İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Devam Ederken “Satılık İlanı”

Günümüz ekonomik koşullarında, özellikle enflasyonist baskıların ve kira bedellerindeki fahiş artışların yaşandığı dönemlerde, “ihtiyaç” iddiasının ardında yatan gerçek iradenin tespiti, mahkemeler için karmaşık bir hal almıştır. Kiraya verenlerin, düşük kalan kira bedellerini güncel rayiçlere çekmek amacıyla “ihtiyaç” kılıfı altında tahliye davası açmaları veya mülkü boşaltarak daha yüksek bedelle satma eğilimine girmeleri, “samimiyet testi”ni yargılamanın merkezine oturtmuştur. Bu bağlamda, kiralanan taşınmazın tahliye davası süreci devam ederken veya dava açılmadan hemen önce satışa çıkarılması, internet portallarında veya emlak ofislerinde “satılık ilanı”nın bulunması, davacının iddia ettiği “kullanma ihtiyacı” ile taban tabana zıt bir “elden çıkarma iradesi”ni ortaya koymaktadır.

TÜRK BORÇLAR KANUNU SİSTEMATİĞİNDE İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE: YASAL ÇERÇEVE VE UNSURLAR

Yasal Dayanak: TBK Madde 350 ve Madde 351

Türk Borçlar Kanunu, ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi iki ana başlık altında düzenlemiştir: Mevcut malikin ihtiyacı (TBK m. 350) ve kiralananı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351). Her iki madde de özünde mülkiyet hakkının sahibine, taşınmazı bizzat kullanma yetkisi verse de, bu yetkinin kullanımı sıkı şekil ve esas şartlarına bağlanmıştır.

TBK Madde 350/1 hükmü, kiraya verenin kira sözleşmesini; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyarak açacağı dava ile sona erdirebileceğini belirtir. Burada kanun koyucu, ihtiyaç sahiplerini sınırlı olarak saymış ve bu listenin genişletilmesini engellemiştir. Örneğin, kiraya verenin kardeşinin ihtiyacı için (bakmakla yükümlü değilse) tahliye davası açılamazken, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler kavramı TMK m. 364 çerçevesinde değerlendirilmektedir.

TBK Madde 351 ise, kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceğini düzenler. Yeni malik, dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitimini bekleyerek TBK m. 350 çerçevesinde de kullanabilir; bu durumda bir aylık ihtarname süresi ve altı aylık bekleme süresi yerine, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolunu tercih edebilir.

İhtiyacın Hukuki Nitelikleri: “Gerçek, Samimi ve Zorunlu” Olma Şartı

Kanun metninde “gereksinim” (ihtiyaç) ifadesi yer alsa da, bu ihtiyacın ne tür bir ihtiyaç olması gerektiği kanunda açıkça tanımlanmamıştır. Bu boşluk, Yargıtay’ın on yıllara dayanan içtihatlarıyla doldurulmuş ve ihtiyaç iddiasının kabulü için üç temel unsurun varlığı şart koşulmuştur: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması.

Gerçeklik Unsuru

İhtiyacın gerçek olması, soyut bir arzudan öte, somut bir olguya dayanması demektir. Örneğin, kiraya verenin halihazırda kirada oturuyor olması, sağlık sorunları nedeniyle asansörlü bir eve ihtiyaç duyması veya çocuklarının evlenmesi gibi durumlar, ihtiyacın gerçekliğine karine teşkil eder. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı ihtimallere dayalı (örneğin “oğlum ileride evlenirse oturacak”) ihtiyaçlar, gerçek bir ihtiyaç olarak kabul edilmez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarında, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçların (örneğin sadece yaz tatilinde kullanım) tahliye nedeni yapılamayacağı vurgulanmıştır.

Zorunluluk Unsuru

İhtiyacın zorunlu olması, kiraya verenin bu taşınmazı kullanmaktan başka makul bir seçeneğinin bulunmaması anlamına gelir. Eğer kiraya verenin aynı bölgede boş ve kullanıma hazır başka bir taşınmazı varsa, kiracının bulunduğu taşınmaz için tahliye talep etmesi “zorunluluk” ilkesiyle bağdaşmaz. Zorunluluk, aynı zamanda ihtiyacın ertelenemez nitelikte olmasını da ifade eder. Örneğin, işyeri ihtiyacında, kiraya verenin yapmak istediği işin o taşınmazda yapılmasının fiziken ve hukuken mümkün olması, belediye ruhsatı alınabilmesi gibi kriterler zorunluluk kapsamında değerlendirilir.

Samimiyet Unsuru

Raporun ana temasını oluşturan “samimiyet”, kiraya verenin iç dünyasındaki gerçek iradenin dışa vurumudur. Samimiyet testi, kiraya verenin amacının üzüm yemek mi (ihtiyacını gidermek) yoksa bağcıyı dövmek mi (kiracıyı çıkarmak) olduğunun yargılamada tespit edilmesidir. Mahkemeler, kiraya verenin beyanlarını dosyadaki diğer delillerle, yaşamın olağan akışıyla ve dürüstlük kuralıyla (TMK m. 2) karşılaştırarak samimiyet denetimi yapar. Kiracıyı çıkarmak için “ihtiyaç” iddiasının bir bahane olarak kullanılması, samimiyetsizlik olarak nitelendirilir ve davanın reddini gerektirir. İşte bu noktada, taşınmazın “satışa çıkarılması” olgusu, samimiyetin en büyük düşmanı olarak karşımıza çıkar.

İhtiyaç İddiasında Zamanlama ve Süreklilik

Yargıtay içtihatlarına göre, ihtiyaç iddiasının sadece davanın açıldığı tarihte mevcut olması yetmez; yargılama süresince ve hüküm kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir.⁸ Dava açıldıktan sonra ihtiyacın ortadan kalkması (örneğin ihtiyaç sahibinin ölümü, başka bir şehre tayini veya evlenmekten vazgeçmesi) durumunda, davanın konusu kalmayacağı için tahliye kararı verilemez. Aynı şekilde, dava devam ederken taşınmazın satılması veya satışa çıkarılması da ihtiyacın devamlılığı ve samimiyeti ilkesini zedeleyen en önemli faktörlerdendir.

“SAMİMİYET” VE SATILIK İLANI

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında “samimiyet” unsuru, sübjektif bir kavram gibi görünse de yargı kararlarıyla objektif kriterlere bağlanmıştır. Bu kriterlerin en keskin olanı, kiraya verenin taşınmazı elden çıkarma iradesidir. “Satılık İlanı” paradoksu, kiraya verenin bir yandan mahkemede “Benim veya yakınımın bu evde oturması zorunlu” beyanında bulunurken, diğer yandan emlak piyasasında “Bu ev satılıktır” mesajını vermesidir. Hukuk mantığı açısından, bir malı kullanmak isteyen kişinin onu satmak istemesi, birbiriyle telif edilemeyecek iki zıt irade beyanıdır.

Satılık İlanının Hukuki Anlamı: İcap ve İrade Beyanı Çelişkisi

Borçlar Hukuku genel teorisine göre, bir malın fiyatını belirterek veya belirtmeksizin satışa arz edilmesi, kamuya yapılmış bir “icap” (öneri) veya icaba davet niteliğindedir. Kiraya veren, taşınmazına “satılık” afişi asarak veya internet sitelerine ilan vererek, “Bu taşınmazla olan mülkiyet bağımı koparmak ve karşılığında nakit değer elde etmek istiyorum” iradesini açıklamış olur. Oysa ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının temeli, “Bu taşınmazla mülkiyet bağımı koruyarak onu bizzat kullanmak (usus) istiyorum” iradesidir. Bu iki irade aynı anda var olamayacağı için, satılık ilanı, kullanma iradesinin (ihtiyacın) yokluğuna veya samimi olmadığına dair en güçlü karine (aksi ispatlanabilir varsayım) olarak kabul edilir.

Satılık İlanının Zamanlaması ve Etkisi

Satılık ilanının ne zaman verildiği, samimiyet testinde farklı sonuçlar doğurabilir:

• Dava Öncesi İlanlar: Dava açılmadan çok önce verilmiş ve dava tarihinden makul bir süre önce kaldırılmış ilanlar, samimiyeti doğrudan etkilemeyebilir. Kiraya veren, “Önce satmayı düşündüm ama satamayınca veya şartlar değişince oturmaya karar verdim” savunmasını yapabilir. Ancak ilanın dava tarihine çok yakın bir zamanda kaldırılması, şüphe uyandırır.

• Dava Sırasındaki İlanlar: Dava devam ederken (derdestlik süresince) verilen ilanlar, Yargıtay tarafından “samimiyetsizliğin kesin delili” olarak görülür. Çünkü yargılama, o andaki ihtiyacı tespit etmeye çalışır. Davacı, mahkeme huzurunda ihtiyacını ispatlamaya çalışırken arka kapıda evi satmaya çalışıyorsa, bu durum dürüstlük kuralına aykırıdır.

• Tahliye Sonrası İlanlar: Tahliye gerçekleştikten sonra evin satılması veya ilana konulması, TBK m. 355 kapsamında yeniden kiralama yasağı ve tazminat sorumluluğu açısından değerlendirilir. Ancak satış, teknik olarak “yeniden kiralama” olmadığından, Yargıtay uygulamasında genellikle tazminat sebebi sayılmamaktadır, fakat bu durum tahliye davasındaki samimiyetsizliğin geçmişe dönük bir ispatı olarak etik dışı bulunabilir.

YARGITAY UYGULAMASINDA SATILIK İLANI VE SAMİMİYET

Yargıtay, özellikle 3. Hukuk Dairesi ve kapatılan 6. Hukuk Dairesi aracılığıyla oluşturduğu içtihatlarında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında “satılık ilanı” konusuna oldukça katı ve şekilci bir yaklaşım sergilemektedir. Yargıtay’ın temel felsefesi, kiracının barınma güvenliğinin, spekülatif veya samimi olmayan mülkiyet tasarruflarına kurban edilmemesidir.

Temel İlke: “Satış İradesi İhtiyaç İradesini Ortadan Kaldırır”

Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, kiralananın satılığa çıkarılması, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığının göstergesidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8780 Esas, 2018/1853 Karar sayılı ilamında bu durum açıkça vurgulanmıştır. Söz konusu kararda, davalı kiracının tanığı, kiralanana satılık ilanı asıldığını ve emlakçıyla görüşüldüğünü beyan etmiştir. Mahkeme sürecinde tapu kayıtlarından taşınmazın gerçekten de dava dışı üçüncü bir kişiye satıldığı anlaşılmıştır. Yargıtay, “İhtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının hüküm kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir” ilkesinden hareketle, satış işleminin (ve öncesindeki ilanın) ihtiyacın devam etmediğini veya samimi olmadığını kanıtladığına hükmederek yerel mahkemenin tahliye kararını bozmuştur.

Bu karar, Yargıtay’ın bakış açısını netleştirmektedir:

1. Süreklilik Şartı: İhtiyaç, davanın her aşamasında mevcut olmalıdır.

2. Eylemsel Tutarlılık: Kiraya verenin eylemleri (satışa çıkarma), söylemleriyle (ihtiyaç) çelişmemelidir.

3. Sonuç: Satış girişimi varsa, tahliye kararı verilemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun Yaklaşımı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da benzer bir çizgide ilerlemektedir. İhtiyacın “zorunlu” olması kriteri, alternatif çözümlerin (örneğin satış) varlığı halinde zedelenmiş sayılır. Genel Kurul kararlarında, kiraya verenin malvarlığındaki diğer taşınmazların durumu da incelenirken, dava konusu taşınmazla ilgili tasarruf girişimleri (satış ilanı gibi) samimiyet testinin en önemli negatif puanı olarak değerlendirilir. Eğer kiraya veren, dava konusu taşınmazı satarak elde edeceği parayla başka bir ihtiyacını gidermeyi amaçlıyorsa (örneğin borç ödemek veya başka bir ev almak), bu durum TBK m. 350 anlamında “konut ihtiyacı” olarak değil, “ekonomik yarar sağlama” amacı olarak görülür ve tahliye sebebi kabul edilmez. Çünkü kanun, “kullanma zorunluluğu”ndan bahseder, “yararlanma” veya “tasarruf etme” zorunluluğundan değil.

İstisnai Durumlar

Yargıtay, nadiren de olsa, satış ilanının verilmiş olmasını makul görebilecek istisnaları inceleyebilir. Ancak bu istisnaların ispat yükü çok ağırdır. Örneğin, kiraya verenin çok acil bir sağlık sorunu için nakde ihtiyacı olduğunu ve bu nedenle evi satmayı düşündüğünü, ancak daha sonra bu sorunun başka şekilde çözüldüğünü ve artık evde oturmak zorunda olduğunu (örneğin mevcut evinden tahliye edildiği için) “kesin delillerle” ispatlaması gerekir. Ancak genel kural olarak, “satılık ilanı” görüldüğü anda Yargıtay’ın refleksi “samimiyetsizlik” yönündedir.

BÖLGE ADLİYE MAHKEMELERİ GÖRÜŞLERİ

İstinaf mahkemelerinin (BAM) devreye girmesiyle birlikte, tahliye davalarındaki “samimiyet” incelemesi, daha olaya özgü ve teknik ispat kurallarına dayalı bir hal almıştır. BAM’lar, Yargıtay gibi sadece hukuki denetim yapmakla kalmayıp, vakıa denetimi de yaptıkları için, “satılık ilanı” iddiasının nasıl ispatlandığına daha fazla odaklanmaktadır. Bu durum, Yargıtay ile BAM arasında zaman zaman nüans farklarının oluşmasına neden olmaktadır.

İspatın Kesinliği Sorunu: Fotoğrafın Tarihi ve Aidiyeti

Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/288 Esas, 2017/286 Karar sayılı ilamı, BAM’ların “ispat standardı” konusundaki titizliğini göstermektedir.

• Olay: Davalı kiracı, kiralananın balkonuna “Satılık” ilanı asıldığını iddia etmiş ve buna dair fotoğrafları dosyaya sunarak davanın reddini istemiştir.

• BAM Kararı: Mahkeme, sunulan fotoğrafların hangi tarihte çekildiğinin belli olmadığını, fotoğraftaki yerin kiralanan taşınmazla aynı yer olup olmadığının kesin olarak anlaşılamadığını ve dosyada bu iddiayı destekleyen başkaca (tanık, noter tespiti vb.) delil bulunmadığını belirtmiştir. Bu nedenle, sadece “şüphe” uyandıran ancak kesinlik içermeyen bir fotoğrafa dayanarak ihtiyacın samimiyetsiz olduğuna hükmedilemeyeceğine karar vermiş ve tahliye kararını onamıştır.

Bu karar, “satılık ilanı” savunması yapacak kiracılar için hayati bir ders niteliğindedir: İlanın varlığını iddia etmek yetmez; bu ilanın dava süreciyle eş zamanlı olduğunu ve kiraya verenin iradesini yansıttığını (örneğin emlakçı sözleşmesi, internet ilanı tarihi, noter tespiti) usulüne uygun delillerle kanıtlamak gerekir.

Ankara ve İstanbul BAM Yaklaşımları

Büyükşehirlerdeki BAM daireleri (İstanbul ve Ankara), emlak piyasasının dinamiklerini de göz önünde bulundurarak kararlar vermektedir.

• İstanbul BAM: Kiraya verenin, “Ekonomik koşullar nedeniyle satmayı düşündüm ama satamadım, şimdi kendim oturmak zorundayım çünkü ben de kiradayım ve ev sahibim beni çıkarıyor” şeklindeki savunmalarını, eğer kiraya verenin kendi tahliye tehdidi altındaki durumu sabitse (örneğin hakkında kesinleşmiş tahliye kararı varsa), daha esnek değerlendirebilmektedir. Burada “üstün yarar” ve “zorunluluk” ilkesi, satış ilanının yarattığı samimiyetsizlik karinesini bazen yenebilmektedir.

• Ankara BAM: Genellikle Yargıtay çizgisine daha yakın durmakta ve ilanların varlığını samimiyetsizlik olarak kabul etme eğilimindedir. Ancak ilanın eski tarihli olması durumunda, “geçmiş irade bugünkü ihtiyacı etkilemez” yorumunu yapabilmektedir.

Yargıtay ve BAM Arasındaki Görüş Farklılıklar

Aşağıdaki tablo, Yargıtay ve BAM’ların “satılık ilanı” konusundaki yaklaşımlarını karşılaştırmalı olarak özetlemektedir:

YARGILAMA USULÜ VE İSPAT

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında davanın kaderini belirleyen en önemli faktör, ispat hukukunun doğru işletilmesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca ispat yükü kural olarak davacıya (kiraya verene) ait olsa da, “samimiyetsizlik” iddiasında ispat yükü yer değiştirebilir veya karşı ispat faaliyetine dönüşebilir.

Davacının (Kiraya Verenin) İspat Yükü

Davacı, ihtiyacının “gerçek, samimi ve zorunlu” olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.

• Deliller: Tanıklar (komşular, aile bireyleri), kirada oturuyorsa kira sözleşmesi, tahliye tehdidi altındaysa kendisine gönderilen ihtarname veya mahkeme kararı, sağlık raporları (örneğin merdiven çıkamama durumu), işyeri nakli belgeleri, evlilik cüzdanı (çocuğunun evleneceği iddiası) gibi deliller sunulmalıdır.

• Samimiyet Savunması: Eğer karşı taraf (kiracı) “satılık ilanı” iddiasında bulunursa, davacı bu ilanın kendisine ait olmadığını, eski tarihli olduğunu veya iradesi dışında (yetkisiz emlakçı) verildiğini ispatlamak zorundadır.

Davalının (Kiracının) Karşı İspat Yükü: “Samimiyetsizlik” İddiası

Kiracı, davacının ihtiyacının samimi olmadığını iddia ediyorsa, bunu somut delillerle desteklemelidir. Sadece “beni çıkarmak istiyor” demek yetmez.

• Satılık İlanı Delili: Kiracı, evin satılık olduğunu iddia ediyorsa şu yolları izlemelidir:

  1. Noter Tespiti: İnternet ilanının veya afişin noter kanalıyla tespit edilmesi en güçlü delildir.

  2. E-Tespit: Türkiye Barolar Birliği veya yetkili kurumlar üzerinden yapılan elektronik tespitler.

  3. Tanık: Evi “alıcı” kılığında gezen kişilerin veya emlakçının tanık olarak dinletilmesi.

  4. Ekran Görüntüsü (Screenshot): Tek başına delil niteliği tartışmalı olsa da (tarih değiştirilebilir olduğu için), yan delillerle desteklendiğinde (örneğin ilandaki telefon numarasının davacıya ait olması) mahkemece dikkate alınabilir.

Mahkemenin Re’sen Araştırma Yetkisi

Kira hukuku davalarında hakim, tarafların sunduğu delillerle bağlı olmakla birlikte, “ihtiyacın samimiyeti” konusunda vicdani kanaate varmak için aktif rol oynayabilir. Keşif sırasında evin durumunu (satışa hazır olup olmadığını) inceleyebilir, davacının diğer taşınmazlarını tapu kayıtlarından sorgulayabilir. Ancak “satılık ilanı”nı araştırmak hakimin re’sen görevi değildir; bu delili tarafların sunması gerekir.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI (TBK M. 355) VE TAZMİNAT: SATIŞIN ETKİSİ

TBK m. 355, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiracıyı koruyan en önemli mekanizmalardan biridir. Maddeye göre, kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır.

“Kiralama” ve “Satma” Ayrımı

Kanun metni açıkça “başkasına kiralayamaz” ifadesini kullanmıştır. Bu nedenle, Yargıtay ve doktrindeki hakim görüş, kiralananın tahliye edildikten sonra satılmasının, TBK m. 355 kapsamındaki yasağı ihlal etmediği yönündedir.

• Hukuki Mantık: Mülkiyet hakkı, sahibine mülkü elden çıkarma yetkisi verir. Kanun koyucu, kiraya verenin mülkü satmasını yasaklamamış, sadece “ihtiyacım var” diyerek çıkarıp “başkasına kiralamasını” (yani samimiyetsiz davranmasını) yasaklamıştır.

• Uygulamadaki Sonuç: Ev sahibi, kiracıyı ihtiyaç nedeniyle çıkardıktan sonra evi boş olarak satarsa, eski kiracı kural olarak TBK m. 355 tazminatını talep edemez.

Tazminat Riskinin Doğduğu Haller ve Kötü Niyet

Eğer kiracı, tahliye davası sırasında “Bunların amacı satmak” savunması yapmış, mahkeme “Hayır, ihtiyaç samimi” diyerek tahliye kararı vermiş ve karar kesinleştikten hemen sonra ev satılmışsa durum ne olur?

• Her ne kadar TBK m. 355 lafzı “kiralama” dese de, bazı hukukçular ve azınlıkta kalan mahkeme kararları, bu durumun TMK m. 2 (Hakkın Kötüye Kullanılması) ve genel haksız fiil hükümleri (TBK m. 49) çerçevesinde tazminat doğurabileceğini savunmaktadır. Çünkü davacı, mahkemeyi yanıltarak haksız bir tahliye kararı elde etmiştir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik uygulaması hala “satışın tazminat gerektirmediği” yönündedir. Bu durum, kiracılar için ciddi bir hak kaybı riski oluşturmaktadır.

“YENİ MALİK” (TBK 351) VE YATIRIM AMAÇLI ALIMLARDAKİ RİSKLER

Taşınmazın el değiştirmesi, kira ilişkisinin kaderini doğrudan etkiler. TBK m. 351, yeni malike, eski kiracıyı belirli süreler içinde tahliye etme hakkı tanır. Ancak burada da “samimiyet” ve “satılık ilanı” riski devreye girer.

Yeni Malikin İhtiyacının Samimiyeti

Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar çekip 6 ay sonra dava açabilir. Ancak, yeni malik taşınmazı “yatırım amaçlı” aldığını beyan etmişse veya satın alır almaz “satılık” veya “kiralık” ilanı vermişse, ihtiyacın samimi olmadığı kabul edilir.

• “Yatırımcı” Tuzağı: Günümüzde pek çok yatırımcı, “içinde kiracı var, çıkarıp yüksek fiyata satarım veya kiralarım” düşüncesiyle ev almaktadır. Ancak mahkemeler, yeni malikin başka bir evi olup olmadığını, işyerinin konumunu, çocuklarının okul durumunu inceleyerek ihtiyacın gerçekliğini sorgular. Sadece “tapuyu aldım, çık” demek yeterli değildir.

Satılık İlanı ve Yeni Malik

Yeni malik, kiracıyı çıkarmak için dava açtığı sırada evi tekrar satışa çıkarırsa (örneğin “kar realizasyonu” yapmak için), bu durum davanın reddine neden olur. Çünkü TBK m. 351 de “gereksinim” (kullanma zorunluluğu) şartına bağlıdır. Satış iradesi, kullanma zorunluluğunu ortadan kaldırır.

Av. Efehan Mihai ERGİNER