Müteahhit İnşaatı Yarım Bıraktığında Ne Yapılmalı? Nama İfa ile Tamamlama İzni
Birikimlerinizi değerlendirmek veya ailenizden kalan bir arsayı yaşanabilir bir mülke dönüştürmek amacıyla bir müteahhitle “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalamak, ülkemizde en sık başvurulan hukuki ve ekonomik işlemlerden biridir. Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve arsa sahiplerini hem maddi hem de manevi olarak büyük bir belirsizliğe sürükleyen temel bir sorun bulunmaktadır: Müteahhidin inşaatı söz verilen sürede bitirmemesi veya inşaatı tamamen yarım bırakıp alanı terk etmesi.
Böyle bir tabloyla karşılaşıldığında, arsa sahipleri genellikle çaresiz hissederek ya inşaatın yıllarca çürümesini izlemekte ya da müteahhidin insafına kalarak dönmesini beklemektedir. Oysa Türk Hukuku, borcunu yerine getirmeyen (temerrüde düşen) yükleniciye (müteahhide) karşı arsa sahibine güçlü ve etkili koruma mekanizmaları sunar. Bu mekanizmaların en işlevsel olanlarından biri, hukuki terminolojide “Nama İfa” olarak bilinen, mahkeme kararıyla inşaatı tamamlama izni ve yetkisi alınmasıdır.
Üstelik kanun, arsa sahibinin bu yarım kalan inşaatı kendi cebinden finanse etmesini zorunlu kılmaz; müteahhidin sözleşme gereği hak edeceği bağımsız bölümlerin satılarak inşaat maliyetinin karşılanmasına imkan tanır.
Yazı İçeriği
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yarım Kalan İnşaat: Nama İfa Yoluyla Tamamlama İzni ve Finansman Yöntemi
Hukuki Çerçeve: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Yükümlülükler
Hukuk sistemimizde “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”, doğası gereği karma (çifte tipli) bir sözleşmedir. Bu sözleşmede iki temel unsur bir araya gelir:
Arsa sahibinin yükümlülüğü: Mülkiyetinde bulunan arsanın belirli bir payının (veya bağımsız bölümlerin) mülkiyetini müteahhide devretmeyi taahhüt etmek (Gayrimenkul Satış Vaadi).
Müteahhidin (Yüklenicinin) yükümlülüğü: Bilgi, beceri ve finansmanını kullanarak, imar mevzuatına, sözleşmedeki teknik şartnameye ve fen kurallarına uygun bir bina inşa etmek ve bunu süresi içinde arsa sahibine teslim etmek (Eser Sözleşmesi).
Bu sözleşme türünde müteahhit, bir “eser” meydana getirmeyi taahhüt ettiği için, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında en yüksek özen borcuyla hareket etmek zorundadır. İnşaatın projesine uygun olarak zamanında bitirilmemesi, hukuken müteahhidin temerrüde düşmesi (borcu zamanında ifa etmemesi) anlamına gelir.
Müteahhidin Temerrüdü: İnşaat Yarım Bırakılırsa Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?
Müteahhit inşaata hiç başlamamışsa, yavaş ilerliyorsa veya inşaatı belirli bir seviyede bırakıp gitmişse ve sözleşmede belirlenen teslim tarihi geçmişse, müteahhit hukuken temerrüt halindedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde borçlunun temerrüdü halinde alacaklıya (arsa sahibine) üç farklı seçimlik hak sunar:
Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı İstemek: Sözleşmenin ayakta kalmasını sağlayarak, inşaatın bitirilmesini talep etmek ve gecikilen her ay için kira kaybı gibi zararları (gecikme tazminatı) istemek.
İfadan Vazgeçip Müspet (Olumlu) Zararın Tazminini İstemek: İnşaatın tamamlanmasından vazgeçerek, sözleşme zamanında ve gereği gibi ifa edilseydi malvarlığında oluşacak artışın parasal karşılığını talep etmek.
Sözleşmeden Dönmek (Fesih) ve Menfi (Olumsuz) Zararı İstemek: Sözleşmeyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırmak, verilen tapuları geri almak ve sözleşme hiç yapılmamış olsaydı uğranılmayacak zararların tazminini istemek.
İşte tam bu noktada, yarım kalan inşaatı mahkeme kararıyla tamamlatmak (Nama İfa) isteyen bir arsa sahibinin birinci yolu, yani aynen ifayı seçmesi hukuki bir zorunluluktur.
Hukuki Çözüm Yolu: ‘Nama İfa’ (İnşaatı Tamamlama İzni) Nedir?
Hukuk dilinde “Nama İfa” (veya “Bizzat İfa”), Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesinde düzenlenmiştir. Kanun koyucu bu maddede şu hükme yer vermiştir:
“Yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir.”
Bu maddeyi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine uyarladığımızda tablo oldukça nettir: Yapma borcu olan “inşaat yapma” yükümlülüğü müteahhit tarafından yerine getirilmediğinde; alacaklı konumundaki arsa sahibi, mahkemeye başvurarak “Bu inşaatı müteahhit bitirmiyor. Masrafları tamamen müteahhidin hesabına yazılmak (ondan tahsil edilmek) üzere, inşaatı benim veya benim anlaşacağım üçüncü bir müteahhidin tamamlaması için bana yetki verin” diyebilir.
Mahkemeden alınan bu izin sayesinde arsa sahibi, hukuken müteahhidin yerine geçerek inşaatla ilgili yasal işlemleri yapma (belediyeden ruhsat yenileme, SGK dosyası açma, taşeronlarla anlaşma) hakkını elde eder. Aksi takdirde, sözleşme hukuken hala müteahhit üzerinde göründüğü için arsa sahibinin resmi kurumlarda işlem yapması mümkün olmamaktadır.
En Kritik Hukuki Şart: Sözleşmenin Feshedilmemesi (Dönülmemesi) Gerekliliği
Uygulamada yapılan en büyük, bazen telafisi imkansız hukuki hatalardan biri, inşaatı yarım bırakan müteahhide öfkelenerek doğrudan “Sözleşmenin Feshi” davası açmak veya noterden fesih ihtarnamesi göndermektir.
Nama ifa yoluna başvurabilmek ve inşaatı müteahhidin hak edişleriyle (daireleriyle) finanse edebilmek için sözleşmenin kesinlikle feshedilmemiş (ayakta tutulmuş) olması gerekir. Neden mi?
Hukuk mantığı şu şekilde işler: Eğer siz sözleşmeden döner (geriye etkili feshederseniz), taraflar arasındaki hukuki ilişki doğduğu andan itibaren ortadan kalkar. Sözleşme ortadan kalktığında, müteahhidin inşaatı yapma borcu sona ereceği gibi, arsa sahibinin de müteahhide daire/arsa payı verme borcu sona erer. Ortada müteahhide ait olacak veya onun hak edeceği hiçbir daire kalmaz. Tüm arsa ve üzerindeki yarım inşaat (sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde) arsa sahibine döner.
Eğer müteahhidin sözleşmeden doğan bir daire alma hakkı kalmazsa, mahkemenin “müteahhidin dairelerini satarak inşaatı tamamla” diyebileceği bir kaynak da hukuken yok edilmiş olur. Bu durumda arsa sahibi inşaatı tamamlamak isterse, tüm maliyeti kendi cebinden karşılamak zorunda kalır. (Daha sonra müteahhide tazminat davası açma hakkı saklı kalsa da, batık bir müteahhitten bu parayı tahsil etmek fiilen imkansıza yakındır).
Bu nedenle, finansmanı müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlerden sağlamak isteyen arsa sahibinin açacağı dava bir “Fesih” davası değil; “Aynen İfanın Beklenmesi, Eksik İşlerin Tespiti ve Nama İfa İzni (Tamamlama Yetkisi) ile Avans Niteliğinde Bağımsız Bölüm Satışına İzin Verilmesi” davası olmalıdır.
Müteahhide Ait Bağımsız Bölümlerin Satış Yetkisi
Nama ifa izninin en can alıcı noktası, yarım kalan inşaatın finansmanının nasıl sağlanacağıdır. Türk Hukukunda Yargıtay içtihatlarıyla da istikrar kazanan uygulamaya göre, arsa sahibi nama ifa davası açtığında mahkemeden “Avans niteliğinde bedel veya satış yetkisi” talep edebilir.
Süreç hukuken şu şekilde işlemektedir:
Eksik İşlerin ve Maliyetin Tespiti: Mahkeme, uzman bilirkişi heyeti (inşaat mühendisi, mimar, mali müşavir) atayarak inşaat alanında keşif yapar. İnşaatın hangi fiziki seviyede olduğu (örneğin %60) ve sözleşmeye göre eksik kalan işlerin (örneğin %40) tamamlanması için güncel piyasa koşullarında ne kadar paraya ihtiyaç duyulduğu kuruşu kuruşuna hesaplanır.
Müteahhidin Payının Değerlemesi: Aynı bilirkişi heyeti, sözleşme gereği normal şartlarda müteahhide bırakılması kararlaştırılan dairelerin (bağımsız bölümlerin) güncel rayiç değerlerini belirler.
Maliyet ve Daire Değerinin Eşleştirilmesi: Mahkeme, bilirkişi raporunda ortaya çıkan “tamamlama maliyeti” ile “müteahhidin dairelerinin değerini” karşılaştırır.
Satış Yetkisinin Verilmesi: Mahkeme, inşaatın tamamlanması için gereken bütçeyi karşılayacak kadar müteahhit dairesinin (örneğin eksik işler maliyeti 5 Milyon TL ve müteahhidin hak edeceği 2 dairenin her biri 2.5 Milyon TL ise, bu 2 dairenin) üçüncü kişilere satılması hususunda arsa sahibine yetki verir.
Bu sayede arsa sahibi, mahkeme kararına dayanarak o daireleri satar, elde ettiği geliri (avansı) tamamen inşaatın eksikliklerini gidermek için kullanır. Kendi bütçesinden hiçbir harcama yapmadan binasını tamamlama imkanına kavuşur.
Nama İfa Davasında İncelenen Masraf Kalemleri Nelerdir?
Yarım kalan bir inşaatın maliyeti sadece beton, demir, tuğla ve işçilikten ibaret değildir. Yargıtay kararlarına göre nama ifa kapsamında talep edilebilecek “tamamlama maliyetleri” (avans) çok daha kapsamlıdır. Bunlar:
Fiziki Eksiklikler: Çatı, dış cephe, asansör, elektrik ve su tesisatları, ortak alanların mermerleri vb.
İdari ve Resmi Giderler: İnşaat ruhsatının yenilenmesi için gereken harçlar, proje tadilat masrafları.
Yapı Denetim Ücretleri: Müteahhit tarafından ödenmeyen ve inşaatın devamı için mecburi olan yapı denetim şirketi hakedişleri.
SGK Prim Borçları: Hukuken ve sözleşme gereği müteahhide ait olan ancak inşaatın iskanının (yapı kullanım izin belgesi) alınabilmesi için ödenmesi zorunlu olan Sosyal Güvenlik Kurumu işçi prim borçları.
Vergi Borçları ve İskan Harçları: Binanın yasal olarak kullanıma açılabilmesi için belediyeye ve vergi dairesine ödenmesi gereken cins tahsisi, iskan ve ilişiksizlik belgesi masrafları.
Tüm bu kalemler bilirkişilerce hesaplanarak nama ifa avans tutarına dahil edilir.
Yargıtay Kararları Işığında Sürecin İşleyişi ve Dikkat Edilmesi Gereken Riskler
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Hukuk Dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, nama ifa ve avans satışı taleplerinde mahkemelerin dikkate aldığı bazı kritik sınırlar bulunmaktadır:
1. Müteahhidin Daireleri Maliyeti Karşılamıyorsa Ne Olur?
Eğer müteahhit inşaatı çok başlangıç aşamasında (örneğin %10 seviyesinde) bırakıp gitmişse ve kalan %90’lık eksikliği tamamlamak için gereken meblağ, müteahhide düşen tüm dairelerin değerinden daha fazlaysa, mahkeme sadece dairelerin değerine kadar olan kısım için satış yetkisi verebilir. Üstünü arsa sahibinin kendisinin tamamlaması gerekir. (Bu nedenle nama ifa, genellikle inşaatın belirli bir seviyeye geldiği durumlarda daha işlevseldir).
2. İhtiyati Tedbir Kararının Önemi
Dava süreci devam ederken, kötü niyetli bir müteahhidin kendi payına düşen daireleri üçüncü kişilere devretme riski her zaman vardır. Bu nedenle, nama ifa davası açılır açılmaz, mahkemeden sözleşme gereği müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin tapu kayıtları üzerine “üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla” ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir. Tapuların güvence altına alınması, davanın selayeti açısından hayati bir adımdır.
3. Delil Tespiti (Durum Tespiti) Yaptırmanın Gerekliliği
Nama ifa davası açmadan veya inşaata müdahale etmeden önce, mutlaka Sulh Hukuk Mahkemesi kanalıyla “Delil Tespiti” davası açılmalı ve inşaatın güncel durumu (hangi imalatların yapıldığı, nelerin eksik olduğu, malzeme kalitesi) resmi bilirkişi raporuyla kayıt altına alınmalıdır. Hukuki bir tespit yapılmadan inşaata devam edilmesi, ileride müteahhidin “o işleri ben yapmıştım” şeklinde iddialarda bulunmasına zemin hazırlayarak arsa sahibinin hak kaybına uğramasına neden olabilir.
Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin edimini yerine getirmeyerek inşaatı yarım bırakması, arsa sahipleri için büyük bir mağduriyet kaynağıdır. Ancak hukukun sunduğu ‘Nama İfa’ (İnşaatı Tamamlama İzni) ve ‘Bağımsız Bölüm Satışı Yoluyla Avans Elde Etme’ kurumları, bu mağduriyeti en aza indirecek güçlü kalkanlardır.
Buradaki en temel altın kural; anlık bir öfkeyle sözleşmenin feshedilmemesi (dönülmemesi) ve “aynen ifa” iradesinin korunmasıdır. İnşaat maliyetlerinin müteahhidin hakkı olan dairelerden karşılanabilmesinin yegane temeli, sözleşmenin hukuken ayakta kalmasıdır.
Hukuk sistemimiz, karmaşık sözleşmeler üzerine kuruludur ve her somut olayın (inşaatın seviyesi, sözleşme maddeleri, çekilen ihtarnameler, belediye nezdindeki ruhsat durumu) dinamikleri birbirinden tamamen farklıdır. Bir olayda çok faydalı olan hukuki bir yol, bir başka dosyada hak kayıplarına yol açabilir. Bu makalede yer alan bilgiler, vatandaşları genel hukuki çerçeve hakkında aydınlatma amacı taşımakta olup, hiçbir hukuki yolda mahkemelerin vereceği kararlar hususunda kesin bir sonuç (garanti) vadedilmesi mümkün değildir. Telafisi güç zararların önüne geçilebilmesi adına, atılacak her yasal adımda uzman hukuki destek alınması esastır.
Av. Efehan Mihai ERGİNER
