Tapu İptal ve Tescil Davası

Mülkiyet hakkı, çağdaş hukuk düzenlerinin en temel yapı taşlarındandır ve şahısların mal varlıkları üzerinde dilediklerince tasarrufta bulunma hürriyetini teminat altına alır. Ülkemizde gayrimenkul mülkiyetinin kanıtlanması ve el değiştirmesi, devletin sorumluluğunda tutulan tapu sicilleri vasıtasıyla sağlanır. Bu sicillerin eksiksizliği ve güvenilirliği, hukuki öngörülebilirlik ve mülkiyet güvenliğinin tesisi bakımından büyük bir önem taşımaktadır. Ne var ki, çeşitli sebeplerle tapu kayıtları, gerçek hak sahipliği durumunu yansıtmayacak biçimde, hukuki dayanaktan yoksun veya usulsüz bir biçimde oluşturulabilmektedir.

Bu gibi durumlarda, mülkiyet hakkı zedelenen kişilerin haklarını himaye etmek ve tapu sicilini gerçek hukuki durum ile uyumlu hale getirmek gayesiyle “tapu iptal ve tescil davası” olarak bilinen hukuki mekanizma devreye girer. Bu dava, kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz olduğu ileri sürülen bir tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için başvurulan en etkin hukuki yoldur.

Yazı İçeriği

Davanın Tarafları

Bir tapu iptal ve tescil davasında husumetin doğru kişiye yöneltilmesi, davanın usul ekonomisine uygun ilerlemesi ve arzu edilen neticeye ulaşılması bakımından kritiktir. Temel kural, taşınmaz mülkiyetini konu alan bu davanın, tapu sicilinde taşınmazın maliki olarak görünen şahsa karşı açılmasıdır. Fakat bazı özel hallerde hasım tespiti daha karmaşık bir hal alabilir:

Kayıt Malikinin Vefat Etmiş Olması: Tapu kaydında malik olarak görünen kişi hayatta değilse, dava doğrudan bu kişiye karşı açılamaz. Böyle bir durumda dava, vefat eden malikin yasal veya atanmış mirasçılarına karşı yöneltilmelidir. Mirasçılar, “külli halefiyet” prensibi uyarınca merhumun hak ve borçlarına sahip olduklarından, davada taraf sıfatını da taşırlar.
Üçüncü Kişilere Ait Ayni veya Şahsi Hakların Varlığı: Kimi zaman davanın amacı yalnızca mülkiyetin geri alınması değil, aynı zamanda tapu kaydında bulunan ve mülkiyet hakkını daraltan diğer hakların da bertaraf edilmesi olabilir. Örneğin, taşınmaz üzerinde ipotek, önalım hakkı, sükna (oturma) hakkı veya tapuya şerh edilmiş bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gibi haklar bulunabilir. Eğer davacı, mülkiyetin kendi adına tescilinin yanında bu tür hakların da kayıttan silinmesini (terkinini) istiyorsa, davayı tapu malikinin yanı sıra bu hakların lehtarı konumundaki üçüncü kişilere de yöneltmesi gerekir. Aksi halde, verilecek mahkeme kararı bu hak sahipleri açısından bağlayıcı olmayacak ve hedeflenen hukuki sonuca tam olarak ulaşılamayacaktır.
Olağanüstü Zamanaşımı Halinde: Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 713. maddesinin 3. fıkrası gereğince, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılmasına yönelik tapu tescil davalarında özel bir hasım durumu bulunur. Bu tip davaların, taşınmazın konumuna göre ilgili kamu tüzel kişiliği ile hazineye karşı da ikame edilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, HMK’nın 2. maddesinin 1. fıkrası uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Taşınmazın değeri, büyüklüğü veya niteliği ne olursa olsun, bu davalara bakma görevi asliye hukuk mahkemelerine aittir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Yetkili Mahkeme

HMK’nın 12. maddesi, taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kaidesini hükme bağlamıştır. Bu hükme göre tapu iptal ve tescil davaları, yalnızca taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılabilir. Bu yetki kuralı “kesin yetki” olduğundan kamu düzenine ilişkindir. Bu sebeple, taraflar aralarında anlaşarak davanın başka bir yerdeki mahkemede görülmesini kararlaştıramazlar. Mahkeme, yargılamanın her safhasında yetkili olup olmadığını re’sen (kendiliğinden) gözetir.

Usul Konusu	Uygulanacak Kural
Görevli Mahkeme	Asliye Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkeme	Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Davalı Taraf	Tapu sicilinde yolsuz olarak malik görünen kişi (vefat etmişse mirasçıları)
Zamanaşımı	Kural olarak zamanaşımına tabi değildir (istisnalar hariç).
Harçlar	Dava değeri üzerinden nispi harç ödenir. Eksiklik varsa tamamlatılır.
Kararın İcrası	Karar kesinleşmeden icra edilemez ve tapuda işlem yapılamaz.

Yolsuz Tescil Kavramı

Tapu iptal ve tescil davalarının hukuki zeminini “yolsuz tescil” olgusu teşkil eder. Türk hukuk sisteminde ayni haklar (mülkiyet hakkı gibi) kural olarak tapuya tescil ile doğar. Ancak bu tescilin bir hukuki netice doğurabilmesi için mutlaka geçerli bir hukuki nedene dayanması şarttır. Hukuk sistemimiz, tescilin geçerliliği için “illilik” yani “sebebe bağlılık” prensibini esas almıştır. Bu prensip, her tescil işleminin temelinde muteber bir hukuki sebebin (örneğin geçerli bir satış, bağış veya miras sözleşmesi) bulunmasını mecburi kılar.

TMK’nın 1024. maddesinin ikinci fıkrası bu durumu, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde ifade eder. Bu tanımdan hareketle, tapu sicilindeki bir kaydın maddi gerçeklik ile uyumsuz olması durumuna yolsuz tescil adı verilir. Yargıtay kararlarına da yansıdığı üzere, yolsuz bir tescil çeşitli durumlarda ortaya çıkabilir:

Tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetinden yoksun olması (örneğin kısıtlı olması).
İşlemi yapan kişinin tasarruf yetkisinin olmaması.
Tescilin dayanağı olan hukuki işlemin (satış, bağış vb.) geçersizliği (örneğin şekil şartına aykırılık, irade bozuklukları).
İşlemin sahte bir vekâletname ile yapılması.
Aynı taşınmaz için mükerrer tapu kaydı (çifte tapu) oluşturulması.

Bir tescil yolsuz ise, bu kayıt gerçek hak sahipliğini göstermez. Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan bir tescil, mülkiyet durumunda herhangi bir değişiklik yaratmaz. Bu nedenle TMK’nın 1025. maddesinin 1. fıkrası, ayni hakkı bu durumdan dolayı zedelenen kişiye, tapu sicilinin düzeltilmesi için dava açma imkânı tanımıştır.

Yargıtay HGK 2006/5-489 E. 2010/539 K. 27.10.2010 T. künyeli ilamına göre;

“Yolsuz tescil, üst kavram olarak gerek kazanma nedenine dayanmayan haksız tescilleri ve gerekse dayandığı kazanma nedeni geçerli olmayan tescilleri kapsar. Tapu kütüğünün; maddi olarak, yani gerçekte olması gereken hakları göstermemesi; bir diğer ifadeyle bir ayni hakkın daha başlangıçtan beri tescil edilmemiş olması veya … ayni hakkın sonradan haksız biçimde terkin ile ortadan kaldırılmış olması hallerinde de, kütüğün yolsuzlaşması söz konusudur.”

Tapu İptal ve Tescil Davasının Başlıca Nedenleri

Uygulamada, tapu iptal ve tescil davaları aşağıda sıralanan hukuki sebeplere dayalı olarak sıkça açılmaktadır:

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapuda bir devir işlemi yapan kişinin, o işlem anında Medeni Kanun’un 9. maddesi anlamında fiil ehliyetine ve ayırt etme gücüne (temyiz kudretine) sahip olması bir geçerlilik şartıdır. Ayırt etme gücü olmayan bir kişinin iradesi hukuken batıl olduğundan, yani mutlak bir geçersizlikle malul olduğundan, yaptığı işlemlere hukuki sonuç bağlanamaz. Bu nedenle, karşı tarafın, yani taşınmazı devralan kişinin iyiniyetli olması dahi işlemi geçerli hale getirmez. Ehliyetsizlik iddiasının ispatı için mahkeme, davacının ehliyetsiz olduğu iddia edilen döneme ilişkin tüm tıbbi kayıtlarını (doktor raporları, hasta gözlem kağıtları, reçeteler vb.) toplar, tanıkları dinler ve nihai olarak bu teknik konuda Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesi gibi yetkin bir kurumdan bilimsel bir rapor alır.

Yargıtay 1. HD. 2018/3025 E. 2019/5764 K. 11/11/2019 T. künyeli ilamına göre;

“…dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, özellikle; kesinleşen mahkeme kararı ile akit tarihinde davacının ehliyetsiz olduğu saptandığına, davacının kardeşi olan davalıların da, davacının ehliyetsiz olduğunu bilen ve bilmesi gereken kişi konumunda bulundukları, diğer bir söyleyişle Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacakları belirlenmek suretiyle, taşınmazlar yönünden tapu iptal ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Reddine…” Bu ilamdan da anlaşılacağı üzere ehliyetsizlik halinin mahkemece araştırılması ve ehliyetsizlik söz konusu ise tapu iptal ve tescil kararı vermesi gerekmektedir.”

Hatalı kadastro tespiti Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Kadastro, bir bölgedeki tüm taşınmazların sınırlarını, yüzölçümlerini ve hukuki durumlarını belirleyerek tapu siciline işleme sürecidir. Bu teknik süreç esnasında yapılan hatalar (örneğin, sınırların yanlış çizilmesi, yüzölçümünün eksik veya fazla hesaplanması, malik isminin hatalı yazılması), tapu kayıtlarının gerçeği yansıtmamasına neden olabilir. Bu tür hatalar ciddi hak kayıplarına yol açabileceğinden, taşınmazın gerçek malikleri veya hukuki menfaati bulunan diğer kişiler, kadastro kaynaklı bu hatanın düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açabilirler.

Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Hile, bir kişiyi yanlış beyanlar veya aldatıcı davranışlarla yanıltarak normalde yapmayacağı bir hukuki işlemi (örneğin tapu devrini) yapmaya ikna etmektir. Tapu devri sırasında taraflardan birinin iradesi hile yoluyla sakatlanmışsa, bu sakat iradeye dayanılarak yapılan tescil yolsuzdur. Aldatılan taraf, bu işlemin iptali için mahkemeye başvurabilir. Ancak bu davanın kabulü için hilenin varlığının somut ve güçlü delillerle ispatlanması şarttır. Hile ispatlandığında, mahkeme tescilin iptaline ve mülkiyetin gerçek sahibine iadesine karar verir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekil, kendisine verilen yetkiyi vekalet verenin menfaatine ve iradesine uygun şekilde kullanmakla mükelleftir. Vekilin sadakat ve özen yükümlülüğü, vekalet ilişkisinin temelini oluşturur. Vekil, vekalet verenin zararına olacak şekilde, örneğin taşınmazı rayiç bedelin çok altında bir fiyata satarak görevini kötüye kullanırsa, bu durum bir tapu iptal ve tescil sebebi oluşturabilir. Bu dava, vekilin hukuka aykırı işlem yaptığı ve bu durumu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi alıcıya karşı açılır. Ancak, vekil ile işlem yapan üçüncü kişi alıcı “iyiniyetli” ise, yani vekilin görevini kötüye kullandığını bilmiyor ve bilebilecek durumda değilse, yaptığı sözleşme geçerli kabul edilir ve vekalet vereni bağlar (MK md. 3). Bu durumda vekilin sorumluluğu, vekalet veren ile arasında bir iç ilişki meselesi haline gelir ve tazminat sorumluluğunu doğurur.

Yargıtay HGK 2003/1-323 E. 2003/318 K. 30/04/2003 T. künyeli ilamına göre; “Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin birinci fıkrası uyarınca sorumlu olur. Ne varki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2.maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Aysı bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.

Yargıtay HGK 1993/1-79 E. 1993/195 K. 05/05/1993 T. künyeli ilamına göre; “Vekil, vekil edenin yararına ve idaresine uygun hareket etme, onu zararlandıracak davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır…Malik tarafından bir taşınmazın satışında, vekilin dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, ona dürüstlük kurallarını, sadakat ve özen borcunu, göz ardı ederek başkasına satış yapma hakkı bahşetmez. Kendi çıkarını gözeten vekil edenin, yararı ile bağdaşmayan bir davranış içerisinde bulunan vekil, Borçlar Kanununun 390/1 maddesine göre sorumlu olur…Vekil, vekalet yetkisini, kasten vekil edenin zararına, kendisinin ya da düşünce ve çıkar birliğine girdiği kişi yararına kullandığı takdirde buna göre oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Bu husus Medeni Kanunun 2.maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucudur. Hatttu bu hüküm, buyurucu nitelikte olduğundan hakim tarafından görevinden ötürü (re’sen) göz önünde tutulması ve uygulanması gerekir.”

Sahte Vekaletname ile Taşınmaz Devri Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Sahte bir vekaletnameye dayanılarak yapılan tapu devirleri mutlak surette geçersizdir. Hak sahibi, bu sahte işleme karşı her zaman tapu iptali davası açabilir. Ancak, sahte vekaletname ile taşınmazı devralan kişi, bu mülkü daha sonra başka bir iyiniyetli üçüncü kişiye devrederse, TMK’nın 1023. maddesi uyarınca bu üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek yaptığı “iyiniyetli” kazanımı korunur. Bu durumda ispat yükü, son alıcının “kötüniyetli” olduğunu, yani tapu kaydının yolsuz olduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlamak zorunda olan davacıya aittir (TMK md. 6).

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Miras hukukunda en sık karşılaşılan dava türlerinden biri olan muris muvazaası, mirasbırakanın, mirasçılarının yasal haklarını (özellikle saklı paylarını) ortadan kaldırmak veya onları mirastan mahrum bırakmak niyetiyle yaptığı hileli işlemleri ifade eder. En tipik örneği, gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı, tapuda satış işlemi gibi göstererek devretmesidir. Mirasçılar, bu tür aldatıcı bir işlemle mülkiyetin devredildiğini tespit ettiklerinde tapu iptal ve tescil davası açma hakkına sahip olurlar.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırılık Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım alacaklısının bir malvarlığını (genellikle bir taşınmazı) devretmeyi, bakım borçlusunun ise bunun karşılığında alacaklıya hayatı boyunca bakmayı taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Bu sözleşmeye istinaden taşınmazın mülkiyeti bakım borçlusuna devredilir. Fakat bakım borçlusu, sözleşmeden doğan bakım ve gözetim yükümlülüklerini yerine getirmezse, bakım alacaklısı veya onun mirasçıları yapılan bu devrin iptali için dava açabilirler. Dava, tapu kaydının iptal edilerek mülkiyetin eski malikine geri dönmesini hedefler.

Zilyetlik ve Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu, belirli koşullar altında, bir taşınmaz üzerindeki fiili kullanımı (zilyetliği) mülkiyet hakkına dönüştüren bir imkân tanımıştır.

Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar: TMK md. 713/1 uyarınca, tapu kütüğünde kaydı bulunmayan bir taşınmazı, davasız ve kesintisiz olarak 20 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyetin kendi adına tescilini talep edebilir.
Tapuda Kayıtlı Taşınmazlar: Kural olarak tapuya kayıtlı bir taşınmazın bu yolla kazanılması mümkün değildir. Ancak iki istisnai halde bu mümkündür: Tapu kaydından malikin kim olduğunun anlaşılamaması veya malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş olması. “Malikin kim olduğunun anlaşılamaması” hali, tapu kütüğünde malik isminin hiç yazmaması, silinmiş olması veya hayali bir kişinin (nam-ı mevhum) yazılı olması gibi durumları kapsar.

Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Medeni Kanun, ailenin yaşam merkezi olan “aile konutunu” özel bir güvenceye kavuşturmuştur. MK’nın 194. maddesinin 1. fıkrasına göre, eşlerden biri, diğer eşin “açık rızası” olmadan aile konutu olan taşınmazı satamaz veya üzerinde ipotek gibi haklar tesis edemez. Bu korumadan etkin bir şekilde yararlanmak için tapuya “aile konutu şerhi” konulması tavsiye edilir. Şerh olmasa bile, işlemi yapan üçüncü kişi (örneğin kredi veren banka) taşınmazın aile konutu olduğunu biliyorsa veya bilebilecek durumdaysa, iyiniyetli kabul edilmez ve rıza alınmadan yapılan işlem (örneğin ipotek) açılacak dava ile iptal edilebilir.

Tapu İptal ve Tescil Avukatı

İzmir’de gayrimenkul hukuku alanında faaliyet gösteren yetkin ve dinamik ekibimizle, tapu iptal ve tescil davaları gibi karmaşık ve hassas süreçlerde müvekkillerimize profesyonel hukuki destek sağlıyoruz. Özellikle muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), yolsuz tescil, aile konutu şerhi, kadastro tespitine itiraz, önalım (şufa) hakkı veya vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi nedenlerle açılan davalarda hizmet veren bir tapu avukatı olarak, hak kaybı yaşamanızı önlemek öncelikli hedefimizdir. İzmir başta olmak üzere Türkiye’nin her yerinde tapu davası avukatı arayışınızda, mülkiyet hakkınızın korunması için gerekli tüm adımları titizlikle atıyoruz. Alanında yetkin bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak, davanın en başından doğru stratejiyle yönetilmesini sağlar. İzmir’de “en iyi tapu iptal ve tescil avukatı” arayışında olan hak sahiplerinin, mülkiyet haklarını korumak adına doğru hukuki stratejiyi belirlemeleri büyük önem taşır. Davanızın en başından itibaren titiz bir yaklaşımla yönetilmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi için kritik bir adımdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu İptal ve Tescil Davasını Kimler Açabilir?

Bu davayı, tapu kaydının yolsuz veya usulsüz olması nedeniyle mülkiyet hakkı zedelenen “gerçek hak sahibi” açabilir. Davacı, duruma göre taşınmazın eski maliki, mirasçılar veya hak iddia eden diğer ilgililer olabilir. Dava, tapu kaydında malik olarak görünen kişiye, eğer o kişi ölmüş ise mirasçılarına karşı açılır.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Süresi Var Mıdır?

Tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı süresi, davanın açılma nedenine göre değişiklik göstermektedir. Yolsuz tescil gibi mülkiyet hakkının esasını ilgilendiren durumlarda herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur; dava her zaman açılabilir. Ancak, kadastrodan kaynaklanan hatalara karşı açılacak davalarda hak düşürücü süreler söz konusu olabilir. Bu nedenle, hak kaybı yaşamamak için bir avukata danışmak büyük önem taşır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi, mahkemenin iş yoğunluğuna, davanın karmaşıklığına, delillerin toplanma sürecine (tanıkların dinlenmesi, bilirkişi raporlarının alınması vb.) ve davanın taraflarının tutumlarına göre değişiklik göstermektedir. Ortalama olarak bir tapu iptal ve tescil davasının yerel mahkemede sonuçlanması 1.5 ila 3 yıl arasında sürebilmektedir. İstinaf ve Yargıtay süreçleri de bu süreye eklenebilir.

Davanın Masrafları Ne Kadardır ve Kim Karşılar?

Dava masrafları; başvuru harcı, peşin harç, bilirkişi ücretleri, keşif giderleri ve tebligat masrafları gibi kalemlerden oluşur. Bu masraflar, davanın başında davacı tarafından karşılanır. Dava sonucunda haksız çıkan taraf, yargılama giderlerini ve karşı tarafın avukatlık ücretini ödemeye mahkum edilir. Harçlar, dava konusu taşınmazın değeri üzerinden hesaplandığı için masraflar değişkenlik gösterebilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Avukat Tutmak Zorunlu Mudur?

Bu tür davalarda avukat tutma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak tapu iptal ve tescil davaları, teknik bilgi ve usul hukuku hakimiyeti gerektiren karmaşık davalardır. Yapılacak küçük bir hata, davanın reddedilmesine ve geri dönülmez hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, sürecin başından sonuna kadar bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak, haklarınızın en doğru şekilde korunması için hayati önem taşır.

Dava Devam Ederken Taşınmaz Satılabilir Mi?

Davaya konu olan taşınmazın üçüncü bir kişiye satılmasını önlemek için, dava dilekçesinde mahkemeden “ihtiyati tedbir” talep edilmesi kritik öneme sahiptir. Mahkemenin bu talebi kabul etmesi halinde, tapu kaydına şerh konulur ve dava sonuçlanana kadar taşınmazın devri engellenir.

Dava Konusu Taşınmaz, Hiçbir Şeyden Haberi Olmayan İyi Niyetli Bir Üçüncü Kişiye Satılmışsa Ne Olur?

Bu, tapu iptal ve tescil davalarının en hassas noktalarından biridir. Türk Medeni Kanunu, tapu siciline güvenerek ve durumu bilmeden (iyi niyetle) mülkiyet kazanan üçüncü kişiyi korur. Eğer tapudaki yolsuz tescile dayanarak mülkiyet kazanan kişi, bu durumu bilmeyen ve bilebilecek durumda olmayan iyi niyetli bir alıcı ise, bu kişinin kazanımı genellikle korunur. Bu durumda, tapuyu geri almak mümkün olmayabilir. Ancak, mülkiyet hakkını kaybeden asıl hak sahibi, zararın tazmini için tapudaki yolsuz tescili gerçekleştiren kişiye karşı bir tazminat davası açma hakkına sahiptir. Devletin tapu sicilini tutmasından kaynaklanan bir kusur varsa, duruma göre Hazine’ye karşı da dava açılabilir.

Bu Davalarda İspat Yükü Kimdedir ve Hangi Deliller Kullanılır?

Hukukumuzda genel kural “iddia eden, iddiasını ispatla mükelleftir” şeklindedir. Yani, tapu kaydının usulsüz veya yolsuz olduğunu ve asıl hak sahibinin kendisi olduğunu iddia eden davacı, bu iddialarını ispatlamakla yükümlüdür. Davanın niteliğine göre kullanılabilecek deliller şunlardır:

Tanık Beyanları: Özellikle muris muvazaası gibi davalarda, miras bırakanın asıl niyetini bilen kişilerin tanıklığı çok önemlidir.
Resmi Kayıtlar ve Belgeler: Tapu kayıtları, satış sözleşmeleri, veraset ilamları, banka dekontları, vekaletnameler.
Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın değeri, tarafların mali durumu veya akli melekelerinin tespiti için bilirkişi raporlarına başvurulabilir.
Keşif: Mahkeme heyetinin, taşınmazın bulunduğu yere giderek yerinde inceleme yapmasıdır.
Yemin ve Diğer Her Türlü Yasal Delil.

Tapu İptal Davası ile Birlikte Ecrimisil İstenebilir Mi?

Evet, istenebilir. Hak sahibi olmadıkları halde taşınmazınızı kullanan kişilere karşı açtığınız tapu iptal ve tescil davası ile birlikte veya bu davadan sonra ayrı bir dava olarak ecrimisil davası açabilirsiniz. Ecrimisil, bir malın, sahibinin rızası dışında ve kötü niyetle kullanılması sonucu ödenmesi gereken bir tür haksız işgal tazminatıdır. Bu taleple, mülkiyet hakkınızın ihlal edildiği süre boyunca uğradığınız kira kaybı gibi zararların karşılanmasını sağlayabilirsiniz.

Tapu İptal ve Tescil Davası Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Zorunlu Mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme ile birlikte, tapu iptal ve tescil davaları da dahil olmak üzere birçok taşınmaz hukuku davasında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline getirilmiştir. Bu şu anlama gelir: Arabuluculuk sürecini işletmeden doğrudan mahkemeye başvurursanız, davanız başka hiçbir inceleme yapılmaksızın usulden reddedilecektir. Bu nedenle, tapu iptali davası açmayı düşünen bir hak sahibinin öncelikle bir arabuluculuk ofisine başvurması yasal bir zorunluluktur.

Davayı Kazandım, Şimdi Ne Olacak? Tapuyu Nasıl Geri Alacağım?

Davanın lehinize sonuçlanması ve kararın kesinleşmesi (yani istinaf ve Yargıtay süreçlerinin tamamlanması veya bu yollara başvurulmaması) ile birlikte, mahkeme tarafından verilen gerekçeli kararla birlikte ilgili Tapu Müdürlüğü’ne başvurmanız gerekir. Mahkeme, kararın bir örneğini zaten ilgili tapu müdürlüğüne gönderir. Bu karar doğrultusunda Tapu Müdürlüğü, mevcut yolsuz tapu kaydını iptal eder ve hiçbir ek işleme veya eski malikin rızasına gerek kalmaksızın taşınmazı sizin adınıza tescil eder. Bu işlemden sonra, adınıza düzenlenmiş yeni tapu senedinizi teslim alabilirsiniz.

Yazar: Av. Efehan Mihai ERGİNER – İzmir Barosu Sicil No: 20373

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki danışmanlık veya mütalaa niteliği taşımamaktadır. Her hukuki uyuşmazlık kendi somut şartları çerçevesinde değerlendirilmelidir. Hak kaybı yaşamamak adına sürecinizi uzman bir avukatla yürütmeniz tavsiye edilir.