Eve Zarar Veren Kiracı Nereye Şikayet Edilir?
Taşınmaz maliki olmanın getirdiği hukuki sorumluluklar ve haklar, Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu başta olmak üzere birçok kanun ve düzenleme ile güvence altına alınmıştır. Ancak, taşınmazın kiraya verilmesiyle birlikte mülkiyet hakkının kullanımında kiracının hak ve yükümlülükleri devreye girer. Bu çerçevede, bir kiracının kiralanan taşınmaza zarar vermesi durumu, malikin mülkiyet hakkına yönelik ciddi bir ihlal teşkil eder ve hukuki bir süreci başlatmayı gerektirir.
Yazı İçeriği
Kiracının Zarar Verme Sorumluluğunun Hukuki Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmesine dair temel hükümleri düzenlemektedir. Kiracının kiralanana özen gösterme ve zarardan sorumlu olma yükümlülüğü, Kanun’un ilgili maddelerinde açıkça belirtilmiştir.
Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Yükümlülüğü (TBK m. 316)
TBK’nın 316. maddesi uyarınca, kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak ve özenle kullanmak zorundadır. Ayrıca kiracı, taşınmazda oturan diğer kişilere ve komşulara karşı da gerekli saygı ve dikkatle davranmakla yükümlüdür. Bu, kiracının hem taşınmazın fiziki bütünlüğünü korumasını hem de taşınmazın kullanımından kaynaklanan gürültü, koku gibi olumsuz etkileri minimumda tutmasını gerektirir.
Kiracının Zarar Sorumluluğu (TBK m. 317)
Kiracının kiralananın teslim edildiği durum ile sözleşmenin sona ermesi ve iade edilmesi anındaki durum arasındaki farktan (olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskime hariç) sorumlu olacağı TBK m. 317’de düzenlenmiştir. Kiracının, kiralanana kasten, ihmalen veya kusurlu davranışla zarar vermesi durumunda, bu zarar Borçlar Hukuku genel hükümleri çerçevesinde tazmin edilmek zorundadır. Zararın türü, duvarların boyanması, parkelerin sökülmesi, tesisatın bozulması, kapı veya camların kırılması gibi maddi hasarlar olabileceği gibi, taşınmazın değerini düşüren veya kullanılabilirliğini azaltan her türlü etkiyi de kapsar.
Ortak Kullanım Alanlarına Verilen Zarar
Kiralanan bir apartman dairesi ise, kiracının yalnızca kendi dairesine değil, aynı zamanda ortak kullanım alanlarına, apartman boşluğuna, asansöre veya binanın dış cephesine verdiği zararlar için de malike ve/veya apartman yönetimine karşı sorumluluğu bulunur. Bu durumda şikayet süreci kat malikleri kurulu kararlarıyla da ilişkilendirilebilir.
Malikin Zararı Tespit ve Belgeleme Yükümlülüğü
Hukuki bir sürece başlamadan önce, zararın tespiti ve belgelenmesi hayati öneme sahiptir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümleri çerçevesinde elde edilecek deliller, davanın ispatı açısından kritik rol oynar.
Hasar Tespiti İçin Yapılması Gerekenler
Fotoğraf ve Video Kaydı: Zararın boyutunu, niteliğini ve yerini gösteren, tarih damgalı, yüksek çözünürlüklü fotoğraf ve video kayıtları alınmalıdır.
Tutanak Tutulması: İmkân varsa, kiracı, mal sahibi ve şahitlerin imzaladığı bir hasar tespit tutanağı düzenlenmelidir.
Keşif Talebi: Kiracı taşınmazı boşaltmış ancak zararı gidermemiş veya kiradayken zarar tespiti engelleniyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden delil tespiti talebinde bulunulabilir. Mahkeme, bir bilirkişi görevlendirerek zararın tespiti ve tahmini onarım maliyetini belirleyen bir bilirkişi raporu hazırlatır. Bu rapor, gelecekte açılacak tazminat davası için en güçlü delil olacaktır.
Onarım Faturaları: Zararın giderilmesi için yapılan harcamaların fatura ve belgeleri titizlikle saklanmalıdır.
Eve Zarar Veren Kiracıya Karşı Başvurulabilecek Şikayet Mercileri ve Hukuki Yollar
Eve zarar veren kiracıya karşı malikin başvurabileceği yasal yollar ve şikayet mekanizmaları, zararın niteliğine ve hukuki ilişkinin aşamasına göre farklılık gösterir.
Arabuluculuk (Dava Şartı)
Türk Hukuku’nda kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar (tahliye, kira tespiti ve kiracının verdiği zararlar dahil) için dava şartı arabuluculuk kurumu zorunludur. Mal sahibi, dava açmadan önce, yetkili adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu’na başvurarak arabuluculuk sürecini başlatmak zorundadır.
Arabuluculuk Süreci: Arabulucu eşliğinde kiracı ile mal sahibi bir araya gelerek zararın tazmini konusunda uzlaşma yolları aranır. Uzlaşma sağlanırsa, imzalanan anlaşma belgesi mahkeme kararı niteliğinde olup, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre doğrudan icraya konulabilir.
Sulh Hukuk Mahkemesi (Maddi Tazminat ve Kira Sözleşmesinin Feshi Davaları)
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, malikin açabileceği temel dava mercii Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Maddi Tazminat Davası
Mal sahibi, kiracının kiralanana verdiği zararın giderilmesi (onarım masrafları, değer kaybı) ve varsa diğer zararlarının karşılanması amacıyla kiracıya karşı bir maddi tazminat davası açabilir. Bu dava, yukarıda belirtilen delil tespit raporu ve onarım faturaları temel alınarak açılır.
Tahliye Davası (Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye)
TBK m. 316 uyarınca, kiracının kiralananı hor kullanması, komşulara karşı yükümlülükleri ihlal etmesi ve bu durumun ciddi boyutlara ulaşması halinde, mal sahibinin kira sözleşmesini feshetme ve tahliye davası açma hakkı doğar.
Süreci:
İhtarname Çekilmesi: Mal sahibinin öncelikle kiracıya noter kanalıyla ihtarname çekmesi ve aykırılığın/zararın otuz gün içinde giderilmesini talep etmesi gerekir.
Tahliye Davası: Verilen süreye rağmen kiracı zararı gidermez veya aykırılığa son vermezse, ihtar süresinin bitimini takiben mal sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kiralananın tahliyesi davası açabilir.
İcra Takibi
Kiracı, zararın tazmini konusunda bir borç ikrarında bulunmuşsa (örneğin arabuluculuk anlaşma belgesi) veya bir mahkeme kararı varsa, mal sahibi doğrudan İcra Müdürlüğü’ne başvurarak kiracı aleyhine ilamlı veya ilamsız icra takibi başlatabilir.
Savcılığa Şikayet (Cezai Sorumluluk)
Eğer kiracının eylemi yalnızca bir borçlar hukuku ihlali (maddi zarar) olmanın ötesine geçiyor ve Türk Ceza Kanunu‘nda düzenlenen bir suçu oluşturuyorsa, mal sahibi Cumhuriyet Başsavcılığı’na şikayette bulunabilir.
Mala Zarar Verme Suçu (TCK m. 151)
Kiracının kiralanan taşınmaza kasten ve hukuka aykırı bir şekilde zarar vermesi, Mala Zarar Verme Suçu‘nu oluşturabilir. Bu durumda mal sahibi, kiracıyı Savcılığa şikayet edebilir. Ancak, çoğu kira ilişkisinden doğan hasar, sözleşmesel bir sorumluluk ihlali (TBK) olarak değerlendirildiğinden, ceza hukuku devreye girmeden önce durumun bu kapsamda olup olmadığı dikkatlice değerlendirilmelidir. Kira sözleşmesi hukuki bir ilişkiyi düzenlediği için, ceza yargılamasında çoğu zaman hukuk mahkemelerinin çözüm alanı olarak görülür.
Kiracının Depozito (Güvence Bedeli) Alacağına Mahsup
Depozito veya güvence bedeli, TBK m. 342 uyarınca kiracının kira bedeli ödeme ve taşınmaza verdiği zararları karşılama güvencesi olarak alınır.
Kiracı zararı gidermediği takdirde, mal sahibi bu zararın tutarını depozitodan mahsup etme hakkına sahiptir.
Ancak, mal sahibi depozitoyu tek taraflı olarak tutamaz. Depozitonun iade edilmemesi veya zarara mahsup edilmesi durumunda, kiracının dava açma hakkı bulunmaktadır. Bu nedenle malikin, mahsuptan önce zararı yasal olarak ispat etmesi (delil tespiti, fatura) gerekmektedir.
Depozito geri alma davası kiracı tarafından açılabilir, bu durumda malik verdiği zararı karşı dava veya savunma olarak ileri sürer.
Kiracının Komşulara Verdiği Rahatsızlık
Kiracının gürültü, koku, hijyen eksikliği gibi nedenlerle komşuları rahatsız etmesi ve apartman kurallarına uymaması da TBK m. 316’ya aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebi olabilir.
Komşular, apartman yönetimi aracılığıyla kiracıya uyarı gönderebilir veya doğrudan mal sahibine durumu bildirebilir.
Mal sahibi, komşuların şikayetlerini ve varsa polis tutanaklarını delil olarak kullanarak kiracıya ihtar çekmeli ve akabinde tahliye davası açmalıdır.
Bu durumda önemli olan, rahatsızlığın süreklilik arz etmesi ve çekilmez bir hal almasıdır.
Kaçak Yapılaşma ve İzinsiz Tadilat
Kiracının kiralanan taşınmazda izinsiz tadilat yapması, yapısal değişikliklere gitmesi veya kaçak yapılaşmaya neden olması, sadece sözleşme ihlali değil, aynı zamanda İmar Kanunu açısından da sorun teşkil eder.
Bu durumda, belediyeye şikayet yoluyla kiracının eyleminin durdurulması ve yıkım kararı alınması sağlanabilir.
Mal sahibi, bu izinsiz eylemler nedeniyle de akde aykırılıktan tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Kiracı Zarar Vermiş ve Kaçmışsa (Adres Tespiti)
Kiracının borçlu olarak kaçması durumunda, hukuki süreç adres tespiti ile başlar.
Mal sahibi, nüfus ve diğer resmi kayıtlar üzerinden kiracının yeni adresini tespit etmek için icra takibi veya dava dosyası üzerinden mahkemeden talep etmelidir.
Adres tespit edilemezse, ilanen tebligat yoluyla hukuki süreç devam ettirilir.
Bu durumda, alacak davası ve maddi tazminat davası açılabilir.
Sulh Hukuk Mahkemesi Görev ve Yetkisi
Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi, kira ilişkilerinden doğan davalarda genellikle kiralananın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Malikin bu yetki kuralına dikkat ederek davasını açması, yargılamanın hızlı ilerlemesi açısından önemlidir.
Hukuki Süreçte Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar
Hukuki süreç boyunca malikin haklarını koruması ve davasını başarıyla sonuçlandırması için aşağıdaki hususlara azami dikkat göstermesi gerekir:
Zamanaşımı Süreleri: Kiracının sorumluluğundan doğan tazminat talepleri, Borçlar Kanunu’nda belirlenen zamanaşımı sürelerine tabidir. Bu sürenin kaçırılması, davanın reddi sonucunu doğurabilir.
İspat Yükü: Hukukta zararı ispat yükü mal sahibine aittir. Bu nedenle, delil tespitine yönelik tüm adımların eksiksiz ve yasalara uygun atılması şarttır.
Dava Masrafları: Dava açılırken harç ve masrafların ödenmesi gerekir. Dava kazanıldığı takdirde, bu masraflar ve avukatlık ücreti karşı tarafa yüklenir.
Hukuki Destek: Kira hukukundaki karmaşık süreçler, ihtarname tebliği, delil tespiti ve dava takibi gibi kritik aşamalar nedeniyle, malikin hak kaybına uğramamak için bir avukattan hukuki danışmanlık alması şiddetle tavsiye edilir.
Av. Efehan Mihai ERGİNER
