Kira Uyuşmazlıklarında İtirazın Kaldırılması mı, İptali mi?

Kira hukuku, mülkiyet hakkının kullanımı ve barınma/çalışma hakkının korunması dengesi üzerinde şekillenen, toplumsal etkisi yüksek bir hukuk dalıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri çerçevesinde, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkilerde ortaya çıkan uyuşmazlıkların (kira bedelinin ödenmemesi, tahliye vb.) çözümü için öngörülen mekanizmalar, şekli sıkı kurallara bağlanmıştır. Bu kuralların temel amacı, yargılamanın hızlı ve etkin bir şekilde yürütülmesini sağlamak, yani usul ekonomisi ilkesini hayata geçirmektir. Ancak, bu hız ve etkinlik arayışı, davanın taraflarına –özellikle de davacı konumundaki kiraya verene– doğru hukuki yolu seçme konusunda ağır bir sorumluluk yüklemektedir. Bir icra takibine yapılan itirazın bertaraf edilmesi için kanun koyucu iki ana yol öngörmüştür:

1. Genel Hükümlere Göre Dava (İtirazın İptali): Yargılamanın geniş kapsamlı yapıldığı, tanık dahil her türlü delilin değerlendirildiği, genel mahkemelerde (Sulh Hukuk Mahkemesi) görülen dava türü.

2. İcra Hukukuna Özgü Yol (İtirazın Kaldırılması): İncelemenin sınırlı olduğu, sadece kanunda sayılan (İİK m. 68) belirli belgelerle ispatın mümkün olduğu, şekli ve hızlı bir yargılama türü olan İcra Hukuk Mahkemesi nezdindeki dava.

Yasal Çerçeve: Kira Alacaklarının Takibi ve İtiraz Mekanizması

Örnek 13: Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına İlişkin Takip

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin en sık başvurduğu yol, İİK m. 269 ve devamı maddelerinde düzenlenen “Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına İlişkin Takip”tir (Uygulamada Örnek 13 olarak bilinir). Bu takip türü, hem ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini hem de kiracının taşınmazdan tahliyesini amaçlayan hibrit bir yapıya sahiptir. Takip talebinde alacaklı, kira sözleşmesine (yazılı veya sözlü) dayanır ve tahliye talebini açıkça belirtir. Ödeme emri borçluya tebliğ edildiğinde, borçlunun (kiracının) önünde yasal olarak üç seçenek bulunur:

• Ödeme: Borcu ve ferilerini (konut ve çatılı işyerleri için 30 gün içinde) ödemek.

• İtiraz: Borca, imzaya veya kira ilişkisine (7 gün içinde) itiraz etmek.

• Sükut: Hiçbir işlem yapmamak (Bu durumda takip kesinleşir ve tahliye süreci başlar).

İtiraz Türleri ve Hukuki Nitelikleri

Borçlunun yapacağı itirazın niteliği, alacaklının izleyeceği hukuki yolu doğrudan belirler. İtirazlar temel olarak iki kategoride incelenir:

1. Borca İtiraz: Kiracının, kira sözleşmesini kabul etmekle birlikte, talep edilen miktarda borcu olmadığını, borcu ödediğini veya takas/mahsup hakkı olduğunu iddia etmesidir.

2. İmzaya ve Sözleşmeye İtiraz: Kiracının, dayanak belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını veya alacaklı ile arasında bir kira ilişkisi bulunmadığını iddia etmesidir. İİK m. 269/2 uyarınca, kiracı itirazında kira sözleşmesini ve varsa mukavelenamedeki imzasını “açık ve kesin” olarak reddetmezse, sözleşmeyi kabul etmiş sayılır.

Kritik Ayrım: Kiracının imzayı inkar etmesi (“Sözleşmedeki imza bana ait değildir”) ile borcu inkar etmesi (“Kiramı ödedim”) tamamen farklı ispat külfetleri ve yargılama usulleri doğurur. Raporumuzun merkezinde yer alan risk, özellikle imza inkarı durumunda belirginleşmektedir.

İki Farklı Yol: İtirazın Kaldırılması ve İtirazın İptali

Alacaklı kiraya veren, borçlunun itirazıyla duran takibi canlandırmak ve tahliyeyi sağlamak için iki farklı dava türünden birini seçmek zorundadır. Bu seçim, eldeki delillerin gücüne göre yapılmalıdır.

İtirazın Kaldırılması Davası (İcra Hukuk Mahkemesi)

Bu dava türü, İİK m. 68 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş, kendine özgü, seri ve basit yargılama usulüne tabi bir yoldur.

• Yetkili Mahkeme: İcra Hukuk Mahkemesi.

• Süre: İtirazın tebliğinden itibaren 6 ay.

• İspat Aracı: Sınırlı sayılı belgeler (İİK m. 68). Bunlar; imzası ikrar edilmiş adi senetler, noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış senetler, resmi dairelerin verdiği belgeler vb.

• Nitelik: Şekli bir inceleme yapar. Maddi gerçeği (borcun gerçekten var olup olmadığını) derinlemesine araştırmaz, sadece “belgeye” bakar. Tanık dinlenmez, yemin teklif edilemez.

İtirazın İptali Davası (Sulh Hukuk Mahkemesi)

Bu dava türü, genel hükümlere (İİK m. 67) dayanan, tam bir eda davası niteliğindedir.

• Yetkili Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (Kira ilişkisinden kaynaklandığı için).

• Süre: İtirazın tebliğinden itibaren 1 yıl.

• İspat Aracı: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) kapsamındaki her türlü yasal delil (Tanık, bilirkişi, yemin, ticari defterler, yazılı belgeler vb.).

• Nitelik: Maddi hukuka ilişkin bir yargılamadır. Mahkeme, uyuşmazlığın özüne inerek taraflar arasındaki hukuki ilişkinin varlığını ve kapsamını tespit eder.

Dava Türlerinin Karşılaştırmalı Görünümü

Temel Sorun: Adi Yazılı Sözleşmelerde İmza İnkârı ve “Yanlış Dava” Riski

Uygulamada en sık karşılaşılan senaryo şudur: Taraflar arasında noterde yapılmamış, adi yazılı şekilde (kırtasiyeden alınan matbu kontrat veya elde yazılmış sözleşme) bir kira akdi vardır. Kiracı kirayı ödemez, kiraya veren icra takibi başlatır (Örnek 13). Kiracı, süresi içinde “Sözleşme altındaki imza bana ait değildir, böyle bir kiralama ilişkim yoktur” diyerek itiraz eder. Bu noktada kiraya verenin avukatı veya kendisi, sürecin daha hızlı ilerleyeceği düşüncesiyle İcra Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” davası açarsa, hukuki bir çıkmaza girilmiş olur.

İcra Hukuk Mahkemesi’nin İnceleme Yetkisi ve Sınırları

İcra Hukuk Mahkemesi’nin “İtirazın Kaldırılması” talebini kabul edebilmesi için, alacaklının elindeki belgenin İİK m. 68 anlamında bir belge olması şarttır.

• İİK m. 269/c atfıyla; eğer alacaklı, noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi sunamıyorsa VE kiracı adi yazılı sözleşmedeki imzayı inkar etmişse, İcra Hukuk Mahkemesi’nin bu imzayı inceleme (bilirkişiye gönderme, imza tatbiki yapma) yetkisi yoktur.

• İcra Hukuk Mahkemesi, imza inkarı karşısında, eldeki belgenin (adi yazılı sözleşme) İİK m. 68’deki “imzası ikrar edilmiş” belge niteliğini kaybettiğini tespit eder. İmza inkar edildiği an, o belge İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde ispat gücünü yitirir.

Yargılama Gerektiren Durum (Yargılamayı Gerektirir İlkesi)

Kiracının imzayı inkar etmesi, uyuşmazlığı “takip hukuku” alanından çıkarıp “maddi hukuk” alanına taşır. İmzanın kiracıya ait olup olmadığının tespiti, kriminal inceleme, tanık beyanları ve geniş kapsamlı bir yargılamayı gerektirir. İcra Hukuk Mahkemesi, “dar yetkili” bir mahkeme olduğu için bu tür geniş kapsamlı bir yargılamayı (“yargılamayı gerektirir” durumunu) yürütemez. Bu durumda mahkemenin vereceği karar, davanın kaderini belirler. Avukatların ve vatandaşların genel beklentisi, mahkemenin “Ben bu incelemeyi yapamam, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir” diyerek Görevsizlik Kararı vermesi yönündedir. Ancak Yargıtay içtihatları ve kanun sistemi bunun tam tersini söylemektedir.

Kritik Hukuki Detay: Neden “Görevsizlik” Değil de “Ret”?

Bu bölüm, raporun en can alıcı noktasını oluşturmaktadır. Hatalı dava seçiminde mahkemenin neden dosyayı görevli mahkemeye göndermek yerine davayı reddettiği, usul hukuku mantığıyla açıklanmalıdır.

Görevsizlik Kararı ve HMK Madde 20

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 114/1-c uyarınca mahkemenin görevli olması bir dava şartıdır. Görevsizlik kararı verildiğinde, dosya talep üzerine görevli mahkemeye gönderilir ve dava kaldığı yerden devam eder. Ancak “İtirazın Kaldırılması” davasında İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurulduğunda, mahkeme teknik olarak görevlidir. Çünkü “İtirazın Kaldırılması” kurumunu incelemekle görevli yegane merci İcra Hukuk Mahkemesi’dir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın Kaldırılması” diye bir dava açılamaz; orada açılan davanın adı “İtirazın İptali”dir.

Dolayısıyla;

1. Kiraya veren, İcra Hukuk Mahkemesi’nden “İtirazın Kaldırılması” talep etmiştir.

2. Mahkeme bu taleple görevlidir (İİK m. 68 taleplerine bakmakla yükümlüdür).

3. Mahkeme incelemesini yapar ve şu sonuca varır: “Talep eden alacaklının elindeki belge (imzası inkar edilmiş adi senet), Kanun’un (İİK m. 68 ve m. 269) aradığı nitelikte bir belge değildir.”

4. Bu tespit, mahkemenin görevsiz olduğu anlamına gelmez; alacaklının talebinin şartlarının oluşmadığı anlamına gelir.

5. Sonuç olarak mahkeme, “Ben bu davaya bakmakla görevli değilim” demez; “İspat yükümlülüğünü İcra Hukuk Mahkemesi usullerine göre yerine getiremediğin için davayı REDDEDİYORUM” der.

Hatalı Seçimin Sonuçları: Esastan Ret Kararı

Alacaklının “kestirme yol” olarak gördüğü İtirazın Kaldırılması davasının, imza inkarı nedeniyle reddedilmesi durumunda karşılaşılacak somut riskler şunlardır:

Tahliye Sürecinin Uzaması

Kira hukukunda en değerli unsur zamandır. Kiraya veren, mülkünü geri almak ve kira gelirine kavuşmak istemektedir.

• İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılan dava ortalama 3-6 ay sürebilir.

• Davanın reddedilmesi ve bu kararın kesinleşmesi (istinaf süreciyle birlikte) 1 yılı bulabilir.

• Ret kararı kesinleştikten sonra, kiraya veren en başa dönmek zorundadır. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın İptali” davası açması gerekir. Bu da en az 1-1,5 yıllık yeni bir yargılama demektir.

• Sonuç: Hatalı dava türü seçimi, tahliyeyi en az 1-2 yıl geciktirebilir.

Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti Yükü

Davanın reddedilmesi, davacının “haksız çıkan taraf” olması demektir.

• Karşı Vekalet Ücreti: Davacı, davalı kiracının avukatına vekalet ücreti ödemek zorunda kalır. İcra Hukuk Mahkemelerinde vekalet ücreti maktu (sabit) olsa da, bu gereksiz bir mali yük oluşturur.

• Yargılama Giderleri: Yapılan harçlar, tebligat giderleri davacı üzerinde kalır.

• İcra İnkar Tazminatı Riski: Bazı durumlarda (kötü niyetli takip iddiası varsa), alacaklı aleyhine tazminata hükmedilme riski de doğabilir, ancak genellikle itirazın kaldırılması talebinin reddinde tazminat şartları (alacaklının haksız ve kötü niyetli olması) daha zor oluşur.

Hak Düşürücü Sürelerin Tehlikeye Girmesi

İtirazın iptali davası açmak için kanunda öngörülen süre, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıldır (İİK m. 67).

• Kritik Soru: Yanlışlıkla açılan ve reddedilen “İtirazın Kaldırılması” davası süresince bu 1 yıllık süre işler mi?

• Yargıtay’ın Görüşü: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (HGK 2019/218 K.) ve ilgili dairelerin kararlarına göre; İtirazın Kaldırılması davası açılması, İtirazın İptali davası açma süresini kesmez veya durdurmaz. Yani 1 yıllık süre işlemeye devam eder.

• Risk: Eğer İcra Hukuk Mahkemesi’ndeki yargılama (veya istinaf süreci) 1 yıldan uzun sürerse, alacaklı davayı kaybettiğinde artık Sulh Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın İptali davası açma hakkını da (hak düşürücü süre nedeniyle) kaybetmiş olabilir. Bu, alacağın dava yoluyla takibinin tamamen imkansız hale gelmesi demektir.

Kesin Hüküm Meselesi

İcra Hukuk Mahkemesi’nin verdiği ret kararı, maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez. Yani mahkeme “Bu borç yoktur” dememiş, “Bu belgeyle bu mahkemede bu borcu ispat edemezsin” demiştir.

• Bu nedenle, alacaklı ret kararından sonra genel mahkemelerde (Sulh Hukuk) dava açabilir.

• Ancak yukarıda belirtilen hak düşürücü süre riski, bu “tekrar dava açabilme” hakkını fiilen ortadan kaldırabilir.

Ne Zaman Hangi Davayı Açmalı?

Bir avukatın veya kiraya verenin, kiracının itirazı üzerine yapması gereken ilk iş, itirazın içeriğini ve elindeki belgenin niteliğini analiz etmektir.

Senaryo A: Kira Sözleşmesi Noter Onaylı

• Durum: Kira sözleşmesi noterde yapılmış veya imzaları noterde tasdik edilmiş.

• İtiraz: Kiracı “İmza benim değil” dese bile, noter senedi olduğu için İcra Hukuk Mahkemesi (İİK m. 269/c ve m. 68/a-5) imza incelemesi yapabilir veya imzayı geçerli sayabilir.

• Doğru Yol: İtirazın Kaldırılması Davası (İcra Hukuk). Hızlı sonuç alınır.

Senaryo B: Kira Sözleşmesi Adi Yazılı + Borca İtiraz

• Durum: Kırtasiye kontratı var. Kiracı “Kira borcum yoktur, ödedim” diyor (İmzayı inkar etmiyor).

• Analiz: Kiracı imzayı inkar etmediği için sözleşme ve imza ikrar edilmiş sayılır (İİK m. 269/2). Belge, İİK m. 68 anlamında belge vasfı kazanır.

• Doğru Yol: İtirazın Kaldırılması Davası (İcra Hukuk). Borçlunun ödeme belgesi (dekont vb.) sunması gerekir, sunamazsa tahliye edilir.

Senaryo C: Kira Sözleşmesi Adi Yazılı + İmzaya İtiraz

• Durum: Kırtasiye kontratı var. Kiracı “Bu imza bana ait değil, böyle bir sözleşme yok” diyor.

• Analiz: Belge, noter onaylı değil. İmza inkar edildiği için İİK m. 68 vasfını yitiriyor. İcra Hukuk Mahkemesi imza incelemesi yapamaz.

• Doğru Yol: Kesinlikle İtirazın İptali Davası (Sulh Hukuk).

  • İcra Hukuk Mahkemesi’ne gidilirse dava esastan reddedilir.

  • Sulh Hukuk Mahkemesi’ne gidilirse; imza incelemesi yapılır, tanık dinlenir, kiracının kullanımına dair faturalar, ikametgah kayıtları vb. celp edilir ve maddi gerçek ortaya çıkarılarak imzanın kiracıya ait olduğu ispatlanır.

Senaryo D: Tahliye Taahhütnamesine İtiraz

• Durum: Tahliye taahhüdüne dayalı takipte kiracı “Taahhütteki imza benim değil” veya “Tarih sonradan dolduruldu” derse.

• Analiz: Adi yazılı taahhütnamede imza inkarı varsa, İcra Hukuk Mahkemesi inceleme yapamaz. Yargıtay kararları uyarınca dava reddedilir. Tarih itirazında ise, Yargıtay “beyaza imza” kuralları gereği borçluyu sorumlu tutsa da, imza inkarı varsa yol tıkanır.

• Doğru Yol: İmza inkarı varsa İtirazın İptali (Sulh Hukuk).

8. Detaylı Yargıtay Analizi ve Örnek Kararlar

Konunun anlaşılması için Yargıtay’ın bakış açısını somutlaştıran kararların analizi önemlidir.

8.1. “Yargılamayı Gerektirir” Kavramı

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2013/12096 E. sayılı kararında ³, kiracının sözleşmeye ve miktara itiraz etmediği durumda mahkemenin “yargılamayı gerektirir” diyerek reddetmesi bozma sebebi sayılmıştır. Bu karar, tersinden okunduğunda şunu ifade eder: Eğer kiracı sözleşmeye veya imzaya itiraz etseydi, o zaman “yargılamayı gerektirir” gerekçesiyle davanın reddi doğru olacaktı.

8.2. Görevsizlik Verilememesi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve daire kararları ¹², İcra Hukuk Mahkemesi’nin takip hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda “görevsizlik” veremeyeceğini, talebi ya kabul ya da ret etmesi gerektiğini vurgular. “Alacağın tahsili yargılamayı gerektiriyor” tespiti, davanın genel mahkemeye gönderilmesini değil, icra mahkemesindeki talebin reddini gerektirir. Çünkü alacaklı, “Bu belge İİK m. 68 belgesidir, incele” diyerek gelmiştir; mahkeme de “Hayır, değildir” diyerek reddetmektedir.

8.3. Sürelerin İşlemesi

Yargıtay HGK 2019/218 K. sayılı kararında ¹⁹, itirazın kaldırılması davası açılmasının, itirazın iptali davası açma süresini (1 yıl) işlemeye başlatacağı veya durdurmayacağı yönündeki karmaşık hukuki durumu netleştirmiştir. Uygulamada, İtirazın Kaldırılması davasının reddedilmesi üzerine alacaklının “dava açtım, süre kesildi” savunmasının kabul görmediği durumlar mevcuttur. Bu nedenle, 6 aylık süre içinde açılan İtirazın Kaldırılması davası reddedildiğinde, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl dolmamışsa derhal Sulh Hukuk’ta dava açılmalıdır.

9. Sonuç ve Öneriler

Kira hukukunda “ben yaparım/ederim” mantığıyla değil, “Kanun şöyle der” disipliniyle hareket etmek zorunludur. Adi yazılı kira sözleşmelerinde kiracının imzaya itiraz etmesi, alacaklı kiraya veren için ciddi bir usul engeli oluşturur. Bu engel karşısında “Hızlı olsun diye İcra Hukuk’a açayım, olmazsa Sulh Hukuk’a gönderirler” düşüncesi, hukuki bir yanılgıdır ve bedeli ağırdır.

Özetle:

1. Risk: İmzaya itiraz edilen adi yazılı sözleşme ile İcra Hukuk Mahkemesi’ne (İtirazın Kaldırılması) başvurmak.

2. Mahkeme Kararı: Görevsizlik değil, Davanın Reddi.

3. Sonuç: Zaman kaybı, vekalet ücreti ödenmesi, 1 yıllık hak düşürücü sürenin kaçırılma riski.

Öneriler:

• Sözleşme Aşaması: Mümkünse kira sözleşmeleri noterde yapılmalı veya imzalar noterde tasdiklettirilmelidir. Bu, imza inkarı riskini ve İcra Hukuk yolunun kapanmasını engeller.

• Takip Aşaması: İcra takibine gelen itiraz çok dikkatli incelenmelidir. İtiraz metninde “İmza bana ait değildir”, “Sözleşmeyi kabul etmiyorum” gibi ifadeler varsa, İcra Hukuk Mahkemesi yolu (İtirazın Kaldırılması) kapanmıştır.

• Dava Aşaması: İmzaya itiraz durumunda, vakit kaybetmeden Sulh Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın İptali ve Tahliye davası açılmalıdır. Bu dava türü, “yargılamayı gerektiren” tüm hususları (imza incelemesi, tanık vb.) kapsar ve kesin sonuç doğurur.

Hukukta usul, esastan önce gelir. Yanlış kapıyı çalmak, içerideki hakkın ne kadar güçlü olduğuna bakılmaksızın, kapının yüzünüze kapanmasıyla sonuçlanır. Bu nedenle, “İtirazın Kaldırılması mı, İptali mi?” sorusunun cevabı, her zaman eldeki belgenin niteliğine ve itirazın türüne göre, kanunun emredici hükümleri çerçevesinde verilmelidir.

Av. Efehan Mihai ERGİNER