Aidat Serbestçe Belirlenebilir mi?

Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında en sık gündeme gelen konulardan biri, “aidat” olarak bilinen ortak gider katılım paylarıdır. Bu yazımızda “aidat serbestçe belirlenebilir mi?” Sorusunu yanıtlayacağız.

Aidat Serbestçe Belirlenebilir mi?

Aidat Kavramı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “aidat” kelimesi doğrudan yer almamaktadır. Bu terim, yaygın kullanımıyla hukuki bir kavram olan “avans”ın yerini almıştır. Kanun, ortak giderler için toplanacak ödemeleri “avans” olarak tanımlar ve bu avansları niteliklerine göre iki temel kategoriye ayırır.

Gider Türüne Göre Aidat Sistemi

634 sayılı Kanun’un 20. maddesi, toplanacak avansların hangi giderler için ve hangi esasa göre paylaştırılacağını net bir şekilde düzenlemektedir. Bu ayrıma göre aidat ödemeleri şu şekilde sınıflandırılır:

1. Eşit Oranda Paylaştırılan Avans: Kanun; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderleri için toplanacak avansa tüm kat maliklerinin eşit oranda katılmasını zorunlu kılar. Genellikle her ay “aidat” adı altında tüm bağımsız bölümlerden eşit tutarda talep edilen ödeme, kanundaki bu avans türüne karşılık gelmektedir.
2. Arsa Payı Oranında Paylaştırılan Avans: Ana gayrimenkulün sigorta primleri, tüm ortak mahallerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım masrafları, yönetici maaşı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme maliyetleri için de avans toplanır. Ancak bu tür avanslara kat maliklerinin katılımı, sahip oldukları arsa payı oranında gerçekleşir. Bu nedenle, bu giderler için her kat malikinin ödeyeceği tutar farklılık gösterebilir.

Aidatın Belirlenmesi : İşletme Projesi

Aidat, yani avans miktarının keyfi olarak değil, hukuki bir zeminde belirlenmesinin mesnedi işletme projesidir. Kanun’un 37. maddesi uyarınca hazırlanması gereken işletme projesi, bir yıllık tahmini gelir ve giderleri gösteren bir bütçe niteliğindedir.

• Hem eşit olarak hem de arsa payına göre toplanacak avans tutarları, bu projede ayrı ayrı ve tahmini rakamlarla belirtilmelidir.
• Hazırlanan proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden o anda fiilen yararlanan kişilere imzaları alınarak ya da taahhütlü mektupla tebliğ edilir.
• Tebliğden itibaren yedi gün içinde projeye itiraz hakkı bulunmaktadır. Bu süreç, aidat miktarının mantıksal sınırların dışında, fahiş bir şekilde belirlenmesinin önüne geçen önemli bir güvencedir.

Aidat Miktarının Üst Sınırı

Mevzuat, aidat miktarı için belirli bir alt ya da üst limit getirmemiştir. Bununla birlikte bu durum, aidatın sınırsız bir takdir yetkisiyle belirlenebileceği anlamına gelmez. Kat malikleri kurulu, 634 sayılı Kanun’un çizdiği kurallar çerçevesinde aidat miktarını bir karara bağlamakla yetkilidir.

Eğer yönetim, usulüne uygun bir işletme projesi hazırlamadan, kat malikleri kurulunda tahmini ve gerekçesiz bir rakamı aidat olarak belirlerse, kat maliklerinin bu karara karşı sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkı doğar.

Mevcut Aidat Miktarına İtiraz ve Değişiklik Talebi

Kanuna uygun şekilde alınmış ve itiraz edilmeyerek kesinleşmiş bir karar var olduğu sürece, belirlenen aidatı ödeme yükümlülüğü devam eder. Mevcut aidat miktarını yüksek bulan veya yeniden görüşülmesini isteyen bir kat maliki, kat maliklerinin en az üçte birinin imzasını alarak olağanüstü genel kurul toplanmasını talep edebilir. Bu yolla, aidat miktarının yeniden gündeme alınmasını ve değerlendirilmesini sağlayabilir.

Sonuç

Aidat miktarının belirlenmesi keyfiyet arz eden bir süreç değildir. Her ne kadar kanunda somut bir rakamsal sınır olmasa da bu süreç Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenen usul ve esaslara tabidir. İşletme projesinin varlığı, tebliğ ve itiraz süreçleri ile yargı yolu denetimi gibi mekanizmalar, kat maliklerinin haklarını koruyarak keyfi uygulamaların önüne geçmektedir.