Ticari Nitelikteki Kira Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme

Ticari hayatın dinamizmi içerisinde tacirler arasındaki hukuki ilişkilerin en önemlilerinden birini ticari nitelikteki kira sözleşmeleri oluşturmaktadır. Bir ticari işletmenin faaliyetlerini sürdürdüğü mecur, o işletmenin en temel unsurlarından biridir. Bu denli ehemmiyet arz eden ticari kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların hangi mahkeme nezdinde çözümleneceği sorusu, hem doktrinde hem de Yargıtay içtihatlarında süregelen bir tartışmanın merkezinde yer almaktadır.

Genel Kural: Kira Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 4. maddesi, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar için görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu amir bir hükümle düzenlemiştir. Bu hüküm uyarınca, dava konusunun değerine veya kiralananın niteliğine bakılmaksızın, kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak, tahliye, kira tespiti ve uyarlama gibi tüm davalarda genel görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Kanun koyucunun bu tercihindeki temel amaç, kira uyuşmazlıklarının daha basit ve hızlı bir yargılama usulüyle çözüme kavuşturulmasıdır.

Ticari Dava Kavramı Ve Görevli Mahkeme Sorunu

Mesele, kira sözleşmesinin taraflarının tacir olması ve uyuşmazlığın her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili olmasından kaynaklandığında farklı bir boyut kazanmaktadır. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) 4. maddesi, her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davalarını “ticari dava” olarak nitelendirmiştir. TTK’nın 5. maddesi ise, aksine bir hüküm bulunmadıkça, tüm ticari davalarda görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu belirtmektedir.

Bu iki kanun hükmü karşılaştırıldığında, ticari nitelik taşıyan bir kira uyuşmazlığında HMK uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesinin mi, yoksa TTK gereğince Asliye Ticaret Mahkemesinin mi görevli olacağı sorunu ortaya çıkmaktadır.

Dava Şartı Arabuluculuk Müessesesi

Ticari kira uyuşmazlıkları için görevli mahkeme tartışmasının yanı sıra, dava sürecinden önce mutlaka yerine getirilmesi gereken bir başka önemli müessese bulunmaktadır. 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir.

Bu düzenleme, uyuşmazlığın ticari nitelikte olup olmamasından bağımsız olarak tüm kira uyuşmazlıkları için geçerlidir. Dolayısıyla, tarafları tacir olan bir ticari kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak, tazminat, kira tespiti veya uyarlama davası açılmadan evvel arabuluculuk sürecinin tüketilmesi bir “dava şartıdır”. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması halinde, mahkeme davayı usulden reddedecektir.

Arabuluculuk Kapsamına Girmeyen Durumlar

Belirtmek gerekir ki, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi (İcra ve İflas Kanunu md. 269 vd.) bu zorunlu arabuluculuk kapsamının dışındadır. Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri için tahliye talepli bir icra takibi başlatabilir ve kiracının itirazı üzerine İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açabilir. Bu süreçte arabulucuya gitme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Ticari Kira Uyuşmazlıklarından Doğan Bazı Dava Türleri Ve Görevli Mahkeme

Uygulamada sıkça karşılaşılan bazı dava türleri özelinde görevli mahkeme ve dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Kira Tespit Davası: Gerek konut gerekse ticari işletme kiralarında, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

• Uyarlama Davası: Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemez gelişmeler nedeniyle kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması talebiyle açılan davalar da Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

• İtirazın İptali Davası: Kiracının ödemediği kira borçları için başlatılan ilamsız icra takibine kiracının itiraz etmesi durumunda, takibin devamını sağlamak amacıyla açılacak olan itirazın iptali davasında da genel kural gereği görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu dava, zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

• Tahliye Davaları: Kiracının temerrüdü, ihtiyaç, yeniden inşa gibi sebeplere dayanan tahliye davaları da Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girmektedir.

Av. Efehan Mihai ERGİNER