Konkordato Mühleti Alan Borçlu Aleyhine Tahliye Talepli İcra Takibi

Ekonomik hayatın kaçınılmaz bir gerçeği olan mali zorluklar, borçluları İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) sunduğu hukuki koruma mekanizmalarından biri olan konkordatoya başvurmaya sevk edebilmektedir. Borçlunun ticari faaliyetlerini yeniden sağlıklı bir yapıya kavuşturmasını amaçlayan konkordato süreci, borçluya “mühlet” adı verilen bir koruma kalkanı sağlamaktadır. Bu mühletin en temel sonuçlarından biri, kural olarak borçlu aleyhine başlatılmış olan takiplerin durması ve yeni takiplerin başlatılamamasıdır. Ancak bu genel kural, alacaklılar ve özellikle de kiraya verenler açısından önemli soru işaretleri doğurmaktadır: Konkordato mühleti alan bir kiracı, kira borcunu ödemediği takdirde taşınmazdan tahliye edilebilir mi? Kiraya verenin tahliye hakkı, konkordato mühleti karşısında etkisiz mi kalacaktır?

Konkordato Mühletinin Takiplere Etkisi: Genel Kural

Konkordato, borçlarını vadesi geldiği hâlde ödeyemeyen veya ödeyememe tehlikesi altında bulunan herhangi bir borçlunun, vade verilmek veya tenzilat yapılmak suretiyle borçlarını ödeyebilmek veya muhtemel bir iflâstan kurtulmak için başvurabileceği bir hukuki müessesedir. Mahkeme tarafından borçlu hakkında geçici mühlet ve akabinde kesin mühlet kararı verilmesiyle birlikte, borçlu adeta hukuki bir zırh altına alınır.

İİK’nin 294. maddesi, mühletin sonuçlarını açıkça düzenlemiştir. İlgili maddeye göre kesin mühletin alacaklılar bakımından sonuçları şunlardır:

• Mühlet içinde borçlu aleyhine, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna göre yapılan takipler de dâhil olmak üzere hiçbir takip yapılamaz ve evvelce başlamış takipler durur.

• İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararları uygulanmaz.

• Bir takip muamelesi ile kesilebilen zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez.

Bu hüküm, kanun koyucunun borçlunun malvarlığını koruma ve konkordato projesinin başarıya ulaşmasını sağlama iradesini net bir şekilde ortaya koymaktadır. İlk bakışta bu hüküm, tahliye talepli icra takipleri de dâhil olmak üzere her türlü takibi engeller nitelikte görünmektedir. Ancak hukukun dinamik yapısı, bu genel kurala önemli bir istisna getirmektedir.

Kira Alacaklarının Niteliği Ve Tahliye Talebinin Hukuki Mahiyeti

Tahliye talepli icra takibini diğer alacak takiplerinden ayıran temel bir fark bulunmaktadır. Bu takip türünde asıl amaç yalnızca bir para alacağının (kira bedelinin) tahsili değil, aynı zamanda borçlunun (kiracının) mecurdan yani kiralanan taşınmazdan tahliyesini sağlamaktır. Kiraya veren için kira sözleşmesi, sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir ve her ay yeni bir kira alacağı muaccel hale gelir.

İşte bu noktada, konkordato hukuku ile kira hukuku arasındaki en kritik ayrım ortaya çıkmaktadır: Konkordato mühletinden önce doğmuş borçlar ve konkordato mühleti içerisinde doğan borçlar.

Mühletten Önce Doğan Kira Borçları Ve Mühlet İçinde Doğan Kira Borçları Ayrımı

Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları ve doktrindeki hâkim görüş, İİK md. 294’te yer alan takip yasağının, sadece konkordato mühletinin verilmesinden önce doğmuş olan alacaklar için geçerli olduğu yönündedir. Konkordato projesinin amacı, borçlunun geçmiş borçlarını yapılandırarak ticari faaliyetine devam etmesini sağlamaktır. Bu sürecin sağlıklı işleyebilmesi için borçlunun, mühlet içinde akdettiği yeni borçlarını veya devam eden sözleşmelerden kaynaklanan cari borçlarını zamanında ödemesi esastır.

Bu prensip kira sözleşmelerine uygulandığında şu sonuç ortaya çıkar:

1. Konkordato Mühletinden Önce Muaccel Olmuş Kira Borçları: Kiracının konkordato mühleti almasından önceki aylara ait ödenmemiş kira borçları, konkordatoya tabi bir alacaktır. Kiraya veren, bu eski borçlara dayanarak mühlet içerisinde tahliye talepli icra takibi başlatamaz. Başlatılmış bir takip varsa, bu takip de durur. Kiraya veren, bu alacağını konkordato projesi kapsamında diğer alacaklılar gibi tahsil etmeyi beklemek zorundadır.

2. Konkordato Mühleti İçerisinde Muaccel Olan Kira Borçları: Konkordato mühleti kararı verildikten sonra işlemeye devam eden aylara ait kira bedelleri, konkordatoya tabi bir borç değildir. Bunlar, borçlunun faaliyetini sürdürmesi için katlanması gereken cari borçlardır. Borçlu kiracı, mühlet içerisinde işleyen kiraları gününde ve tam olarak ödemekle yükümlüdür. Eğer borçlu, mühlet içinde doğan bu güncel kira borçlarını ödemezse, kiraya veren bu yeni borçlara dayanarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu takip, İİK md. 294’teki takip yasağına takılmaz.

Yargıtay İçtihatları Işığında Değerlendirme

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Daireler, çok sayıda kararında bu ayrımı net bir şekilde vurgulamıştır. Yüksek Mahkeme’ye göre, konkordato mühletinin amacı borçluyu geçmiş borçlarının baskısından kurtararak faaliyetlerini devam ettirmesini sağlamaktır; yoksa ona, mühlet içinde doğan yeni borçlarını ödememe imtiyazı tanımak değildir. Aksi bir yorum, kiraya veren gibi sürekli bir edimle bağlı olan alacaklıyı, taşınmazını kullandırdığı halde karşılığını alamama gibi ağır bir mağduriyetle karşı karşıya bırakacaktır. Bu durum, hem hukukun genel prensiplerine hem de hakkaniyete aykırı olacaktır.

Dolayısıyla, konkordato mühleti alan kiracının mühlet içinde işlemiş kirayı ödememesi halinde, kiraya veren tarafından “temerrüt nedeniyle tahliye” prosedürü işletilebilir.

Kiraya Verenin İzlemesi Gereken Hukuki Prosedür

Konkordato mühleti almış kiracısına karşı, mühlet içinde işleyen kira borçları nedeniyle tahliye takibi başlatmak isteyen bir kiraya verenin dikkat etmesi gereken adımlar şunlardır:

1. Borcun Kaynağını Belirlemek: Takibe konu edilecek kira borcunun, kesinlikle konkordato mühletinin başlangıç tarihinden sonraki aylara ait olduğundan emin olunmalıdır.

2. İcra Takibi Başlatmak: Yetkili İcra Müdürlüğü nezdinde, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili ve taşınmazın tahliyesi talepli olarak “Örnek No: 13” ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.

3. Ödeme Emrine İtiraz: Borçlu kiracı, tebliğ edilen ödeme emrine itiraz edebilir. Bu durumda takip duracaktır.

4. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası: Takibin durması halinde alacaklı kiraya veren, İcra Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın kaldırılması ve tahliye” davası açmalıdır. Bu davada mahkeme, borcun konkordato mühleti içinde doğup doğmadığını ve ödenip ödenmediğini inceleyerek bir karar verecektir. Mahkemenin, borcun mühlet içinde doğan cari bir borç olduğu kanaatine varması halinde, konkordato mühletinin varlığı tahliyeye engel teşkil etmeyecektir.

Av. Efehan Mihai ERGİNER