Dask Ev Sahibi mi Yaptırır, Kiracı mı Öder?

Dask sigortası, Türkiye’de deprem riskine karşı güvence sağlayan zorunlu bir sigorta türüdür. Özellikle kiracı-ev sahibi ilişkilerinde sıkça tartışılan bir konu olan dask sigortasını kimin yaptırması gerektiği, hem kiracılar hem de mülk sahipleri açısından önemli hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Bu yazıda, Dask’ın ne olduğu, yasal dayanağı, kimin yaptırması gerektiği ve kiracı-ev sahibi arasındaki hukuki ilişkiyi ayrıntılı biçimde ele alacağız.

Dask Nedir ve Yasal Dayanağı Nedir?

Dask, Doğal Afet Sigortaları Kurumu’nun kısaltmasıdır. 17 Ağustos 1999 depreminin ardından Türkiye’de zorunlu hale getirilen bu sigortanın yasal dayanağını 587 sayılı Zorunlu Deprem Sigortası Hakkında Kanun Hükmünde Kararname oluşturmaktadır. Bu düzenlemeyle birlikte belirli yapı türleri için Dask yaptırılması zorunlu hale getirilmiştir.

Dask sigortası; yapının kendisini, yani bina kabuğunu güvence altına alır. Yangın, deprem gibi afetler sonucunda konutun uğrayacağı hasarı karşılamayı amaçlar. Ancak şunu belirtmek gerekir: Dask kapsamı bina güçlendirme, kira kaybı veya kişisel eşyaları kapsamamaktadır. Bu nedenle Dask, bütün riskleri tek başına karşılamaz; tamamlayıcı konut sigortası ile desteklenmesi önerilmektedir.

Dask Yaptırma Yükümlülüğü Kime Aittir?

587 sayılı Kanun Hükmünde Kararname’nin 9. maddesi uyarınca Dask yaptırma yükümlülüğü, taşınmazın malikine, yani ev sahibine aittir. Kiracı bu zorunluluktan yasal olarak muaf tutulmuştur. Kanun metni açık bir şekilde bu yükümlülüğü mülk sahibine yüklemiş; kiracının bu konudaki herhangi bir sorumluluğunu öngörmemiştir.

Bu temel ilkeden hareketle şunu söylemek mümkündür: Bir kiracı, kiraladığı konuta ilişkin Dask sigortasını yasal olarak yaptırmak zorunda değildir. Ev sahibinin bu yükümlülüğü yerine getirip getirmediğini denetlemek de kiracının sorumluluğu değildir. Dask primini ödemek ve poliçeyi aktif tutmak tamamen mülk sahibine düşen bir görevdir.

Kira Sözleşmesine “Dask Kiracı Tarafından Yaptırılır” Yazılması Hukuken Geçerli midir?

Uygulamada zaman zaman kira sözleşmelerine “Dask sigortası kiracı tarafından yaptırılacaktır” veya “Dask primi kiracıya aittir” gibi hükümler konulduğu görülmektedir. Bu düzenlemenin hukuki geçerliliği meşru bir tartışma konusudur.

Kanunun öngördüğü yükümlülük mülk sahibinedir. Taraflar arasında yapılacak bir sözleşmeyle bu yükümlülüğün kiracıya aktarılması, sigorta şirketi veya DASK Kurumu açısından bir değişiklik yaratmaz. Bir başka ifadeyle, sözleşmede ne yazarsa yazsın, resmi sorumluluk daima ev sahibine aittir. Dask yaptırılmamışsa bu durumun hukuki sonuçlarına katlanacak olan taraf, mülk sahibidir.

Bununla birlikte, kira sözleşmesindeki böyle bir hüküm, taraflar arasında iç ilişki bakımından hukuki bir yükümlülük doğurabilir. Yani kiracı, sözleşmeye güvenerek Dask primini ödemiş ancak ev sahibi adına poliçe yaptırmak yerine ödemeyi yapmamışsa, bu durumda taraflar arasında sözleşmeden doğan tazminat talepleri gündeme gelebilir. Bu tür iç ilişkiden doğan anlaşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir; ancak Kanun karşısında asıl sorumluluk yine ev sahibindedir.

Kiracı Dask Yaptırabilir mi?

Kiracının, kiraladığı taşınmaz için bizzat Dask sigortası yaptırması teknik olarak mümkündür; ancak bu durum bazı pratik güçlükler barındırır. Dask, yapı üzerine değil mülk sahibi adına düzenlenen bir poliçe olduğundan, kiracının kendi adına Dask yaptırması sigorta şirketleri tarafından her zaman kabul görmeyebilir. Sigortanın mülkiyete bağlı bir güvence niteliği taşıdığı gözetildiğinde, kiracının mülk üzerinde herhangi bir ayni hakkı bulunmaması bu durumu güçleştirmektedir.

Kiracının konutun içindeki eşyalarını güvenceye almak istemesi halinde ise farklı bir sigorta türü olan ev eşyası (konut içi) sigortası yaptırılabilmektedir. Bu sigorta türü Dask’tan bağımsız olup kişisel eşyaları kapsama alır ve tamamen kiracının inisiyatifine bırakılmış, zorunluluk içermeyen bir güvencedir.

Dask Yaptırılmamışsa Ne Olur?

Dask zorunlu bir sigorta olduğundan yaptırılmamasının çeşitli hukuki ve pratik sonuçları bulunmaktadır.

Resmi işlemlerde engel: Tapu devri, kat mülkiyeti kurulması, yapı ruhsatı ve bazı belediye işlemleri sırasında geçerli bir Dask poliçesinin varlığı aranmaktadır. Dask yaptırılmamış taşınmazlarda bu işlemler gerçekleştirilemeyebilir.

Hasar tazminatından yararlanamama: Deprem veya diğer doğal afetler sonucunda konut hasar görmesi halinde, Dask poliçesi bulunmayan mülk sahipleri tazminat alamaz. Bu durumda onarım masrafları tamamen mülk sahibinin üzerinde kalır.

İdari yaptırım riski: Zorunlu Dask yaptırılmaması, ilgili mevzuat kapsamında idari yaptırım doğurabilmektedir.

Kiracı açısından değerlendirildiğinde, kiracının doğrudan yasal bir yaptırıma muhatap olması söz konusu değildir. Ancak Dask’sız bir konutta yaşamak, deprem hasarı sonrasında konutun kullanılamaz hale gelmesi durumunda ciddi pratik sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, kiraladığı konuta ait Dask durumunu öğrenmek isteyen kiracılar bunu ev sahibinden talep edebilir.

Ev Sahibi Dask Yaptırmıyorsa Kiracı Ne Yapabilir?

Hukuk düzenimiz, kiracının ev sahibini Dask yaptırmaya zorlayan doğrudan bir başvuru yolu öngörmemiştir. Dask yaptırma yükümlülüğünü yerine getirip getirmeme konusundaki sorumluluk tamamen mülk sahibine aittir ve bu konuda denetim görevi kiracıya yüklenmemiştir.

Bununla birlikte, kiracı bazı pratik adımlar atabilir:

Kira sözleşmesine, mülkün geçerli bir Dask poliçesine sahip olduğuna dair bir hüküm eklenmesini talep edebilir. Bu sayede sözleşmenin kurulduğu tarihte poliçenin varlığı teyit edilmiş olur. Sonraki dönemlerde poliçenin yenilenmesine ilişkin yükümlülük ise yine ev sahibindedir.

Ev sahibi, Dask yaptırmamasına karşın yaptırdığını beyan etmişse ve bu durum sözleşmede güvence altına alınmışsa, gerçeğin aksi çıkması halinde kiracının sözleşmeden doğan talep hakları gündeme gelebilir.

Sonuç olarak, kiracının en sağlıklı tutumu; kira sözleşmesi imzalanmadan önce ev sahibinden geçerli Dask poliçesini talep etmek ve bunu sözleşmeye bağlamaktır.

Kiracı-Ev Sahibi Arasında Çıkan Dask Anlaşmazlıklarında Hangi Yola Başvurulabilir?

Dask priminin kimin tarafından karşılanacağı konusunda sözleşmeye dayanan bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, bu uyuşmazlık kira hukukunun genel çerçevesinde değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri esas alınarak tarafların hak ve yükümlülükleri belirlenir.

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kurumu devreye girmektedir. 2023 yılından itibaren kira uyuşmazlıkları için dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Tarafların arabuluculuk sürecinde anlaşamaması halinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

Dask priminin sözleşme gereği kiracı tarafından ödeneceği öngörülmüşse ve kiracı bu ödemeyi yapmamışsa, ev sahibi bu kalemi kira sözleşmesinden doğan bir alacak kalemi olarak ileri sürebilir. Tersine, ev sahibi Dask yaptırmayı taahhüt etmiş ancak yerine getirmemişse ve bu durumun kiracıya zararı dokunmuşsa, bu zarar sözleşmeye aykırılık temelinde talep konusu yapılabilir.

Apartman veya Site Yönetiminin Dask ile İlişkisi

Kat mülkiyeti kapsamında yönetilen apartman veya sitelerde durum biraz daha karmaşık bir görünüm arz eder. Kat mülkiyeti Kanunu çerçevesinde her bağımsız bölüm için ayrı Dask poliçesi yaptırılması asıldır. Her bağımsız bölümün malikinin kendi Dask’ını yaptırması beklenmektedir.

Ancak bazı site yönetimlerinin aidat kapsamında toplu sigorta düzenlemelerine gittiği görülmektedir. Bu durumda hangi bölümler için sigorta yaptırıldığı ve poliçenin kapsamının ne olduğu net biçimde belirlenmelidir. Özellikle kiracılık ilişkisi bulunan bağımsız bölümlerde, sigorta priminin aidatlara yansıtılıp yansıtılmadığı ve bu aidatın kim tarafından ödeneceği kira sözleşmesinde ayrıca düzenlenebilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Dask sigortasını ev sahibi mi yoksa kiracı mı yaptırmak zorundadır?

587 sayılı Kanun Hükmünde Kararname uyarınca Dask yaptırma yükümlülüğü, taşınmazın malikine, yani ev sahibine aittir. Kiracının bu yükümlülüğü yerine getirme sorumluluğu yasal olarak bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesine “Dask kiracı tarafından yaptırılır” yazılırsa ne olur?

Böyle bir hüküm, sigorta şirketi ve DASK Kurumu nezdinde herhangi bir hukuki etki doğurmaz; yasal sorumluluk yine ev sahibindedir. Ancak taraflar arasındaki iç ilişki bakımından sözleşmeden doğan bir yükümlülük ve buna bağlı tazminat talepleri söz konusu olabilir.

Ev sahibi Dask yaptırmamışsa kiracı ne yapabilir?

Kiracının ev sahibini Dask yaptırmaya zorlayan doğrudan bir hukuki yolu bulunmamaktadır. Bununla birlikte kiracı, kira sözleşmesine Dask poliçesinin varlığını teyit eden bir hüküm eklenmesini talep edebilir. Bu hükmün yerine getirilmemesi halinde sözleşmeye aykırılık temelli talepler gündeme gelebilir.

Kiracının Dask yaptırmaması nedeniyle cezai yaptırıma maruz kalma riski var mıdır?

Hayır. Dask yaptırma yükümlülüğü mülk sahibine ait olduğundan, kiracı bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi nedeniyle doğrudan yasal veya idari yaptırıma muhatap olmaz.

Kiracı, kiraladığı konuta ait Dask poliçesini nasıl kontrol edebilir?

Kiracı, ev sahibinden Dask poliçesinin bir kopyasını talep edebilir. Ayrıca DASK’ın resmi web sitesi üzerinden sorgulama yapılarak belirli bir konutun sigortalı olup olmadığı denetlenebilir.

Depremde hasarlanan kiralık konutta onarım masrafları kime aittir?

Geçerli bir Dask poliçesi varsa, deprem hasarı sigorta kapsamında karşılanır ve mülkün onarımı ev sahibinin sorumluluğundadır. Dask yoksa onarım masrafları da ev sahibine aittir; kiracının bu masrafı karşılaması beklenmez.

Sonuç

Dask sigortası, depreme karşı temel bir güvence mekanizması olmakla birlikte kimin yaptıracağı ve primini kimin ödeyeceği konusunda sıkça karışıklık yaşanmaktadır. Yasal çerçeve açısından değerlendirildiğinde, Dask yaptırma yükümlülüğü tartışmasız biçimde mülk sahibine yani ev sahibine aittir. Kiracı bu zorunluluktan muaftır.

Uygulamada kira sözleşmelerine farklı hükümler eklenebildiği görülse de bu hükümler kanunun öngördüğü asıl yükümlülüğü ortadan kaldırmamaktadır. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin bu ayrımı net biçimde anlaması, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önem taşımaktadır.

Kira ilişkisinin kurulması aşamasında tarafların haklarını ve yükümlülüklerini yazılı olarak sözleşmeye geçirmeleri, gerektiğinde bu belgelere dayanarak haklarını aramaları bakımından sağlam bir zemin oluşturur.