6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasına ilişkin önemli düzenlemelerden biri de yeniden kiralama yasağıdır. Bu yasak, kiraya verenin, kiralananı belirli sebeplerle tahliye ettirdikten sonra, aynı taşınmazı eski kiracısı dışında başka birine kiralamasını engellemeyi amaçlar. Yasağın dayanağı TBK’nın 355. Maddesidir.

Yeniden Kiralama Yasağı Davası

Yasağın Kapsamı ve Hukuki Niteliği

Yeniden kiralama yasağı, kanundan doğan ve kiraya verene yüklenen bir “yapmama borcu“dur. TBK m. 355’in ilk fıkrası, kiraya verenin gereksinim nedeniyle tahliyeyi sağlaması durumunu düzenler. Bu durumda, kiraya veren, haklı bir gerekçe olmaksızın, kiralananı üç yıl süreyle eski kiracısından başkasına kiralayamaz. İkinci fıkra ise, yeniden inşa veya imar nedeniyle boşaltılan taşınmazlar için benzer bir yasak getirir. Bu kapsamda, kiralanan, eski haliyle üç yıl geçmedikçe haklı bir sebep olmaksızın başka birine kiralanamaz. Ayrıca, kiraya veren, yeniden inşa edilen veya imar gören taşınmazı yeni durumuyla kiralamak isterse, eski kiracıya öncelik tanımak zorundadır. Eski kiracının bu öncelik hakkı ortadan kaldırılmadığı sürece, taşınmaz üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz.

TBK m. 355’teki bu düzenleme, “nispi emredici” bir nitelik taşır. Bu, yeniden kiralama yasağının ortadan kaldırılmasının ya da koşullarının kiracı aleyhine değiştirilmesinin mümkün olmadığı anlamına gelir. Bununla birlikte, taraflar, kiraya verenin aleyhine olacak şekilde, yasağın süresini üç yıldan daha uzun belirleyebilirler. Fakat herhalde bu yasak süresinin üç yıldan daha aza indirilmesi mümkün değildir.

Yeniden Kiralama Yasağının Şartları

Yeniden kiralama yasağının uygulanabilmesi için belirli koşulların varlığı gerekir:

• Sözleşmenin Konut veya Çatılı İşyeri Kirası Olması: Yasağın kapsamına yalnızca konut ve çatılı işyerleri girer. Geçici kullanıma ayrılmış ve altı ay veya daha kısa süreli kiralamalar bu yasağın dışındadır.
• Tahliye Sebebi: Kiralananın, kiraya verenin kendisinin veya yeni malikin gereksinimi ya da yeniden inşa veya imar nedeniyle boşaltılmış olması gerekir. Bu sebepler dışında bir gerekçeyle gerçekleşen tahliyelerde, yeniden kiralama yasağı geçerli değildir.
• Tahliyenin Mahkeme Kararıyla Gerçekleşmesi: Yasağın uygulanması için kiralananın boşaltılma işleminin tamamlanmış olması şarttır. Yargıtaya göre, yeniden kiralama yasağı, kiracının belirli sebeplerle tahliye davası sonucunda cebri icra yoluyla tahliyesi halinde uygulanır. Ancak doktrinde, kiraya verenin talebi üzerine kiracının kendi rızasıyla taşınmazı boşaltmasının da yasağın uygulanması için yeterli olduğu görüşü mevcuttur.
• Üç Yıllık Süre: Kiralananın boşaltılmasından itibaren üç yıl boyunca yasak devam eder. Bu süre, tahliye kararının kesinleşmesinden değil, kiracının taşınmazı boşaltmasından itibaren başlar.

Yasağın İhlali ve Yaptırımı

Kiraya veren, haklı bir gerekçe olmaksızın, kiralananı üç yıl içinde üçüncü bir kişiye kiralaması durumunda yeniden kiralama yasağını ihlal etmiş olur. Bu ihlal, bir “yapmama borcunun” ihlalidir.

TBK m. 355/f. 3, yeniden kiralama yasağını ihlal eden kiraya verene bir yaptırım öngörmüştür. Bu yaptırıma göre, kiraya veren, eski kiracısına son bir yılda ödenen kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu miktar, kiracının fiilen uğradığı zararın altında olsa bile indirim yapılamaz. Şayet kiracının zararı bu asgari sınırın üzerindeyse, kiracı bu bir yıl karşılığı kira bedelinin üzerine tekabül eden zararını ispatlayarak talep edebilir.

Yaptırımın uygulanması, kiraya verenin kusurundan bağımsızdır. Kiraya veren, ancak haklı bir sebebin varlığını kanıtlayarak bu tazminat yükümlülüğünden kurtulabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeniden kiralama yasağının ihlali tazminatı davalarında yetkili mahkeme, genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’na göre bu borcun ödeme yeri, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer olup bu nedenle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de dava ikame edilebilir. Öte yandan tarafları tacir ve kamu tüzel kişisi olan kira sözleşmelerine ilişkin açılacak kira tespit davası bakımından yapılacak yetki anlaşması geçerli olup, bu minvalde tarafların serbest iradeleriyle belirlenecek mahkemenin de yetkili olduğu belirtilebilir. Ancak, yargılama maliyetlerinin artması ve yargılama sürelerinin uzamasının engellemesi adına uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde davanın ikame edilmesinde yarar vardır.

Görevli mahkeme ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince sulh hukuk mahkemesidir. Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Görevli mahkeme kamu düzenine ilişkin olduğundan, sözleşme ile görevli mahkeme değiştirilemez.

Yeniden Kiralama Yasağı Tazminat Dava Masrafları

Yeniden Kiralama Yasağı Tazminat Davası Harcı

Yeniden kiralama yasağının ihlali tazminatı davası harcı nispi harca tabidir. Harç miktarı, istenen tazminat miktarı üzerinden hesaplanacaktır. Bu dava bakımından davanın tam talep veya kısmi talep üzerinden ikamesi mümkündür. Bir başka ifade ile davanın başlangıcında istenen alacağın bir kısmı davaya konu edilebileceği gibi alacağın tamamı da davanın başlangıcında istenebilir. Davanın başlangıcında açılış masraflarının azaltılması ve dava sonunda kısmi kabul halinde karşı vekalet ücretine katlanmamak adına davanın ilk başta düşük bedelden kısmi alacak olarak ikamesi tavsiye edilmektedir. Bu minvalde örnek vermek gerekir ise;

Son kira bedeli aylık 20.000,00 TL ise tazminata konu 1 yıllık kira bedeli toplam 240.000,00 TL olacağından bu bedel üzerinden yapılacak nispi hesaplamaya göre olarak hesaplanır. UYAP portal sorgulamasına göre güncel olarak yeniden kiralama yasağının ihlali tazminatı davası açılış masraf ve harcı 7.018,40 TL görünmektedir.

Davanın kısmi ikamesi halinde ise son kira bedeli ve toplam tazminat alacağının ne kadar olduğu fark edilmeksizin 1.000,00 TL bedel üzerinden yapılacak nispi hesaplamaya göre UYAP portal sorgulamasına göre güncel olarak yeniden kiralama yasağının ihlali tazminatı davası açılış masraf ve harcı 3.535,20 TL görünmektedir. Fakat, talep miktarı yönünden hüküm öncesinde ıslah yoluna gidilmez ise taleple bağlılık ilkesi gereğince kısmi talep olan 1.000,00 TL ile sınırlı olarak hüküm kurulacağından davanın kısmi alacak davası olarak ikamesi halinde hüküm öncesinde talep miktarını istenen miktara ıslah etme hususu unutulmamalıdır.

Yeniden Kiralama Yasağı Tazminat Davası Avukatlık Ücreti

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca avukatlık ücreti bu davalarda nispi belirlenmekle birlikte herhalde Yeniden Kiralama Yasağı Tazminat Davası için avukata ödenecek ücretin alt sınırı 18.000,00 TL‘dir.

6100 sayılı HMK m.329 uyarınca; karşı tarafın kötü niyetli veya haksız olarak kira tespit davası açtığı durumlarda avukata ödenen bu meblağın karşı taraftan tahsili gerekir. Bir başka anlatımla; somut olayda avukata davada vekillik yapması için ödenen meblağ 18.000,00 TL ise dava sonunda karşı tarafın haksız çıkması halinde 18.000,00 TL’nin karşı taraftan alınarak kişiye geri ödenmesi gerekir.

Yeniden Kiralama Yasağı Örnek Dilekçe

Yeniden Kiralama Yasağı Tazminat Dava Dilekçesi

İZMİR İLGİLİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI:

VEKİLİ: Av. Efehan Mihai ERGİNER (Adres antettedir.)

DAVALI:

KONU: TBK m. 355 uyarınca yeniden kiralama yasağının ihlali nedeniyle fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000 TL kısmi alacak olarak tazminatın tahsili talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, davalıya ait olan ________________adresindeki taşınmazda ________________ tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı sıfatıyla bulunmaktaydı.
2. Davalı, oğlunun gereksinimi nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı, gereksinim sebebine dayanarak ____________ tarihinde açtığı dava sonucunda ___________________ sayılı dosya ile taşınmazın tahliyesine karar verilmiştir.
3. Mahkeme kararının kesinleşmesi üzerine müvekkil, kiralanan taşınmazı ____________ tarihinde boşaltmıştır.
4. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca, kiraya veren, gereksinim nedeniyle boşalttığı taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Davalı, bu yasağa aykırı hareket ederek, müvekkilimizin tahliyesinden sonra __________ tarihinde taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralamıştır. Davalı, bu eylemiyle TBK m. 355’teki yeniden kiralama yasağını ihlal etmiştir. Bu sebeple davalı, müvekkilimize tazminat ödemekle yükümlüdür.
5. Söz konusu kanun maddesine göre kiraya veren, yasağa aykırı hareket etmesi durumunda eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Son kira yılına ait yıllık kira bedelimiz ___________TL olup, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL tazminatın tarafımıza ödenmesi için işbu davayı açma zarureti tezahür etmiştir.

HUKUKİ SEBEP: Türk Borçlar Kanunu m. 355 ve ilgili diğer yasal düzenlemeler.

DELİLLER: Kira sözleşmesi, ihtarname, tahliye karar ve tutanakları, tanık beyanları, keşif, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil.

TALEP SONUCU: İşbu dilekçede izah olunan ve re’sen gözetilecek hususlar doğrultusunda; fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL tazminatın kısmi alacak olarak, ________ tarihinden itibaren işleyecek _________ faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla bilvekâle talep ederiz.18.08.2025

Davacı Vekili           

Av. Efehan Mihai ERGİNER

Yeniden Kiralama Yasağı Tazminat Cevap Dilekçesi

İZMİR __ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

Dosya No: 2025/_____ E.

CEVAP VEREN DAVALI:

VEKİLİ: Av. Efehan Mihai ERGİNER (Adres antettedir.)

DAVACI:

KONU: Haksız ve mesnetsiz davaya cevaplarımızın sunulmasından ibarettir.

AÇIKLAMALAR:

1. Davacı tarafça müvekkil aleyhine açılan dava haksız ve dayanaktan yoksun olmakla davanın reddi gerekmektedir.
2. Davacı, TBK m. 355’teki yeniden kiralama yasağının ihlal edildiği gerekçesiyle tazminat talep etmektedir. TBK m. 355 hükmüne göre kiraya veren, gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesini sağladığında, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
3. Ancak davacının bahsettiği gibi, müvekkilimiz bu yasağı ihlal etmemiştir. Müvekkilimiz, kiralananın tahliyesini haklı bir sebebe dayandırmıştır. Zira, müvekkilin oğlunun şehir değiştirmesi nedeniyle taşınmazı kullanma ihtiyacı ortadan kalkmıştır. Müvekkilimizin bu haklı sebebi, taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanmasını hukuka uygun hale getirmektedir.
4. TBK m. 355 hükmünde düzenlenen tazminatın asgari bir miktar belirlediği, ancak bu asgari sınırı aşan zararın varlığı ve miktarının davacı tarafından ispat edilmesi gerektiği açıktır. Davacı, talep ettiği bedeli aşan bir zararı olduğunu ispatlayamamıştır. Kaldı ki, müvekkilimizin yasağı ihlal ettiği iddiası da doğru değildir.
5. Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacının açtığı haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddi gerekmektedir.

HUKUKİ SEBEP: TBK m. 355, m. 146 ve ilgili diğer yasal mevzuat.

DELİLLER: Tapu kayıtları, kira sözleşmeleri, müvekkilin oğlunun şehir değiştirmesine sebep olan yeni işyerinde çalışma kayıtları, tanık beyanları, bilirkişi incelemesi, keşif ve her türlü yasal delil.

TALEP SONUCU: Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle, davacının haksız ve dayanaktan yoksun davasının reddine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacıya yüklenmesine karar verilmesini vekâleten saygılarımla arz ve talep ederiz.18.08.2025

Davalı Vekili             

Av. Efehan Mihai ERGİNER