Altın veya Kripto Para Üzerinden Yapılan Kira Sözleşmelerinin Hukuki Geçerliliği

Günümüzde ekonomik dalgalanmalar, enflasyon oranlarındaki değişimler ve paranın alım gücünün korunması ihtiyacı, bireyleri geleneksel yöntemlerin dışında yeni arayışlara itmektedir. Gayrimenkul kiralamaları da bu arayışlardan bağımsız değildir. Özellikle mülk sahipleri, kira gelirlerinin değerini korumak amacıyla Türk Lirası (TL) yerine altın, döviz veya son yıllarda popülerlik kazanan kripto paralar üzerinden kira sözleşmeleri yapma eğilimi gösterebilmektedir.

Türk Hukukunda Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Temel Kurallar

Kira sözleşmeleri, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Kira bedelinin belirlenmesi, sözleşmenin en esaslı unsurlarından biridir.

Sözleşme Serbestisi İlkesi ve Sınırları

Türk Borçlar Kanunu Madde 26 uyarınca taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. Buna “sözleşme serbestisi” denir. Ancak TBK Madde 27, bu serbestinin sınırlarını kesin olarak çizer: “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.” Dolayısıyla, kira bedelinin nevi (cinsi) belirlenirken emredici hukuk kurallarına uyulması zorunludur.

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve Döviz Yasağı

Kira sözleşmelerinde alternatif ödeme araçlarının hukuki durumunu anlamak için 2018 yılında yapılan mevzuat değişikliğine bakmak elzemdir. 13 Eylül 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan karar ile, “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar”da önemli bir değişikliğe gidilmiştir. Bu düzenleme uyarınca; Türkiye’de yerleşik kişilerin, kendi aralarında akdedecekleri gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde kira bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlemeleri yasaklanmıştır.

Bu emredici kural, kira bedellerinin yabancı para birimi üzerinden belirlenmesini engellemekle kalmamış, aynı zamanda “dövize endeksleme” yasağı getirerek dolaylı yollardan döviz kuru riskinin kiracıya yüklenmesini de hukuka aykırı hale getirmiştir.

Altın Üzerinden Yapılan Kira Sözleşmelerinin Hukuki Durumu

Kira bedelinin doğrudan çeyrek altın, gram altın gibi altın cinsinden belirlenmesi veya altına endeksli bir TL tutarı olarak kararlaştırılması, hukuki açıdan karmaşık bir durum arz eder.

Altın Bir Para Birimi midir Yoksa Emtia mıdır?

Hukuki niteliği itibarıyla altın, Türk Lirası veya yabancı bir para birimi (döviz) gibi bir “efektif para” değildir. Altın, ekonomik değer taşıyan, misli (ölçülebilir ve tartılabilir) bir eşyadır; yani bir emtiadır. Türk Borçlar Kanunu sistematiğinde, kiranın mutlaka para olarak ödenmesi gerektiğine dair mutlak bir kural bulunmamaktadır. Kira bedeli, para dışında bir ekonomik değer, ürün veya altın gibi bir emtia olarak da kararlaştırılabilir. Buna hukukta “ürün kirası” veya bedelin paradan farklı bir şey olarak belirlendiği isimsiz/karma sözleşme modelleri denmektedir.

32 Sayılı Karar Kapsamında Altınla Kira Ödemesi Değerlendirmesi

Görünürde altın bir döviz olmadığı için, 32 Sayılı Karar’daki “döviz veya dövize endeksli” sözleşme yapma yasağına doğrudan takılmadığı düşünülebilir. Nitekim altın üzerinden yapılan kira sözleşmeleri, Türk hukuku tarihinde uzun yıllar geçerli kabul edilmiştir.

Ancak güncel hukuki değerlendirmelerde çok ince bir çizgi bulunmaktadır. Altının ons fiyatı uluslararası piyasalarda Amerikan Doları (USD) üzerinden belirlenmektedir. Gram altın fiyatı ise dolar kuru ile doğrudan ilişkilidir. Bu nedenle, kira bedelinin altına endekslenmesinin, mahkemeler tarafından “dövize endeksleme yasağının etrafından dolanmak (kanuna karşı hile)” olarak yorumlanma ihtimali her zaman mevcuttur.

Eğer bir sözleşmede kira bedeli doğrudan örneğin “Aylık 5 gram altın” olarak belirlenmişse ve bu bir mesken/çatılı işyeri kirası ise, kanunun getirdiği kira artış sınırları (geçmişteki %25 sınırı veya 12 aylık TÜFE ortalaması sınırı) ile altın fiyatlarındaki dalgalanmaların nasıl bağdaştırılacağı büyük bir hukuki ihtilaf yaratır. Emredici nitelikteki kira artış oranlarını aşan, altındaki değer artışından kaynaklı bedel artışları, Yargıtay içtihatları doğrultusunda geçersiz sayılabilir ve kiracı yalnızca yasal sınır olan TÜFE oranında artış yapmaya zorlanabilir.

Kripto Para Üzerinden Yapılan Kira Sözleşmelerinin Hukuki Geçerliliği

Bitcoin, Ethereum, Tether (USDT) gibi kripto paralar, merkeziyetsiz yapıları ve dijital varlık olmaları sebebiyle dünya çapında ticari işlemlerde kullanılmaya başlanmıştır. Ancak bu durumun Türkiye’deki yasal yansıması son derece net ve kısıtlayıcıdır.

Kripto Paraların Türk Hukukundaki Tanımı ve Yeri

Kripto varlıklar uzun süre hukuki bir boşluk içinde kalmış olsa da, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından 16 Nisan 2021 tarihinde yayımlanan “Ödemelerde Kripto Varlıkların Kullanılmamasına Dair Yönetmelik” ile bu alana kesin bir çerçeve çizilmiştir. Bu yönetmelikte kripto varlık; “dağıtık defter teknolojisi veya benzer bir teknoloji kullanılarak sanal olarak oluşturulup dijital ağlar üzerinden dağıtımı yapılan, ancak itibari para, kaydi para, elektronik para, ödeme aracı, menkul kıymet veya diğer sermaye piyasası aracı olarak nitelendirilmeyen gayri maddi varlıklar” olarak tanımlanmıştır.

TCMB Yönetmeliği ve Ödeme Yasağı

Aynı yönetmeliğin 3. maddesi, kripto para ile kira sözleşmesi yapmak isteyenleri doğrudan ilgilendiren çok net bir emredici hüküm içerir: “Kripto varlıklar, ödemelerde doğrudan veya dolaylı olarak kullanılamaz. Kripto varlıkların ödemelerde doğrudan veya dolaylı olarak kullanılmasına yönelik hizmet sunulamaz.”

Bu hüküm ışığında; bir kira sözleşmesinde kira bedelinin “1 Bitcoin”, “1000 USDT” veya herhangi bir kripto varlık cinsinden belirlenmesi ve bu yolla ödeme yapılması hukuken yasaklanmıştır. Bu kural bir “kamu düzeni” kuralı niteliğindedir ve emredici hukuk kuralıdır.

Kripto Para ile Kira Ödemesinin Yaptırımı ve Sözleşmeye Etkisi

Taraflar kendi aralarında anlaşarak kira bedelini kripto para olarak belirlemiş olsalar dahi, TBK Madde 27 gereği emredici kanun hükümlerine aykırı olan bu şart geçersizdir.

Peki kira sözleşmesinin bütünü iptal mi olur? Burada devreye hukuktaki “Kısmi Butlan” (Kısmi Geçersizlik) ilkesi girer. TBK 27/2 uyarınca, sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümsüz kısımlar olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılıyorsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.

Kira sözleşmelerinde genellikle mahkemeler sözleşmeyi tamamen iptal etmek yerine ayakta tutmayı (favor negotii ilkesi) tercih eder. Kripto para ile ödeme şartı geçersiz sayıldığında, mahkeme kira bedelini sözleşmenin kurulduğu tarihteki rayiç bedeller üzerinden Türk Lirası olarak belirleme yoluna gidebilir. Ancak kiraya verenin, kiracının kripto parayı zamanında transfer etmediği gerekçesiyle “temerrüt (gecikme) nedeniyle tahliye” davası açması hukuken çok zor bir zemine oturacaktır; çünkü yasağın olduğu bir sistemde yasadışı bir ödeme yönteminin ifası yasal olarak talep edilemez.

Hukuki İhtilaflarda Karşılaşılabilecek Olası Senaryolar

Kira bedelinin kanuna, emredici kurallara veya 32 Sayılı Karar’a aykırı şekilde altın veya kripto para olarak belirlendiği sözleşmelerde ihtilaf çıkması kaçınılmazdır.

Uyarlama Davaları ve Kira Bedelinin Tespiti

Eğer sözleşme altın üzerinden yapılmışsa ve altın fiyatlarında öngörülemeyen aşırı bir artış meydana gelmişse, TBK Madde 138 kapsamında “Aşırı İfa Güçlüğü” nedeniyle sözleşmenin uyarlanması davası gündeme gelebilir. Mahkeme, altındaki artışın kiracı açısından katlanılamaz bir ekonomik yıkıma yol açıp açmadığını, dürüstlük kuralı çerçevesinde inceler. Yargıtay’ın geçmiş kararlarında, yabancı para veya altına endeksli sözleşmelerin, ülkede yaşanan ani ekonomik krizler ve devalüasyonlar neticesinde uyarlanmasına hükmettiği örnekler mevcuttur.

Kripto parada ise durum daha kesindir. Ödeme baştan itibaren yasak olduğu için, kiracının ödeme yapmaktan kaçınması veya TL cinsinden ödeme yapmak istemesi durumunda, kiraya veren icra takibi başlatırken bu bedelin hangi kurdan veya hangi yasal zeminden talep edileceği büyük bir sorun olacaktır. İcra müdürlükleri ve mahkemeler, kanuna açıkça aykırı olan bu ödeme şekline dayalı talepleri reddetme eğiliminde olacaktır.

Sözleşme Serbestisinin Yanılgısı

Toplumda sıkça karşılaşılan en büyük yanılgı, “İki taraf da imza attıysa sözleşme geçerlidir” düşüncesidir. Hukuk sistemimizde irade özerkliği esastır ancak devlet, kamu yararını, ekonomik düzeni ve zayıf tarafı (genellikle kiracı) korumak zorundadır. Bu nedenle, kanunların yasakladığı bir hususu sözleşmeye yazmak ve imzalamak, o maddeye hiçbir hukuki geçerlilik kazandırmaz.