Yeniden İnşa Ve İmar Nedeniyle Tahliye Süreçlerinde Geçici Tahliye Sorunsalı: Kiracının Geri Dönüş Hakkı

Türk Borçlar Hukuku sistematiği içerisinde, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma ve çatılı işyeri güvencesi arasındaki hassas denge, modern hukuk düzenlerinin en tartışmalı alanlarından birini teşkil etmektedir. Özellikle Türkiye gibi hızlı kentleşme dinamiklerine sahip, deprem kuşağında yer alan ve yapı stoğunun yenilenmesi hayati bir zorunluluk arz eden ülkelerde, kira hukukunun statik yapısı ile imar hukukunun dinamik gereklilikleri sıklıkla çatışmaktadır. Bu çatışmanın en somut tezahürü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesinde düzenlenen “yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye” kurumu ile uygulamada sıklıkla karıştırılan ve TBK madde 320 ekseninde tartışılan “geçici tahliye” kavramıdır.

Kiralananın yıkılarak yeniden yapılması veya esaslı surette tadil edilmesi süreçleri, salt bir mekânsal yer değişikliği olmanın ötesinde, taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkinin akıbetini, kiracının ticari veya sosyal hayatını ve kiraya verenin mülkiyet tasarrufunu doğrudan etkileyen karmaşık hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Kanun koyucu, TBK m. 350 ile mülkiyet hakkını koruyarak taşınmazın ekonomik değerinin artırılmasını veya güvenli hale getirilmesini teşvik ederken, aynı Kanun’un 355. maddesi ile kiracının mağduriyetini önlemek adına “yeni durumuyla kiralama öncelik hakkı” (geri dönüş hakkı) müessesesini ihdas etmiştir. Ancak, teorideki bu denge, uygulamada inşaat sürelerinin öngörülemez şekilde uzaması, inşaat maliyetlerindeki artışların kira bedellerine yansıması ve “yeni kira bedeli” kavramının belirsizliği nedeniyle ciddi ihtilaflara yol açmaktadır.

Mülkiyet Hakkı ve Kiracının Korunması İlkesi 

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, karşılıklı borç doğuran ve sürekli edim içeren bir sözleşmedir. Bu sözleşme tipinde, kiracının “zayıf taraf” olarak kabul edilmesi ve sosyal devlet ilkesi gereği korunması, modern borçlar hukukunun temel paradigmalarından biridir. Ancak bu koruma mutlak değildir. Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınmış olup, malikin malını dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisini içerir.

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, bu iki üstün yararın çatıştığı noktada, kanun koyucunun mülkiyet hakkı lehine bir istisna tanıdığı, ancak bu istisnayı sıkı şekil ve esas şartlarına bağladığı bir alandır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında vurgulandığı üzere, tahliye sebeplerinin “sınırlı sayı” (numerus clausus) ilkesine tabi olması, kiracının keyfi tahliyelere karşı korunmasının en büyük teminatıdır. Dolayısıyla, yeniden inşa talebinin samimi, zorunlu ve projelendirilmiş olması şartı, mülkiyet hakkının kötüye kullanımını engellemek amacıyla getirilmiş objektif bir denetim mekanizmasıdır.

KAVRAMSAL ÇERÇEVE: TBK M. 320 VE M. 350 AYRIMI

TBK Madde 320: Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması

TBK m. 320, kira ilişkisi devam ederken kiraya verenin, kiralananda yapabileceği yenilik ve değişiklikleri düzenler. Maddenin birinci fıkrasına göre; “Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.” Bu düzenleme, kira sözleşmesinin ayakta kaldığı, ancak kiralananın fiziksel durumunun iyileştirildiği halleri kapsar.

Kiracının Katlanma Yükümlülüğü

Kiracı, kiraya verenin mülkünde değer artırıcı veya koruyucu nitelikteki müdahalelerine katlanmak zorundadır. Ancak bu katlanma yükümlülüğü sınırsız değildir. Kanun, iki temel sınır çizmiştir:

1. Sözleşmenin feshini gerektirmeme: Yapılacak işin niteliği, kiralananın kullanımını tamamen ve sürekli olarak ortadan kaldıracak boyutta olmamalıdır.

2. Katlanılabilirlik: Tadilatın süresi, boyutu ve yaratacağı rahatsızlık, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde kiracıdan beklenebilecek seviyede olmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nda “geçici tahliye” başlığı altında müstakil bir madde bulunmamaktadır. Bu kavram, uygulama ve doktrin tarafından türetilmiştir. TBK m. 320 kapsamında yapılacak tadilatlar sırasında kiralananın kısa bir süre (örneğin 15 gün veya 1 ay) boşaltılması gerekiyorsa, bunun bir tahliye davasına mı konu olacağı yoksa katlanma yükümlülüğü çerçevesinde mi çözüleceği tartışmalıdır.

Yargıtay, tadilatın esaslı olduğu ve taşınmazın kullanımını imkânsız kıldığı durumlarda, talebin “geçici tahliye” değil, TBK m. 350 kapsamında “tahliye” olarak değerlendirilmesi gerektiği yönünde kararlar vermektedir. Örneğin, bir binanın deprem güçlendirmesi veya komple tadilatı söz konusu olduğunda, bu işlerin kiracı içindeyken veya kısa süreli boşaltma ile yapılamayacağı açıktır. Bu durumda mahkemelerin “geçici tahliye” kararı vermesi, Yargıtay tarafından hukuka aykırı bulunarak bozulmaktadır. Zira esaslı tadilat, sözleşmenin devamını o an için imkânsız kılar ve TBK m. 350’nin uygulanmasını zorunlu hale getirir.

TBK Madde 350/2: Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

TBK m. 350/2, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya verenin sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebileceğini hükme bağlar.

Unsurlar ve Şartlar

Bu maddenin uygulanabilmesi için kümülatif olarak şu şartların gerçekleşmesi gerekir:

1. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım İradesi: Kiraya verenin amacı, taşınmazı makyajlamak değil, esaslı bir müdahale ile değiştirmek olmalıdır. Binanın yıkılıp yeniden yapılması (rekonstrüksiyon) veya taşıyıcı sistemin değiştirilmesi, kat ilavesi gibi işlemler bu kapsamdadır.

2. Kullanımın İmkânsızlığı: Yapılacak inşaat faaliyetleri sırasında taşınmazın içinde barınılması veya ticari faaliyet yürütülmesi teknik ve fiili olarak imkânsız olmalıdır. Eğer tadilat kısmi ise ve kiracı bir odayı kullanmaya devam edebiliyorsa, tahliye kararı verilemez.

3. Proje ve İzinlerin Varlığı: Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre, tahliye davası açan kiraya verenin, yapacağı inşaat veya tadilata ilişkin yetkili makamlardan (belediye, koruma kurulları vb.) onaylı mimari projeyi ve mümkünse inşaat ruhsatını mahkemeye sunması şarttır. Soyut bir “inşaat yapacağım” beyanı veya henüz onaylanmamış avan projeler, tahliye kararı verilmesi için yeterli değildir. Bu şart, kiracının keyfi olarak tahliye edilmesini önleyen en önemli usuli güvencedir.

YENİDEN İNŞA SÜRECİNDE SÖZLEŞMENİN HUKUKİ AKIBETİ: SONA ERME Mİ, ASKIDA KALMA MI?

Hukuk pratiğinde en büyük kafa karışıklığı, yeniden inşa nedeniyle verilen tahliye kararının sözleşmeyi “sona erdirip erdirmediği” noktasında toplanmaktadır. Bu ayrım, inşaat süresince kiracının haklarının ve inşaat bitiminde geri dönüşünün hukuki niteliğini belirlemek açısından hayati öneme sahiptir.

“Sona Erme” Görüşü ve Yargıtay Uygulaması

TBK m. 350, “Dava yoluyla sona erme” üst başlığı altında düzenlenmiştir. Kanunun sistematiği ve lafzı dikkate alındığında, mahkemenin vereceği yeniden inşa nedeniyle tahliye kararı, inşai (yenilik doğuran) bir nitelik taşır ve kararın kesinleşmesi ile birlikte kira sözleşmesi hukuken sona erer. Binanın yıkılması ile birlikte kira sözleşmesinin “konusu” (kiralanan şey) ortadan kalktığı için, borçlar hukuku genel prensipleri gereği de imkânsızlık nedeniyle sözleşmenin devamından bahsedilemez.

Yargıtay kararları incelendiğinde, yeniden inşa nedeniyle tahliye edilen kiracının geri dönüş hakkının, “eski sözleşmenin devamı” değil, kanundan doğan bir “öncelik hakkı” olduğu vurgulanmaktadır. Bu durum, kiracının inşaat süresince kira ödeme borcunun olmadığını, ancak aynı zamanda kiralanan üzerinde fer’i zilyetliğinin de kalmadığını gösterir.

“Askıda Kalma” ve “Geçici Tahliye” Yanılgısı

Vatandaşlar arasında ve bazı uygulamalarda, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde, “Bina yıkılacak, ben 18 ay sonra aynı haklarla geri döneceğim, sözleşmem askıda” şeklinde yanlış bir algı mevcuttur. Eğer süreç, taraflar arasında yapılan özel bir protokolle (tahliye ve geri dönüş protokolü) yönetilmiyorsa ve sadece mahkeme kararına veya kanuni ihtara dayanıyorsa, hukuken “askıda kalma” değil “sona erme” söz konusudur.

Ancak, TBK m. 320 kapsamında değerlendirilebilecek, binanın yıkılmadığı ancak esaslı tadilat gördüğü durumlarda (örneğin güçlendirme), sözleşmenin askıda kaldığı kabul edilebilir. Bu durumda kiracı, tadilat süresince kira ödemez, tadilat bitiminde ise sözleşme kaldığı yerden işlemeye devam eder. Fakat binanın yıkılıp yeniden yapılması (rekonstrüksiyon) durumunda “askı” teorisi hukuken sürdürülebilir değildir; zira ortada askıda tutulacak bir “kiralanan” kalmamıştır.

İNŞAAT SÜRECİNDEKİ SÜRE AŞIMLARI VE KİRACININ MAĞDURİYETİ

Yeniden inşa projelerinde en sık karşılaşılan sorun, öngörülen inşaat sürelerinin aşılmasıdır. Bir binanın yıkılıp yeniden yapılması için öngörülen 18-24 aylık sürelerin, müteahhit kaynaklı sorunlar, ekonomik krizler veya idari izin süreçleri nedeniyle 4-5 yıla uzaması, kiracı açısından belirsizlik yaratmaktadır.

Süre Aşımlarının Hukuki Niteliği

İnşaat süresinin uzaması, kiracının “öncelik hakkını” (geri dönüş hakkını) kullanmasını fiilen engeller veya geciktirir. Peki, bu gecikme nedeniyle kiracı tazminat talep edebilir mi?

• Kiraya Verenin Kusuru: Eğer gecikme, kiraya verenin ihmalinden (örneğin müteahhitle anlaşamaması, finansman sağlayamaması, inşaatı kasten yavaşlatması) kaynaklanıyorsa, kiracı genel hükümlere (TBK m. 112 – Borcun ifa edilmemesi) dayanarak zararını tazmin edebilir mi? Hukuk doktrininde, sözleşme sona ermiş olsa bile, kanundan doğan “geri dönüş hakkı” bir borç ilişkisi yarattığı için, bu hakkın kullanımının kusurlu olarak geciktirilmesinin tazminat sorumluluğu doğuracağı kabul edilmektedir.

• Müteahhit Kaynaklı Gecikmeler: Gecikme müteahhitten kaynaklanıyorsa, kiracı doğrudan müteahhide başvuramaz (sözleşmenin nisbiliği ilkesi). Ancak kiraya veren, müteahhidin eylemlerinden “ifa yardımcısı” (TBK m. 116) sıfatıyla kiracıya karşı sorumlu tutulabilir. Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin (kiraya verenin) sorumluluğunu geniş yorumlama eğilimindedir.

Bekleme Süresince Kiracının Durumu

İnşaat süresince kiracı, başka bir konutta veya işyerinde kiracı olmak zorundadır. Bu süreçte ödediği kira bedeli ile eski kirası arasındaki fark, eğer inşaat makul sürede bitmezse “munzam zarar” olarak talep edilebilir mi? Yargıtay, kiralananın tahliyesinden sonra taşınmazın 3. kişilere kiralanması durumunda tazminata hükmederken, inşaatın bitmemesi durumunda tazminat taleplerine daha temkinli yaklaşmaktadır. Ancak, kiraya verenin kötü niyetli olduğu (örneğin inşaatı bitirmeyip arsayı otopark olarak işlettiği) durumlarda tazminat hakkı doğmaktadır.

İhtiyati Tedbir Yoluyla Koruma

Kiracılar, inşaat süresinin belirsizliği karşısında, haklarının kaybolmaması için mahkemeden “ihtiyati tedbir” talep edebilirler mi? Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri, kira ilişkisinin tespiti veya uyarlanması davalarında ihtiyati tedbir kararı verilmesine mesafeli yaklaşmaktadır. İhtiyati tedbir, asıl uyuşmazlığı çözer nitelikte olmamalıdır. Ancak, inşaatın tamamlanmak üzere olduğu ve kiraya verenin taşınmazı 3. kişilere kiralamak üzere ilan verdiği gibi somut delillerin varlığı halinde, “taşınmazın 3. kişilere kiralanmasının önlenmesi” yönünde ihtiyati tedbir kararı verilebilmektedir.

KİRACININ GERİ DÖNÜŞ HAKKI (YENİDEN KİRALAMA YASAĞI VE ÖNCELİK HAKKI – TBK M. 355)

TBK m. 355, yeniden inşa nedeniyle tahliye edilen kiracının en önemli güvencesidir. Madde metni şöyledir: “Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.”

“Yeni Durum ve Yeni Kira Bedeli” Kavramının Analizi

Kanun koyucu, bu maddede kiracının “eski kira bedeliyle” veya sadece “TÜFE artışı” yapılarak geri dönmesini öngörmemiştir. Bu, uygulamanın en kritik ve çatışmalı noktasıdır.

• Yeni Durum: Taşınmazın fiziksel özellikleri değişmiştir (örneğin asansörsüz binadan rezidansa dönüşüm, metrekaresinin büyümesi veya küçülmesi).

• Yeni Kira Bedeli: Kanun, bedelin “yeni” olacağını açıkça belirtmiştir. Bu ifade, piyasa rayiçlerini işaret eder. Yani kiracı, “Ben çıkarken 2.000 TL ödüyordum, 3 yıl geçti, TÜFE ile 5.000 TL olmalı” diyemez. Eğer o bölgedeki rayiç 25.000 TL ise, kiraya veren yeni bedeli bu seviyede talep edebilir.

Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesinde Sınır Var mı?

Kiraya veren, “yeni kira bedeli” adı altında fahiş bir rakam (örneğin rayicin iki katı) isteyerek kiracının dönüş hakkını fiilen engelleyebilir mi?

Hukuk genel ilkeleri ve TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı) gereği, kiraya verenin belirleyeceği “yeni bedel”, objektif piyasa koşullarına uygun olmalıdır. Sırf eski kiracıyı caydırmak amacıyla rayicin çok üzerinde bir bedel talep edilmesi, “hakkın kötüye kullanılması” niteliğindedir. Bu durumda kiracı, teklif edilen bedeli kabul etmeyip, kiraya verenin TBK m. 355’e aykırı davrandığı iddiasıyla tazminat davası açabilir. Ancak Yargıtay, kiracının mahkemeye başvurarak “Kira bedelini tespit et ve beni eve yerleştir” şeklinde bir eda davası açamayacağına, yani mahkemenin sözleşme yapmaya zorlayamayacağına hükmetmektedir. Kiracı ya teklifi kabul eder ya da tazminat yoluna gider.

Öncelik Hakkının Kullanılması Usulü

Kiracının geri dönüş hakkını kullanabilmesi sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır:

1. Kiraya Verenin Bildirimi: İnşaat tamamlanıp yapı kullanım izin belgesi (iskan) alındığında, kiraya veren durumu yazılı olarak eski kiracısına bildirmek ve “Yeni bedel şudur, öncelik hakkını kullanmak istiyor musun?” diye sormak zorundadır.

2. Bir Aylık Süre: Kiracı, bu yazılı bildirimi aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kararını verip cevaplamalıdır.

3. Hakkın Düşmesi: Kiracı 1 ay içinde cevap vermezse veya teklifi kabul etmezse, öncelik hakkı düşer ve kiraya veren taşınmazı 3. kişilere kiralayabilir.

Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı

Kiraya veren, eski kiracısına bildirim yapmadan veya süresi dolmadan taşınmazı 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Bu yasak, tapuya şerh verilmese bile kanundan kaynaklanan bir kısıtlamadır. Eğer kiraya veren bu yasağı ihlal ederse, tazminat yükümlülüğü doğar. Yasağın süresi, tahliye tarihinden değil, inşaatın tamamlanıp taşınmazın kiralanabilir hale geldiği tarihten itibaren başlar. Ancak kanun metnindeki “boşaltıldığı tarihten itibaren” ifadesi doktrinde tartışmalıdır; yeniden inşada inşaat süresi de dikkate alındığında, 3 yıllık sürenin inşaat bitiminden sonraki koruma süresi olarak yorumlanması kiracı lehine olan yaklaşımdır.

TAZMİNAT MEKANİZMASI

Kiraya verenin TBK m. 355 hükmüne aykırı davranması (öncelik hakkını kullandırmaması veya 3 yıl dolmadan başkasına kiralaması) halinde, eski kiracı tazminat talep edebilir.

Tazminatın Şartları

Tazminata hükmedilebilmesi için şu şartların varlığı aranır:

1. Tahliyenin TBK m. 350’ye Dayalı Olması: Kiracı, kendi isteğiyle veya anlaşarak tahliye etmişse tazminat hakkı doğmayabilir.

2. Cebri İcra veya Mahkeme Kararı Baskısı: Yargıtay’ın bazı daireleri, tazminat için tahliyenin mutlaka mahkeme kararı veya icra marifetiyle gerçekleşmiş olmasını aramaktadır. Kiracı, sadece sözlü talep veya noter ihtarnamesi üzerine, dava açılmadan evi boşaltmışsa, Yargıtay bu durumu “rızaen tahliye” olarak yorumlayıp tazminat talebini reddedebilmektedir. Bu husus, kiracılar için en büyük tuzaklardan biridir. Kiracının haklarını koruyabilmesi için tahliyenin yasal bir zorunluluk altında gerçekleştiğini (örneğin “tahliye davası açılacağı ihtarı üzerine” kaydıyla anahtarı teslim etmesi) belgelemesi gerekir.

3. Haklı Sebep Olmaksızın Başkasına Kiralama: Kiraya veren, “haklı bir sebep” varsa (örneğin kiracının iflas etmesi, suç işlemesi vb. değil, daha çok kiraya verenin durumundaki olağanüstü değişiklikler) yasağı delebilir. Ancak “daha yüksek kira teklifi” asla haklı sebep sayılamaz.

Tazminat Miktarı ve Hesaplanması

TBK m. 355/3, tazminat miktarını “son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere” şeklinde belirlemiştir.

• Alt Sınır: Mahkeme, en az 1 yıllık brüt kira bedeline hükmetmek zorundadır.

• Aşkın Zarar: Kiracı, taşınma masrafları, yeni yerdeki kira farkı, ticari işletme ise müşteri kaybı gibi zararlarının 1 yıllık kiradan fazla olduğunu ispatlarsa, fazlasını da talep edebilir. Ancak ispat yükü kiracıdadır.

Yargıtay, tazminat davalarında kiracının “eski kiracı” sıfatını dikkate alarak hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğine dair kararlar da vermiştir. Ancak TBK m. 355’teki “az olmamak üzere” ifadesi emredici olduğundan, 1 yıllık bedelin altına inilmesi mümkün değildir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU (6306 SAYILI KANUN) İLE ETKİLEŞİM

TBK m. 350 genel kanun hükmü iken, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun özel kanun niteliğindedir. Uygulamada bu iki rejim sıklıkla iç içe geçmektedir.

Tahliye Usulü Farklılığı

• TBK m. 350: Kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açar. Tahliye kararı yargılamaya tabidir.

• 6306 Sayılı Kanun: Bina “Riskli Yapı” ilan edildikten sonra, idare (Belediye/Bakanlık) tarafından maliklere ve kiracılara tahliye tebligatı yapılır (60 gün + 30 gün süre). Tahliye idari bir işlemle ve gerekirse kolluk kuvvetiyle gerçekleştirilir. Mahkeme kararına gerek yoktur.

Tazminat Hakkının Çatışması

En kritik sorun şudur: 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kararı ile tahliye edilen kiracı, TBK m. 355’teki “geri dönüş hakkı” ve “tazminat” hükümlerinden yararlanabilir mi?

Yargıtay’ın ve doktrinin bir kısmı, riskli yapı tahliyesinin “malikin iradesiyle” (gereksinim veya yeniden inşa isteğiyle) değil, “yasa gereği” (kamu düzeni ve can güvenliği) yapıldığını savunmaktadır. Bu görüşe göre, tahliye malikin inisiyatifi dışında gerçekleştiği için, malik TBK m. 355 tazminatıyla sorumlu tutulamaz. Bu durum, kentsel dönüşüm mağduru kiracılar için ciddi bir hak kaybı riski oluşturmaktadır. Ancak malik, riskli yapı sürecini bizzat başlatmış ve süreci yönetmişse, dürüstlük kuralı gereği kiracının öncelik hakkını tanıması gerektiği yönünde karşı görüşler de mevcuttur.

Kentsel Dönüşüm Yardımları

6306 sayılı Kanun, kiracılara TBK’dan farklı olarak “kira yardımı” değil, sadece tek seferlik “taşınma yardımı” öngörmektedir (İstanbul için 2024 yılı itibarıyla değişen rakamlar, genelde 2 kira bedeli tutarında). Maliklere ise 18 aya varan kira yardımı yapılır. Bu durum, kiracıların mağduriyetini artıran bir faktördür.

Av. Efehan Mihai ERGİNER