Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı ile Kazanılması

Kanunumuz taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılmasını iki kategoriye ayırmıştır: Olağan Zamanaşımı ve Olağanüstü Zamanaşımı. Her ikisi de farklı koşullara, sürelere ve hukuki sonuçlara tabidir.

Olağan Zamanaşımı İle Mülkiyet Kazanımı

Olağan zamanaşımı, temel olarak tapu sicilindeki bir yolsuzluğun zamanla ve belirli koşulların varlığıyla iyileştirilmesini amaçlar. Bu durum, Türk Medeni Kanunu’nun 712. maddesinde şu şekilde formüle edilmiştir:

“Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”. Bu hüküm, olağan zamanaşımının temelini oluşturur ve kazanım için gerekli şartları net bir şekilde ortaya koyar.

Bu kazanım türünün gerçekleşebilmesi için hem taşınmaza hem de zilyede ilişkin bir dizi koşulun bir arada bulunması zorunludur.

Taşınmaza İlişkin Şartlar

1. Taşınmazın Kazanıma Elverişli Olması:
   • Tapuya Kayıtlı Olma: Olağan zamanaşımının en temel şartı, mülkiyeti kazanılacak olan taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmasıdır. Kanun metnindeki “…tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi…” ifadesi, bu yolun sadece tapulu taşınmazlar için geçerli olduğunu, tapusuz taşınmazların bu kapsama girmediğini açıkça ortaya koyar. Bu kural, tapuya kayıtlı bağımsız ve sürekli haklar için de geçerlidir.
   • Özel Mülkiyete Konu Olma: Kazanılacak taşınmazın, özel mülkiyete konu olabilecek nitelikte olması gerekir. Dolayısıyla, kamu malı niteliğindeki yerler bu yolla kazanılamaz. Burada kamu malı kavramını doğru anlamak önemlidir. Devletin veya kamu tüzel kişilerinin özel hukuk rejimine tabi olan ve özel mülkiyete konu olabilen malları, şartları oluştuğunda zamanaşımıyla kazanılabilirken , kamunun ortak kullanımına veya bir kamu hizmetine tahsis edilmiş olan kamusal mallar (dar anlamda kamu malları) bu kapsamın dışındadır.
2. Tapu Kütüğündeki Tescilin Yolsuz Olması: Olağan zamanaşımının varlık sebebi, tapudaki tescilin başlangıçta veya sonradan hukuki dayanaktan yoksun kalması, yani “yolsuz” hale gelmesidir. TMK’nın 1024. maddesinin 2. fıkrasına göre,

“Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”. Bu, tescilin maddi hukuk açısından gerçek hak durumunu yansıtmadığı anlamına gelir. Bir tescilin yolsuz hale gelmesine neden olabilecek durumlar çeşitlidir. Bunlara örnek olarak:

1. • Tescilin dayandığı hukuki sebebin hiç bulunmaması veya geçersiz olması.
   • Tasarruf yetkisinin bulunmaması.
   • Tapu memurunun hatası sonucu yapılan yanlış tesciller.
   • Sahtecilik, muvazaa (danışıklı işlem) veya yetkisiz temsilcinin yaptığı işlemler.
   • Tescilin dayanağı olan idari işlemin veya ihalenin sonradan iptal edilmesi.
   • Hatalı kadastro tespitine dayalı olarak yapılan tesciller de yolsuz tescil niteliğindedir.

Zilyede (Kaydî Malike) İlişkin Şartlar

1. Malik Sıfatıyla Zilyet Olma: Tapu kütüğünde yolsuz bir şekilde malik olarak görünen kişinin, taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet kurmuş olması gerekir. Bu zilyetliğin, mülkiyet iddiasına dayanan, yani başka bir kişinin üstün hakkını tanımayan bir “malik sıfatıyla zilyetlik” olması gerektiği öğretideki baskın görüştür. Kişinin taşınmazı kiraya vermesi, üzerinde yapı inşa etmesi veya elatmanın önlenmesi davası açması gibi eylemler bu sıfatı gösterir.
2. Zilyetliğin On Yıl Sürmesi: Zilyetliğin, yolsuz tescil ile birleştiği andan itibaren on yıl boyunca devam etmesi gerekir. Eğer zilyetlik tescilden sonra başlamışsa, süre zilyetliğin başladığı tarihten itibaren hesaplanır. TMK’nın 996. maddesi uyarınca, şartları taşıması halinde önceki zilyedin süresini kendi süresine ekleme (eklemeli zilyetlik) imkânı da bulunmaktadır.
3. Zilyetliğin “Davasız ve Aralıksız” Olması:
   • Davasız Olma: On yıllık süre boyunca, gerçek hak sahibi tarafından zilyede karşı mülkiyet hakkına dayalı bir dava (örneğin, TMK Madde 1025’e dayalı tapu sicilinin düzeltilmesi davası) açılmamış ve bu dava zilyet aleyhine sonuçlanmamış olmalıdır. Noter ihtarı, fiili müdahale veya geçici tescil şerhi gibi durumlar “davasızlık” şartını bozmaz.
   • Aralıksız Olma: Zilyetliğin on yıl boyunca kesintiye uğramaması gerekir. Zilyetliğin geçici olarak kaybedilmesi (örneğin seyahate çıkma gibi) bu şartı ortadan kaldırmaz (TMK Madde 976). Ancak zilyetliğin terk, gasp ve geri alınamama gibi nedenlerle kalıcı olarak kaybedilmesi, zamanaşımını keser ve sürenin yeniden başlamasına neden olur.
4. İyiniyetli Olma: Olağan zamanaşımının en kritik ve kurucu unsuru iyiniyettir. Zilyet, on yıllık sürenin tamamı boyunca, tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilmemeli ve bilebilecek durumda da olmamalıdır. TMK’nın 3. maddesinde düzenlenen bu sübjektif iyiniyet , kişinin durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen yolsuzluğu fark edememesi anlamına gelir. Herhangi bir anda iyiniyetin ortadan kalkması, olağan zamanaşımı ile kazanımı engeller.

Olağan Zamanaşımının Sonuçları

Yukarıda sayılan tüm şartlar eksiksiz bir şekilde gerçekleştiği anda, herhangi bir mahkeme kararına veya tescil işlemine gerek olmaksızın mülkiyet hakkı kendiliğinden (ipso facto) kazanılır. Bu andan itibaren;

• Yolsuz olan tescil, hukuken geçerli ve sağlam bir tescile dönüşür; adeta iyileşir.
• Yolsuz tescil ile malik görünen zilyet, taşınmazın gerçek maliki haline gelir.
• Eski gerçek malik, mülkiyet hakkını kaybeder ve artık tapu sicilinin düzeltilmesi davası açamaz.
• Bu kazanım, geçmişe etkilidir (ex tunc); yani mülkiyetin, yolsuz tescilin yapıldığı andan itibaren kazanıldığı kabul edilir.

Olağanüstü Zamanaşımı İle Mülkiyet Kazanımı

Olağanüstü zamanaşımı, olağan zamanaşımının şartlarının oluşmadığı durumlarda, daha uzun bir süre ve farklı koşullar altında mülkiyetin kazanılmasına imkân tanıyan bir diğer asli kazanma yoludur. Bu yol, hem tapusuz taşınmazlar hem de belirli durumlardaki tapulu taşınmazlar için TMK’nın 713. maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemenin en belirgin farkı, zilyedin iyiniyetli olma zorunluluğunun bulunmamasıdır.

Maddi Şartlar

Taşınmaza İlişkin Şartlar

Olağanüstü zamanaşımında en temel ayrım, taşınmazın tapulu olup olmamasına göre yapılır. Ancak her iki durumda da ilk ve en önemli ön koşul, taşınmazın kazanıma elverişli, yani özel mülkiyete konu olabilen bir yer olmasıdır.

a) Kazanıma Elverişli Olmayan Taşınmazlar:

Bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımıyla kazanılabilmesi için öncelikle kamu malı niteliğinde olmaması gerekir. Kadastro Kanunu (KK) ve Medeni Kanun hükümleri çerçevesinde kazanıma elverişli olmayan yerler şunlardır:

• Hizmet Malları: Okul, hastane, hükümet konağı, cami, genel mezarlık gibi bir kamu hizmetinin görülmesine ayrılmış yerler.
• Orta Malları: Mera, yaylak, kışlak, yol, meydan gibi kamunun ortak kullanımına tahsis edilmiş veya kadimden beri bu amaçla kullanılan yerler.
• Sahipsiz Yerler ve Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Diğer Alanlar: Kayalar, tepeler, dağlar, deniz, göl, nehir gibi genel sular ve kıyılar bu kapsama girer. Aynı şekilde, Anayasa’nın 169. maddesi gereği Devlet ormanları da zamanaşımıyla kazanılamaz.
• Özel Kanunlarla Kazanımı Yasaklanan Yerler:
  • Vakıflar Kanunu’nun 23. maddesi uyarınca vakıf malları.
  • 2863 sayılı Kanun uyarınca birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanları.
  • 2565 sayılı Kanun kapsamında birinci dereceden askeri yasak bölgeler.
  • 431 sayılı Kanun ile millete intikal eden padişahlara ait mülkler.
  • Emval-i Metruke (terkedilmiş mallar) mevzuatı kapsamındaki taşınmazlar.
  • Mübadeleye tabi tutulan Rumlardan kalan ve kanun gereği Devlete intikal eden taşınmazlar.
  • TMK’nın 501. maddesi uyarınca mirasçısı bulunmadığı için Devlete kalan terekeler.

İstisna: İhya (İmar ve İhya) Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi, orman sayılmayan, kamu hizmetine tahsis edilmemiş ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan tarıma elverişsiz arazilerin (örneğin taşlık, fundalık alanlar), masraf ve emek sarf edilerek tarıma elverişli hale getirilmesi durumunda, diğer şartların da varlığı halinde zilyedi adına tescil edilebileceğini düzenler. Bu, olağanüstü zamanaşımının özel bir uygulama şeklidir.

Taşınmazın Durumuna Göre Aranan Özel Şartlar

a) Tapusuz Taşınmazlar (TMK 713/1): Olağanüstü zamanaşımının en yaygın uygulama alanıdır. Tapu kütüğünde hiç kaydı bulunmayan bir yeryüzü parçasını ifade eder.

b) Tapulu Taşınmazlar (TMK 713/2): Kural olarak tapulu bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkün değilken, TMK’nın 713. maddesinin 2. fıkrası üç istisnai durum öngörmüştür. Bu durumlarda tapu kaydı, gerçek hak durumunu gösterme ve aleniyet sağlama işlevini yitirmiş kabul edilir:

1. Maliki Tapu Kütüğünden Anlaşılamayan Taşınmazlar: Tapu kaydında malikin kim olduğu, gerekli tüm araştırmalara rağmen tespit edilemiyorsa bu şart gerçekleşir. Malik hanesinin boş olması , ismin okunamaması, eksik veya genel bir ifadeyle (örneğin sadece “Osman” gibi) yazılmış olması veya hayali bir kişi (nam-ı mevhum) adına kayıtlı olması gibi durumlar bu kapsama girer.
2. Maliki Hakkında Yirmi Yıl Önce Gaiplik Kararı Verilmiş Taşınmazlar: Taşınmazın tapuda adına kayıtlı olduğu kişi hakkında, en az yirmi yıl önce kesinleşmiş bir gaiplik kararı verilmiş olmalıdır.
3. Maliki Yirmi Yıl Önce Ölmüş Olan Taşınmazlar (İptal Edilen Hüküm): Bu fıkrada yer alan “…ölmüş ya da…” ibaresi, Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarihli kararıyla Anayasa’nın mülkiyet hakkını koruyan 35. maddesine aykırı bulunarak iptal edilmiştir. Ancak “kazanılmış hak” ilkesi gereğince, eğer zilyetlik şartları bu iptal kararından önce tamamlanmışsa, zilyedin bu eski hükme dayanarak dava açma hakkı Yargıtay içtihatları tarafından korunmaktadır.

Zilyetliğe İlişkin Şartlar

İster tapulu ister tapusuz olsun, olağanüstü zamanaşımı için zilyetliğin şu nitelikleri taşıması zorunludur:

• Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Zilyet, taşınmazı kendisinin malıymış gibi, başka birinin üstün hakkını tanımadan kullanmalıdır.
• Yirmi Yıl Süre: Bu sıfatla zilyetlik, yirmi yıl boyunca devam etmelidir.
• Davasız ve Aralıksız Olma: Zilyetlik süresi boyunca, hak sahibi tarafından mülkiyete dayalı bir dava açılmamış ve zilyetlik kalıcı olarak kaybedilmemiş olmalıdır. Bu şartların içeriği, olağan zamanaşımında açıklandığı gibidir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Yargılama Usulü

Olağan zamanaşımından farklı olarak, olağanüstü zamanaşımında şartların gerçekleşmesiyle mülkiyetin kazanılmasına rağmen , bu hakkın tapu siciline yansıtılması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için zilyedin mahkemeye başvurarak bir “tescil davası” açması gerekmektedir.

• Davanın Hukuki Niteliği: Bu dava, mülkiyet hakkının şartların oluştuğu anda kazanıldığını tespit ettiren ve tapuya tescilini sağlayan açıklayıcı (tespit edici) nitelikte bir davadır. Tapulu bir taşınmaz söz konusu olduğunda ise dava, mevcut yolsuz kaydın iptalini de içerdiğinden “tapu iptali ve tescil davası” olarak adlandırılır.
• Taraflar:
  • Davacı: Taşınmazın zilyedidir. Zilyet ölmüşse, mirasçıları birlikte dava açmak zorundadır.
  • Davalı: TMK’nın 713. maddesinin 3. fıkrasına göre dava, Hazine’ye, ilgili kamu tüzel kişilerine (belediye, Orman İdaresi vb.) ve eğer tapulu bir taşınmaz söz konusu ise tapuda malik görünen kişinin (biliniyorsa) mirasçılarına karşı açılır.
• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Bu davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir. HMK’nın 12. maddesi uyarınca, taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
• İlan ve İtiraz (Sadece Tapusuz Taşınmazlar İçin): TMK’nın 713. maddesinin 4. fıkrası uyarınca, tapusuz taşınmazlara ilişkin tescil davalarında mahkeme, durumu bir gazetede, bir internet haber sitesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilan eder. Son ilandan itibaren üç ay içinde, şartların gerçekleşmediğine dair üçüncü kişiler tarafından itiraz edilebilir. İtiraz olmazsa veya itiraz yerinde görülmezse ve davacının iddiası ispatlanırsa, hâkim tescile karar verir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Avukatlık Ücreti : 2025

Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi üçüncü kısımdan aşağı olmamak üzere 2/2-10 uyarınca tapu iptali ve tescili davası için avukata ödenecek ücretin asgari tutarı 30.000,00 TL‘dir.

Sıkça Sorulan Sorular

Zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı ne demektir?

Zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı, Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) düzenlenen, bir taşınmaz üzerinde kanunun aradığı şartlarla ve belirli bir süre boyunca zilyet (fiili hakimiyeti altında bulunduran) olan kişinin, o taşınmazın mülkiyet hakkını kazanmasını sağlayan bir asli iktisap yoludur. Bu kazanım, tapu sicilindeki kaydın durumu ve zilyedin iyi niyetli olup olmamasına göre “olağan” ve “olağanüstü” olmak üzere ikiye ayrılır.

Zamanaşımı süresi dolunca mülkiyet hakkı otomatik olarak mı kazanılır?

Hayır. Sürelerin dolmasıyla birlikte zilyet, mülkiyeti “kazanma hakkı” elde eder. Mülkiyetin resmi olarak kazanılması için zilyedin mahkemeye bir “tapu iptal ve tescil davası” açması gerekir. Mahkeme, kanundaki şartların gerçekleştiğini tespit ederse, taşınmazın zilyet adına tesciline karar verir. Mülkiyet, mahkeme kararının kesinleşmesiyle kazanılmış olur.

“Davasız” ve “aralıksız” zilyetlik ifadeleri ne anlama gelmektedir?

• Davasız: Zamanaşımı süresi içerisinde taşınmazın gerçek maliki veya ilgili hak sahipleri tarafından zilyede karşı mülkiyetle ilgili bir istihkak (geri alım), tapu iptal ve tescil veya müdahalenin önlenmesi davası açılmamış olması demektir. Bir davanın açılması, zamanaşımı süresini keser.
• Aralıksız: Zilyetliğin, zamanaşımı süresi boyunca kesintiye uğramamasıdır. Zilyetliğin irade dışı kaybedilmesi (sel, deprem vb.) süreyi kesmezken, zilyedin taşınmazı terk etmesi veya başka birinin zilyetliği ele geçirmesi gibi durumlarda kesinti meydana gelir.

Hangi tür taşınmazlar zamanaşımı yoluyla kazanılamaz?

Özel mülkiyete konu olamayacak kamu malları zamanaşımı yoluyla kazanılamaz. Örneğin, devlete ait ormanlar, mera, yaylak, kışlak gibi orta malları, yollar, meydanlar, parklar gibi hizmet malları ve genel olarak tescile tabi olmayan taşınmazlar bu yolla mülk edinilemez.

Sonuç

Olağan zamanaşımı, tapu siciline duyulan güveni sarsan yolsuz tescilleri, iyiniyetli zilyedin on yıllık davasız ve aralıksız zilyetliği ile onararak sicili fiili duruma yaklaştırır. Olağanüstü zamanaşımı ise, daha uzun bir süre olan yirmi yıllık zilyetliği esas alarak, tapusuz taşınmazların ekonomiye kazandırılmasını veya tapu kaydı işlevsiz hale gelmiş taşınmazlardaki belirsizliği gidermeyi amaçlar.

Her iki yol da karmaşık şartlara ve istisnalara sahip olup, özellikle kamu mallarının ve özel kanunlarla korunan taşınmazların bu yolla kazanılamayacağı ilkesi, kamu yararının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Anayasa Mahkemesi’nin “ölmüş” ibaresini iptal etmesi ve bu kararın “kazanılmış haklar” bağlamındaki yansımaları, bu alanın ne denli dinamik ve içtihatlarla şekillenen bir yapıya sahip olduğunun en net göstergesidir. Sonuç olarak, zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı, hukukun zamanın ve fiiliyatın yarattığı boşlukları doldurma ve adaleti sağlama çabasının bir yansımasıdır.

Av. Efehan Mihai ERGİNER