AVM ve Ticari İşletmelerde “Ciroya Endeksli Kira” (Ciro Kirası) Uyuşmazlıkları ve Denetim Hakkı

Modern ticari hayatta, özellikle Alışveriş Merkezleri (AVM) ve büyük ticari komplekslerde yer alan işyeri kiralamalarında, geleneksel sabit kira bedeli uygulamalarından ziyade dinamik bir yapıya sahip olan “ciroya endeksli kira” (ciro kirası) modeli yaygın olarak kullanılmaktadır. Bu model, hem kiraya verenin hem de kiracının ticari riskleri belirli ölçüde paylaşmasını sağlamak amacıyla geliştirilmiş olsa da, uygulamada hesaplama yöntemleri, cironun kapsamı ve denetim hakkının kullanılması gibi konularda ciddi hukuki uyuşmazlıklara zemin hazırlayabilmektedir.

Bu makalede, ciroya endeksli kira sözleşmelerinin hukuki niteliği, ciro kavramının kapsamı, kiraya verenin denetim hakkının sınırları ve bu yükümlülüklere aykırılığın Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesindeki hukuki sonuçları, Yargıtay uygulamaları ve doktrin ışığında, reklam yasağı mevzuatına uygun ve objektif bir dille incelenmektedir.

Ciroya Endeksli Kira (Ciro Kirası) Nedir?

Ciroya endeksli kira, kiracının ilgili kiralanan mekanda yürüttüğü ticari faaliyet neticesinde elde ettiği cironun (satiş hasılatının) belirli bir yüzdesinin kira bedeli olarak ödendiği kira modelidir. Uygulamada bu model, genellikle “sabit maktu kira bedeli” ile entegre edilerek uygulanır. Örneğin, taraflar asgari bir sabit kira bedeli belirlemekte; şayet kiracının aylık cirosunun belirli bir yüzdesi (örneğin %8’i), bu sabit bedeli aşıyorsa, aşan kısmın veya ciro üzerinden hesaplanan meblağın tamamının kira bedeli olarak ödenmesi kararlaştırılmaktadır.

Ciro Kirasının Hukuki Niteliği ve Türk Borçlar Kanunundaki Yeri

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. maddesi kirayı; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanımla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Kanun, kira bedelinin mutlaka maktu ve sabit bir miktar olması gerektiğine dair emredici bir hüküm içermemektedir.

TBK madde 26’da düzenlenen “Sözleşme Özgürlüğü” (Sözleşme Serbestisi) ilkesi gereği, taraflar kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine ve kişilik haklarına aykırı olmamak kaydıyla sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebilirler. Bu bağlamda ciro kirası, Türk Hukuku’nda geçerli ve yasal bir kira bedeli belirleme yöntemidir. Kira bedelinin muayyen (belirli) veya belirlenebilir (hesaplanabilir) olması yeterlidir. Ciro kirasında bedel, baştan rakamsal olarak belli olmasa da, ciro hesaplamasıyla sonradan “belirlenebilir” nitelik taşıdığından hukuka uygundur.

Ciro Kirası Sözleşmelerinin Temel Unsurları

Bir ciro kirası sözleşmesinin sıhhatli bir şekilde yürütülebilmesi için sözleşmede bazı unsurların net bir şekilde tanımlanmış olması hukuken büyük önem taşır. Bu unsurlar şunlardır:

• Cironun Tanımı ve Kapsamı: Hangi gelirlerin ciroya dahil edileceği, KDV ve diğer vergilerin durumu, iadelerin ve iskontoların hesaptan düşülüp düşülmeyeceği.

• Ciro Oranı: Kiracının elde ettiği net veya brüt cironun yüzde kaçının kira bedeli olarak ödeneceği.

• Asgari Kira Bedeli (Eğer varsa): Cironun düşük kalması halinde dahi ödenecek olan garanti (sabit) miktar.

• Bildirim Süreleri: Kiracının cirosunu hangi periyotlarla (günlük, haftalık, aylık) ve hangi usulle kiraya verene bildireceği.

• Denetim Mekanizması: Kiraya verenin, beyan edilen cironun doğruluğunu hangi yöntemlerle ve kimler vasıtasıyla denetleyebileceği.

Ciro Kirası Sözleşmelerinde Sık Karşılaşılan Uyuşmazlık Türleri

Ciroya endeksli kira sözleşmeleri, yapıları gereği şeffaflık ve karşılıklı güven esasına dayanır. Ancak ticari hayatın karmaşıklığı, uyuşmazlıkların doğmasına yol açan çeşitli gri alanlar yaratmaktadır.

Ciro Bildiriminin Eksik veya Yanlış Yapılması

En yaygın uyuşmazlık türü, kiracının elde ettiği satış gelirlerini tam olarak kayıt altına almaması (kayıtdışı satış) veya elde ettiği ciro rakamını kiraya verene eksik bildirmesidir. Kira bedelinin doğrudan bu rakama bağlı olması, cironun düşük gösterilmesinin doğrudan kira bedelinin eksik ödenmesi sonucunu doğurmasına neden olur. Bu durum, hukuki boyutta sadece sözleşmeye aykırılık değil, aynı zamanda vergi mevzuatı açısından da sorunlar teşkil eder.

İnternet (E-Ticaret) Üzerinden Yapılan Satışların Ciroya Dahil Edilip Edilmeyeceği

Günümüzde e-ticaret hacminin artmasıyla birlikte en çetrefilli hukuki tartışmalardan biri internet satışlarının durumudur. Bir AVM içerisindeki mağazada müşteri ürünü deneyip ödemeyi internet üzerinden yaparsa veya internet üzerinden sipariş edilen bir ürün mağazadan teslim alınırsa (Click & Collect) bu satış AVM mağazasının cirosuna dahil edilecek midir? Sözleşmede bu konuya ilişkin açık bir hüküm yoksa, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde bir yorum yapılması gerekmektedir. Yargıtay’ın ve hukuk doktrininin genel yaklaşımı; mağazanın fiziki imkanlarının (personel, depo, teşhir alanı) satışın gerçekleşmesinde illiyet bağı (nedensellik) oluşturacak düzeyde kullanılıp kullanılmadığına bakılması yönündedir. Ancak uyuşmazlıkların önüne geçmek için sözleşme aşamasında “mağazadan teslim alınan online siparişler” veya “mağaza stoğundan çıkışı yapılan internet satışları” gibi kalemlerin ciroya dahil olup olmayacağının açıkça yazılması hukuki bir gerekliliktir.

İade, İskonto ve Vergilerin Cirodan Düşülmesi Sorunu

Ciro tanımının brüt mü yoksa net mi olduğu büyük önem taşır. Genellikle hukuki uygulamada Katma Değer Vergisi (KDV) ciroya dahil edilmez; zira KDV işletmenin geliri değil, devlete ödenmek üzere tahsil edilen bir bedeldir. Benzer şekilde, müşterilere yapılan iskontolar (indirimler) ve iade edilen ürünlerin bedelleri gerçek bir gelir yaratmadığı için ciro hesabından düşülmelidir. Fakat sözleşmede cironun “brüt” olarak hesaplanacağı ve bu tip kesintilerin yapılamayacağı yönünde kesin hükümler varsa, ihtilaf halinde sözleşme hükümleri öncelikli olarak değerlendirilir.

Kiraya Verenin Denetim Hakkı ve Hukuki Dayanakları

Kiraya verenin ciroya endeksli kira bedelini tam ve eksiksiz tahsil edebilmesi, tamamen kiracının bildirimlerine bağlıdır. Bu durum, kiraya verene yasal ve sözleşmesel bir “denetim hakkı” tanınmasını zorunlu kılar.

Sözleşmesel Denetim Hakkı ve Sınırları

Ciro kirası uygulanan AVM ve işyeri kira sözleşmelerinde genellikle “Denetim Şartı” yer alır. Bu şart uyarınca kiracı; yazar kasa Z raporlarını, POS cihazı dökümlerini, Yeminli Mali Müşavir (YMM) onaylı gelir tablolarını veya kurumlar vergisi beyannamelerini belirli periyotlarla kiraya verene sunmakla yükümlü kılınır. Ayrıca kiraya veren, bağımsız denetçiler veya kendi görevlendireceği mali uzmanlar aracılığıyla kiracının ticari defterlerini yerinde inceleme hakkına sahip olabilir.

Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde Dürüstlük Kuralı (TMK Madde 2)

Sözleşmede açık bir denetim hükmü bulunmasa dahi, ciro üzerinden kira ödenmesi kararlaştırılmışsa, kiraya verenin bu cironun doğruluğunu denetleme hakkı bulunduğu kabul edilmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.” ilkesi gereğince, kiracı doğru ciro bildirmekle ve kiraya verenin makul denetim taleplerine rıza göstermekle yükümlüdür. Kiracının haklı bir neden olmaksızın denetimden kaçınması, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder.

Ticari Sırların Korunması ve Denetim Dengesi

Kiracılar genellikle denetim taleplerini “ticari sır” gerekçesiyle reddetme eğilimindedir. Müşteri veri tabanı, kar marjları veya tedarikçi bilgileri ticari sır kapsamında olabilir. Ancak, münhasıran satış hasılatını (ciroyu) tespit etmeye yönelik Z raporları ve fatura koçanları gibi belgelerin incelenmesi ticari sırrın ihlali olarak değerlendirilemez. Hukuki süreçlerde, denetimin sınırlarının salt kira bedelinin tespiti amacıyla sınırlandırılması ve denetimi yapan kişilerin gizlilik yükümlülüklerine tabi olması gerekliliği vurgulanır.

Ciro Bildirim Yükümlülüğüne Aykırılığın Hukuki Sonuçları

Kiracının ciroyu eksik bildirdiğinin veya denetim hakkını engellediğinin tespiti halinde, Türk Borçlar Kanunu uyarınca çeşitli hukuki yaptırımlar gündeme gelmektedir.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davaları

Kiracının yükümlülüklerine aykırı davranması, TBK m. 316 kapsamında düzenlenen “Kiracının Özen ve Sadakat Borcu” veya TBK m. 315 kapsamında “Kiracının Temerrüdü” çerçevesinde değerlendirilir.

1. Özen ve Sadakat Borcuna Aykırılık (TBK m. 316): Kiracının kasıtlı olarak ciroyu gizlemesi, sahte belge düzenlemesi veya sözleşmede açıkça yer alan denetim hakkının kullanılmasını engellemesi sözleşmeye esastan aykırılık teşkil eder. Bu durumda kiraya veren, kiracıya aykırılığın giderilmesi (denetime izin verilmesi vb.) için en az 30 günlük yazılı süre verir. Bu süre içinde aykırılık giderilmezse, kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açma hakkına sahip olabilir.

2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315): Eğer yapılan geriye dönük mali denetimlerde, cironun eksik bildirildiği ve dolayısıyla ödenmesi gereken kira bedelinin bir kısmının ödenmediği kesin olarak tespit edilirse, eksik kalan kısım bir kira alacağıdır. Kiraya veren, eksik ödenen bu fark tutarı için kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi ihtarı gönderir. Verilen sürede eksik ciro kira bedeli ödenmezse, temerrüt oluşur ve kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davası açabilir.

Eksik Ödenen Kira Bedelinin Tahsili ve İcra Takibi

Eksik bildirilen ciro nedeniyle ortaya çıkan kira farkı alacağı için kiraya veren, ilamsız icra takibi (Örnek 13 veya Örnek 7) başlatabilir. Kiracının bu takibe itiraz etmesi durumunda, İtirazın İptali veya İtirazın Kaldırılması davası açılması gerekir. Bu tür davalarda mahkeme, alanında uzman bilirkişilerden (Mali Müşavir, Vergi Uzmanı vb.) oluşacak bir heyet aracılığıyla kiracının ticari defterlerini, vergi kayıtlarını, banka dökümlerini ve POS raporlarını detaylı olarak inceler. Gerçek ciro mahkeme kanalıyla tespit edilir ve ödenmeyen fark yasal faiziyle birlikte tahsil edilebilir.

Uyuşmazlıkların Çözümünde Yargıtay Uygulamaları ve Emsal Kararlar

Ciro kirası uyuşmazlıklarında Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, ispat yükü ve bilirkişi incelemesinin önemini vurgulamaktadır. İhtilaflı durumlarda Yargıtay kararlarından çıkarılabilecek temel hukuki prensipler şunlardır:

• İspat Yükü: Ciro bildirimi kiracı tarafından yapıldığı için, ilk etapta şekli ispat sağlanmış olur. Ancak kiraya veren bu cironun gerçeği yansıtmadığını iddia ediyorsa, ispat yükü kural olarak iddia eden tarafa, yani kiraya verene aittir. Kiraya veren bu iddiasını yasal delillerle desteklemelidir.

• Ticari Defterlerin Önemi: Mahkemelerde ticari defterlerin delil niteliği büyüktür. Eğer kiracının defterleri Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve Türk Ticaret Kanunu (TTK) hükümlerine uygun, eksiksiz ve birbirini doğrulayan nitelikte tutulmamışsa, bu durum kiracı aleyhine değerlendirilebilir.

• Gizli Satışların Tespiti: Yargıtay; fiili envanter sayımı ile resmi kayıtlar arasındaki farkların, gizli (kayıtdışı) yapılmış tahsilatların ve hatta sektörel ortalamaların altındaki şüpheli ciro beyanlarının, ciro tespit davalarında alanında uzman bilirkişilerce dikkate alınması gerektiğini belirtmektedir.

Ciro Kirası Sözleşmeleri Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Kriterler

Uyuşmazlıkların yargıya intikal etmeden önlenebilmesi adına, sözleşme hazırlık aşamasında titiz bir hukuki çalışma yürütülmesi elzemdir. Ciro kirası ihtiva eden ticari kira sözleşmelerinde şu hususlara yer verilmesi, tarafların haklarını güvence altına alır:

1. Ciro kavramının muhasebesel olarak hiçbir yoruma mahal vermeyecek şekilde, tüm kalemleri (indirim, iade, hediye çeki, KDV, e-ticaret satışları vb.) içerecek şekilde detaylı tanımının yapılması.

2. Denetim hakkının sınırlarının, süresinin, denetimi yapacak kurum veya kişilerin niteliklerinin ve bu denetimin masraflarının hangi tarafça karşılanacağının baştan belirlenmesi.

3. Ciro bildiriminin zamanında veya doğru yapılmaması halinde uygulanacak cezai şartların (TBK m. 179 vd.) hukuka uygun sınırlar çerçevesinde sözleşmeye eklenmesi.

4. Özellikle AVM yönetimlerinin kullandığı ortak ciro takip yazılımlarına veri entegrasyonu yükümlülüğünün sözleşmede açıkça yer alması.