Aidat Serbestçe Belirlenebilir mi? (2025)
Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında en sık gündeme gelen konulardan biri, “aidat” olarak bilinen ortak gider katılım paylarıdır. Bu yazımızda “aidat serbestçe belirlenebilir mi?” Sorusunu yanıtlayacağız.
Yazı İçeriği
Aidat Serbestçe Belirlenebilir mi?
Aidat Kavramı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “aidat” kelimesi doğrudan yer almamaktadır. Bu terim, yaygın kullanımıyla hukuki bir kavram olan “avans”ın yerini almıştır. Kanun, ortak giderler için toplanacak ödemeleri “avans” olarak tanımlar ve bu avansları niteliklerine göre iki temel kategoriye ayırır.
Gider Türüne Göre Aidat Sistemi
634 sayılı Kanun’un 20. maddesi, toplanacak avansların hangi giderler için ve hangi esasa göre paylaştırılacağını net bir şekilde düzenlemektedir. Bu ayrıma göre aidat ödemeleri şu şekilde sınıflandırılır:
- Eşit Oranda Paylaştırılan Avans: Kanun; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderleri için toplanacak avansa tüm kat maliklerinin eşit oranda katılmasını zorunlu kılar. Genellikle her ay “aidat” adı altında tüm bağımsız bölümlerden eşit tutarda talep edilen ödeme, kanundaki bu avans türüne karşılık gelmektedir.
- Arsa Payı Oranında Paylaştırılan Avans: Ana gayrimenkulün sigorta primleri, tüm ortak mahallerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım masrafları, yönetici maaşı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme maliyetleri için de avans toplanır. Ancak bu tür avanslara kat maliklerinin katılımı, sahip oldukları arsa payı oranında gerçekleşir. Bu nedenle, bu giderler için her kat malikinin ödeyeceği tutar farklılık gösterebilir.
Aidatın Belirlenmesi : İşletme Projesi
Aidat, yani avans miktarının keyfi olarak değil, hukuki bir zeminde belirlenmesinin mesnedi işletme projesidir. Kanun’un 37. maddesi uyarınca hazırlanması gereken işletme projesi, bir yıllık tahmini gelir ve giderleri gösteren bir bütçe niteliğindedir.
- Hem eşit olarak hem de arsa payına göre toplanacak avans tutarları, bu projede ayrı ayrı ve tahmini rakamlarla belirtilmelidir.
- Hazırlanan proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden o anda fiilen yararlanan kişilere imzaları alınarak ya da taahhütlü mektupla tebliğ edilir.
- Tebliğden itibaren yedi gün içinde projeye itiraz hakkı bulunmaktadır. Bu süreç, aidat miktarının mantıksal sınırların dışında, fahiş bir şekilde belirlenmesinin önüne geçen önemli bir güvencedir.
Aidat Miktarının Üst Sınırı
Mevzuat, aidat miktarı için belirli bir alt ya da üst limit getirmemiştir. Bununla birlikte bu durum, aidatın sınırsız bir takdir yetkisiyle belirlenebileceği anlamına gelmez. Kat malikleri kurulu, 634 sayılı Kanun’un çizdiği kurallar çerçevesinde aidat miktarını bir karara bağlamakla yetkilidir.
Eğer yönetim, usulüne uygun bir işletme projesi hazırlamadan, kat malikleri kurulunda tahmini ve gerekçesiz bir rakamı aidat olarak belirlerse, kat maliklerinin bu karara karşı sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkı doğar.
Mevcut Aidat Miktarına İtiraz ve Değişiklik Talebi
Kanuna uygun şekilde alınmış ve itiraz edilmeyerek kesinleşmiş bir karar var olduğu sürece, belirlenen aidatı ödeme yükümlülüğü devam eder. Mevcut aidat miktarını yüksek bulan veya yeniden görüşülmesini isteyen bir kat maliki, kat maliklerinin en az üçte birinin imzasını alarak olağanüstü genel kurul toplanmasını talep edebilir. Bu yolla, aidat miktarının yeniden gündeme alınmasını ve değerlendirilmesini sağlayabilir.
Sonuç
Aidat miktarının belirlenmesi keyfiyet arz eden bir süreç değildir. Her ne kadar kanunda somut bir rakamsal sınır olmasa da bu süreç Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenen usul ve esaslara tabidir. İşletme projesinin varlığı, tebliğ ve itiraz süreçleri ile yargı yolu denetimi gibi mekanizmalar, kat maliklerinin haklarını koruyarak keyfi uygulamaların önüne geçmektedir.
Av. Efehan Mihai ERGİNER
Örnek Aidatın İptali Dava Dilekçesi
İZMİR İLGİLİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI :
VEKİLİ : Av. Efehan Mihai ERGİNER (Adres antettedir.)
DAVALI :
KONU : 17.08.2025 tarihli Kat Malikleri Kurulu kararının iptali ve hukuka aykırı olarak belirlenen aidat bedelinden dolayı müvekkilin borçlu olunmadığının tespiti talebimizden ibarettir.
AÇIKLAMALAR :
- Müvekkil, _________ adresli ___________ sitesinde bulunan anagayrimenkulün _____ numaralı bağımsız bölümünün malikidir.
- 17.08.2025 tarihinde yapılan Kat Malikleri Kurulu toplantısında, aylık aidatın her bir bağımsız bölüm için 10.200,00 TL olarak belirlenmesine karar verilmiştir.
- Ancak bu karar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun amir hükümlerine açıkça aykırıdır. Şöyle ki; Kanun’un 37. maddesi uyarınca, ortak gider avans paylarının belirlenebilmesi için bir “işletme projesi”nin hazırlanması zorunludur. Bu işletme projesinde, anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları gösterilmeli, giderlerin türüne göre eşit veya arsa payı oranında paylaştırılması gerekmektedir.
- Davalı yönetim tarafından, söz konusu aidat miktarı belirlenirken kanunun gerektirdiği şekilde bir işletme projesi hazırlanmamıştır. Tahmini gelir ve giderlere dayanmayan, tamamen afaki bir bedel değerlendirilmiştir. Bu durum, aidata ilişkin alınan kararın yasal dayanaktan yoksun olmasına neden olmaktadır.
- Ayrıca, usulüne uygun bir işletme projesi yapılmadığı için, tarafımıza imzası karşılığında veya taahhütlü mektupla herhangi bir bildirimde bulunulmamış ve Kanun’un tanıdığı 7 günlük itiraz hakkı da fiilen kullanılamaz hale getirilmiştir.
- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, hangi giderlerin eşit, hangilerinin arsa payı oranında toplanacağını açıkça belirtmiştir. İşletme projesi olmadan alınan bu kararla, tüm giderlerin hangi esasa göre toplandığı belirsiz hale getirilmiş ve hukuka aykırı aidat belirlenmiştir.
- Yukarıda açıklanan nedenlerle, hukuki dayanaktan yoksun ve usulsüz olarak alınan bu karara karşı mahkemenize başvurma zarureti tezahür etmiştir.
HUKUKİ NEDENLER : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (md. 20, 37 ve ilgili tüm maddeler), Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve ilgili sair mevzuat.
DELİLLER : Tapu kaydı, Kat Malikleri Kurulu karar defterinin ilgili sayfası, ihtarname (gönderilmişse), tanık beyanları, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil.
TALEP SONUCU : İşbu dilekçede izah olunan ve re’sen gözetilecek hususlar doğrultusunda;
- Davalı yönetimin 17.08.2025 tarihli Kat Malikleri Kurulu toplantısında aldığı aidat artışına ilişkin kararın İPTALİNE,
- Hukuka aykırı bu karara istinaden talep edilen aidat bedelinden dolayı davacı müvekkilin BORÇLU OLMADIĞININ TESPİTİNE,
- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz.17.08.2025
Davacı Vekili
Av. Efehan Mihai ERGİNER
