Kira Alacağının Tahsilinde “Kefilin” Sorumluluğu Ne Zaman Biter? Kapsamlı Hukuki İnceleme

Günümüzde kira ilişkileri, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından çeşitli hukuki ve ekonomik riskler barındırmaktadır. Kiraya verenler, kira bedelinin zamanında ve eksiksiz ödenmesini güvence altına almak amacıyla sıklıkla kira sözleşmelerine bir “kefil” dahil edilmesini talep etmektedir. Ancak hukuki uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, kira borcunun ödenmemesi durumunda kefile başvurulduğunda, kefilin sorumluluğunun devam edip etmediği noktasında düğümlenmektedir.

Kira Sözleşmelerinde Kefalet Ne Anlama Gelir?

Kefalet sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 581. maddesinde “Kefalet sözleşmesi, kefilin alacaklıya karşı, borçlunun borcunu ifa etmemesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır.

Kira ilişkisi bağlamında bu durum, kiracının (asıl borçlunun) kira bedelini, aidatı veya sözleşmeden doğan diğer mali yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, kefilin kendi malvarlığı ile bu borçtan sorumlu olması anlamına gelir. Ancak kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi ve alacaklının kefile yönelebilmesi için kanunun emredici (kesin) hükümlerine harfiyen uyulmuş olması şarttır.

Kira Sözleşmelerinde Kefalet Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Kefilin sorumluluğunun ne zaman biteceğinden önce, sorumluluğun yasal olarak hiç başlayıp başlamadığının tespiti hayati önem taşır. Zira kanunun aradığı şartları taşımayan bir kefalet sözleşmesi kesin hükümsüzdür (batıldır) ve böyle bir belgeye dayanılarak kefilden talepte bulunulamaz.

1. Sıkı Yazılı Şekil Şartı

Türk Borçlar Kanunu’nun 583. maddesi uyarınca kefalet sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Ancak sadece yazılı olması da yeterli değildir. Kanun, kefili korumak ve üstlendiği ağır yükün farkına varmasını sağlamak amacıyla şu hususların kefilin kendi el yazısı ile yazılmasını emretmektedir:

• Kefilin sorumlu olacağı azami (en üst) miktar.

• Kefalet tarihi.

• Eğer kefil müteselsil kefil olacaksa, “müteselsil kefil” ibaresi veya bu anlama gelen herhangi bir ifade.

Bu unsurlardan biri dahi matbu (bilgisayardan veya daktilodan çıkmış) olarak yer alıyor ve kefil sadece altını imzalamışsa, o kefalet sözleşmesi hukuken geçersiz kabul edilir. Bu durum, icra takipleri ve itirazın iptali davalarında en sık karşılaşılan iptal sebeplerinden biridir.

2. Sorumlu Olunan Azami Miktar

Kefil, sınırsız bir borç altına giremez. Sözleşmede kefilin en fazla ne kadarlık bir meblağ için sorumlu olacağının açıkça (kendi el yazısıyla) belirtilmesi zorunludur. Eğer azami miktar belirtilmemişse, sözleşme yine geçersiz sayılır. Kira sözleşmelerinde genellikle yıllık kira bedelinin toplamı üzerinden bir azami miktar belirlenmesi hukuki teamüller arasındadır.

3. Eşin Rızası (TBK Madde 584)

Türk hukukunda aile kurumunu korumak amacıyla getirilen devrim niteliğindeki düzenlemelerden biri eş rızasıdır. Eğer kefil evli ise, kefil olabilmesi için eşinin yazılı rızasını alması şarttır. Eşin rızası, kefalet sözleşmesi kurulmadan önce veya en geç sözleşmenin kurulması anında verilmiş olmalıdır. İstisna: Kefil, ticaret siciline kayıtlı bir ticari işletmenin sahibi, ticaret şirketinin ortaklarından biri veya yöneticisi ise ve bu işletme/şirket ile ilgili bir iş için kefil oluyorsa eş rızası aranmaz. Ancak standart bir konut veya çatılı işyeri kirasında, evli bir bireyin arkadaşına veya akrabasına kefil olması durumunda eş rızası mutlak bir geçerlilik şartıdır.

Kefalet Türleri: Adi Kefalet ve Müteselsil Kefalet

Kefilin sorumluluğunun nasıl ve hangi aşamada doğduğu, kefaletin türüne göre değişiklik gösterir. Hukukumuzda esas olarak iki tür kefalet karşımıza çıkar:

Adi Kefalet

Kural olarak aksi kararlaştırılmadıkça kefalet “adi kefalet” hükmündedir. Adi kefalette, kiraya veren (alacaklı), öncelikle doğrudan kefile başvuramaz. Alacaklının önce kiracıya (asıl borçluya) başvurması, ona karşı icra takibi yapması ve bu takibin sonucunda asıl borçlunun aczinin sabit olması (borcu ödeyemeyeceğinin resmi olarak belgelenmesi) gerekir. Ancak bu şartlar oluştuktan sonra kefile gidilebilir. Bu durum “tartışma def’i” olarak adlandırılır.

Müteselsil Kefalet

Uygulamada, özellikle matbu kira sözleşmelerinde neredeyse her zaman “müteselsil kefalet” tercih edilir. Müteselsil kefalette kiraya veren, asıl borçluya başvurmak, onu icraya vermek veya aczini ispatlamak zorunda değildir. Kiracı kira borcunu vadesinde ödemediği an, kiraya veren doğrudan müteselsil kefile karşı icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Ancak yukarıda belirtildiği gibi, bunun geçerli olabilmesi için “müteselsil kefilim” ibaresinin kefilin el yazısı ile sözleşmeye işlenmiş olması gerekir.

Kira Sözleşmesinin Uzaması Durumunda Kefilin Sorumluluğu Devam Eder Mi?

Kira hukukunun en çok tartışılan ve vatandaşlar arasında en çok yanlış bilinen konularından biri, kira sözleşmesinin süresi dolup da kanun gereği (otomatik olarak) uzadığında, kefilin sorumluluğunun ne olacağıdır.

Belirli Süreli Sözleşmelerde Sürenin Otomatik Uzaması

Örneğin; taraflar arasında 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmış ve bir kefil imzası alınmıştır. Yıl sonunda kiracı evde oturmaya devam eder, kiraya veren de tahliye talebinde bulunmazsa, TBK uyarınca sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzar (konut ve çatılı işyeri kiralarında kural böyledir).

Peki uzayan bu yeni dönemde kefilin sorumluluğu devam eder mi? Kanun ve yerleşik Yargıtay içtihatları bu konuda son derece nettir: Aksi sözleşmede açıkça ve geçerli bir şekilde kararlaştırılmadıkça, kefilin sorumluluğu yalnızca sözleşmede yazılı olan İLK SÜRE (örneğimizde ilk 1 yıl) ile sınırlıdır.

Uzayan Dönemde Sorumluluğun Devamı İçin Gereken Şartlar

Kefilin uzayan yıllarda da sorumlu olmaya devam etmesi hukuken mümkündür, ancak bu otomatik olmaz. Bunun için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Sözleşmede kefilin uzayan dönemlerde de sorumlu olacağına dair açık bir hüküm bulunmalıdır.

2. Kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami süresi (örneğin “kefalet 3 yıl süreyle geçerlidir”) belirtilmiş olmalıdır.

3. Kefilin sorumlu olacağı azami meblağ, uzayan dönemleri de kapsayacak şekilde (ve yine kefilin el yazısıyla) açıkça yazılmış olmalıdır.

Eğer sözleşmede “Kefilin sorumluluğu sözleşme uzadığı müddetçe devam eder” şeklinde soyut ve matbu bir madde varsa, azami süre ve azami miktar şartları sağlanmadığı için, kefilin sorumluluğu ilk kira yılı (veya sözleşmede yazan ilk süre) bittiği gün sona erer. Sonraki yıllarda biriken kira borçlarından dolayı kefile başvurulamaz.

Kefilin Sorumluluğu Ne Zaman ve Nasıl Sona Erer?

Kefilin sorumluluğu sonsuz ve sınırsız değildir. Hukuk sistemi, belli şartların gerçekleşmesi halinde kefaleti sonlandırır. Kira alacağının tahsilinde kefilin sorumluluğunu sona erdiren başlıca haller şunlardır:

1. Asıl Borcun Sona Ermesi (Ödeme veya İbra)

Kefalet fer’i (bağlı) bir haktır. Asıl borç hangi sebeple olursa olsun sona ererse, kefalet de kendiliğinden sona erer. Kiracı tüm borçlarını öderse, kiraya veren kiracının borcunu bağışlar (ibra ederse) veya borç takas yoluyla kapanırsa kefilin sorumluluğu da biter.

2. 10 Yıllık Azami Sürenin Dolması (TBK Madde 598)

Gerçek kişilerin verdiği kefaletlerde yasa koyucu kesin bir zaman aşımı/hak düşürücü süre öngörmüştür. Sözleşme süresi ne olursa olsun, bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan kefalet, kefalet sözleşmesinin kurulmasının üzerinden 10 yıl geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar. Bu 10 yıllık sürenin bitimine 1 yıl kala, kefilin kendi el yazısı ile yapacağı yeni bir beyanla süre en fazla bir 10 yıl daha uzatılabilir. Ancak böyle bir yenileme yoksa, 10 yılın dolmasıyla birlikte kefile yönelik hiçbir hukuki talep ileri sürülemez.

3. Kefilin Sözleşmeden Dönmesi (TBK Madde 599)

Belirsiz süreli (veya belirsiz süreli hale gelmiş) bir borç ilişkisinde, kefilin durumu belli şartlar altında sonlandırma hakkı vardır. Gelecekte doğacak bir borca kefalet verilmişse ve borçlunun mali durumu kefalet tarihinden sonra önemli ölçüde bozulmuşsa, kefil henüz borç doğmadan alacaklıya yapacağı yazılı bir bildirimle kefalet sözleşmesinden dönebilir.

4. Kiraya Verenin (Alacaklının) Kusurlu Davranışları

Kanun, alacaklıya da dürüstlük kuralı çerçevesinde yükümlülükler yükler. Eğer alacaklı, asıl borçlunun borcu ödemesini zorlaştıracak veya engelleyecek şekilde hareket ederse veya kefilin rücu hakkını (ödediği parayı kiracıdan geri isteme hakkını) tehlikeye atacak şekilde elindeki teminatları elden çıkarırsa, kefil sorumluluktan kurtulabilir.

5. Kira Sözleşmesinin Feshi veya Sona Ermesi

Kiracı mecuru (kiralanan yeri) usulüne uygun olarak tahliye edip anahtarı teslim ettiğinde ve sözleşme hukuken feshedildiğinde, o tarihten sonra doğacak (örneğin erken tahliye sebebiyle istenebilecek makul süre kirası hariç, tamamen yeni döneme ait) kira bedelleri için kefilin bir sorumluluğu kalmaz.

Kefile Başvuru Süreci ve İcra Takiplerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda alacaklı, şartları oluştuğunda kefile karşı yasal yollara başvurur. Bu süreç genellikle İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde “İlamsız İcra Takibi” yoluyla yürütülür.

İcra Takibi ve Ödeme Emri

Alacaklı, asıl borçlu ile birlikte (müteselsil kefalet varsa) kefili de icraya verebilir. Kefile gönderilen ödeme emrinde borcun sebebi olarak kira sözleşmesi gösterilir. Kefilin, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı kanuni süreleri içinde (genellikle 7 gün) itiraz etme hakkı bulunmaktadır.

İtiraz ve İtirazın İptali Davası

Eğer kefil, “kefalet sözleşmesinin şekil şartlarına uymadığını”, “kendi sorumluluk süresinin dolduğunu” veya “imzanın kendisine ait olmadığını” ileri sürerek takibe itiraz ederse, icra takibi durur. Takibin durması üzerine alacaklı, itirazın haksız olduğunu iddia ediyorsa İcra Hukuk Mahkemesinde “İtirazın Kaldırılması” veya Sulh Hukuk Mahkemesinde “İtirazın İptali” davası açmak zorundadır.

Bu mahkeme sürecinde hâkim, yukarıda bahsettiğimiz tüm şekil şartlarını (el yazısı unsurları, azami miktar, tarih, eş rızası, uzayan dönem şartları) re’sen (kendiliğinden) inceler. Eğer kefil haklı bulunursa, hakkındaki icra takibi iptal edilir ve şartları varsa alacaklı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Sözleşmede “Kefillik süresizdir” yazıyor, bu geçerli midir? Cevap: Hayır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kefilin sorumlu olacağı azami miktarın ve azami sürenin (uzayan dönemler için) açıkça belirtilmesi gerekir. Ayrıca gerçek kişilerin kefaleti her halükarda 10 yılın sonunda kanunen biter. “Süresiz” ibaresi kefili sınırsız bir yük altına sokamayacağı için, genellikle sadece ilk kira yılı ile sınırlı kabul edilir.

Soru: Kiracı kirayı ödüyordu ancak binaya zarar vermiş. Kefil bu zararlardan sorumlu mudur? Cevap: Kefalet sözleşmesinin kapsamı sözleşme metnine göre belirlenir. Genellikle kefalet, kira borcu ve aidat gibi temel ödemeleri kapsar. Kiracının mecura verdiği hor kullanma tazminatı veya demirbaş zararları için kefile başvurulup başvurulamayacağı, sözleşmede bu kalemlerin açıkça kefalet kapsamına alınıp alınmadığına ve azami sınırın aşılıp aşılmadığına bağlıdır.

Soru: Kefil öldüğünde kefalet sona erer mi? Cevap: Kefilin ölümü durumunda, kefalet borcu kural olarak mirasçılara geçer. Ancak mirasçıların sorumluluğu, yalnızca miras bırakanın (kefilin) ölüm tarihine kadar doğmuş ve muaccel olmuş (ödenme zamanı gelmiş) kira borçları ile sınırlıdır. Ölüm tarihinden sonra işleyecek kira aylarından dolayı mirasçıların sorumluluğu bulunmamaktadır.