Yabancı Uyruklu Kiracılara Yönelik Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Hukuk sistemimizde, kişiler arasındaki ilişkilerin düzenlenmesinde sözleşme serbestisi ilkesi temel alınmakla birlikte, bu serbesti kanunların emredici hükümleriyle sınırlandırılmıştır. Günümüzde küreselleşmenin etkisi ve Türkiye’nin jeopolitik konumu nedeniyle, yabancı uyruklu kişilerin ülkemizde uzun veya kısa süreli ikamet etme oranlarında önemli bir artış yaşanmaktadır. Bu durum, taşınmaz kiralamalarında “yabancılık unsuru” barındıran hukuki işlemlerin sayısını hızla artırmıştır.

Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Sözleşmenin Temel Unsurları

Bir kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanımla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 299). Taraflardan birinin yabancı olması, bu temel tanımı değiştirmez. Ancak, sözleşmenin kurulma aşamasında yasal statünün doğru tespit edilmesi hayati önem taşır.

Tarafların Ehliyeti, Kimlik Tespiti ve Yasal Statü

Kira sözleşmesi imzalanmadan önce, kiracı adayı olan yabancı uyruklu kişinin Türkiye’deki yasal statüsünün belirlenmesi gerekir. Yabancının pasaportu, varsa vizesi veya ikamet izni (oturma izni) belgesi dikkatle incelenmelidir.

Kanunlarımız gereği sözleşme ehliyetine sahip her birey sözleşme tarafı olabilir. Ancak uygulamada, yabancı uyruklu kişinin Türkiye’de banka hesabı açabilmesi, elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikleri kendi üzerine alabilmesi için bir Yabancı Kimlik Numarası (YKN) veya en azından bir Potansiyel Vergi Kimlik Numarası bulunması gerekmektedir. Sözleşme aşamasında bu numaraların sözleşmeye derç edilmesi, ileride doğabilecek idari ve mali süreçlerin takibi açısından kanuni bir zemin oluşturur.

Sözleşmenin Dili, Şekil Şartları ve Çift Dilli Metinler

Türk Hukuku’nda kira sözleşmeleri kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi değildir; sözlü olarak dahi kurulabilirler. Ancak, ispat kolaylığı ve hukuki güvenliğin sağlanması amacıyla yazılı olarak yapılmaları esastır.

Yabancı uyruklu bir kiracı söz konusu olduğunda sözleşmenin dili gündeme gelir. Hukukumuzda sözleşmelerin Türkçe yapılmasına dair genel bir teamül ve bazı özel kanuni zorunluluklar bulunmakla birlikte, taraflar sözleşmeyi çift dilli (örneğin bir sütun Türkçe, bir sütun İngilizce veya Arapça) hazırlayabilirler. Çift dilli hazırlanan sözleşmelerde, “metinler arasında uyuşmazlık olması halinde Türkçe metnin esas alınacağına” dair bir maddenin sözleşmeye eklenmesi, Türk mahkemelerinde görülebilecek olası uyuşmazlıklarda yorum farklılıklarını ortadan kaldıracaktır.

Ayrıca, yabancı kiracının sözleşme şartlarını anladığından emin olunması, ileride “esaslı hata” veya “gabari” (aşırı yararlanma) gibi iddialarla sözleşmenin iptalinin istenmesinin önüne geçmek adına hukuki bir tedbirdir.

Yabancılık Unsurunun Kira Sözleşmesine Etkileri ve İdari İşlemler

Yabancı uyruklu kiracılar, imzaladıkları kira sözleşmelerini genellikle Türkiye’de yasal olarak kalabilmek adına ikamet izni başvurularında kullanmaktadırlar. Bu durum, sözleşmenin sadece iki taraf arasındaki bir borç ilişkisi olmaktan çıkıp, idari makamlara sunulan resmi bir evrak niteliği kazanmasına yol açar.

İkamet İzni (Oturma İzni) Kapsamında Sözleşmenin Rolü ve Noter Onayı

Göç İdaresi Başkanlığı’nın güncel uygulamaları ve ilgili yönetmelikler uyarınca, ikamet izni (turistik, kısa dönem veya aile ikameti vb.) almak isteyen yabancıların, geçerli ve adres kayıt sistemine uyumlu bir kira sözleşmesi sunmaları zorunludur.

Buradaki en önemli hukuki nüans, Göç İdaresi’ne sunulacak kira sözleşmelerinin Noter huzurunda düzenlenme veya onaylanma zorunluluğudur. Adi yazılı şekilde (sadece taraflar arasında imzalanan) yapılan sözleşmeler, ikamet izni başvurularında idare tarafından kabul edilmemektedir. Noter onayı sırasında ev sahibinin (veya yasal temsilcisinin) de şahsen bulunması ve imza atması ya da sözleşmenin doğrudan noterlikte tanzim edilmesi gerekmektedir. Bu idari gereklilik, sahte sözleşmelerin önüne geçmek amacıyla kanun koyucu ve idare tarafından getirilmiş sıkı bir şekil şartıdır.

Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Para Birimi Sorunsalı

Yabancı uyruklu kişilere kiralama yaparken, ev sahiplerinin en çok merak ettiği konuların başında kira bedelinin döviz (Dolar, Euro vb.) cinsinden belirlenip belirlenemeyeceği gelir. Bu husus, doğrudan makroekonomik düzenlemelerle ilgilidir.

Döviz Cinsinden Kira Sözleşmesi Yapılması: 32 Sayılı Karar İstisnaları

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve bu karara ilişkin tebliğler gereğince, kural olarak Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelinin ve diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması yasaklanmıştır.

Ancak yasa koyucu, yabancılık unsurunu dikkate alarak önemli istisnalar getirmiştir. İlgili tebliğin (Tebliğ No: 2008-32/34) 8. maddesinin 5. fıkrası uyarınca; Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür. Yani, kiracının yabancı uyruklu olması durumunda (Türkiye’de yerleşik statüsünde olsa bile), kira bedeli tarafların özgür iradesiyle yabancı para birimi üzerinden belirlenebilir. Bu kanuni hak, enflasyonist ortamlarda kiraya verenler açısından koruyucu bir mekanizma sağlasa da, döviz kurlarındaki aşırı dalgalanmaların kiracı açısından ödeme güçlüğü yaratabileceği göz ardı edilmemelidir.

Kira Artış Oranları ve Kanuni Sınırlar

Kira bedeli Türk Lirası olarak belirlenmişse, Türk Borçlar Kanunu Madde 344 uyarınca yenileme dönemlerinde yapılacak artış, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar sözleşmeye daha yüksek bir oran yazsalar dahi, kanunun bu emredici hükmü karşısında yüksek oran geçersiz sayılacak ve artış kanuni sınırda kalacaktır.

Eğer taraflar kanunun tanıdığı istisnadan faydalanarak kira bedelini döviz cinsinden belirlemişlerse, durum farklılaşır. TBK Madde 344/4 fıkrası gereğince, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, kural olarak beş yıl boyunca kira bedelinde hiçbir artış yapılamaz. Beş yılın sonunda ise, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, emsal kiralar ve TÜFE oranları dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun bir belirleme yapılabilir. Bu düzenleme, döviz bazlı sözleşmelerde kiracıyı ani kur şoklarına karşı korumayı amaçlayan doktriner ve yasal bir dengedir.

Güvence Bedeli (Depozito) Uygulamaları

Kiralanan taşınmazda meydana gelebilecek olası hasarların veya ödenmemiş kira/aidat borçlarının teminatı olarak alınan depozito (güvence bedeli), TBK Madde 342’de sıkı şartlara bağlanmıştır. Kiracının yabancı olması bu şartları değiştirmez.

Kanuna göre güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Ayrıca kanun, nakit olarak verilen güvence bedelinin kiraya verenin şahsi hesabına değil, kiracının onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmasını emretmektedir. Uygulamada çoğu zaman elden veya ev sahibinin hesabına yatırılma şeklinde hatalı işlemler yapılmaktadır. Olası bir ihtilafta, yabancı kiracının ülkesine dönmesi durumunda bu bedelin iadesi veya zararlara mahsup edilmesi süreçlerinde sorun yaşamamak adına, depozito maddesinin TBK hükümlerine tam uyumlu olarak sözleşmeye işlenmesi elzemdir.

Kefalet ve Garantörlük Kurumu

Yabancı uyruklu kiracıların aniden ülkeyi terk etme (flight risk) ihtimaline karşı, kiraya verenler genellikle sağlam bir teminat arayışına girerler. Bu teminatların en yaygını, Türkiye’de yerleşik ve malvarlığı bulunan bir kişinin sözleşmeye “Müteselsil Kefil” veya “Garantör” olarak eklenmesidir.

Kefalet Sözleşmesinin Şekil Şartları

Türk Hukuku’nda kefalet sözleşmeleri son derece katı şekil şartlarına tabidir (TBK m. 583). Bir kişinin yabancı kiracıya kefil olabilmesi için;

• Kefalet limitinin (azami sorumlu olunan miktarın) belirtilmesi,

• Kefalet tarihinin gösterilmesi,

• Kefilin müteselsil kefil sıfatıyla yükümlülük altına girdiğinin açıkça yazılması,

• Tüm bu unsurların kefilin kendi el yazısı ile sözleşmeye yazılması gerekmektedir.

Ayrıca, kefil evli ise TBK Madde 584 uyarınca kural olarak eşinin yazılı rızası şarttır. Bu şekil şartlarından herhangi birinin eksik olması, kefaleti kesin hükümsüz (geçersiz) kılar. Yabancı kiracı hakkında başlatılacak bir icra takibinde, kefile başvurulabilmesi için bu akademik ve yasal detayların eksiksiz yerine getirilmiş olması şarttır.

Tebligat Adresi ve Uyuşmazlıkların Çözümü

Hukuki süreçlerin en büyük handikaplarından biri tebligat aşamasıdır. Yabancı uyruklu bir kiracının adresini taşımadan ülkeyi terk etmesi, aleyhine açılacak icra takiplerini veya tahliye davalarını kilitleyebilir. Yurt dışına tebligat yapılması, Milletlerarası Özel Hukuk ve usul hukuku kuralları çerçevesinde hem çok maliyetli hem de aylar hatta yıllar sürebilen bir prosedürdür.

Tebligat Kanunu Kapsamında Çözüm Yolları

Bu sorunun önüne geçmek için sözleşmeye, kiralanan taşınmazın adresinin yasal tebligat adresi olarak kabul edileceğine dair hükümler eklenir. Ancak 7201 sayılı Tebligat Kanunu, tarafların adres değişikliklerini bildirme yükümlülüğünü düzenlese de, fiilen boşaltılmış bir eve yapılacak tebligatlar yargılama aşamasında şekli itirazlara konu olabilmektedir.

En güvenilir yollardan biri, yabancı kiracıya Türkiye’de bulunduğu süre zarfında bir Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi (UETS) adresi (e-tebligat adresi) aldırtmak veya bir hukuk bürosunu/avukatı yasal temsilci olarak sözleşmede yetkilendirmesini talep etmektir. Elektronik tebligat, sisteme ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır ve yasal sürelerin hızla işlemesini sağlar.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda Türk Mahkemeleri yetkilidir. Kural olarak, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri veya icra daireleri yetkili kılınmaktadır. Uyuşmazlıklar, konusuna göre (tahliye, alacak) Sulh Hukuk veya Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür. Ayrıca, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu (dava şartı arabuluculuk) getirilmiştir. Yabancı kiracılarla yaşanacak ihtilaflarda da doğrudan dava açılamaz; öncelikle yetkili arabuluculuk bürosuna başvurulması kanuni bir zorunluluktur.

Sözleşmenin Sona Ermesi, Tahliye ve Sınır Dışı (Deport) Edilme Durumu

Kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye süreçleri, TBK’da sınırlı sayıda (numerus clausus) sayılan hallere bağlanmıştır. Kira süresinin bitmesi, tek başına sözleşmenin sona ermesi ve kiracının tahliye edilmesi için yeterli değildir; kanun kiracıyı koruyarak sözleşmenin otomatik olarak birer yıl uzamasını öngörür.

Yabancı Kiracının Özel Durumları

Yabancı kiracının vizesinin veya ikamet izninin iptal edilmesi, ya da idari bir kararla sınır dışı (deport) edilmesi, kira sözleşmesini otomatik olarak sonlandırmaz. Sözleşme özel hukuk alanında geçerliliğini korumaya devam eder. Böyle bir durumda kiraya veren;

1. Kiracının kira bedellerini ödememesi (Temerrüt),

2. Taşınmazın sözleşmeye aykırı ve hor kullanılması,

3. Önemli sebepler (örneğin sözleşmenin devamını çekilmez kılan haklı nedenler)

gibi TBK’da yer alan kanuni sebeplere dayanarak sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkına sahiptir. Kiracı idari gözetim altındaysa veya yurt dışına çıkmışsa, hukuki süreç yukarıda bahsedilen tebligat zorluklarıyla birlikte yürütülmek zorunda kalacaktır.

Aynı şekilde, yabancı kiracının, “ikamet izni alamadığı için evi kullanamadığını” öne sürerek sözleşmeyi feshetmek istemesi durumunda da TBK’nın erken tahliyeye ilişkin kuralları (TBK m. 330 ve devamı) devreye girer. Kural olarak kiracı, sözleşme süresi dolmadan evi boşaltırsa, taşınmazın benzer şartlarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca (doktrin ve Yargıtay içtihatlarına göre bilirkişi ile tespit edilir) kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder.