Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracının Sorumluluğu (2025)

Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri de aidat ve ortak giderlerin ödenmemesidir. Genel kanının aksine, bu borçlardan yalnızca aidat borcunu ödemeyen kiracının sorumluluğu olduğu düşünülse de Kat Mülkiyeti Kanunu bu durumu farklı bir çerçevede ele almaktadır.

Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracının Sorumluluğu

KMK’nın 20. maddesi uyarınca, apartman veya sitenin genel gider ve avans ödemelerinden temel olarak kat maliki, yani mülk sahibi sorumludur. Bununla birlikte, Kanun’un 22. maddesi bu sorumluluğa kiracıyı da dahil etmektedir. İlgili maddeye göre, bir bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak sürekli olarak oturanlar, kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ve bu borca işleyecek gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulur.

Bu müteselsil sorumluluk, kiracının sorumluluğunun sınırsız olduğu anlamına gelmemektedir. Kiracının bu konudaki yükümlülüğü, ödemekle mükellef olduğu aylık kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracı tarafından yapılan aidat ödemesi, mevcut kira borcundan mahsup edilir. Dolayısıyla kiracı, kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan her ay için kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur.

Bu hukuki düzenlemenin en önemli sonucu, kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda, hukuki işlemlerin muhatabının öncelikli olarak kat maliki olmasıdır. Kat maliki ile kiracı arasında aidatın kiracı tarafından ödeneceğine dair bir anlaşma mevcut olsa dahi, bu anlaşma site veya apartman yönetimini bağlamaz. Kat maliki, ödemek zorunda kaldığı aidat bedeli için daha sonra bu anlaşmaya dayanarak kiracıya karşı yasal yollara başvurma hakkını saklı tutar.

Aidat borcunu ödemeyen bir kiracıya karşı icra takibi başlatılmasının koşulu ise kiracının, mülk sahibine ödenmemiş bir kira borcunun bulunmasıdır. Bu durumda, kiracının eksik ödediği kira bedeli tutarında bir sorumluluğu doğacağından, kendisine karşı da icra takibi yapılması mümkün hale gelir.

İçtihat

• Taşınmazı kiracı da kullansa ortak giderlerden kat malikinin sorumluluğu devam eder.

Yargıtay  20. HD. 2017/4269 E. 2018/8284 K. 17.12.2018 T. künyeli ilamına göre; “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesine göre kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü bulunduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kanunun bu hükmüne göre ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.
Bu sebeple mahkemece; davalı kat maliki …açısından dava konusu taşınmazı kullanmadığı ve bu sebeple taşınmazın ortak giderinden sorumlu olmayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesinin anataşınmaza ait ortak gider borcundan kat maliki ve kiracının müşterek ve müteselsil sorumlu tutulacağı hükmüne açıkça aykırı olması sebebiyle doğru görülmemiştir.”

Sonuç

Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracının Sorumluluğu bakımından eğer kiracının mülk sahibine herhangi bir kira borcu bulunmuyorsa, ödenmeyen aidatlar için başlatılacak icra takibinin doğrudan kat malikine yöneltilmesi gerekmektedir. Eğer kiracının mülk sahibine birikmiş kira borcu varsa, bu durumda icra takibi kat malikine karşı açılabileceği gibi, ödenmemiş kira bedeli tutarıyla sınırlı olmak kaydıyla kiracıya karşı da açılabilir.

Av. Efehan Mihai ERGİNER