Tahliye Taahhüdü İle Kiracının Tahliyesi (2025)

Kiralanan taşınmazların tahliyesi süreci, Türk Hukuku’nda, özellikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri çerçevesinde titizlikle yürütülmektedir. Kiraya verenin, kiraladığı taşınmazı geri alma hakkı, yasal düzenlemelerle sıkı şartlara bağlanmış olup, kiracının konut ve çatılı işyeri dokunulmazlığı korunmaktadır. Bu koruma, TBK’nın 347. maddesindeki kira sözleşmesinin uzamasına dair düzenlemelerle pekiştirilmiştir. Ancak, kanun koyucu, belli şartların varlığı halinde kiraya verene tahliye imkânı da tanımıştır. Bu yasal tahliye sebeplerinden biri de, makalemizin ana konusunu oluşturan, kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdüdür.

Tahliye taahhüdü, kiracının, belirli bir tarihte kira kontratı sona ermeden kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hukuki bir işlemdir. Uygulamada en sık başvurulan ve yasal zeminde güçlü bir dayanak teşkil eden bu tahliye sebebi, usulüne uygun düzenlenmesi halinde kiraya verenin işini oldukça kolaylaştırmaktadır. 

Tahliye Taahhüdünün Tanımı Ve Hukukî Mahiyeti

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1), kiracının, kiraya verene karşı, kiralananı kira süresi sona ermeden, kararlaştırılan belli bir tarihte boşaltmayı kayıtsız ve şartsız olarak üstlendiği tek taraflı bir hukuki işlemdir. Taahhüt, bir sözleşme değil, kiracının gelecekteki bir eylemi yerine getirme iradesini ortaya koyan bir beyandır. Bu beyanın geçerliliği, kanunda belirtilen sıkı şekil şartlarına tabidir. Uygulamada, bu taahhüdün bir tür tahliye garantisi olarak görüldüğü bilinmektedir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli kabul edilmesi ve icra takibine veya davaya dayanak teşkil edebilmesi için TBK m. 352/1’de ve Yargıtay içtihatlarında belirlenen dört temel şarta mutlaka uyulması gerekmektedir:

Yazılı Şekil Şartı

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı şekilde yapılması zorunludur. Sözlü taahhütler hukuken hiçbir değer taşımaz. Adi yazılı şekil yeterlidir, yani noterde düzenlenmesi zorunlu değildir. Ancak, ileride çıkabilecek imza itirazı riskini bertaraf etmek için noter onaylı tahliye taahhüdü düzenlenmesi, ispat gücünü artırmak adına sıklıkla tercih edilmektedir.

Kira Sözleşmesi Kurulduktan Sonra Verilme Şartı

Bu, tahliye taahhüdünün en kritik ve en çok ihtilafa konu olan şartıdır. Kanun koyucu, kiracının kiraya verenin baskısı altında kalmasını önlemek amacıyla, taahhüdün, kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte verilmiş olmasını şart koşmuştur.

• İlk kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya önceki tarihte verilen taahhütler: Kesinlikle geçersizdir. Kiracı, kiralanana olan ihtiyacı nedeniyle baskı altında taahhüt vermiş sayılır. Bu durum, kiracı koruma prensibinin bir sonucudur.

• Boş tahliye taahhüdü: Uygulamada, kira sözleşmesi imzalanırken kiracıdan tarihi boş bırakılmış tahliye taahhüdü imzalaması istenmektedir. Yargıtay, bu tür boş taahhütlerdeki boşluğun kiraya veren tarafından sonradan doldurulmasını, kiracının iradesine aykırı olduğu sürece geçerli kabul etmezken, son yıllarda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla, kiracının bu belgeyi imzalamakla boş kısımların doldurulması konusunda kiraya verene yetki verdiği kabul edilmiş ve bu durum, tahliye davasında kiraya veren lehine bir durum oluşturmuştur. Ancak, kiracının ispat külfeti altındadır.

Tahliye Tarihinin Belirtilmesi Şartı

Taahhütte, kiralananın boşaltılacağı tarihin belirli veya belirlenebilir olması gerekir. “İstendiğinde boşaltılacaktır” gibi ucu açık ifadeler içeren taahhütler, hukuken geçerli sayılmaz. Belirtilen tarihin, taahhüdün düzenlendiği tarihten daha sonraki bir tarih olması gerekir.

Kayıtsız Ve Şartsız Olma Şartı

Taahhüt, herhangi bir şarta veya kayıta bağlanmamış olmalıdır. Örneğin, “eğer kira borcu ödenmezse taşınmaz boşaltılacaktır” gibi şartlı taahhütler, TBK m. 352/1 anlamında bir tahliye taahhüdü olarak kabul edilmez. Bu tür şartlar, ancak genel hükümlere göre bir fesih sebebi olabilir.

Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Tahliye Süreci

Tahliye taahhüdüne dayanan kiracının tahliyesi süreci iki ana yoldan ilerleyebilir: İcra yoluyla tahliye ve dava yoluyla tahliye. Kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde bu yollardan birine başvurmak zorundadır. Aksi halde, taahhüt geçersiz hale gelir ve tahliye hakkı düşer (hak düşürücü süre).

İcra Yoluyla Tahliye (İcra Takibi)

Tahliye taahhüdü, icra dairesinde doğrudan ilamsız tahliye takibi yapmaya imkân tanır (İİK m. 272-275). Bu yol, tahliye sürecinin hızlı ve pratik şekilde sonuçlanmasını sağladığı için en çok tercih edilen yöntemdir.

İcra Takibinin Başlatılması

• İcra Takibi Talebi: Kiraya veren, tahliye taahhüdünün aslını veya noter onaylı suretini ekleyerek yetkili icra dairesine başvurur.

• Örnek 14 Tahliye Emri: İcra dairesi, kiracıya 15 gün içinde itiraz etmesi veya taşınmazı boşaltması gerektiğini bildiren Örnek 14 Tahliye Emri gönderir.

Kiracının İtirazı

• İtirazın Türleri: Kiracı, tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz edebilir. İtiraz, tahliye taahhüdüne itiraz veya imza itirazı şeklinde olabilir. Kiracı, taahhüdün geçersiz olduğunu (örneğin kira başlangıcından önce verildiğini) ya da imzanın kendisine ait olmadığını iddia edebilir.

• Takibin Durması: Kiracının süresi içinde yapacağı itiraz, icra takibini durdurur.

İtirazın Kaldırılması, İptali Ve Tahliye

İcra takibinin durması halinde kiraya veren, taahhüdün noter onaylı olması veya imzanın ikrar edilmiş olması gibi şartlarla icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiracının icra yoluyla tahliyesini talep edebilir. Kiracının imza itirazında bulunması halinde de itirazın muvakkaten kaldırılması davasını icra hukuk mahkemesinde ikame edilebilir. Buna mukabil, kiracının imza dışında taahhütnamede muhtevi tarihe itiraz etmesi halinde genel hükümler dairesinde Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın iptali davası ikame etmek gerekecektir.

Dava Yoluyla Tahliye (Tahliye Davası)

Kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde, Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açabilir.

Davanın Açılması Ve Usulü

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

• Dava Süresi: Hak düşürücü süre olan bir aylık süre içinde açılmalıdır. Bu süre, taahhütteki tahliye tarihinden itibaren başlar.

• Dava Dilekçesi: Dava dilekçesine tahliye taahhüdü eklenir.

Yargılama Süreci Ve Karar

Mahkeme, öncelikle tahliye taahhüdünün yukarıda belirtilen geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığını inceler. Özellikle taahhüt üzerindeki tarihin gerçek tarih olup olmadığı, kira sözleşmesinden sonra verilip verilmediği hususları titizlikle araştırılır.

• İspat Külfeti: Taahhüdün geçersizliğini (örneğin hata, hile, ikrah ya da kira başlangıcından önce verildiğini) iddia eden kiracı, bu iddiasını ispatlamak zorundadır.

• Tanık Dinlenmesi: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) gereği, yazılı bir belgeye karşı tanık dinlenemez kuralı olsa da, Yargıtay, taahhüdün kira başlangıcından önce verildiği iddiasının ispatında, somut olayın özelliklerine göre tanık dinlenmesine istisnai olarak izin verebilmektedir. Bu durum, kiracıyı koruma amacına hizmet eder.

• Karar: Mahkeme, taahhüdün geçerli olduğuna karar verirse, kiracının tahliyesine karar verir.

Tahliye Taahhüdünde Güncel Sorunlar

Tahliye taahhüdü uygulaması, özellikle yüksek enflasyon ve fahiş kira artışları döneminde artan uyuşmazlıklar nedeniyle Yargıtay’ın sık sık içtihat değişikliğine gittiği dinamik bir alandır.

Boş Tarihli Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği

Daha önce de değinildiği gibi, kira sözleşmesi ile birlikte alınan ve tahliye tarihi kısımları boş bırakılmış taahhütler, büyük bir tartışma konusudur.

• Geleneksel Yaklaşım: Kiraya veren tarafından sonradan doldurulan boşluklar, kiracının iradesini yansıtmadığı için taahhüdü geçersiz kılardı.

• Güncel Yargıtay Yaklaşımı: Ekseriyetle kiracı, belgeyi imzalayıp kiraya verene teslim etmekle, bu belgenin içeriğinin tamamlanması konusunda zımnen yetki vermiş sayılır. Kiracı, boş taahhüt verdiğini iddia etse bile, bu iddiasını yazılı delille ispatlamak zorundadır. Bu durum, kiraya veren lehine bir gelişmedir ve tahliye taahhüdü iptali davalarında kiracının işini zorlaştırmıştır.

Eşin Rızası (Aile Konutu Şerhi)

Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda, eşlerden biri tarafından verilen tahliye taahhüdünün geçerliliği de tartışmalıdır. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 194 gereğince, aile konutunun kiralanmasına dair sözleşmelerin feshi için diğer eşin açık rızası aranır.

• Tahliye Taahhüdü ve Aile Konutu: Yargıtay, tahliye taahhüdünün de, sözleşmenin feshine yönelik bir işlem olması nedeniyle, kiracı olmayan eşin açık rızasının bulunmaması halinde, aile konutu niteliğindeki taşınmaz için verilen taahhüdü geçersiz saymaktadır. Kiraya verenin, taşınmazın aile konutu olup olmadığını araştırma yükümlülüğü yoktur; ancak kiracı, taşınmazın aile konutu olduğunu ispat etmek zorundadır.

Taahhüdün Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Geçerliliği

Kira sözleşmesinin süresinin dolmasından sonra, TBK m. 347 gereğince sözleşmenin yenilenerek uzaması durumunda, eski sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhüdünün akıbeti merak konusudur.

• Yargıtay Görüşü: Tahliye taahhüdü, kural olarak belli süreli kira sözleşmesi için verilmiş olup, sözleşmenin zımnen uzaması durumunda, tahliye taahhüdü kural olarak geçerliliğini korur. Ancak, sözleşme yenilenirken yeni bir taahhüt alınmamışsa, eski taahhüt üzerindeki hak düşürücü bir aylık süre geçmişse, bu taahhüde dayanarak tahliye istenemez.

Kiraya Verenin Dikkat Etmesi Gerekenler 

Tahliye taahhüdü ile hızlı tahliye sağlamak isteyen kiraya verenlerin, hukuki süreçte sorun yaşamamak için alması gereken önlemler ve bilmesi gereken riskler mevcuttur.

Tahliye Taahhüdü Hazırlanırken Alınması Gereken Önlemler

• Noter Onaylılık: Mümkünse tahliye taahhütnamesi mutlaka Noter huzurunda düzenlenmelidir. Bu, hem imza itirazı riskini ortadan kaldırır hem de icra yoluyla tahliye sürecini hızlandırır.

• Taahhüt Tarihi: Taahhüt, kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte imzalanmalıdır. Sözleşme tarihi ile taahhüt tarihi farklı olmalıdır.

• Açık ve Anlaşılır İfadeler: Taahhütte yer alan tahliye tarihi, kiracının kimliği, kiralananın adresi net ve kesin olarak belirtilmelidir.

• Eş Rızası: Kiralananın aile konutu olarak kullanılacağı anlaşılıyorsa, hem kiracıdan hem de eşinden tahliye taahhüdü alınması veya eşin rızasının belgelenmesi önemlidir.

Kiraya Veren İçin Tahliye Sürecindeki Riskler

• Hak Düşürücü Süre: En büyük risk, taahhütteki tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava veya icra takibi başlatılmamasıdır. Bu süre geçirildiğinde taahhüt hakkı tamamen kaybedilir.

• Geçersizlik İddiaları: Kiracı, taahhüdün kira başlangıcında baskı altında alındığını, tarihin sonradan doldurulduğunu veya imzanın kendisine ait olmadığını iddia edebilir. Bu durumda ispat yükü kiraya verene dönebilir.

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Tahliye taahhüdü, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkını ortadan kaldırmaz. Kiraya veren, taahhüt geçersiz çıksa bile yasal diğer tahliye sebeplerine başvurabilir.

Kiracının Hakları

Kiracılar, tahliye taahhüdü ile karşı karşıya kaldıklarında hukuki korunma mekanizmalarını doğru kullanmalıdırlar.

Tahliye Taahhüdüne İtiraz Ve Savunma Sebepleri

Kiracının tahliyeye itiraz etme ve savunma hakkı, Türk Hukuku’nda güvence altına alınmıştır.

• Kira Sözleşmesiyle Aynı Anda İmza İddiası: Kiracının en temel savunması, taahhüdün kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya daha önce imzalandığı iddiasıdır. Kiracı, bu iddiasını ispat edebilirse, taahhüt kesin olarak hükümsüz hale gelir.

• Boş Bırakılan Yerin Sonradan Doldurulması: Kiracı, tarihin boş imzalandığını ve sonradan bilgisi dışında doldurulduğunu iddia edebilir. Bu iddia, güncel Yargıtay kararları ışığında zorlaşsa da, kiracının elinde yazılı bir delil (örneğin e-posta, mesaj) varsa tahliye engellenebilir.

• İmza İtirazı: Taahhüt üzerindeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia edebilir. Bu durumda adli tıp veya kriminal inceleme ile imzanın gerçek olup olmadığı tespit edilir.

• İrade Sakatlığı İddiası: Taahhüdün hata, hile veya korkutma (ikrah) altında imzalandığı iddiası, hukuki bir fesih nedeni olabilir. Bu durumun ispatı, kiracının üzerindedir.

• Aile Konutu İtirazı: Kiralananın aile konutu olması ve kiracı olmayan eşin rızasının alınmamış olması halinde tahliyeye itiraz edilebilir.

Kiracının İcra Takibine İtiraz Süreci

Kiracı, icra dairesinden gelen tahliye emrine tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz etmek zorundadır. Aksi halde takip kesinleşir ve tahliye kaçınılmaz hale gelir.

• İtiraz Dilekçesi: İcra dairesine verilecek itiraz dilekçesinde, tahliye emrindeki borç ve tahliye talebine itiraz edildiği açıkça belirtilmelidir.

• Gerekçe Bildirme Zorunluluğu: İtirazın hangi sebebe dayandığı (imza itirazı, taahhüdün geçersizliği vb.) belirtilmelidir.

Sonuç

Tahliye taahhüdü ile kiracının tahliyesi, hukuki zemini sağlam ancak usul kurallarına riayet gerektiren hassas bir süreçtir. Kiraya verenler için, bu taahhüt, yasal tahliye yolları arasında en hızlı ve sonuç alıcı yöntemlerden biri olsa da, hak düşürücü sürenin kaçırılması veya taahhüdün usulüne uygun düzenlenmemesi, tüm süreci olumsuz etkileyebilir. Kiracılar için ise, kanun koyucunun kiracıyı koruma ilkesi gereği, özellikle kira sözleşmesinin başlangıcında verilen taahhütlere karşı itiraz ve savunma hakları her zaman mevcuttur.

Her iki tarafın da, hak kaybına uğramamak ve yasal süreçleri doğru yönetmek adına, konunun uzmanı bir avukattan hukukî danışmanlık alması şiddetle tavsiye edilir. Tahliye taahhüdüne dayalı işlemler, basit matbu formlarla değil, somut olayın özelliklerine uygun, hukuki riskleri minimize eden bir yaklaşımla ele alınmalıdır. Kiracı tahliye davası ve icra takibi süreçlerinin karmaşıklığı, profesyonel hukuki desteği zaruri kılmaktadır.

Av. Efehan Mihai ERGİNER