligat yolları arasında sayılmaktadır. Ancak ispat kolaylığı açısından noter kanalının tercih edilmesi, tarafların lehine sonuçlar doğurmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Feshinde Hangi Haller Söz Konusu Olabilir?

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı; sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Bu hüküm TBK m.347/1’de yer almaktadır.

Kiraya veren ise belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda salt bu gerekçeyle sözleşmeyi feshedemez. Kiraya verenin fesih hakkı, ancak kanunun belirlediği sebeplere (örneğin on yıllık uzama süresi, ihtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım gibi haller) dayanılarak kullanılabilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her iki taraf da sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı, her zaman fesih bildiriminde bulunabilirken; kiraya veren, fesih bildirim sürelerine ve kanunda öngörülen dönemsel sınırlamalara uymak zorundadır.

Haklı Sebeple Fesih

TBK m.331 uyarınca; taraflardan biri için kira ilişkisini sürdürmesi beklenemeyecek önemli sebepler varsa, her iki taraf da sözleşmeyi yasal fesih dönemlerine uymaksızın feshedebilir. Haklı sebeple fesihte de noter ihtarnamesi gönderilmesi, fesih iradesinin açıkça ortaya konması bakımından yararlıdır.

Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Fesih

Kiracının kira bedelini ödememesi ya da geç ödemesi halinde kiraya veren, TBK m.315 uyarınca kiracıya otuz günlük süre vererek ödeme yapmaması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini ihtar edebilir. Bu ihtarın noter kanalıyla yapılması, hem tebliğ tarihinin hem de içeriğin tartışmasız biçimde belgelenmesini sağlar. Aksi halde ödeme ihtarının yapılıp yapılmadığı ya da kiracıya ulaşıp ulaşmadığı ilerleyen aşamalarda ciddi bir ispat sorununa dönüşebilir.

Tarafların Anlaşmasıyla (İkale) Noterden Fesih

Kira sözleşmesinin karşılıklı anlaşmayla sona erdirilmesi hukuki literatürde ikale (bozma sözleşmesi) olarak adlandırılmaktadır. Bu durumda taraflar, fesih koşullarını serbestçe belirleyebilir.

Tarafların kira sözleşmesini ikale yoluyla sona erdirmek istemeleri halinde notere giderek düzenlenecek bir ikale protokolü imzalamaları mümkündür. Bu protokol; hem feshin karşılıklı irade birliğine dayandığını belgeler hem de tarafların üstlendiği yükümlülüklerin açıkça kayıt altına alınmasını sağlar. Özellikle depozito iadesi, kiralananın teslim tarihi ve tazminat meseleleri bakımından yazılı ve noter onaylı bir ikale sözleşmesi, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.

Aile Konutu Olan Kiralık Konutlarda Feshin Özelliği

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi; eşlerden birinin, diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemeyeceğini hüküm altına almaktadır. Bu durumda kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir.

Dolayısıyla kiralık konut aynı zamanda aile konutu niteliği taşıyorsa; kiracı olan eşin tek başına yapacağı noter ihtarnamesi ya da fesih bildirimi, diğer eşin rızası alınmadıkça hüküm doğurmayacaktır. Bu husus uygulamada gözden kaçırılan önemli bir ayrıntıdır.

Kiraya Verenin On Yıllık Uzama Süresini Dolduran Kiracıya Karşı Feshi

TBK m.347/2’ye göre kiraya veren; konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi sonunda, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bu feshin geçerli olabilmesi için kiraya verenin, sözleşme yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunması zorunludur.

Bu bildirimin yine noter ihtarnamesiyle yapılması, fesih iradesinin ve tebliğ tarihinin kesin biçimde saptanması açısından büyük önem taşır. Üç aylık süreyi kaçıran kiraya veren, söz konusu yıl için fesih hakkını kullanamaz ve sözleşme bir yıl daha uzar.

Sık Sorulan Sorular

Kira Fesih İhtarnamesi Noterden Gönderilmek Zorunda mı?

Hayır, kira fesih ihtarnamesi için noter zorunluluğu bulunmamaktadır. Fesih bildirimi; iadeli taahhütlü mektup gibi yazılı ve belgelenebilir yollarla da yapılabilir. Bununla birlikte noter ihtarnamesi, tebliğ tarihinin ve içeriğin tartışmasız biçimde ispatlanmasını sağladığından uygulamada en güvenli yöntem olarak kabul edilmektedir.

Kiracı Fesih İhtarnamesi Alırsa Ne Yapmalıdır?

Kiracı, noter ihtarnamesi ya da yazılı bir fesih bildirimi aldığında öncelikle içeriği dikkatle incelemelidir. Bildirimin hukuki dayanağını, feshin süresine uygunluğunu ve talep edilen eylemin (ödeme, tahliye vb.) hukuka aykırı olup olmadığını değerlendirmelidir. Haksız bir fesih bildirimi söz konusu ise bu husus itirazlarla karşı tarafa iletilmelidir.

Kira Sözleşmesinin Noterden Yapılması Zorunlu mudur?

Hayır. Kira sözleşmeleri kural olarak herhangi bir şekle bağlı değildir; yazılı ya da sözlü olarak kurulabilir. Ancak yazılı yapılan ve özellikle noter onaylı düzenleme şeklinde hazırlanan kira sözleşmeleri, taraflar arasında ispat kolaylığı sağlar.

Fesih Bildirimiyle Kiracı Hemen Tahliye Edilebilir mi?

Hayır. Fesih bildiriminin yapılması, kiracının derhal tahliyesini sağlamaz. Kiracının rızası olmaksızın tahliye, ancak mahkeme kararıyla ve icra yoluyla gerçekleştirilebilir. Fesih bildirimi, bu yargısal sürecin ön aşamasını oluşturmaktadır.

Sonuç

Kira sözleşmesinin feshi, taraflardan birinin ya da her ikisinin irade beyanıyla sözleşmeyi sona erdirmesidir. Fesih için noter zorunluluğu kural olarak öngörülmemiş olmakla birlikte; noter ihtarnamesi, fesih iradesinin ve tebliğ tarihinin tartışmasız biçimde ispatlanmasını sağlaması nedeniyle uygulamada en güvenli ve tercih edilen yöntem olarak öne çıkmaktadır.

Kiracının temerrüdü nedeniyle yapılacak fesihlerde, on yıllık uzama süresi sonundaki fesihlerde ve haklı sebebe dayanan fesihlerde noter kanalının kullanılması; ileride açılabilecek tahliye davalarında ispat yükü bakımından belirleyici avantaj sağlamaktadır.