Kira ilişkileri hem kiraya verenler hem de kiracılar için önemli hukuki ve ekonomik sonuçlar doğurur. Bu ilişkilerde, özellikle kira bedelinin belirlenmesi aşamasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar, “kira tespit davası” aracılığıyla çözümlenebilmektedir. Bu yazımızda, kira tespit davası şartlarının ne olduğu, kira tespit davası ne zaman açılır sorusu ve kira bedelinin belirlenmesine dair işbu davanın süreci; kira tespit dava dilekçesi, kira tespit davası cevap dilekçesi gibi kira bedeli tespit dilekçesi örnekleriyle ele alınacaktır.

Kira Tespit Davası

Yasal Dayanak

Kira tespit davalarının yasal temeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili maddelerinde düzenlenmiştir. Özellikle TBK’nın 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair esasları içermektedir.

• TBK Madde 344/2’ye göre: Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa, bedelin belirlenmesi dava yoluyla gerçekleşir.

• TBK Madde 344/3’e göre: Beş yıldan daha uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, hâkim, TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın mevcut durumu ve benzer konutların kira bedellerini (emsal kira bedelleri) göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
• TBK Madde 344/4’e göre: Kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği durumlarda da beş yıl geçtikten sonra, taraflar arasında bir anlaşma yoksa, kira bedelinin dava yoluyla belirlenmesi mümkündür.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Şartı

Kira tespitine ilişkin uyuşmazlıklar, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca dava şartı haline getirilmiştir. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten itibaren kira tespiti talepleri için dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; aksi takdirde açılan dava, dava şartı eksikliğinden dolayı reddedilecektir.

Taraf Ehliyeti

Kira tespit davası, genellikle kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilen bir davadır. Bununla birlikte, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malik ve kira ilişkisinin devredilmesi halinde yeni kiracı da dava açma hakkına sahiptir. Yargıtay, kiraya verenden alacağı olan ve kira bedelini haciz yoluyla tahsil etmeye çalışan alacaklıların da yeni dönem kira bedelinin tespitini talep edebileceğini kabul etmektedir.

• Kiraya Veren: Kiraya veren, TBK’nin 344. maddesinin 2., 3. ve 4. fıkralarına dayanarak kira bedelinde artış talebiyle bu davayı açabilir. Kiraya verenin malik olması şart değildir, ancak malik olan kişinin kiraya veren sıfatı yoksa dava açamaz. Birden fazla kiraya veren varsa, dava zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle birlikte açılmalıdır. Zorunlu dava arkadaşlığı halinde dava ehliyeti olanlardan bir tanesi davayı ikame ettikten sonra diğer zorunlu dava arkadaşlarının huzurdaki davaya rıza gösterdikleri beyanlarının mahkemeye sunulmasıyla davanın artık usulden reddi gerekmeyeceği kabul edilmektedir.
• Yeni Malik: Sözleşme kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir nedenle el değiştirirse TBK’nin 310. maddesi uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu çerçevede, TBK’nin 344. maddesinde belirtilen şartların varlığı halinde kira tespit davası açabilir. Eğer eski malik dava açmışsa, dava devam ederken maliklik sıfatını kazanan yeni malik davaya ihtiyari dava arkadaşı olarak katılabilir.
• Kiracı: Kiracı, TBK’nin 344. maddesinin 3. ve 4. fıkraları kapsamında, özellikle emsal kira bedellerinde ve tüketici fiyat endeksinde düşüş yaşanması halinde kira bedelinde indirim talebiyle dava açabilir.
• Kira İlişkisini Devralan Kiracı: TBK’nin 323. maddesi uyarınca, kiraya verenin yazılı onayıyla kira ilişkisini devralan kişi, eski kiracının yerine geçer ve sözleşmeden doğan haklara sahip olur. Bu nedenle, devralan kiracı da indirim talebiyle kira tespit davası açabilir.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedeli, aksine bir anlaşma yoksa, kiraya verenin yerleşim yerinde ödenmesi gerekir. Bu nedenle, dava kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir. Öte yandan tarafları tacir ve kamu tüzel kişisi olan kira sözleşmelerine ilişkin açılacak kira tespit davası bakımından yapılacak yetki anlaşması geçerli olup, bu minvalde tarafların serbest iradeleriyle belirlenecek mahkemenin de yetkili olduğu belirtilebilir. Ancak, yargılama maliyetlerinin artması ve yargılama sürelerinin uzamasının engellemesi adına uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde davanın ikame edilmesinde yarar vardır.

Görevli mahkeme ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince sulh hukuk mahkemesidir. Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Görevli mahkeme kamu düzenine ilişkin olduğundan, sözleşme ile görevli mahkeme değiştirilemez.

Kira Tespit Davasında Hükmün Uygulanma Zamanı

Kira tespit davası her zaman açılabilir ve kanun, dava açılması için herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı öngörmemiştir (TBK m.345/1). Kural olarak, mahkeme kararı ileriye dönük olarak, yani dava tarihinden sonraki dönem için geçerli olur. Ancak, kanun bu duruma bazı istisnalar getirmiştir.

Mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin, yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için üç farklı durum söz konusudur (TBK m.345/2, 3):

1. Dava Açma Süresi: Kira tespit davasının, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması gerekir. Eğer bu süreye uyulmazsa, kararla belirlenen yeni kira bedeli, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
2. Yazılı Bildirim: Kiraya verenin, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bir bildirimde bulunması gerekir. Bu bildirim noter veya posta yoluyla yapılabilir. Bu durumda, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve verilecek karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
3. Sözleşmedeki Hüküm: Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, yukarıdaki şartlar aranmaksızın dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve mahkeme kararı yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de bu hükümler, sözleşmenin mahiyetine uygun şekilde yorumlanarak uygulanabilir. Bu durumda, birer yıllık dönemlerin sonundan en geç otuz gün önce dava açılması veya yazılı bildirimde bulunulması halinde, dava izleyen altı aylık kira dönemi sonuna kadar açılabilir ve karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

⚠️ Avukat Uyarısı: Kira tespit davasında yapılan en pahalı hata, 30 günlük ihtar süresinin kaçırılmasıdır. Yeni kira dönemine 30 gün kala ihtarname tebliğ edilmezse, mahkemenin belirleyeceği yüksek kira bedeli ancak bir sonraki yıl geçerli olur. Bu usuli hata, ev sahiplerinin yüz binlerce lira kira farkı kaybetmesine neden olmaktadır. Sürecin en başından itibaren uzman bir İzmir Kira Hukuku Avukatı ile ilerlemek lehinizedir.

Kira Tespit Kararının İcrası

Kira tespit davasında verilen karar, genellikle yenilik doğuran niteliktedir ve bir eda hükmü içermez. Karar kesinleştiğinde, belirlenen yeni kira bedeli, davanın açılış tarihine göre, yenilenen kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Kiracı, karar kesinleşene kadar eski kira bedelini ödemeye devam etmelidir.

Yeni kira bedelinden kaynaklanan fark alacağı, ancak mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra muaccel hale gelir. Bu fark, icra takibine konu edilebilir. Ancak, bu bir eda kararı olmadığından, ilamlı değil, ilamsız icra takibi yapılması gerekir. Kiracının itirazı halinde, kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açabilir ve kesinleşmiş kira tespit kararını İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesi kapsamında belge olarak sunabilir.   

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

• Soru: Kira tespit davası ne kadar sürer?

  • Cevap: Mahkemenin yoğunluğuna, keşif ve bilirkişi süreçlerine bağlı olarak ilk derece mahkemesinde genellikle 1 ila 1,5 yıl arasında sürmektedir.

• Soru: Dava sürerken kiracı eski kirayı mı öder?

  • Cevap: Evet. Karar kesinleşene kadar kiracı eski bedeli (varsa yasal TÜFE zammını yaparak) ödemeye devam eder. Dava bitip karar kesinleştiğinde, dava tarihinden itibaren biriken kira farkları toplu olarak icra yoluyla talep edilir.

• Soru: Mahkeme benim istediğim kiranın aynısına mı hükmeder?

  • Cevap: Hayır. Bilirkişi o bölgedeki rayiç bedeli belirler. Ardından Hakim, eski kiracının hakkını korumak için bu bedel üzerinden genellikle %10 ile %20 arasında bir ‘hakkaniyet (eski kiracı) indirimi’ yapar.