Kiracının Evi Başkasına Kiralaması (Airbnb vb.) Durumunda Tahliye ve Sözleşmeye Aykırılık

Günümüzde gelişen dijital platformlar ve değişen konaklama alışkanlıkları, gayrimenkul hukuku alanında yeni uyuşmazlık türlerinin ortaya çıkmasına neden olmuştur. Özellikle bir gayrimenkulü konut amacıyla kiralayan kiracının, söz konusu taşınmazı Airbnb, Booking veya benzeri platformlar üzerinden üçüncü kişilere günlük, haftalık veya aylık olarak yeniden kiralaması, mülk sahipleri (kiraya verenler) ile kiracılar arasında sıklıkla hukuki ihtilaflara yol açmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri

Hukuk sistemimizde kiracının, kiraladığı taşınmazı bir başkasına kiralaması “alt kira”, kullanım hakkını bir başkasına devretmesi ise “kullanım hakkının devri” olarak adlandırılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi, bu durumu açık ve net kurallara bağlamıştır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı İzin Şartı (TBK m. 322)

Türk Borçlar Kanunu Madde 322 fıkra 2 uyarınca; “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını devredemez.”

Kanun koyucu, burada mülk sahibini koruyan emredici nitelikte bir kural koymuştur. Taşınmazın bir “konut” veya “çatılı işyeri” olması durumunda, kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesi için mülk sahibinin (kiraya verenin) yazılı rızası mutlak bir geçerlilik şartıdır. Sözlü olarak verilen izinlerin ispatı zor olduğu gibi, yargılama aşamasında genellikle yazılı bir belge (sözleşmede özel madde veya sonradan verilmiş yazılı muvafakatname) aranmaktadır.

Dolayısıyla, kira sözleşmesinde “kiracı taşınmazı alt kiraya verebilir” şeklinde açık bir hüküm yoksa veya sonradan alınmış yazılı bir izin belgesi bulunmuyorsa, kiracının evi Airbnb gibi platformlar üzerinden başkalarına kiralaması açıkça hukuka ve sözleşmeye aykırı bir eylemdir.

Kiracının Evi Airbnb Üzerinden Kısa Süreli Kiralamasının Hukuki Niteliği

Kiracının, barınma amacıyla (mesken olarak) kiraladığı bir evi, kısa süreli konaklama platformları aracılığıyla turizm amaçlı veya ticari amaçlı olarak kullanıma sunması, birden fazla hukuki ihlali bünyesinde barındırır.

Sözleşmeye Aykırılık ve Özen Borcunun İhlali (TBK m. 316)

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi, kiracının yükümlülüklerini düzenler. Kanun der ki: “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”

Bir evin sürekli olarak farklı kişiler tarafından kısa süreli (günlük vb.) kullanılması, taşınmazın olağan bir konut kullanımından çok daha hızlı yıpranmasına yol açar. Ayrıca sürekli değişen misafir sirkülasyonu, apartman veya site içerisindeki diğer kat malikleri ve komşular açısından güvenlik endişesi yaratmakta ve komşuluk hukukunu zedeleyebilmektedir. Bu bağlamda, izinsiz Airbnb kiralaması, sadece alt kira yasağının delinmesi değil, aynı zamanda TBK m. 316 kapsamındaki “özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme” borcunun da ağır bir ihlalidir.

Amaca Aykırı Kullanım: Meskenin Ticari İşletmeye Çevrilmesi

Kira sözleşmelerinde taşınmazın “kullanım amacı” (örneğin; mesken/konut) açıkça belirtilir. Günlük kiralama faaliyeti, Yargıtay kararlarında da istikrarla vurgulandığı üzere, sıradan bir barınma faaliyeti değil, bir tür “ticari konaklama” (pansiyon, otel benzeri) işletmeciliğidir. Sözleşmede “konut” olarak tahsis edilen yerin ticari kazanç elde etmek amacıyla günlük kiraya verilmesi, sözleşmenin esaslı unsurlarından biri olan kullanım amacına açıkça aykırılık teşkil eder.

Güncel Mevzuat: 7464 Sayılı Turizm Amaçlı Kiralama Kanunu

Konunun sadece Borçlar Kanunu boyutu bulunmamaktadır. 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe giren “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” (7464 Sayılı Kanun), kısa süreli kiralamaları çok sıkı denetim ve kurallara bağlamıştır.

İzin Belgesi ve Muvafakatname Zorunluluğu

İlgili kanun uyarınca, bir konutun 100 gün ve daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığından “İzin Belgesi” alınması zorunludur. Kanun, bu belgenin alınabilmesi için çok kritik şartlar öne sürmüştür:

1. Mülk Sahibinin Başvurusu: İzin belgesi başvurusu, kural olarak mülk sahibi (gerçek veya tüzel kişi) tarafından yapılmalıdır.

2. Kiracının Durumu: Kanun açıkça şu hükmü içermektedir: İzin belgesi sahibi (yani mülk sahibi) tarafından kiraya verilen konutun, kiracı tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere turizm amaçlı olarak kiralanması yasaktır.

3. Kat Maliklerinin Oybirliği: İzin belgesi alınabilmesi için binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile aldığı bir karar defteri kaydının sunulması gerekmektedir.

Bu güncel yasal düzenleme göstermektedir ki; değil izinsiz yapmak, mülk sahibinin izni olsa dahi, gerekli yasal prosedürler, ruhsatlandırma ve vergilendirme aşamaları tamamlanmadan bir evin turizm amaçlı (günlük/haftalık) alt kiraya verilmesi idari para cezaları ve tahliye sebebidir.

İzinsiz Alt Kira Durumunda Ev Sahibinin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Kiracının sözleşmeye aykırı olarak taşımazı Airbnb ve benzeri platformlarda pazarladığını ve başkalarına kullandırdığını tespit eden kiraya veren, belirli hukuki adımları izleyerek tahliye sürecini başlatabilir. Hukuk sistemimizde tahliye süreçleri şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır.

1. İhtarname Çekilmesi ve Süre Verilmesi (Sözleşmeye Aykırılığın Giderilmesi)

TBK m. 316/2 uyarınca, kiracının özen borcuna veya alt kira yasağına aykırı davranması halinde, mülk sahibi öncelikle kiracıya yazılı bir ihtarda bulunmalıdır. Bu ihtarname genellikle noter kanalıyla gönderilir ve ispat kolaylığı sağlar.

Kanun der ki; kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz (30) gün süre vererek, aykırılığın bu süre içinde giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmelidir. İhtarnamede, “taşınmazın 3. kişilere kullandırılmasına son verilmesi, internet üzerindeki ilanların kaldırılması ve taşınmazın bizzat kiracı tarafından sözleşmeye uygun şekilde kullanılması” talep edilir.

2. Süre Verilmesine Gerek Olmayan Haller (“Açıktan Açığa Fenalık”)

TBK m. 316/3, ihtarname çekilip süre verilmesinin bir istisnasını düzenler. Eğer kiracının sözleşmeye aykırı davranışı taşınmaza ağır bir zarar veriyorsa veya kiracının bu aykırılığı gidermeyeceği açıkça belliyse (örneğin evi fiziksel olarak bir pansiyona çevirecek tadilatlar yapmışsa) ya da kiracının bu eylemi komşular için “çekilmez bir hal” almışsa, kiraya veren süre vermeksizin yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir. Ancak “çekilmez hal” kavramının ispatı zor olabileceğinden, uygulamada genellikle 30 günlük süreli ihtarname yolu tercih edilmektedir.

3. Sözleşmenin Feshi ve Tahliye Davası

Verilen yasal sürenin sonunda kiracı sözleşmeye aykırı eylemine (Airbnb ile kiralama yapmaya) devam ediyorsa, mülk sahibi görevli ve yetkili mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Sözleşmeye Aykırılık (Akde Aykırılık) Nedeniyle Tahliye Davası” açabilir.

Davacı mülk sahibi, izinsiz alt kirayı ve günlük kullanım olgusunu mahkemeye her türlü hukuka uygun delille sunabilir. Bunlar arasında:

• İnternet platformlarındaki (Airbnb, Booking) ilan çıktıları ve URL adreslerinin noter tespiti,

• Apartman kamera kayıtları veya güvenlik giriş kayıtları (misafir sirkülasyonunu gösteren kayıtlar),

• Bina görevlisi veya komşuların tanık ifadeleri,

• Varsa kolluk (polis/zabıta) tarafından tutulan tutanaklar yer alır.

Mahkeme, sözleşmeye aykırılığın giderilmediğine kanaat getirirse, kira sözleşmesinin feshine ve kiracının tahliyesine karar verir.

Üçüncü Kişiye (Alt Kiracıya / Misafire) Karşı Yapılabilecek İşlemler

Sadece asıl kiracıyı değil, evde o an kalan kişileri (misafirleri veya alt kiracıları) tahliye etmek de mülk sahibinin hakkıdır.

Fuzuli İşgal (Haksız Şagil) Kavramı

Hukuken mülk sahibi ile alt kiracı (veya günlük kalan misafir) arasında hiçbir sözleşmesel bağ yoktur. Mülk sahibinin izni olmadan eve yerleşen bu üçüncü kişiler, mülk sahibi karşısında “fuzuli şagil” (haksız kullanıcı/işgalci) konumundadırlar.

Mülk sahibi, bu kişilere karşı Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “Müdahalenin Men’i (Önlenmesi) ve Tahliye” davası açabileceği gibi, Kaymakamlık Makamına başvurarak 3091 Sayılı “Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun” kapsamında idari yoldan da çok daha hızlı bir şekilde tahliye talep edebilir.

Haksız Kazancın İadesi (Tazminat ve Sebepsiz Zenginleşme)

Konunun mülk sahipleri açısından en çok merak edilen boyutlarından biri de, kiracının ev üzerinden elde ettiği fahiş kazancın akıbetidir. Örneğin, mülk sahibine aylık 15.000 TL kira ödeyen bir kiracı, evi günlük kiralayarak ayda 60.000 TL gelir elde ediyorsa, mülk sahibinin aradaki bu farkı talep etme hakkı var mıdır?

Yargıtay kararlarında bu durum, “Vekaletsiz İş Görme” veya “Sözleşmeye Aykırılıktan Doğan Tazminat” hükümleri çerçevesinde değerlendirilmektedir. Kiracı, başkasına ait bir malvarlığı değerini, hak sahibi olmadığı halde ticari olarak işletmiş ve haksız bir menfaat temin etmiştir.

Kanun der ki; mülk sahibi, sözleşmeye aykırı davranan kiracıdan, bu aykırılık nedeniyle uğradığı müspet ve menfi zararları talep edebilir. Bazı Yargıtay kararlarında, mülk sahibinin yazılı izni olmadan alt kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen fazla gelirin (asıl kira bedelini aşan kısmın), mülk sahibine ödenmesi gerektiği yönünde içtihatlar bulunmaktadır. Bunun için Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrı bir tazminat / alacak davası açılması gerekmekte olup, kiracının hesap dökümleri, platform kayıtları ve gelirinin tespiti uzman bilirkişiler aracılığıyla yapılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Çerçevesinde Komşuların Hakları

Sözleşmeye aykırılık sadece mülk sahibi ile kiracı arasındaki bir mesele değildir. Günlük kiralama faaliyeti, apartmandaki diğer sakinleri de yakından ilgilendirir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca, kat malikleri ve onların bağımsız bölümlerini kullananlar (kiracılar), doğruluk kaidelerine uymak, birbirlerini rahatsız etmemek ve birbirlerinin haklarına tecavüz etmemekle yükümlüdür.

Ayrıca, apartmanın veya sitenin Yönetim Planı büyük önem taşır. Yönetim planında “Bağımsız bölümler sadece konut/mesken olarak kullanılabilir, ticari amaçla, pansiyon veya günlük oda olarak kiralanamaz” şeklinde bir madde varsa, bu kurala herkes uymak zorundadır. Bu durumda, mülk sahibinin izni olsa dahi, diğer komşular veya apartman yönetimi Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini isteyebilir ve günlük kiralama faaliyetinin durdurulmasını (men edilmesini) mahkemeden talep edebilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Sözleşmemde “alt kira hakkı” maddesi yok, bu durum zımnen (üstü kapalı) izin verildiği anlamına gelir mi? Hayır. TBK m. 322 gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için kural olarak yazılı izin şarttır. Sözleşmede lehte veya aleyhte bir madde olmaması, kiracıya alt kira hakkı vermez. Yazılı izin yoksa, eylem sözleşmeye aykırıdır.

2. Kiracı evi tamamen değil, sadece 1 odasını Airbnb üzerinden kiralarsa durum değişir mi? Değişmez. Taşınmazın tamamının veya sadece bir kısmının (bir odasının) kiraya verilmesi arasında hukuken bir fark yoktur. Yazılı rıza olmadıkça, evin bir odasının dahi başkasına ücret karşılığı kullandırılması tahliye sebebidir.

3. Tahliye ihtarını çektikten sonra kiracı Airbnb ilanını kaldırırsa dava açabilir miyim? 30 günlük yasal süre içinde kiracı ihlale son verir, evi eski haline getirir ve alt kiracıları çıkarırsa, kural olarak sözleşmeye aykırılık giderilmiş sayılır ve bu ihtarnameye dayanarak doğrudan tahliye davası açılamaz. Ancak bu eylem tekrarlanırsa hukuki süreç yeniden işletilebilir.

4. Dava açmadan polisi veya zabıtayı arayarak kiracının misafirlerini attırabilir miyim? Eğer ortada yeni çıkan Turizm Amaçlı Kiralama Kanununa aykırı, ruhsatsız ve izinsiz bir günübirlik konaklama faaliyeti varsa, idari makamlara (Kültür ve Turizm Bakanlığı İl Müdürlükleri, Valilik, Kaymakamlık) şikayette bulunulabilir. Bu idari makamlar, konutu mühürleme ve idari para cezası kesme yetkisine sahiptir. Bu, mahkeme sürecinden daha farklı işleyen idari bir yaptırımdır.