Kira Uyuşmazlıklarında Muvazaalı (Danışıklı) Satış İddiası ve Kiracının İhtiyati Tedbir Talebi

Günümüzde gayrimenkul ve kira hukuku alanında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi ve yeni malikin (sahibinin) kiracıyı tahliye etme girişimidir. Kimi durumlarda taşınmazın satışı gerçek bir ekonomik ihtiyaca veya mülkiyet devri iradesine dayanırken; kimi durumlarda ise sırf mevcut kiracıyı tahliye edebilmek amacıyla görünüşte bir satış işlemi gerçekleştirilebilmektedir. Hukuk terminolojisinde “muvazaa” veya “danışıklı işlem” olarak adlandırılan bu durum, kiracıların barınma ve iş yeri kullanım haklarını ciddi şekilde tehdit etmektedir.

Türk Borçlar Hukukunda Muvazaa (Danışıklı İşlem) Kavramı

Muvazaa, en sade tanımıyla, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçekte hiç yapmak istemedikleri veya farklı şartlarda yapmak istedikleri bir hukuki işlemi, görünüşte geçerliymiş gibi yapma konusunda gizlice anlaşmalarıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 19. maddesi, sözleşmelerin yorumunda ve muvazaalı işlemlerde temel kuralı ortaya koyar. İlgili kanun maddesine göre; bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.

Mutlak Muvazaa ve Nispi Muvazaa Ayrımı

Hukuk sistemimizde muvazaa temelde ikiye ayrılır:

• Mutlak Muvazaa: Tarafların gerçekte hiçbir hukuki işlem yapma iradeleri olmamasına rağmen, sırf üçüncü kişileri (örneğin kiracıyı veya alacaklıları) aldatmak için bir işlem yapmış gibi görünmeleridir. Tahliye amacıyla yapılan sahte satışlar genellikle mutlak muvazaa niteliğindedir.

• Nispi Muvazaa: Tarafların gerçekte yapmak istedikleri bir işlemi (örneğin bağışlama), başka bir işlem (örneğin satış) kisvesi altında gizlemeleridir.

Kira uyuşmazlıklarında karşılaşılan temel problem, taşınmazın mülkiyetinin tapuda devredilmiş gibi gösterilip, arka planda eski malikin taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetini sürdürmesi ve hiçbir bedel ödenmemiş olması halidir.

Kira İlişkilerinde Taşınmazın El Değiştirmesi ve Yasal Sonuçları

Muvazaa iddialarının temelini anlayabilmek için öncelikle geçerli bir satış durumunda kanunun nasıl bir yol haritası çizdiğini bilmek gerekir.

TBK Madde 310: Yeni Malikin Kira Sözleşmesine Taraf Olması

Türk Borçlar Kanunu Madde 310, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda kira sözleşmesinin akıbetini net bir şekilde düzenler. Kanuna göre; sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani satış işlemi tek başına kiracının tahliye edilmesi için yeterli bir sebep değildir; yeni malik, eski malikin sözleşmedeki hak ve borçlarını aynen devralır.

TBK Madde 351: Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi, yasada çok sıkı şartlara bağlanmıştır. TBK Madde 351 uyarınca; kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne-babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu duyarsa tahliye davası açabilir.

Bunun için yeni malikin, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi (ihtar çekmesi) ve altı ay sonra tahliye davası açması gerekir. Alternatif olarak, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açma hakkı bulunmaktadır. İşte kanunun tanıdığı bu “ihtiyaç nedeniyle tahliye” hakkı, bazı durumlarda eski malikler tarafından kötüye kullanılmakta ve tapuda muvazaalı (danışıklı) devirler yapılarak kiracılar evden çıkarılmaya çalışılmaktadır.

Tahliyeyi Sağlamak Amacıyla Yapılan Muvazaalı Satışlar

Bir mal sahibinin kira bedelini piyasa şartlarının üzerinde artırmak istemesi veya sırf mevcut kiracıyla anlaşamaması gibi sebeplerle, taşınmazını bir yakınına veya güvendiği bir üçüncü kişiye kağıt üzerinde “satmış” gibi göstermesi sık rastlanan bir durumdur. Yeni malik sıfatını kazanan bu üçüncü kişi, TBK 351’in kendisine verdiği yetkiye dayanarak kiracıya “ihtiyacım var, evi boşalt” şeklinde ihtarname gönderir ve akabinde tahliye davası açar.

Muvazaanın Tespiti ve İspat Yükü

Hukukun genel ilkeleri gereği, iddia sahibi iddiasını ispatla mükelleftir. Tapudaki resmi işlemler kural olarak geçerlilik karinesine sahiptir. Bu nedenle, tapuda gerçekleştirilen bir satış işleminin aslında muvazaalı olduğunu iddia eden kiracının, bu iddiasını somut delillerle mahkeme huzurunda ispatlaması gerekmektedir.

Muvazaanın ispatında genellikle şu unsurlar mahkemeler tarafından dikkate alınır:

• Akrabalık veya Yakınlık Bağı: Eski malik ile yeni malik arasındaki yakın akrabalık (örneğin kayınpederden damada, kardeşten kardeşe satış), işçi-işveren ilişkisi veya yakın arkadaşlık.

• Bedel Ödenmemesi: Tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın gerçek rayiç bedeli arasında uçurum olması veya daha da önemlisi, alıcı ile satıcı arasında herhangi bir para transferinin (banka dekontu vb.) bulunmaması.

• Fiili Durumun Değişmemesi: Satıştan sonra dahi aidatların eski malik tarafından ödenmeye devam etmesi, apartman toplantılarına eski malikin katılması veya tahsil edilen kiraların elden eski malike verilmeye devam edilmesi.

• Ekonomik Güçsüzlük: Taşınmazı satın alan kişinin, o taşınmazı alabilecek ekonomik güce (gelire, birikime) sahip olmaması.

Kiracı, tarafı olmadığı bir sözleşmedeki (satış sözleşmesi) muvazaayı iddia ettiği için, kural olarak bu iddiasını her türlü delille (tanık, banka kayıtları, bilirkişi incelemesi vb.) ispat edebilir.

Kiracının Muvazaa İddiasıyla Açabileceği Davalar ve Hukuki Yarar

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca, bir kişinin dava açabilmesi için o davayı açmakta korunmaya değer bir “hukuki yararı” bulunmalıdır. Akla ilk gelen soru şudur: Mülkiyet hakkı iddia etmeyen, sadece o taşınmazda oturan bir kiracı, üçüncü kişilerin kendi aralarında yaptığı tapu işlemi için dava açabilir mi?

Türk hukuk uygulamasında ve Yargıtay içtihatlarında kabul edildiği üzere; muvazaalı bir işlem, o işlemden zarar gören üçüncü kişiler tarafından dava konusu edilebilir. Kiracının buradaki hukuki yararı, mülkiyeti üzerine almak değil, muvazaalı satışa dayanılarak kendisine karşı açılacak (veya açılmış olan) haksız tahliye davasını bertaraf etmektir.

Kiracı, tapudaki devrin muvazaalı olduğunun tespiti amacıyla “Muvazaanın Tespiti” davası açabilir. Kiracının tapu iptali ve tescili isteme hakkı bulunmamaktadır; zira taşınmazın mülkiyetine yönelik bir ayni hak iddiası yoktur. Kiracının tek gayesi, satışın geçersizliğinin mahkeme kararıyla tespit edilip, yeni malikin tahliye talebinin yasal dayanağının ortadan kaldırılmasıdır.

İhtiyati Tedbir Kurumu ve Kiracının Tahliyeyi Durdurma Talebi

Kiracının muvazaanın tespiti davası açması tek başına yeterli bir koruma sağlamayabilir. Zira ülkemizdeki yargılama süreleri göz önüne alındığında, tespiti davası devam ederken, yeni malikin Sulh Hukuk Mahkemesinde açtığı “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” sonuçlanabilir ve kiracı evden çıkarılabilir. Sonrasında muvazaa ispatlansa dahi, kiracının eski düzenini kurması ve aynı taşınmaza geri dönmesi fiilen imkansız hale gelebilir. İşte bu noktada İhtiyati Tedbir kurumu devreye girer.

HMK Madde 389 ve İhtiyati Tedbirin Şartları

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. maddesi ihtiyati tedbiri şu şekilde tanımlar: “Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.”

Geçici hukuki koruma önlemlerinden biri olan ihtiyati tedbir, yargılama sonuna kadar hakkın zayi olmasını engellemeyi amaçlar. Kiracının açtığı muvazaanın tespiti davasında, mahkemeden talep edeceği en önemli husus, yeni malik tarafından açılan veya açılacak olan tahliye davasının yahut tahliye icra takibinin “tedbiren durdurulmasıdır”.

Yaklaşık İspat ve Teminat Kavramları

Mahkemeler ihtiyati tedbir taleplerini incelerken kesin ispat aramazlar. Kanun koyucu, HMK Madde 390/3’te tedbir talep eden tarafın, davasının haklılığı konusunda “yaklaşık ispat” kuralını yerine getirmesini yeterli bulmuştur. Yaklaşık ispat, hakimin iddia edilen durumun doğru olma ihtimalinin yüksek olduğuna kanaat getirmesi anlamına gelir. Örneğin; kiracının, tapudaki satışta hiçbir banka transferi olmadığını gösteren bir resmi yazıyı veya satıcı ile alıcının birinci derece akraba olduğunu gösteren nüfus kayıt örneğini sunması, yaklaşık ispatı sağlayabilir.

Öte yandan, ihtiyati tedbir kararının haksız çıkması ihtimaline binaen, karşı tarafın (yeni malikin) uğrayabileceği muhtemel zararları güvence altına almak için mahkeme, tedbir isteyen kiracıdan bir “teminat” (belirli bir miktar para veya teminat mektubu) yatırmasını talep edebilir (HMK m. 392). Teminatın miktarı mahkemenin takdirindedir.

Yargıtay Uygulamalarında Muvazaalı Satış ve Tahliye Kesişimi

Yargıtay kararlarında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında aranan en temel şart, “ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu” olmasıdır. Yüksek Mahkeme çeşitli kararlarında, sırf kiracıyı çıkarmak için yapılmış muvazaalı bir satış işleminde, yeni malikin barınma ihtiyacının gerçek ve samimi kabul edilemeyeceğini altını çizerek belirtmektedir.

Bir uyuşmazlıkta, kiracı tarafından Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmış bir “muvazaanın tespiti” davası var ise, tahliye davasına bakan Sulh Hukuk Mahkemesi genellikle bu tespit davasının sonucunu “bekletici mesele” (HMK m. 165) yapabilmektedir. Zira satışın muvazaalı olup olmadığı kesinleşmeden, yeni malikin taraf sıfatı ve ihtiyaç iddiasının samimiyeti sağlıklı bir şekilde değerlendirilemez.

Hukuki Süreçte Dikkat Edilmesi Gereken Usul Kuralları

Bu tür uyuşmazlıklarda usul hukuku kuralları hayati öneme sahiptir. Yanlış mahkemede dava açılması veya yasal sürelerin kaçırılması, haklı bir iddiayı dahi sonuçsuz bırakabilir.

1. Görevli Mahkeme: Muvazaanın tespiti davalarında görevli mahkeme, HMK’nın genel kuralları gereği kural olarak Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Kiralananın tahliyesi davalarında ise görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

2. Süreler: Yeni malikin tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunda belirtilen 1 aylık ihtarname ve 6 aylık bekleme süresi veya sözleşme sonundan itibaren 1 aylık dava açma süresi hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra açılan davalar usulden reddedilir.

3. Dava Dilekçesinin İçeriği: Muvazaa tespiti dilekçesinde, ihtiyati tedbir talebinin gerekçeleri hukuki bir dille ve somut delillerle (tanık listesi, banka celp talepleri vb.) desteklenerek açıklanmalıdır.