“Ek Protokol” 5 Yıllık Tespit Süresini ve 10 Yıllık Uzama Süresini Sıfırlar mı?

Kira sözleşmeleri, hukuk sistematiği içerisinde “sürekli borç doğuran sözleşmeler” kategorisinde yer alır. Satış veya trampa gibi ani edimli işlemlerden farklı olarak, kira ilişkisi zamana yayılır ve bu süreç içerisinde tarafların değişen ekonomik koşullara, sosyal ihtiyaçlara veya yasal zorunluluklara uyum sağlama gereksinimi doğar. Bu uyum süreci, genellikle tarafların mevcut kira sözleşmesine ek olarak düzenledikleri “protokoller”, “zeyilnameler” veya “yenileme sözleşmeleri” ile yazılı hale getirilir.

Ancak hukuk tekniği açısından, mevcut bir sözleşmenin üzerinde yapılan her kalem oynatma, sadece o anki ihtiyacı (örneğin kira bedelinin artırılması) karşılamakla kalmaz; aynı zamanda sözleşmenin “başlangıç tarihini” ve buna bağlı olarak işleyen “yasal süre sayaçlarını” da etkileme potansiyeli taşır. Türk hukukunda kiracı, “zayıf taraf” olarak kabul edilip özel koruma hükümlerine tabi tutulsa da, mülkiyet hakkının özüne dokunulmaması adına kiraya verene de belirli sürelerin sonunda tahliye veya kira bedelini rayice yükseltme hakları tanınmıştır.

Taraflar, kira ilişkisinin örneğin 8. yılında bir araya gelip kira bedelini güncelleyen bir kağıt imzaladıklarında, kanun koyucunun “10 yıl dolunca tahliye edebilirsin” veya “5 yıl dolunca hakim tespiti isteyebilirsin” dediği süreler, ilk sözleşme tarihinden işlemeye devam mı eder, yoksa bu yeni imzalanan kağıt ile sayaç sıfırlanıp her şeye en baştan mı başlanır? Bu sorunun cevabı, bir kiracının evinde 10 yıl daha oturup oturamayacağını veya kirasının bir anda üç katına çıkıp çıkmayacağını belirleyen en kritik hukuki düğümdür.

Türk Kira Hukukunun Genel Karakteristiği ve Yasal Süre Rejimi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında “sözleşme serbestisi” ilkesini, kiracıyı koruma amacıyla getirilen emredici hükümlerle sınırlamıştır. Bu sınırlamaların en belirgin olduğu alan “süreler”dir.

Kanuni Uzama Prensibi

TBK m. 347/1 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu hüküm, sözleşmenin sona erme inisiyatifini büyük ölçüde kiracıya bırakmaktadır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu “kanuni uzama”, tarafların iradesinden bağımsız olarak, kanun gereği gerçekleşir.

Kiraya Verenin Tahliye Hakkında Süre Sınırı

Kanun koyucu, sözleşmenin sonsuza kadar kiracının inisiyatifinde kalmasını mülkiyet hakkına aykırı bulduğundan, TBK m. 347 hükmü ile kiraya verene “10 yıllık uzama süresi” sonunda, herhangi bir sebep göstermeksizin fesih hakkı tanımıştır.

Kira Bedelinin Belirlenmesinde Süre Sınırı

Benzer bir denge, kira bedelinde de gözetilmiştir. TBK m. 344 hükmü, ilk 5 yıl boyunca kira artışlarını TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ile sınırlandırırken, 5 yıldan sonra (m. 344/3) emsal rayiç bedellere göre kira tespiti yapılabilmesine imkan tanımıştır.

Bu iki temel süre (5 yıl ve 10 yıl), kira hukukunun omurgasını oluşturur. Ek protokollerin bu omurgayı kırıp kırmadığı, aşağıda detaylıca analiz edilecektir.

Borçlar Hukuku Genel Teorisi Işığında “Yenileme” ve “Değişiklik” Ayrımı

Bir ek protokolün yasal sürelere etkisini anlayabilmek için, öncelikle o belgenin hukuki niteliğini doğru tespit etmek gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri, bu konuda temel rehberdir.

Borcun Yenilenmesi (Tecdit / Novasyon)

TBK m. 133’te düzenlenen “Yenileme”, yeni bir borç meydana getirerek mevcut bir borcun sona erdirilmesidir.

TBK Madde 133: “Yeni bir borçla mevcut bir borcun sona erdirilmesi, ancak tarafların bu yöndeki açık iradesi ile olur.”

Yenileme (tecdit) durumunda, eski borç ilişkisi (eski kira sözleşmesi) tüm fer’ileriyle birlikte sona erer ve yerine tamamen bağımsız, yeni bir borç ilişkisi (yeni kira sözleşmesi) geçer. Eğer bir ek protokol “yenileme” sayılırsa, tüm süreler (5 ve 10 yıl) sıfırlanır ve yeni tarih başlangıç kabul edilir.

Sözleşmenin Değiştirilmesi (Tadil / Zeyilname)m

Sözleşmenin değişmesi (tadil) ise, mevcut borç ilişkisinin kimliğini ve sürekliliğini koruyarak, bazı hükümlerinin (kira bedeli, ödeme yeri vb.) değiştirilmesidir. Doktrindeki baskın görüşe göre, asıl borç ilişkisi devam ettiği için, süreye bağlı hakların hesabında ilk sözleşme tarihi esas alınmaya devam edilmelidir.

Ancak, Yargıtay’ın kira hukukuna özgü yorumları, bu klasik “tecdit vs. tadil” ayrımını esnetmekte ve somut olayın özelliklerine göre farklı sonuçlara varabilmektedir.

Ek Protokolün “10 Yıllık Uzama Süresine” (Tahliye) Etkisi

Kiraya verenin “10 uzama yılı sonunda” sebepsiz tahliye hakkını kullanabilmesi için sürenin doğru hesaplanması hayati önem taşır. Ek protokollerin bu süreyi sıfırlayıp sıfırlamadığı, Yargıtay içtihatlarında en çok tartışılan konulardan biridir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun Yaklaşımı: “Sürenin Sıfırlanması”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK), 2017/(6)3-458 E. ve 2021/614 K. sayılı kararı ile bu konuda çok önemli bir içtihada imza atmıştır.

Karara Konu Olay ve Hukuki Sorun

Söz konusu uyuşmazlıkta, taraflar arasında 01.12.1994 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır. Ancak taraflar, ilerleyen yıllarda (örneğin 2004 veya 2008 yıllarında) kira bedelini ve süresini güncelleyen yeni sözleşmeler/protokoller imzalamışlardır. Davacı (kiraya veren), 1994 tarihini baz alarak 10 yıllık uzama süresinin dolduğunu iddia etmiş; Davalı (kiracı) ise son yapılan sözleşme tarihine göre henüz 10 yılın dolmadığını savunmuştur.

Yargıtay’ın Gerekçesi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tarafların serbest iradeleriyle bir araya gelerek imzaladıkları ve kira ilişkisinin esaslı unsurlarını (süre, bedel) içeren yeni belgelerin, TBK m. 347 anlamında süreyi yeniden başlattığına hükmetmiştir.

Kararın özü şudur:

“Taraflar, mevcut kira ilişkisi devam ederken, kendi iradeleriyle yeni bir sözleşme düzenleyerek kira süresini ve koşullarını yeniden belirlemişlerse, bu durum ‘sözleşmenin yenilenmesi’ olarak kabul edilmelidir. Dolayısıyla, 10 yıllık uzama süresinin hesabında, yapılan son sözleşme tarihi esas alınır.”

Bu karar, uygulamada “Ek protokol 10 yıllık süreyi sıfırlar” kuralının temel dayanağı haline gelmiştir. Mahkeme, tarafların iradesinin “sözleşmeyi ayakta tutmak ve yeni bir dönem başlatmak” yönünde olduğunu kabul ederek, kiracı lehine bir yorumla tahliye süresini ötelemiştir.

Karşı Görüşler ve Doktrinel Eleştiriler

Yargıtay HGK kararında yer alan karşı oy yazılarında ve bazı hukuk akademisyenlerinin görüşlerinde, bu yaklaşım eleştirilmektedir. Eleştirilerin odak noktası şudur:

1. Tecdit İradesinin Yokluğu: Taraflar sadece kira bedelini piyasa koşullarına uyarlamak için bir belge imzalamışlarsa, amaçları eski sözleşmeyi öldürüp yenisini kurmak değildir. TBK m. 133 gereği “yenileme” asıl değildir, karine “değişiklik”tir.

2. Kötüniyet Riski: Kiraya verenin iyi niyetle, kiracıyı çıkarmadan kirayı güncellemek için imzaladığı her belge, onun tahliye hakkını 10 yıl daha erteleyerek cezalandırılmasına yol açabilir. Bu durum, kiraya verenleri “uzlaşmak yerine tahliye davası açmaya” teşvik edebilir.

Ancak mevcut durumda, Yargıtay’ın çoğunluk görüşü baskındır ve esaslı unsurları içeren yazılı yenilemelerin süreyi sıfırladığı yönündedir.

Hangi Tür Belgeler Süreyi Sıfırlar?

Aşağıdaki tablo, Yargıtay içtihatları ışığında farklı belge türlerinin 10 yıllık süreye etkisini özetlemektedir:

Ek Protokolün “5 Yıllık Tespit Süresine” (Kira Bedeli) Etkisi

Kira hukukunun en çok dava konusu olan diğer başlığı, kira bedelinin tespiti davalarıdır. TBK m. 344/3, “beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen” sözleşmelerde hakimden kira tespiti istenebileceğini düzenler. Peki, arada yapılan ek protokol, bu 5 yıllık sayacı başa döndürür mü?

TBK m. 344/3’ün Lafzı ve Anlamı

Kanun metninde geçen “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın” ibaresi, ilk bakışta “arada protokol yapılsa bile 5 yıl dolunca dava açılabilir” izlenimi vermektedir. Ancak Yargıtay uygulaması ve akademik görüşler, bu ibareyi daha nüanslı yorumlamaktadır.

“Anlaşma” Kavramı ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi İçtihatları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarında “hukuki yarar” şartını arar. Eğer taraflar, dava tarihinden kısa bir süre önce (örneğin 2 yıl önce) bir ek protokol ile kira bedelini serbest iradeleriyle ve piyasa koşullarına göre yeniden belirlemişlerse, mahkeme “Siz zaten anlaştınız, üzerinden makul süre (5 yıl) geçmeden hakime gelemezsiniz” diyerek davayı reddedebilmektedir.

Burada kritik ayrım, yapılan protokolün niteliğidir:

Sadece Artış Oranının Belirlendiği Protokoller

Taraflar ek protokolde “Kira artışı bu yıl %25 olacaktır” veya “TÜFE oranında artacaktır” demişlerse, bu durum yeni bir kira belirlemesi (rayiç tespiti) sayılmaz. Bu, sadece sözleşmedeki artış maddesinin uygulanması veya o yıla özgü bir uyarlamadır. Bu tür protokoller 5 yıllık süreyi kesmez. Süre, ilk sözleşmeden itibaren işlemeye devam eder.

Kira Bedelinin Yeniden Takdir Edildiği Protokoller

Eğer taraflar, yasal artış oranlarını bir kenara bırakıp, örneğin “Bölgedeki kiralar çok arttı, gel senin kiranı 5.000 TL’den 15.000 TL’ye çıkaralım” diyerek tamamen yeni bir rakam üzerinde anlaşmışlarsa, Yargıtay bunu “sözleşmenin yenilenmesi” veya en azından “kira bedeli hususunda yeni bir mutabakat” olarak görür. Bu durumda, 5 yıllık süre bu protokol tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlar.

Prof. Dr. Faruk Acar ve diğer doktrin yazarları da, Yargıtay’ın “artış kaydı” ile “yeni bedel tespiti” arasındaki bu ayrımına dikkat çekmektedir. Eğer sözleşmede veya protokolde “artış yapılacaktır” deniliyorsa, bu iradeye saygı duyulur, ancak 5 yıl dolunca hakim müdahalesi devreye girer. Fakat hakim müdahalesinden (tespit davasından) kaçınarak taraflar kendi iradeleriyle “hakim gibi” bir belirleme yapmışlarsa, kanun koyucu bu iradeyi korur ve 5 yıllık koruma kalkanını yeniden başlatır.

“Ek Protokol Oyunu” Riski

Medyada “Ek Protokol Oyunu” olarak adlandırılan durum şudur: Ev sahibi, 5 yılın dolmasına az kala kiracıya baskı yaparak veya ikna ederek bir “ara zam protokolü” imzalatır. Kiracı, “nasıl olsa makul bir zam” diye imzalar. Ancak bu imza, kiracının lehine de sonuç doğurabilir, aleyhine de.

• Kiracı Lehine: Ev sahibi 1 yıl sonra “5 yıl doldu, tespit davası açıyorum” dediğinde, kiracı “Hayır, biz geçen yıl yeni bir rakam belirledik, süre sıfırlandı, 4 yıl daha dava açamazsın” savunması yapabilir.

• Kiracı Aleyhine: Eğer protokolde çok yüksek bir bedel kabul edilmişse, kiracı bu bedelle bağlanmış olur.

Farklı Senaryolar ve Hukuki Sonuçları

Hukuk, soyut kuralların somut olaylara uygulanması sanatıdır. Aşağıdaki senaryolar, ek protokollerin farklı yazım biçimlerinin hukuki sonuçları nasıl değiştirdiğini göstermektedir.

Senaryo A: Standart Artış Protokolü

• Olay: 2020 yılında başlayan kira sözleşmesi için 2023 yılında taraflar bir kağıda “2023-2024 dönemi kira bedeli, TÜFE oranında artırılarak 10.000 TL olmuştur” yazar.

• 10 Yıllık Tahliye Süresi: Sıfırlanmaz. 2020’den işlemeye devam eder. Çünkü esaslı bir yenileme yoktur, sadece artış uygulanmıştır.

• 5 Yıllık Tespit Süresi: Sıfırlanmaz. 2025 yılında ev sahibi tespit davası açabilir.

Senaryo B: Süre Uzatımlı Protokol

• Olay: 2015 yılında başlayan sözleşme için 2020 yılında “Kira sözleşmesi 01.01.2020 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uzatılmıştır, yeni kira 5.000 TL’dir” şeklinde bir protokol yapılır.

• 10 Yıllık Tahliye Süresi: SIFIRLANIR. Yargıtay HGK kararına göre, süre uzatımı iradesi “yenileme” sayılır. 10 yıllık sayaç 2020’den başlar. Kiracı 2030+1 yılına kadar oturabilir.

• 5 Yıllık Tespit Süresi: SIFIRLANIR. Taraflar yeni bir bedel ve süre belirlemiştir. Tespit davası hakkı 2025’e kadar ötelenir.

Senaryo C: Rayiç Bedelli “Güncelleme” Protokolü

• Olay: 2018’de başlayan sözleşme. 2022’de ev sahibi “Kiralar çok arttı” der. Taraflar yasal sınırın çok üzerinde bir artışla “Kira bedeli piyasa şartlarına göre 20.000 TL olarak revize edilmiştir” diye protokol yapar.

• 10 Yıllık Tahliye Süresi: Muhtemelen sıfırlanmaz (süreye atıf yoksa), ancak Yargıtay’ın bazı daireleri belgenin kapsamına göre sıfırlandığını söyleyebilir. Riskli alandır.

• 5 Yıllık Tespit Süresi: SIFIRLANIR. Taraflar iradi olarak rayiç belirlemiştir. Ev sahibi 2023’te (ilk sözleşmenin 5. yılında) tespit davası açarsa, mahkeme “Siz 2022’de zaten anlaşmışsınız” diye reddedebilir.

Yargı Kararlarında “Hukuki Yarar” ve “Dürüstlük Kuralı”

Yargıtay kararlarının satır aralarında, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “Dürüstlük Kuralı”nın izleri görülür.

Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı

Eğer kiraya veren, kiracıyı tahliye tehdidi altında zorla bir protokol imzalamaya zorlamışsa ve ardından hemen tespit veya tahliye davası açıyorsa, mahkemeler kiracının iradesinin sakatlandığını veya hakkın kötüye kullanıldığını tespit ederse protokolü geçersiz sayabilir. Ancak bu durumun ispatı (tanık, mesaj kayıtları vb.) kiracıya düşer.

Tacir Olan ve Olmayan Kiracı Ayrımı

Konut kiralarında kiracı daha sıkı korunurken, işyeri kiralarında (özellikle kiracı tacir ise) “basiretli tacir” davranışı beklenir. Tacir olan bir kiracının imzaladığı “yenileme sözleşmesi”nin sonuçlarını bildiği varsayılır. Bu nedenle işyeri kiralarında yapılan ek protokollerin süreyi sıfırlama etkisi, mahkemelerce daha katı yorumlanabilir.

Av. Efehan Mihai ERGİNER