6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasına ilişkin önemli düzenlemelerden biri de yeniden kiralama yasağıdır. Bu yasak, kiraya verenin, kiralananı belirli sebeplerle tahliye ettirdikten sonra, aynı taşınmazı eski kiracısı dışında başka birine kiralamasını engellemeyi amaçlar. Yasağın dayanağı TBK’nın 355. Maddesidir.

Yeniden Kiralama Yasağı Davası

Yasağın Kapsamı ve Hukuki Niteliği

Yeniden kiralama yasağı, kanundan doğan ve kiraya verene yüklenen bir “yapmama borcu“dur. TBK m. 355’in ilk fıkrası, kiraya verenin gereksinim nedeniyle tahliyeyi sağlaması durumunu düzenler. Bu durumda, kiraya veren, haklı bir gerekçe olmaksızın, kiralananı üç yıl süreyle eski kiracısından başkasına kiralayamaz. İkinci fıkra ise, yeniden inşa veya imar nedeniyle boşaltılan taşınmazlar için benzer bir yasak getirir. Bu kapsamda, kiralanan, eski haliyle üç yıl geçmedikçe haklı bir sebep olmaksızın başka birine kiralanamaz. Ayrıca, kiraya veren, yeniden inşa edilen veya imar gören taşınmazı yeni durumuyla kiralamak isterse, eski kiracıya öncelik tanımak zorundadır. Eski kiracının bu öncelik hakkı ortadan kaldırılmadığı sürece, taşınmaz üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz.

TBK m. 355’teki bu düzenleme, “nispi emredici” bir nitelik taşır. Bu, yeniden kiralama yasağının ortadan kaldırılmasının ya da koşullarının kiracı aleyhine değiştirilmesinin mümkün olmadığı anlamına gelir. Bununla birlikte, taraflar, kiraya verenin aleyhine olacak şekilde, yasağın süresini üç yıldan daha uzun belirleyebilirler. Fakat herhalde bu yasak süresinin üç yıldan daha aza indirilmesi mümkün değildir.

Yeniden Kiralama Yasağının Şartları

Yeniden kiralama yasağının uygulanabilmesi için belirli koşulların varlığı gerekir:

• Sözleşmenin Konut veya Çatılı İşyeri Kirası Olması: Yasağın kapsamına yalnızca konut ve çatılı işyerleri girer. Geçici kullanıma ayrılmış ve altı ay veya daha kısa süreli kiralamalar bu yasağın dışındadır.
• Tahliye Sebebi: Kiralananın, kiraya verenin kendisinin veya yeni malikin gereksinimi ya da yeniden inşa veya imar nedeniyle boşaltılmış olması gerekir. Bu sebepler dışında bir gerekçeyle gerçekleşen tahliyelerde, yeniden kiralama yasağı geçerli değildir.
• Tahliyenin Mahkeme Kararıyla Gerçekleşmesi: Yasağın uygulanması için kiralananın boşaltılma işleminin tamamlanmış olması şarttır. Yargıtaya göre, yeniden kiralama yasağı, kiracının belirli sebeplerle tahliye davası sonucunda cebri icra yoluyla tahliyesi halinde uygulanır. Ancak doktrinde, kiraya verenin talebi üzerine kiracının kendi rızasıyla taşınmazı boşaltmasının da yasağın uygulanması için yeterli olduğu görüşü mevcuttur.
• Üç Yıllık Süre: Kiralananın boşaltılmasından itibaren üç yıl boyunca yasak devam eder. Bu süre, tahliye kararının kesinleşmesinden değil, kiracının taşınmazı boşaltmasından itibaren başlar.

Yasağın İhlali ve Yaptırımı

Kiraya veren, haklı bir gerekçe olmaksızın, kiralananı üç yıl içinde üçüncü bir kişiye kiralaması durumunda yeniden kiralama yasağını ihlal etmiş olur. Bu ihlal, bir “yapmama borcunun” ihlalidir.

TBK m. 355/f. 3, yeniden kiralama yasağını ihlal eden kiraya verene bir yaptırım öngörmüştür. Bu yaptırıma göre, kiraya veren, eski kiracısına son bir yılda ödenen kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu miktar, kiracının fiilen uğradığı zararın altında olsa bile indirim yapılamaz. Şayet kiracının zararı bu asgari sınırın üzerindeyse, kiracı bu bir yıl karşılığı kira bedelinin üzerine tekabül eden zararını ispatlayarak talep edebilir.

Yaptırımın uygulanması, kiraya verenin kusurundan bağımsızdır. Kiraya veren, ancak haklı bir sebebin varlığını kanıtlayarak bu tazminat yükümlülüğünden kurtulabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeniden kiralama yasağının ihlali tazminatı davalarında yetkili mahkeme, genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’na göre bu borcun ödeme yeri, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer olup bu nedenle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de dava ikame edilebilir. Öte yandan tarafları tacir ve kamu tüzel kişisi olan kira sözleşmelerine ilişkin açılacak kira tespit davası bakımından yapılacak yetki anlaşması geçerli olup, bu minvalde tarafların serbest iradeleriyle belirlenecek mahkemenin de yetkili olduğu belirtilebilir. Ancak, yargılama maliyetlerinin artması ve yargılama sürelerinin uzamasının engellemesi adına uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde davanın ikame edilmesinde yarar vardır.

Görevli mahkeme ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince sulh hukuk mahkemesidir. Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Görevli mahkeme kamu düzenine ilişkin olduğundan, sözleşme ile görevli mahkeme değiştirilemez.