Kira ilişkileri hem kiraya verenler hem de kiracılar için önemli hukuki ve ekonomik sonuçlar doğurur. Bu ilişkilerde, özellikle kira bedelinin belirlenmesi aşamasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar, “kira tespit davası” aracılığıyla çözümlenebilmektedir. Bu yazımızda, kira tespit davası şartlarının ne olduğu, kira tespit davası ne zaman açılır sorusu ve kira bedelinin belirlenmesine dair işbu davanın süreci; kira tespit dava dilekçesi, kira tespit davası cevap dilekçesi gibi kira bedeli tespit dilekçesi örnekleriyle ele alınacaktır.

Yazı İçeriği

Kira Tespit Davası

Yasal Dayanak

Kira tespit davalarının yasal temeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili maddelerinde düzenlenmiştir. Özellikle TBK’nın 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair esasları içermektedir.

TBK Madde 344/2’ye göre: Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa, bedelin belirlenmesi dava yoluyla gerçekleşir.

TBK Madde 344/3’e göre: Beş yıldan daha uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, hâkim, TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın mevcut durumu ve benzer konutların kira bedellerini (emsal kira bedelleri) göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
TBK Madde 344/4’e göre: Kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği durumlarda da beş yıl geçtikten sonra, taraflar arasında bir anlaşma yoksa, kira bedelinin dava yoluyla belirlenmesi mümkündür.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Şartı

Kira tespitine ilişkin uyuşmazlıklar, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca dava şartı haline getirilmiştir. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten itibaren kira tespiti talepleri için dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; aksi takdirde açılan dava, dava şartı eksikliğinden dolayı reddedilecektir.

Taraf Ehliyeti

Kira tespit davası, genellikle kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilen bir davadır. Bununla birlikte, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malik ve kira ilişkisinin devredilmesi halinde yeni kiracı da dava açma hakkına sahiptir. Yargıtay, kiraya verenden alacağı olan ve kira bedelini haciz yoluyla tahsil etmeye çalışan alacaklıların da yeni dönem kira bedelinin tespitini talep edebileceğini kabul etmektedir.

Kiraya Veren: Kiraya veren, TBK’nin 344. maddesinin 2., 3. ve 4. fıkralarına dayanarak kira bedelinde artış talebiyle bu davayı açabilir. Kiraya verenin malik olması şart değildir, ancak malik olan kişinin kiraya veren sıfatı yoksa dava açamaz. Birden fazla kiraya veren varsa, dava zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle birlikte açılmalıdır. Zorunlu dava arkadaşlığı halinde dava ehliyeti olanlardan bir tanesi davayı ikame ettikten sonra diğer zorunlu dava arkadaşlarının huzurdaki davaya rıza gösterdikleri beyanlarının mahkemeye sunulmasıyla davanın artık usulden reddi gerekmeyeceği kabul edilmektedir.
Yeni Malik: Sözleşme kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir nedenle el değiştirirse TBK’nin 310. maddesi uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu çerçevede, TBK’nin 344. maddesinde belirtilen şartların varlığı halinde kira tespit davası açabilir. Eğer eski malik dava açmışsa, dava devam ederken maliklik sıfatını kazanan yeni malik davaya ihtiyari dava arkadaşı olarak katılabilir.
Kiracı: Kiracı, TBK’nin 344. maddesinin 3. ve 4. fıkraları kapsamında, özellikle emsal kira bedellerinde ve tüketici fiyat endeksinde düşüş yaşanması halinde kira bedelinde indirim talebiyle dava açabilir.
Kira İlişkisini Devralan Kiracı: TBK’nin 323. maddesi uyarınca, kiraya verenin yazılı onayıyla kira ilişkisini devralan kişi, eski kiracının yerine geçer ve sözleşmeden doğan haklara sahip olur. Bu nedenle, devralan kiracı da indirim talebiyle kira tespit davası açabilir.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedeli, aksine bir anlaşma yoksa, kiraya verenin yerleşim yerinde ödenmesi gerekir. Bu nedenle, dava kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir. Öte yandan tarafları tacir ve kamu tüzel kişisi olan kira sözleşmelerine ilişkin açılacak kira tespit davası bakımından yapılacak yetki anlaşması geçerli olup, bu minvalde tarafların serbest iradeleriyle belirlenecek mahkemenin de yetkili olduğu belirtilebilir. Ancak, yargılama maliyetlerinin artması ve yargılama sürelerinin uzamasının engellemesi adına uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde davanın ikame edilmesinde yarar vardır.

Görevli mahkeme ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince sulh hukuk mahkemesidir. Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Görevli mahkeme kamu düzenine ilişkin olduğundan, sözleşme ile görevli mahkeme değiştirilemez.

Kira Tespit Davasında Hükmün Uygulanma Zamanı

Kira tespit davası her zaman açılabilir ve kanun, dava açılması için herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı öngörmemiştir (TBK m.345/1). Kural olarak, mahkeme kararı ileriye dönük olarak, yani dava tarihinden sonraki dönem için geçerli olur. Ancak, kanun bu duruma bazı istisnalar getirmiştir.

Mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin, yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için üç farklı durum söz konusudur (TBK m.345/2, 3):

Dava Açma Süresi: Kira tespit davasının, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması gerekir. Eğer bu süreye uyulmazsa, kararla belirlenen yeni kira bedeli, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
Yazılı Bildirim: Kiraya verenin, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bir bildirimde bulunması gerekir. Bu bildirim noter veya posta yoluyla yapılabilir. Bu durumda, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve verilecek karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Sözleşmedeki Hüküm: Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, yukarıdaki şartlar aranmaksızın dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve mahkeme kararı yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de bu hükümler, sözleşmenin mahiyetine uygun şekilde yorumlanarak uygulanabilir. Bu durumda, birer yıllık dönemlerin sonundan en geç otuz gün önce dava açılması veya yazılı bildirimde bulunulması halinde, dava izleyen altı aylık kira dönemi sonuna kadar açılabilir ve karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Kira Tespit Kararının İcrası

Kira tespit davasında verilen karar, genellikle yenilik doğuran niteliktedir ve bir eda hükmü içermez. Karar kesinleştiğinde, belirlenen yeni kira bedeli, davanın açılış tarihine göre, yenilenen kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Kiracı, karar kesinleşene kadar eski kira bedelini ödemeye devam etmelidir.

Yeni kira bedelinden kaynaklanan fark alacağı, ancak mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra muaccel hale gelir. Bu fark, icra takibine konu edilebilir. Ancak, bu bir eda kararı olmadığından, ilamlı değil, ilamsız icra takibi yapılması gerekir. Kiracının itirazı halinde, kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açabilir ve kesinleşmiş kira tespit kararını İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesi kapsamında belge olarak sunabilir.

Kira Tespit Davası Masrafları

Kira Tespit Davası Harcı

Kira tespit davası harcı nispi harca tabidir. Harç miktarı, mevcut kira ile istenen kira arasındaki kira farkı üzerinden hesaplanacaktır. Kira farkının bir aylık kira farkı üzerinden mi hesaplanacağı yoksa bir yıllık kira farkı üzerinden mi hesaplanacağı noktasında mevzuatta açık bir hüküm yoktur. Buna mukabil, Yüksek mahkemenin güncel görüşü; yargılama giderlerini azaltarak adalete ulaşımı arttırabilmek taleple bağlılık ilkesini gözeterek davacı aylık kira bedelinin belirlenmesini istemiş ise bir aylık kira bedelinin farkı üzerinden, davacı aylık __ TL kadar olmak üzere yıllık __ TL kira bedelinin tespitini istemiş ise davacının talebi yıllık kira bedelinin tespiti olduğundan bir yıla tekabül eden kira farkı üzerinden nispi harç hesaplanması yoluna gidilecektir. Bu minvalde örnek vermek gerekir ise;

Aylık 10.000,00 TL kira bedelinin 15.000,00 TL arttırılarak aylık 25.000,00 TL şeklinde belirlenmesi istendiğinde dava harcı aylık kira farkı olarak 15.000,00 TL üzerinden nispi olarak hesaplanır. Kira tespit davasında aylık kira bedelinin tespiti istendiğinde UYAP portal sorgulamasına göre güncel olarak dava açılış masraf ve harcı 3.535,20 TL görünmektedir.

Aylık 10.000,00 TL kira bedelinin 15.000,00 TL arttırılarak aylık 25.000,00 TL üzerinden yıllık 300.000,00 TL şeklinde belirlenmesi istendiğinde dava harcı yıllık kira farkı olarak 180.000,00 TL üzerinden nispi olarak hesaplanır. Kira tespit davasında yıllık kira bedelinin tespiti istendiğinde UYAP portal sorgulamasına göre güncel olarak dava açılış masraf ve harcı 5.993,75 TL görünmektedir.

Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca avukatlık ücreti bu davalarda nispi belirlenmekle birlikte herhalde kira tespit davası için avukata ödenecek ücretin alt sınırı 18.000,00 TL‘dir.

6100 sayılı HMK m.329 uyarınca; karşı tarafın kötü niyetli veya haksız olarak kira tespit davası açtığı durumlarda avukata ödenen bu meblağın karşı taraftan tahsili gerekir. Bir başka anlatımla; somut olayda avukata davada vekillik yapması için ödenen meblağ 18.000,00 TL ise dava sonunda karşı tarafın haksız çıkması halinde 18.000,00 TL’nin karşı taraftan alınarak kişiye geri ödenmesi gerekir.

Kira Tespit Davası Örnek Dilekçe

Kira Tespit Davası Örnek Dava Dilekçesi (TBK m.344/2)

İZMİR İLGİLİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI:

VEKİLİ: Av. Efehan Mihai ERGİNER (Adres antettedir.)

DAVALI:

KONU: Kiralanan konutun kira bedelinin 6098 s.k. m.344/2 şartları oluşmakla __/__/____ tarihinden itibaren geçerli olmak üzere tespitine karar verilmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR:

Mülkiyeti müvekkile ait olan, ___________________adresindeki taşınmaz, davalıya ____________________ tarihinde başlayan bir kira sözleşmesiyle kiraya verilmiştir. Kira sözleşmesinin başlangıcında aylık kira bedeli ________________ TL olarak belirlenmiştir.
Kira sözleşmesi, ________________ tarihinde yenilenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 2. fıkrası şartları oluşmuş olup, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin taraflar arasında bir anlaşma sağlanamamıştır.
Mevcut ekonomik koşullar, emsal kira bedelleri ve tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranları dikkate alındığında, hali hazırda ödenen kira bedeli rayiç bedelin çok altında kalmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 2. fıkrası gereğince, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi gerekmektedir
Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce, davalıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirimde bulunulmuştur. Bu nedenle, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin, yeni dönemin başlangıcından, bir başka ifade ile __/__/____ tarihinden itibaren geçerli olması gerekmektedir (TBK m.345/2).
Yukarıda açıklanan nedenlerle, kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesi için bu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur. Huzurdaki dava ikame edilmeden evvel zorunlu arabuluculuk dava şartı eksikliği giderilmiştir. Bu minvalde, arabululuculuk anlaşamama tutanağı ekte mübrezdir.

HUKUKİ SEBEP: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344, m. 345, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve ilgili diğer yasal mevzuat.

DELİLLER: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, noter ihtarnamesi, banka dekontları, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık beyanları, emsal kira sözleşmeleri ve her türlü yasal delil.

TALEP SONUCU: Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla,

Davalı ile müvekkilimiz arasındaki kira ilişkisine konu taşınmazın aylık kira bedelinin, __/__/____ tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, aylık ________________TL olarak tespitine,
Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımızla bilvekale talep ederiz.18.08.2025

Davacı Vekili

Av. Efehan Mihai ERGİNER

Kira Tespit Davası Örnek Dava Dilekçesi (TBK m.344/3)

İZMİR İLGLİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI:

VEKİLİ: Av. Efehan Mihai ERGİNER (Adres antettedir.)

DAVALI:

KONU: Kiralanan taşınmazın kira bedelinin, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, _______________ tarihinden itibaren geçerli olmak üzere rayiç bedele göre tespitine karar verilmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR:

Mülkiyeti müvekkile ait olan, _______________ adresindeki taşınmaz, davalı ile aramızdaki _______________ başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle kiraya verilmiştir.
Sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, rayiç kira bedelinin tespiti dava yoluyla istenebilir. Bu nedenle, söz konusu taşınmazın kira bedelinin, _______________ tarihinden itibaren geçerli olmak üzere güncel rayiç bedel üzerinden belirlenmesi için bu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.
Davalı, şu anda aylık _______________ TL kira bedeli ödemektedir. Ancak, taşınmazın bulunduğu konum, benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri ve ekonomik koşullar dikkate alındığında, mevcut kira bedeli rayiç bedelin çok altında kalmaktadır.
Müvekkilim, kira bedelinin tespitine yönelik davadan önce, _______________ tarihinde davalıya kira artırımı hususunda yazılı bildirimde bulunmuştur. Bu bildirim ile yeni dönemde kira bedelinin artırılacağı davalıya bildirilmiştir.
Yargılama süreci içerisinde yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri belirlenebilecek ve kira bedelinin hakkaniyete uygun bir şekilde tespiti sağlanacaktır. Huzurdaki dava ikame edilmeden evvel zorunlu arabuluculuk dava şartı eksikliği giderilmiştir. Bu minvalde, arabululuculuk anlaşamama tutanağı ekte mübrezdir.

HUKUKİ SEBEP: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/3, m. 345, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve ilgili diğer yasal mevzuat.

DELİLLER: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, noter ihtarnamesi, banka dekontları, keşif, bilirkişi incelemesi, emsal kira sözleşmeleri ve her türlü yasal delil.

TALEP SONUCU: Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla,

Davalı ile müvekkilimiz arasındaki kira ilişkisine konu taşınmazın aylık kira bedelinin, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, _______________ tarihinden itibaren geçerli olmak üzere rayiç bedele göre _______________ TL olarak tespitine,
Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini bilvekale saygılarımızla talep ederiz.18.08.2025

Davacı Vekili

Av. Efehan Mihai ERGİNER

Kira Tespit Davası Örnek Cevap Dilekçesi

İZMİR __ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

Dosya No: 2025/_____E.

CEVAP VEREN DAVALI:

VEKİLİ: Av. Efehan Mihai ERGİNER (Adres antettedir.)

DAVACI:

KONU: Davaya ilişkin cevaplarımızın ve savunmalarımızın sunulması ile haksız ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesi talebimizden ibarettir.

AÇIKLAMALAR:

Davacı tarafından, müvekkilimiz ile aralarındaki kira sözleşmesine konu taşınmazın kira bedelinin güncel rayiç bedele göre tespit edilmesi talebiyle açılan dava dilekçesi tarafımıza tebliğ edilmiştir. Davacının iddiaları hukuki dayanaktan yoksun olup, yasal mevzuata ve sözleşme hükümlerine aykırıdır.
Müvekkilimiz ile davacı arasındaki kira ilişkisi, _________________başlamıştır ve halen devam etmektedir. Davacı, kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, beş yıllık sürenin dolması sebebiyle rayiç bedele göre tespitini talep etmektedir.
Davacı, dava dilekçesinde rayiç bedelin çok altında bir kira ödemesi yapıldığını iddia etmektedir. Bu iddia gerçeği yansıtmamaktadır. Müvekkilimiz, kira sözleşmesi boyunca kira bedellerini düzenli ve eksiksiz olarak ödemiştir ve halihazırda yürürlükte olan kira bedeli, sözleşme hükümleri ve yasal artış oranları çerçevesinde belirlenmiştir.
Davacı, kira tespit davasında verilecek kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacağını iddia etmektedir. Oysa ki, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca belirlenecek yeni kira bedelinin, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için, davacı tarafından yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmış ya da bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir. Davacı taraf, dava dilekçesinde bu şartların yerine getirildiğini belirtmiş olsa da, ilgili ihtar veya davanın bu süre zarfında tebliğ edilmediği tarafımızca tespit edilmiştir. Nitekim, ________________________________________________________.
Ayrıca, davacı tarafından talep edilen kira bedeli, taşınmazın konumu, yaşı, durumu, emsal kira bedelleri ve diğer hakkaniyet unsurları dikkate alındığında fahiş ve gerçeklikten uzaktır. Mahkemenizce yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi, bu durumun ortaya çıkmasını sağlayacaktır.
Tüm bu nedenlerle, davacının açmış olduğu haksız ve hukuki mesnetten yoksun davanın reddi gerekmektedir.

HUKUKİ SEBEP: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve ilgili diğer yasal mevzuat.

DELİLLER: Kira sözleşmesi, banka dekontları, tebligatlar, keşif, bilirkişi incelemesi, emsal kira bedelleri ve her türlü yasal delil.

TALEP SONUCU: Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle, davacının haksız ve mesnetsiz davasının reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini bilvekale saygılarımızla talep ederiz.18.08.2025

Davalı Vekili

Av. Efehan Mihai ERGİNER

Kira Tespit Davası (2025)

Kira Tespit Davası

Yasal Dayanak