Kira Tespit Davasının Açılabileceği Hallerde Uyarlama Davasının Açılmasının Hukuka Aykırı Olması

Türk Borçlar Hukuku sistematiği içerisinde, kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar, özellikle son yıllarda küresel ve ulusal ölçekte yaşanan makroekonomik dalgalanmalar, yüksek enflasyon oranları ve demografik hareketlilik neticesinde yargı organlarının en yoğun mesai harcadığı alanlardan biri haline gelmiştir. Kira sözleşmelerinin doğası gereği uzun süreli borç ilişkisi doğurması, sözleşmenin kurulduğu andaki ekonomik dengenin (edim dengesi) zaman içerisinde taraflardan biri aleyhine, katlanılamaz ve öngörülemez derecede bozulmasına yol açabilmektedir. Bu dengenin yeniden tesisi, sosyal barışın korunması ve mülkiyet hakkının özüne dokunulmaması adına hukuk sistemimiz iki temel mekanizma öngörmüştür: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenen Kira Bedeli Tespit Davası ve TBK 138. maddesinde genel bir hukuk kuralı olarak yer alan Kira Uyarlama Davası.

Ancak, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024 yılı içerisinde verdiği ve içtihat değişikliği niteliği taşıyan kararları, bu iki dava türü arasındaki ilişkiyi kökten değiştirmiş ve doktrinde “Uyarlama Davasının Sonu mu?” sorusunu gündeme getirmiştir. 

Kira Hukukunda Sözleşme Adaleti

Kira hukukunda sözleşme adaletini sağlamak adına kanun koyucu tarafından öngörülen mekanizmaların doğru anlaşılması, Yargıtay’ın son kararlarının mantığını ve Özel Kanun ilkesinin nasıl işletildiğini kavramak açısından elzemdir. Hukuk sistemimiz, sözleşmelere bağlılık ilkesi ile değişen koşullara uyarlama ilkesi arasında hassas bir denge kurmayı amaçlar.

Kira Bedeli Tespit Davası: (TBK m. 344)

Kira bedelinin tespiti davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme serbestisi ilkesine getirilen yasal bir sınırlamadır ve kira hukukunun “kendi içindeki” özel uyarlama mekanizmasıdır. Bu dava türü, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşamamaları veya kanunun öngördüğü sürelerin dolması halinde devreye girer.

Yasal Dayanak ve Uygulama Alanı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddeleri, kira bedelinin belirlenmesi usulünü düzenler. Bu düzenleme, kanun koyucunun iradesiyle sadece “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” için getirilmiş istisnai bir rejimdir. Genel hükümlere tabi (örneğin arsa, tarla, çatısız işyeri) kiralamalarda bu madde hükümleri ve dolayısıyla kira tespit davası uygulanamaz; bu tür sözleşmelerde genel hükümler ve sözleşme serbestisi caridir.

Beş Yıllık Dönem Ayrımı ve Hakimin Yetkisi

TBK 344. maddesi, kira sözleşmesinin ömrünü “ilk 5 yıl” ve “5 yıldan sonrası” olarak iki ana döneme ayırır. Bu ayrım, hakimin kira bedeline müdahale yetkisinin sınırlarını çizer.

• Beş Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler (TBK 344/1-2): Sözleşmenin kurulmasından itibaren geçen ilk 5 yıl içerisinde (yenileme dönemlerinde), taraflar kira artış oranında anlaşmamışsa veya anlaşma olsa dahi bu oran yasal sınırın üzerindeyse, artış oranı bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu dönemde hakim, kira bedelini belirlerken “Hakkaniyet” veya “Emsal Rayiç” kriterlerini kullanamaz; takdir yetkisi TÜFE oranı ile sınırlandırılmıştır. Kanun koyucu, ilk 5 yıl için enflasyon riskini TÜFE endeksi ile sınırlayarak, kiracı lehine bir öngörülebilirlik sağlamayı amaçlamıştır.

• Beş Yıldan Uzun Süreli Sözleşmeler (TBK 344/3): Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde; yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından TÜFE’deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu aşamada artık TÜFE tavanı kalkar ve taşınmazın güncel piyasa değeri (rayiç) araştırması yapılır.

Bu ikili yapı, Yargıtay’ın “Tespit varken uyarlama olmaz” görüşünün temelini oluşturur. Zira kanun koyucu, enflasyonist etkilerin kira bedelini aşındırması riskini öngörmüş ve buna karşı “5 yılda bir rayiç bedele dönüş” mekanizmasını özel olarak ihdas etmiştir.

Kira Uyarlama Davası: (TBK m. 138)

Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında düzenlenen ve sadece kira hukukuna değil, eser, satış, hizmet gibi tüm sözleşme tiplerine uygulanabilen genel bir hükümdür.

İşlem Temelinin Çökmesi

Bu dava türü, “İşlem Temelinin Çökmesi” teorisine dayanır. Sözleşme kurulurken mevcut olan dengenin (edimler arası denge), sonradan ortaya çıkan ve taraflarca öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü sebeplerle taraflardan biri aleyhine “çekilmez” ve “yıkıcı” hale gelmesi durumunda hukuk düzeni, “Ahde Vefa” (Sözleşmeye Bağlılık) ilkesine bir istisna getirerek hakimin sözleşmeye müdahalesine izin verir.

Uyarlamanın Kümülatif Şartları

TBK 138. maddesinin uygulanabilmesi için dört şartın aynı anda (kümülatif olarak) gerçekleşmesi gerekir:

1. Olağanüstü Bir Durumun Ortaya Çıkması: Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir durum olmalıdır. (Savaş, doğal afet, ekonomik krizin öngörülemez boyutu, moratoryum, salgın hastalık gibi).

2. Borçludan Kaynaklanmaması: Olağanüstü durumun ortaya çıkmasında talep eden tarafın (borçlunun) kusuru veya ihmali bulunmamalıdır.

3. İfanın Aşırı Güçleşmesi: Mevcut koşullarda ifanın istenmesi, dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır. Bu durum “ekonomik mahva” sebebiyet verecek nitelikte olmalıdır.

4. Borcun İfa Edilmemiş Olması: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olmalıdır. İhtirazi kayıt konulmadan yapılan ödemeler, uyarlama hakkının kaybına yol açabilir.

İki Dava Türünün Karşılaştırması

Yargıtay’ın güncel yaklaşımını anlamak için iki dava türü arasındaki teknik ve teorik farkların net bir şekilde ortaya konulması gerekmektedir. Aşağıdaki tablo bu farkları özetlemektedir:

Yargıtay’ın İçtihat Değişikliği: “Tespit Varken Uyarlama Olmaz”

Türk hukuk pratiğinde uzun yıllardır tartışılan “Yüksek enflasyon veya döviz kurlarındaki ani artış tek başına kira uyarlama sebebi midir?” sorusuna Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024 yılında verdiği emsal niteliğindeki kararla net ve keskin bir yanıt vermiştir. Bu yanıt, hukuk mantığındaki Lex Specialis Derogat Legi Generali (Özel kanun genel kanunu ilga eder/önceliklidir) ilkesine dayanmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/792 Sayılı Emsal Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.02.2024 tarihli, 2023/2580 Esas ve 2024/792 Karar sayılı ilamında; konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi konusunda TBK madde 138’in (Uyarlama) değil, TBK madde 344’ün (Tespit) uygulanması gerektiğine hükmetmiştir. Bu karar, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin aynı yöndeki kararının onanması suretiyle verilmiş ve içtihattaki belirsizliği gidermiştir.

Kararın Hukuki Gerekçeleri

Kararın temel gerekçeleri, kira hukukunun sistematik bütünlüğü içerisinde şu hukuki argümanlara dayanmaktadır:

1. Özel Düzenlemenin Varlığı: Kanun koyucu, TBK madde 344’te konut ve çatılı işyeri kiraları için enflasyonist etkileri, zaman aşımını ve paranın satın alma gücündeki değişimi dikkate alan özel bir rejim öngörmüştür. Bu rejimde, ilk 5 yıl için TÜFE sınırlaması, 5 yıldan sonra ise “emsal kira ve hakkaniyet” kriteri getirilmiştir. Kanun koyucunun bu kadar detaylı ve periyodik bir özel düzenleme yaptığı bir alanda, genel hüküm olan TBK 138’e başvurulması, özel hükmün (TBK 344) işlevsizleşmesine (“kadük kalmasına”) neden olacaktır.

2. Enflasyonun “Öngörülebilirlik” Unsuru: Türkiye gibi yapısal enflasyon sorunu yaşayan ekonomilerde, kira sözleşmesi yapılırken enflasyonun artabileceği ihtimali, taraflarca (özellikle tacirler için) öngörülebilir kabul edilmektedir. Basiretli bir tacirin veya ortalama bir vatandaşın, sözleşme yaparken enflasyon riskini göz ardı etmesi hukuk düzenince korunmamaktadır. TBK 138’in en temel şartı olan “öngörülemezlik” unsuru, salt enflasyon artışı durumunda oluşmamış sayılmaktadır.

3. Beş Yıllık Dengeleme Mekanizması: Kanun koyucu, enflasyon riskini zaten TBK 344/3’teki “5 yıl sonra rayiç bedele geçiş” mekanizmasıyla dengelemiştir. Kiraya veren, 5 yıl boyunca TÜFE artışına katlanmak zorundadır; ancak 5. yılın sonunda piyasa gerçeklerine dönme hakkına sahiptir. Bu sürenin dolmasını beklemeden, enflasyonu gerekçe göstererek uyarlama talep etmek, kanunun 5 yıllık koruma süresini dolanmak anlamına gelmektedir.

Bu Yaklaşımın Pratik Sonuçları ve Sınırları

Yargıtay’ın bu içtihadı, uyarlama davasının kira hukukundan tamamen silindiği anlamına gelmemektedir; ancak uygulama alanını ekonomik sebepler açısından neredeyse tamamen kapatmıştır.

• Ekonomik Sebepler: Sadece enflasyon, TÜFE artışı, döviz kuru dalgalanması, asgari ücret artışı veya çevre rayiçlerinin yükselmesi gibi ekonomik gerekçelerle açılan uyarlama davalarının, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında reddedilme olasılığı, Yargıtay’ın bu yaklaşımıyla kesinleşmiştir. Mahkemeler, bu talepleri “Bunun yeri uyarlama davası değil, şartları varsa tespit davasıdır” gerekçesiyle esasa girmeden veya hukuki nitelemeyi değiştirerek reddetmektedir.

• Ekonomik Olmayan (Mücbir) Sebepler: Deprem, sel, yangın, salgın hastalık (pandemi dönemindeki kapanmalar gibi) gibi, ekonomiden bağımsız ve kiralananın kullanımını imkansız kılan veya aşırı güçleştiren hallerde TBK 138 (Uyarlama) halen geçerliliğini korumaktadır. Yargıtay’ın kısıtlaması, esasen “kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kalması” iddiasına yani “para borcunun değerine” yöneliktir.

• Sürenin Önemi: Eğer kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse, Yargıtay “Zaten tespit davası açma hakkın var, o yolu kullanmalısın, uyarlama talep edemezsin” demektedir. 5 yıl dolmamışsa, “Kanun koyucu 5 yıl boyunca TÜFE ile bağlı kalmanı emrediyor, uyarlama davası ile kanunun emredici 5 yıllık süresini delemezsin” mantığı yürütülmektedir.

Tespit Davasında “Islah Yasağı”

Yargıtay’ın tarafları Kira Tespit Davasına yönlendirmesiyle birlikte, bu davanın usul kuralları, özellikle de avukatlar ve vatandaşlar için büyük bir hak kaybı riski taşıyan “Islah Yasağı” hayati önem kazanmıştır. Kira tespit davaları, klasik alacak davalarından farklı, kendine özgü (sui generis) usul kurallarına tabidir.

Islah Yasağı Nedir ve Neden Uygulanır?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na (HMK) göre, davacı dava dilekçesinde talep ettiği miktarı, yargılama sırasında bilirkişi raporu geldikten sonra bir defaya mahsus olmak üzere “ıslah” yoluyla artırabilir. Ancak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (HGK) yerleşik ve istikrarlı içtihadına göre (Örn: 2017/2792 E., 2021/267 K.), kira bedeli tespit davalarında ıslah yapılamaz ve talep artırılamaz.

Bu yasağın temel gerekçeleri şunlardır:

• Davanın Niteliği: Kira tespit davası bir “eda davası” (alacak tahsili davası) değil, bir hukuki durumun belirlenmesine yönelik “inşai nitelikte tespit davası”dır.

• Bölünemezlik İlkesi: Yargıtay’a göre bir kira dönemi için kira bedeli “bölünemez” bir bütündür. Davacı, talep ettiği kira bedelini dava açarken açık ve net olarak belirtmek zorundadır. “Şimdilik şu kadarını istiyorum, gerisini sonra isterim” mantığı (kısmi dava) kira tespitinde işlemez.

• Taleple Bağlılık: HMK m. 26 uyarınca hakim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır. Davacı ne kadar istemişse, bilirkişi raporu ne kadar yüksek çıkarsa çıksın, hakim talep edilenden fazlasına hükmedemez.

Pratik Sonuç: Davayı Açarken Yapılan Hata Telafi Edilemez

Bu kuralın vatandaş açısından sonucu şudur: Eğer bir kiraya veren, davasını açarken “Aylık kiranın 10.000 TL olarak tespitini istiyorum” diyerek dava açarsa ve yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda taşınmazın rayiç değerinin 25.000 TL olduğu tespit edilirse;

• Davacı, “Bilirkişi 25.000 TL dedi, ben de talebimi 25.000 TL’ye çıkarıyorum (ıslah ediyorum)” diyemez.

• Mahkeme, bilirkişi raporuna rağmen en fazla talep edilen miktar olan 10.000 TL’ye hükmedebilir.

• Aradaki 15.000 TL’lik fark için “ek dava” açma hakkı da yoktur, çünkü o dönem için kira bedeli kesin hükümle belirlenmiş olur.

Bu durum, dava açılmadan önce yapılacak “gayrimenkul değerleme” çalışmasının ve talep miktarının (harç yüksek olsa bile) gerçekçi ve yüksek tutulmasının ne kadar kritik olduğunu göstermektedir.

Belirsiz Alacak Davası Yasağı

Benzer şekilde, kira tespit davaları HMK m. 107 kapsamında “Belirsiz Alacak Davası” olarak da açılamaz. Çünkü Yargıtay’a göre kira bedeli, çevre rayiçleri ve taşınmazın özellikleri dikkate alınarak davacı tarafından belirlenebilir durumdadır. “Fazlaya ilişkin haklarımı saklı tutuyorum” ibaresi kira tespit davalarında hukuki bir koruma sağlamaz ve sonradan talep artırımına imkan vermez.

Kira Tespit Davasının Parametreleri

Kira tespit davalarında başarıya ulaşmak için sadece ıslah yasağına değil, hakkaniyet indirimi, ihtar süreleri ve harçlandırma gibi teknik detaylara da hakim olmak gerekir.

Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)

5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde (TBK 344/3) kira bedeli belirlenirken, hakim sadece emsal kiralara bakarak matematiksel bir işlem yapmaz. Yargıtay içtihatları uyarınca, kiracının “eski kiracı” olması, ödemelerini düzenli yapması ve sosyal devlet ilkesi gereği, bilirkişinin belirlediği brüt rayiç bedelden “Hakkaniyet İndirimi” (Hak ve Nesafet İndirimi) yapılır.

• Uygulama Oranı: Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre bu indirim oranı somut olayın özelliğine göre değişmekle birlikte genellikle %10 ile %20 arasındadır.

• Örnek Hesaplama: Bilirkişi heyeti, emsal araştırması sonucu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde değerini 30.000 TL olarak tespit etmiş olsun. Mahkeme, davalının 10 yıldır oturan eski bir kiracı olduğunu gözeterek %15 oranında (4.500 TL) hakkaniyet indirimi yapar ve kira bedelini 25.500 TL olarak tespit eder.

Dava Açma Süresi ve Kararın Geçerlilik Tarihi (İhtar Şartı)

Kira tespit davasının ne zaman açılacağı ve mahkeme hükmünün hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, ihtarnameye bağlıdır (TBK m. 345).

• İhtarlı Durum: Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde (noter ihtarnamesi) bulunulursa veya bu süre içinde dava açılırsa; mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu durum, davanın uzun sürmesi halinde geriye dönük kira farkı alabilmek için hayati önem taşır.

• Sözleşmede Artış Şartı Varsa: Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm varsa (örneğin “Her yıl TÜFE oranında artırılır”), ayrıca ihtarname çekilmesine gerek kalmaksızın yeni dönemin sonuna kadar dava açılabilir ve karar dönemin başından itibaren geçerli olur.

• İhtarsız Durum: Eğer sözleşmede artış şartı yoksa ve 30 gün önceden ihtar çekilmemişse, açılan dava ancak bir sonraki kira dönemi için hüküm ifade eder; içinde bulunulan dönem için artış talep edilemez.

Harç ve Vekalet Ücreti Hesaplaması

Kira tespit davalarında devletin aldığı harç ve avukatlık ücreti, davanın mali boyutunu oluşturur.

• Harç: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin istikrarlı kararlarına göre, karar ve ilam harcı, aylık kira farkı üzerinden hesaplanır. (Örn: Eski kira 5.000 TL, Talep edilen 15.000 TL ise, aradaki 10.000 TL üzerinden binde 68,31 oranında harç alınır). Ancak yıllık ödenen kiralarda yıllık fark üzerinden hesaplanır.

• Vekalet Ücreti: Davacı lehine hükmedilecek vekalet ücreti, tespit edilen yıllık kira farkı üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir.

Zorunlu Arabuluculuk ve Usul Ekonomisi

01.09.2023 tarihi itibarıyla, 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik neticesinde, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (İlamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu dava şartı haline gelmiştir.

Sürecin İşleyişi

• Kira tespit veya uyarlama davası açmak isteyen taraf (genellikle kiraya veren), dava açmadan önce Adliye’deki Arabuluculuk Bürosu’na başvurmak zorundadır.

• Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazlarsa, düzenlenen “Anlaşamama Tutanağı”nın aslı veya onaylı sureti dava dilekçesine eklenmelidir.

• Arabuluculuğa başvurulmadan veya son tutanak eklenmeden açılan davalar, mahkemece usulden reddedilir.

• Yargıtay 3. HD’nin görüşüne göre, dava açma süresini kaçırmamak için arabuluculuk başvurusunun da yasal süreler içinde (örneğin kira dönemi başlamadan önceki 30 günlük ihtar süresi gibi) yapılması ve sürecin yönetilmesi gerekmektedir. Arabuluculukta geçen süreler, zamanaşımı ve hak düşürücü süreleri durdurur.

Yanlış Dava Türü Seçimi ve Tahvil (Dönüştürme) Sorunu

Bir davacı, hukuki yanılgı ile “Uyarlama Davası” açarsa, mahkeme bunu “Tespit Davası” olarak görüp devam edebilir mi?

• HMK m. 33 uyarınca “Hukukun re’sen uygulanması” ilkesi gereği, hakim olayları nitelemekle yükümlüdür. Yargıtay ve doktrindeki baskın görüşe göre, eğer dava dilekçesindeki talep ve vakıalar kira tespitine uygunsa (özellikle sözleşmenin 5 yılı dolmuşsa ve talep buna yönelikse), mahkemenin davayı tespit davası olarak nitelendirip (tahvil edip) ona göre yargılama yapması mümkündür.

• Ancak, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bazı kararlarında , uyarlama davasının şartları oluşmadığında doğrudan davanın reddine karar verildiği, tespit davasına dönüştürme yapılmadığı da görülmektedir. Ayrıca, uyarlama davası ile tespit davasının harçlandırma usulleri (biri yıllık fark, biri aylık fark) ve geçerlilik tarihleri farklıdır. Bu nedenle, davanın baştan doğru nitelendirilmesi (Tespit ise Tespit, Uyarlama ise Uyarlama) en güvenli ve maliyet etkin yoldur.

Hak Sahipleri İçin Yol Haritası

Yargıtay’ın güncel içtihatları ve kanuni düzenlemeler ışığında, kira bedeli uyuşmazlıklarında izlenmesi gereken hukuki yol haritası aşağıdaki senaryolara göre şekillenmelidir:

Senaryo 1: Kira Sözleşmesi 5 Yılı Doldurmamışsa (Örn: 3. Yılda)

• Hukuki Durum: Kira bedeli, TBK m. 344/1 ve 344/2 uyarınca bir önceki yılın TÜFE (On iki aylık ortalama) oranını geçmeyecek şekilde artırılır. (%25 sınırı uygulaması 01.07.2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir).

• Uyarlama Açılabilir mi? Yargıtay’ın 2024/792 kararı uyarınca, “Enflasyon çok arttı, kiram pul oldu” gerekçesiyle açılacak uyarlama davasının reddedilme ihtimali çok yüksektir. Yargıtay, “5. yılı bekle, kanunun emrettiği TÜFE artışına katlan” demektedir.

• İstisna: Eğer konut değil de işyeri ise ve örneğin pandemi gibi bir nedenle işyeri tamamen kapalı kaldıysa veya deprem nedeniyle bina hasar gördüyse, bu “ekonomik olmayan mücbir sebeplerle” uyarlama (TBK 138) talep edilebilir.

• Tavsiye: Ara dönemde tarafların uzlaşması en sağlıklı yoldur. Hukuki zorlama (dava) yolu kapalı veya çok risklidir.

Senaryo 2: Kira Sözleşmesi 5 Yılı Doldurmuşsa (Örn: 6. Yılın Başında)

• Hukuki Yol: Kira Bedeli Tespit Davası (TBK m. 344/3).

• Kriterler: TÜFE sınırına bağlı kalınmaksızın; emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu, yaşı, niteliği ve hakkaniyet (eski kiracı indirimi) dikkate alınarak piyasa rayicine göre kira belirlenir.

• Kritik Adımlar:

  1. Talep Miktarı: Dava açarken istenen rakam, detaylı bir emsal araştırmasına dayanarak gerçekçi ve yüksek tutulmalıdır. Islah yapılamayacağı unutulmamalıdır.

  2. İhtarname: Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce noterden ihtarname gönderilmelidir.

  3. Arabuluculuk: Dava açmadan önce (veya ihtardan sonra, dava süresi içinde) mutlaka arabulucuya başvurulmalıdır.

Senaryo 3: Genel Hükümlere Tabi (Arsa, Tarla vb.) Kiralar

• Bu tür kiralarda TBK 344 (Kira Tespit) özel hükmü uygulanmaz.

• Bu sözleşmelerde, şartları varsa (öngörülemezlik, aşırı ifa güçlüğü) TBK 138 (Uyarlama) hükümlerine dayanmak mümkündür ve Yargıtay’ın “Tespit varken uyarlama olmaz” kısıtlaması bu tür kiralar için geçerli değildir, zira onlar için bir “tespit davası” alternatifi yoktur.

Emsal Karar Örnekleri:

1. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında TBK m. 344 ve m. 138 İlişkisi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2024 tarihli, 2023/2580 Esas ve 2024/792  Karar sayılı ilamı ile konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi konusunda temel bir içtihat oluşturulmuştur. Bu karara göre, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344, kira bedelinin tespiti konusunda özel bir düzenleme (lex specialis) niteliğindedir. Dolayısıyla, bu tür kira sözleşmelerinde kira bedeli tespit davası açma imkanı varken, genel bir hüküm olan TBK m. 138 uyarınca “aşırı ifa güçlüğü” nedeniyle uyarlama davası açılamayacağı hükme bağlanmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli, 2024/1083 Esas ve 2025/1439  Karar sayılı uyuşmazlığı gideren kararında da vurgulandığı üzere; TBK m. 344’te düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi davası sebepleri ile bu davada uygulanan ilkeler, TBK m. 138’deki uyarlama davasının sebep ve konusunu oluşturamaz. TBK m. 344/3 uyarınca beş yıldan sonra kira bedelinin TÜFE, kiralananın durumu ve emsal bedeller göz önünde tutularak hakkaniyete uygun belirlenmesi mekanizması, uyarlama taleplerine karşı öncelikli ve özel bir yol olarak kabul edilmiştir.

2. Ekonomik Nedenler ve Öngörülemezlik Şartı Güncel içtihatlar uyarınca, enflasyon, döviz kurlarındaki dalgalanmalar, ekonomik krizler ve emsal kira bedellerindeki artışlar gibi genel ekonomik faktörler, TBK m. 138 bağlamında “öngörülemezlik” şartını karşılamamaktadır.

• İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 17.10.2024 tarihli, 2024/128 Esas ve 2024/1571  Karar sayılı ilamında, enflasyondaki artışın kira sözleşmesindeki yıllık artış hükümlerine yansıyacağı, bu nedenle ekonomik krizin uyarlama koşullarını sağlamadığı belirtilerek dava reddedilmiştir.
• Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 28.12.2023 tarihli, 2023/2787 Esas ve 2023/3085  Karar sayılı ilamında, 5 yıllık süre dolmadan TBK m. 138 uyarınca kira bedelinin artırılmasının mümkün olmadığı, enflasyonun yasal endeksle (TÜFE) zaten güncellendiği vurgulanmıştır.
• Mersin 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 14.12.2023 tarihli, 2023/106 Esas ve 2023/2335  Karar sayılı ilamında, ekonomik değişimlerin (döviz artışı, nüfus göçü vb.) öngörülebilir olduğu ve uyarlama talebinin TBK m. 344’teki 5 yıllık süreyi aşma girişimi niteliğinde olduğu ifade edilmiştir.

3. Uyarlama Davasının İstisnai Halleri ve Genel Kiralar TBK m. 138 uyarınca uyarlama davası, ancak ekonomik olmayan ve taraflarca öngörülmesi mümkün bulunmayan olağanüstü hallerde (mücbir sebepler) açılabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2024/1083 E., 2025/1439 K.), bu istisnai halleri deprem, sel, salgın hastalık veya anormal imar değişiklikleri olarak örneklendirmiştir.

Genel kira sözleşmeleri (arsa kiraları vb.) açısından ise TBK m. 344’teki sınırlamalar uygulanmadığından, TBK m. 138 uyarınca uyarlama yolu açık kalmaya devam etmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.04.2018 tarihli, 2018/2141 Esas ve 2018/4334  Karar sayılı ilamında, akaryakıt istasyonu gibi konut ve çatılı işyeri dışındaki yerler için kira tespit davası açılamayacağı, ancak işlem temelinin çökmesi halinde uyarlama davasının incelenebileceği belirtilmiştir.

4. Kira Tespit Davasında Kritik Usul Kuralları Yargıtay içtihatları, kira bedeli tespit davalarında belirli usuli zorunluluklara dikkat çekmektedir:

• Hakkaniyet İndirimi: Taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği rayiç bedel belirlendikten sonra, kiracının eski kiracı olması nedeniyle %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir (Yargıtay 6. HD, 2014/2338 E., 2014/13242  K.).
• İhtar Şartı ve Süreler: Yeni dönem kira bedelinin tespiti için TBK m. 345 uyarınca ihtar şartına ve dava açma sürelerine uyulması zorunludur (Yargıtay 3. HD, 2019/5397 K. ).
• Islah ve Belirsiz Alacak: Tespit davalarında ıslah yasağı ve belirsiz alacak davası açma imkansızlığı kritik öneme sahiptir. Ayrıca, kira bedeli belirlenmeden geriye dönük uyarlama veya fark alacağı hükmü kurulamaz (Yargıtay 3. HD, 2024/792 K.).