Evimin Kirası Çok Düşük Kaldı: 5 Yılı Dolduran Kiracıya Karşı Ne Yapabilirim

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel kuralları ortaya koymaktadır. Kanun koyucu, ilk 5 yıllık dönem ile 5 yıldan uzun süreli dönemler arasında belirgin bir hukuki ayrım yapmıştır.

İlk beş yıllık dönemde (taraflar arasında bir anlaşma olsun veya olmasın), kira bedelindeki artış oranı kural olarak bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu süreçte mülk sahibinin “benim evimin değeri çok arttı, TÜFE’den daha fazla zam istiyorum” diyerek dava açma hakkı kural olarak bulunmamaktadır (Olağanüstü durumlar için düzenlenen Uyarlama Davası istisnası hariçtir).

Ancak, kira sözleşmesinin süresi beş yılı doldurduğunda, kanun koyucu mülk sahibine piyasa koşullarına dönme imkanı tanımaktadır. TBK m. 344/3 fıkrası şu hükmü içerir: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı ve Şartları

Kira tespit davası, bozulan ekonomik dengenin yeniden kurulması için açılan, ileriye dönük sonuç doğuran bir eda davası niteliğindedir. Bu davanın açılabilmesi ve mahkemece kabul edilebilmesi için belirli kanuni şartların bir arada bulunması gerekir.

1. Beş Yıllık Sürenin Dolmuş Olması

Davanın TBK m. 344/3 kapsamında açılabilmesi için sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren kesintisiz olarak 5 tam yılın geçmiş olması ve 6. kira yılına (veya daha sonraki bir yıla) giriliyor olması şarttır. Bu süre hesaplanırken, taraflar arasında daha sonradan yapılan ancak kira bedeli ve artış oranı dışında esaslı bir değişiklik içermeyen “yenileme sözleşmeleri” süreyi sıfırlamaz. Yargıtay uygulamalarına göre, ilk sözleşme tarihi esas alınır.

2. Dava Açma Süresi ve İhtarname Kuralı

Kira tespit davasının en kritik ve teknik yönlerinden biri, davanın açılma zamanı ve ihtarname şartıdır. TBK m. 345 uyarınca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, belirlenecek yeni kiranın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için şu iki yoldan birinin izlenmesi gerekir:

• Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz (30) gün önce kiracıya dava açılması,

• Veya aynı süre içinde (yeni döneme 30 gün kala) kiracıya noter kanalıyla yazılı bir ihtarname gönderilmiş olması.

Eğer sözleşmede “yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına” dair açık bir madde (artış şartı) varsa, bu 30 günlük süre şartı aranmaz; yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak dava ile o dönemin başından itibaren geçerli olacak şekilde kiranın tespiti istenebilir. Bu usul kurallarına uyulmaması, davanın reddine yol açmaz ancak tespit edilecek yüksek kiranın bir sonraki yıl yürürlüğe girmesine neden olur ki bu da ciddi hak (ve gelir) kayıplarına yol açar.

3. Dava Şartı Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kira uyuşmazlıkları (kira tespit ve tahliye davaları dahil) zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu nedenle, mahkemeye başvurmadan önce adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu’na başvurulması ve sürecin tamamlanması dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması atlanarak doğrudan dava açılması halinde, mahkeme davayı usulden reddedecektir. Bu aşamada taraflar masaya oturarak, mahkeme masrafları ve uzun yargılama sürelerinden kaçınmak adına ortak bir bedel üzerinde uzlaşma imkanına sahiptir.

Hakim Yeni Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Beş yılı doldurmuş bir kira ilişkisinde açılan tespit davasında hakim, kira bedelini belirlerken keyfi davranamaz. Kanun ve Yargıtay içtihatları, mahkemenin izlemesi gereken adımları ve dikkate alması gereken kriterleri net bir şekilde çizmiştir.

Emsal Kira Bedellerinin Araştırılması

Mahkeme, öncelikle söz konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki gayrimenkullerin rayiç (güncel) kira bedellerini araştırır. Bu aşamada dosya, alanında uzman kişilerden oluşan bir Bilirkişi Heyetine tevdi edilir. Bilirkişiler; gayrimenkulün konumunu, metrekaresini, yaşını, bulunduğu katı, cephesini, sosyal donatılarını ve genel fiziki durumunu değerlendirerek, “Bu taşınmaz bugün boş olarak kiraya verilseydi piyasa değeri ne olurdu?” sorusunun cevabını bilimsel ve objektif verilerle raporlar. Taraflar, kendi iddialarını destekleyen emsal kira sözleşmelerini mahkemeye sunarak bu sürece katkı sağlayabilirler.

Kiralananın Durumu ve TÜFE Oranları

Taşınmazın mevcut durumu, eski mi yoksa yeni mi olduğu, içinde kiracının yaptığı faydalı masrafların bulunup bulunmadığı da değerlendirilir. Ayrıca, ülkenin genel ekonomik durumu ve TÜFE verileri de bu tespitte yardımcı kriterler olarak göz önünde bulundurulur.

“Hak ve Nesafet” (Eski Kiracı) İndirimi: Gözden Kaçırılmaması Gereken Kriter

Kira tespit davalarının en belirgin akademik ve pratik özelliklerinden biri Yargıtay tarafından istikrarla uygulanan Hak ve Nesafet İndirimi‘dir. Yargıtay der ki; 5 yıllık veya daha eski bir kiracı, mülkü boşaltıp yeniden kiralayacak olan yeni bir kiracı ile aynı kefeye konulamaz. Eski kiracının mülkü korumuş olması, ödemelerini düzenli yapmış olması ihtimalleri ve kiracı sıfatı göz önünde bulundurularak, bilirkişinin tespit ettiği “boş ev rayiç bedeli” üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması yasal bir zorunluluktur.

Bu indirim oranı kanunda rakamsal olarak belirtilmemiştir; hakimin takdir yetkisindedir. Ancak Yargıtay uygulamalarında genellikle brüt tespit bedeli üzerinden %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapıldığı görülmektedir. Örneğin; bilirkişi evin güncel boş kira değerini 20.000 TL olarak tespit etmişse, mahkeme %15 oranında hak ve nesafet indirimi uygulayarak yeni kirayı 17.000 TL olarak hüküm altına alabilir. Hükmedilen bedel üzerinden indirim yapılmaması, kararın Yargıtay/İstinaf merciince bozulma sebebidir.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hukuk davalarında davanın doğru mahkemede açılması, zaman ve masraf kaybını önlemek için elzemdir.

• Görevli Mahkeme: Kira bedelinin tespiti davalarında, talep edilen kira bedelinin miktarına bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri‘dir.

• Yetkili Mahkeme: Davanın açılacağı yer mahkemesi, genel kurallara göre davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesi olabileceği gibi, sözleşmenin ifa edileceği yer (taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesi de yetkilidir. Uygulamada genellikle taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleri tercih edilmektedir.

Yargılama Süreci, Harçlar ve Masraflar

Kira tespit davası, nispi harca tabi davalardandır. Ancak davanın açılış aşamasındaki harç hesaplaması, mülkün toplam değeri üzerinden değil; taraflar arasındaki ihtilaflı miktar üzerinden yapılır. Mülk sahibinin talep ettiği aylık kira bedeli ile kiracının halihazırda ödediği aylık kira bedeli arasındaki farkın yıllık toplamı üzerinden nispi peşin harç hesaplanır ve ödenir.

Dava sonunda mahkeme masrafları (harçlar, bilirkişi ücreti, tebligat giderleri) ve eğer taraf kendisini bir avukat ile temsil ettirmişse yasal vekalet ücreti, kural olarak davada haksız çıkan tarafa yükletilir. Ancak kira tespit davalarında Yargıtay, mahkeme masraflarının ve avukatlık ücretinin tamamının kiracıya yüklenmemesi gerektiğine, talebin kabul oranına göre taraflar arasında paylaştırılması gerektiğine hükmetmektedir.

Yargılama süresi; mahkemenin iş yüküne, tebligatların ulaşma hızına ve bilirkişi incelemesinin detaylarına göre değişiklik göstermekle birlikte, İstinaf kanun yolu aşaması da dahil edildiğinde uzun bir zamana yayılebilmektedir. Ancak mahkemenin vereceği karar, davanın (ve ihtarın) şartlarına uyulduysa, talep edilen ve hak kazanılan kira döneminin başından itibaren geçerli olacağı için geçmişe dönük (geriye yürüyen) kira farkları birikimli olarak talep edilebilir.