Birikmiş Kiraları Bölerek İki İhtar Yaratmak “Hakkın Kötüye Kullanımı” mıdır?

Kira sözleşmeleri, taraflara karşılıklı borç yükleyen, sürekli edimli sözleşmelerdir. Kiraya verenin asli edimi kiralananı kullanıma hazır bulundurmak, kiracının asli edimi ise kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemektir. Türk hukuk sistematiğinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesine tabidir. Kiraya veren, ancak kanunda açıkça sayılan sebeplerin varlığı halinde sözleşmeyi feshedebilir. Bu sebeplerden biri, kiracının ödeme disiplinsizliğine dayanan “iki haklı ihtar” kurumudur.

TBK 352/2 maddesi, kiracının bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki kez haklı ihtarda bulunulmasına sebebiyet vermesi halinde, kiraya verene kira süresinin bitiminde dava açarak tahliye hakkı tanımaktadır. Bu düzenlemenin temel amacı (ratio legis), kira bedelini ödemeyi alışkanlık haline getirmeyen, kiraya vereni sürekli olarak yasal takip veya ihtar prosedürleriyle uğraştıran kiracıların tahliyesini sağlamaktır. Kanun koyucu, “ödedi ama geç ödedi” veya “zorla ödedi” durumunun bir kira yılı içinde iki kez tekrar etmesini, sözleşmenin devamını kiraya veren için çekilmez hale getiren bir olgu olarak kabul etmiştir.

Ancak, bu hakkın kullanımı mutlak ve sınırsız değildir. Hukuk düzeni, şekli bir hakkın, kanunun amacına aykırı ve karşı tarafı zarara uğratacak şekilde “kurgusal” olarak kullanılmasını himaye etmez. İşte “birikmiş kiranın bölünmesi” sorunu tam bu noktada, şekli hukuk ile hakkın özü arasındaki çatışmada ortaya çıkmaktadır. Kiraya verenin, birikmiş tüm alacağını talep etme imkanı varken, bunu parçalara bölerek kiracı aleyhine sonuç doğuracak şekilde hareket etmesi, Türk Medeni Kanunu’nun dürüstlük kuralı ekseninde değerlendirilmesi gereken kritik bir hukuki sorundur.

Yasal Çerçeve

TBK Madde 352/2 Kapsamında İki Haklı İhtarın Şartları

Hukuki incelememizin temelini oluşturacak olan “bölünme” ve “kötüniyet” iddiasını analiz etmeden önce, iki haklı ihtarın geçerlilik şartlarını mevzuat ve doktrin ışığında net bir şekilde ortaya koymak gerekmektedir. Geçerli bir tahliye davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların kümülatif olarak gerçekleşmesi zorunludur:

İhtarların Hukuki Geçerliliği ve “Haklılık” Unsuru

İhtarın haklı olabilmesi için, ihtarın çekildiği tarihte, kira borcunun vadesinin gelmiş olması ve kiracının bu borcu ödememiş olması gerekir. Vadesi gelmemiş bir borç için çekilen ihtar, hukuken bir sonuç doğurmaz ve haklı ihtar olarak kabul edilemez.

Önemli bir ayrım olarak, ihtarın tebliğ edilmesinden önce kiracı ödeme yapmışsa, ihtar konusuz kalır ve “haklı ihtar” vasfını yitirir. Buna karşılık, ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödemeler, tahliye davası açısından ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Bu durum, TBK 315 kapsamındaki temerrüt tahliyesinden ayrılan en önemli noktadır; zira temerrüt tahliyesinde verilen süre içinde yapılan ödeme tahliyeyi engellerken, iki haklı ihtar kurumunda tebliğden sonraki ödeme tahliye davasına engel teşkil etmez.

Şekil Şartı: Yazılılık

TBK m. 352/2 uyarınca ihtarların yazılı olması geçerlilik şartıdır. Bu yazılılık, noter kanalıyla, taahhütlü mektupla veya icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilmesi şeklinde olabilir. İspat hukuku açısından noter ihtarnamesi tercih edilse de, yazılı şekil şartını sağlayan diğer bildirimler de geçerlidir. Sözlü uyarılar, tanıkla ispat edilse dahi “haklı ihtar” sayısına dahil edilmez.

İhtarların Farklı Aylara İlişkin Olması Zorunluluğu

İki haklı ihtarın oluşabilmesi için, ihtarların farklı aylara veya farklı kira dönemlerine ait kira bedellerine ilişkin olması gerekir. Aynı ayın kira bedeli için iki kez ihtar çekilmesi, iki haklı ihtar sayılmaz. Örneğin, Ocak ayı kirası ödenmediği için Şubat başında bir ihtar, aynı Ocak ayı kirası için Şubat sonunda ikinci bir ihtar çekilirse, bu tek bir haklı ihtar olarak kabul edilir.

Aynı Kira Yılı İçinde Gerçekleşme Şartı

İki haklı ihtarın, sözleşmenin aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmesi zorunludur. Kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli ise, her kira yılı kendi içinde bağımsız bir dönem olarak değerlendirilir. Bir kira yılında çekilen ihtar, sonraki kira yılına devretmez. Örneğin, 1 Ocak – 31 Aralık dönemli bir sözleşmede, bir ihtarın Kasım ayında, diğer ihtarın ise sonraki yılın Ocak ayında çekilmesi durumunda, iki haklı ihtar şartı oluşmaz.

Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanımı (TMK m. 2)

Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi, hukuk düzenimizin temel taşıdır ve tüm hukuk dallarında uygulama alanı bulur:

“Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.”.

Bir hakkın kötüye kullanılması, o hakkın tanıdığı yetkilerin, hakkın varlık amacı  dışında, başkasına zarar vermek veya hukuk düzeninin izin vermediği bir sonucu dolaylı yoldan elde etmek amacıyla kullanılmasıdır. Kira hukukunda, kiraya verenin tahliye hakkını kullanırken dürüstlük kuralına uygun davranması beklenir. Kanunun lafzına şeklen uygun olsa bile, ruhuna ve amacına aykırı olan davranışlar himaye görmez.

Birikmiş Kira Alacağının Bölünmesi Sorunu

Raporun bu bölümünde, ana problematiği teşkil eden; kiracının ödemediği birden fazla aya ait kiranın, kiraya veren tarafından bölünerek istenmesi durumunu ele alacağız.

Alacağın Bütünlüğü İlkesi

Borçlar hukuku prensipleri gereği, muaccel hale gelmiş, miktarı belli ve tek bir hukuki ilişkiden (kira sözleşmesi) doğan alacakların kural olarak bir bütün halinde istenmesi, hayatın olağan akışına ve dürüstlük kuralına uygun olandır. Kiraya verenin, örneğin 4 aylık birikmiş alacağı varken, bunu tek seferde istemeyip parçalara bölmesi, kiracıyı birden fazla ihtar masrafıyla (noter masrafı, vekalet ücreti vb.) karşı karşıya bırakmakta ve suni bir “iki haklı ihtar” zemini yaratmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ve onun mirasını devralan 3. Hukuk Dairesi, muacceliyet kesbetmiş (vadesi gelmiş) alacakların bölünerek ihtara konu edilmesini dürüstlük kuralına aykırı bulmaktadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, kira bedelleri birikmiş ve tamamı muaccel hale gelmişse, kiraya verenin bu alacağın tamamını tek bir ihtarla veya icra takibiyle istemesi asıldır.

Muacceliyet Kaydı ve Etkisi

Kira sözleşmelerinde sıklıkla rastlanan “Muacceliyet Kaydı” (bir kiranın ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar olan tüm kiraların peşin ödenmesi şartı), durumu daha da netleştirir. TBK m. 346 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının temerrüdü halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Ancak, tacirler arası kiralamalarda veya kanunun yürürlüğünden önceki dönemlere ilişkin ihtilaflarda bu kayıtların geçerliliği tartışılabilir.

Yargıtay kararlarına göre; eğer sözleşmede geçerli bir muacceliyet şartı varsa ve kiracı bir taksiti ödemeyerek temerrüde düşmüşse, dönem sonuna kadarki tüm kira bedelleri muaccel hale gelir. Bu durumda kiraya veren, tüm yıllık kira bedelini talep etme hakkına sahiptir. Buna rağmen, alacağı aylara bölerek “Ocak için ihtar”, “Şubat için ihtar” şeklinde parçalı talepte bulunursa, Yargıtay bunu kabul etmemektedir. Çünkü muacceliyet şartı gereği borç artık “aylık” değil, “yıllık bütün” haline gelmiştir. Bütünleşmiş bir borcun parçalara bölünerek iki haklı ihtar yaratılması mümkün değildir.

İhtarlar Arasındaki Zaman Aralığı ve Makuliyet

İki ihtar arasında makul bir süre bulunup bulunmadığı ve bu sürenin borcun doğumu ile uyumlu olup olmadığı mahkemelerce incelenir. Borçlar aylar önce doğmuşken, ihtarların arka arkaya (örneğin birer hafta arayla) çekilmesi, kötüniyet karinesidir.

Örneğin, Yargıtay bir kararında, farklı aylara ait olsa bile, çok kısa aralıklarla (örneğin 10 gün ara ile) gönderilen ihtarların, sırf iki haklı ihtar şartını oluşturmak amacıyla yapıldığını ve bunun hakkın kötüye kullanımı olduğunu belirtmiştir. Dürüstlük kuralı gereği, kiracının ödeme gücünü test etmek ve onu uyarmak amacı taşıyan ihtarın, birikmiş borçları yapay olarak bölmek için araçsallaştırılmasına izin verilmez.

Karşılaştırmalı TBK 315 ve TBK 352/2

Vatandaşların sıklıkla karıştırdığı ve “bölünme” stratejisinin arkasındaki motivasyonu açıklayan temel farklar aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. Kiraya verenlerin neden temerrüt tahliyesi (TBK 315) yerine iki haklı ihtar (TBK 352/2) yolunu zorladığı bu farklarda gizlidir.

Tablodan anlaşılacağı üzere, TBK 352/2, kiracı sonradan borcunu kapatsa dahi tahliyeye imkan tanıdığı için kiraya verenler açısından daha “kesin” sonuçlu bir yoldur. Birikmiş kiraların bölünerek iki ihtar yaratılmaya çalışılmasının temel nedeni, kiracının borcu sonradan ödese dahi tahliye edilebilmesini sağlamaktır. Ancak hukuk düzeni, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) aracılığıyla bu “arkadan dolanma” yöntemine set çekmektedir.

Farklı Senaryolarda Hukuki Değerlendirmeler

Konunun daha iyi anlaşılması ve somutlaştırılması adına, sık karşılaşılan senaryolar üzerinden hukuki değerlendirmeler aşağıda sunulmuştur.

Senaryo 1: Hukuka Uygun İki Haklı İhtar Süreci

• Olay: Kiracı, Ocak ayı kirasını vadesinde ödemez.

• İşlem: Kiraya veren, 5 Ocak’ta noterden ihtarname gönderir.

• Sonuç: Kiracı ihtarı alır ve 10 Ocak’ta ödeme yapar.

• Devam: Şubat ayı gelir, kiracı yine ödemez.

• İşlem: Kiraya veren 5 Şubat’ta ikinci bir ihtarname gönderir.

• Hukuki Değerlendirme: Bu süreç tamamen hukuka uygundur. İhtarlar, borcun doğduğu ve ödenmediği anda, birikmesine fırsat verilmeden, doğal akışında çekilmiştir. Kiraya veren hakkını zamanında ve dürüstçe kullanmıştır. Kiracı sonradan ödeme yapsa bile iki haklı ihtar oluşmuştur.

Senaryo 2: Hakkın Kötüye Kullanımı (Geçersiz İhtar)

• Olay: Kiracı Mart, Nisan ve Mayıs kiralarını ödememiştir. Tarih 1 Haziran’dır. Kiraya veren bu süre zarfında sessiz kalmıştır.

• İşlem 1: Kiraya veren 2 Haziran’da sadece Mart ayı kirası için ihtar çeker.

• İşlem 2: Kiraya veren 20 Haziran’da sadece Nisan ayı kirası için ihtar çeker.

• Hukuki Değerlendirme: Yargıtay bu durumu korumaz. 1 Haziran itibarıyla kiraya verenin elinde 3 aylık muaccel bir alacak bütünü vardır. Hayatın olağan akışı ve dürüstlük kuralı, alacaklının alacağının tamamını istemesini gerektirir. Sırf tahliye nedeni yaratmak (“sayıyı tutturmak”) için alacağın bölünmesi, TMK m. 2 anlamında hakkın kötüye kullanımıdır. Mahkeme, ikinci ihtarı “haklı” kabul etmeyecek ve davayı reddedecektir.

Senaryo 3: Aynı İhtarnamede Birden Fazla Ayın İstenmesi

• Olay: Kiracı Ocak ve Şubat kiralarını ödememiştir.

• İşlem: Kiraya veren, tek bir ihtarname ile “Hem Ocak hem de Şubat kiranı öde” şeklinde ihtar gönderir.

• Hukuki Değerlendirme: Bu işlem geçerli bir ihtardır ancak tek bir haklı ihtar yerine geçer. İki haklı ihtar şartının sağlanabilmesi için, iki ayrı bildirim (irade beyanı) gereklidir. İhtarname içeriğinde kaç ayın istendiği değil, kaç kez ihtar (uyarı) prosedürünün işletildiği önemlidir.

Senaryo 4: Kısmi Ödeme ve İhtarnamenin Geçerliliği

• Olay: Kira bedeli 10.000 TL’dir. Kiracı 9.500 TL ödemiştir.

• İşlem: Kiraya veren kalan 500 TL için ihtar çeker.

• Hukuki Değerlendirme: Eksik ödenen miktar cüzi olsa dahi, kira borcunun tam olarak ödenmemesi temerrüt oluşturur ve haklı ihtar sebebidir. Yargıtay kararlarına göre, kira borcunun tamamının ödenmemesi ile bir kısmının ödenmemesi arasında, ihtarın haklılığı açısından bir fark yoktur. Ancak burada da dürüstlük kuralı devreye girebilir; örneğin 1 TL’lik bir eksiklik için tahliye davası açılması, bazı durumlarda hakkın kötüye kullanımı sayılabilir.

Prosedürel Detaylar ve İspat Hukuku

Tebligatın Önemi ve Zamanlaması

İki haklı ihtarın hukuki sonuç doğurabilmesi için, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır. Postaya verilme tarihi değil, kiracının hakimiyet alanına girdiği (tebellüğ) tarih esastır. Eğer kiracı, ihtarname tebliğ edilmeden önce (örneğin ihtar yoldayken) ödeme yaparsa, o ihtar haklı ihtar sayılmaz. Bu nedenle kiraya verenlerin, ödeme hareketlerini günlük olarak kontrol etmesi ve tebligat süreçlerini yakından takip etmesi elzemdir.

Dava Açma Süresi (Hak Düşürücü Süre)

TBK 352/2 uyarınca, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü süredir; mahkemece resen dikkate alınır. Bu süre kaçırılırsa, o kira yılına ilişkin iki haklı ihtar hakkı düşer. Ancak, kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse (TBK 353), dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

İspat Yükü

Davada ispat yükü davacı kiraya verendedir. Kiraya veren;

1. Kira sözleşmesinin varlığını,

2. Kira bedelinin miktarını,

3. İki ayrı haklı ihtarın usulüne uygun tebliğ edildiğini ispatlamakla yükümlüdür.

Kiracı ise, ödemeyi yaptığını banka dekontları, PTT makbuzları veya kiraya verenin imzalı tahsilat makbuzları ile ispat edebilir.

Av. Efehan Mihai ERGİNER