1 TL Eksik Ödeme Tahliye Sebebi Olabilir mi? Temerrütte Tam Ödeme İlkesi

Kira hukuku, modern toplumların sosyo-ekonomik yapısında barınma ve iş yeri ihtiyacını karşılayan temel bir mekanizma olarak işlev görürken, taraflar arasındaki borç ilişkisinin hassasiyeti nedeniyle Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra İflas Kanunu (İİK) tarafından sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Kamuoyunda ve kiracılar nezdinde sıklıkla yanlış yorumlanan hususlardan biri, kira bedelinin ödenmesinde “cüzi” veya “sembolik” olarak nitelendirilebilecek eksikliklerin (örneğin 1 TL, 50 Kuruş vb.) hukuki sonuç doğurmayacağı yanılgısıdır.

Kira Sözleşmesinin Hukuku ve Asli Edim Yükümlülükleri

Sözleşmenin Tanımı ve Unsurları

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi kira sözleşmesini; “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlar. Bu tanım, sözleşmenin “ivazlı” (karşılıklı) ve “sürekli” niteliğini vurgular. Kira sözleşmesi, ani edimli satış sözleşmelerinden farklı olarak, zaman içine yayılmış edimlerin ifasını gerektirir. Bu süreklilik arz eden ilişkide, kiraya verenin asli borcu “kullanıma hazır bulundurma” iken, kiracının asli borcu “kira bedelini ödemek”tir.

Mülkiyet Hakkı ve Sözleşme Özgürlüğü Ekseninde Ödeme

Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, malikin malı üzerinde dilediği gibi tasarruf etme yetkisini içerir. Kira sözleşmesi ile malik, bu kullanım hakkını geçici bir süreyle ve belirli bir bedel karşılığında devreder. Hukuk sistemi, mülkiyet hakkının özüne dokunulmaması ve ekonomik dengenin bozulmaması adına, kiracının karşı edimini (ödeme) tam ve zamanında yerine getirmesini şart koşar. Sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği, taraflar kira bedelini ve ödeme zamanını serbestçe belirleyebilirler. Ancak belirlenen bu şartlara uyulmaması, devletin cebri icra gücünün ve tahliye mekanizmalarının devreye girmesine neden olur.

“Eksik İfa” Kavramının Borçlar Hukukundaki Yeri

Borçlar hukukunun genel teorisinde ifa, borçlanılan edimin, sözleşmeye ve kanuna uygun olarak, doğru zamanda, doğru yerde ve doğru miktarda yerine getirilmesidir. TBK madde 84 gereğince, “Borcun tamamı belli ve muaccel ise, alacaklı kısmen ifayı reddedebilir.” Bu hüküm, kira hukukunda hayati bir öneme sahiptir. Alacaklının (kiraya verenin), borcun tamamını alma hakkı vardır ve borçlu (kiracı), borcunun bir kısmını ödeyerek geri kalanından kurtulamaz veya temerrütten kaçınamaz.

Borçlar Hukuku Genel Teorisinde Para Borçları ve İfa

Para Borçlarının Nevi Şahsına Münhasır Özellikleri

Kira borcu, kural olarak bir para borcudur. Para borçları, “cins borcu” niteliğindedir ve imkansızlık iddiası dinlenmez (genus non perit). Kiracı, “param yoktu”, “banka kapalıydı” gibi gerekçelerle borcundan kurtulamaz. Para borçlarının ifasında “miktar”, borcun özünü oluşturur. 1.000 TL’lik bir borç ile 999 TL’lik bir ödeme arasındaki 1 TL’lik fark, borcun hukuki varlığını sürdürmesine neden olur. Hukuk mantığında, borç tamamen sona ermedikçe, borçlu borçludur.

Götürülecek Borç İlkesi (TBK Md. 89)

Kira bedeli, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça “götürülecek borç” (aranacak değil, götürülecek) niteliğindedir. TBK madde 89 uyarınca para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenir. Günümüz pratiğinde bu, paranın kiraya verenin banka hesabına fiilen geçmesi anlamına gelir.

• İfa Yeri ve Zamanı: Kiracı, parayı kendi hesabından çıkarmış olsa bile, paranın kiraya verenin hesabına “net” olarak geçmediği durumlarda ifa gerçekleşmiş sayılmaz.

• Riziko: Paranın gönderilmesi sırasındaki teknik aksaklıklar, gecikmeler veya kesintilerin rizikosu borçluya (kiracıya) aittir.

İfa Zamanı ve Muacceliyet

Kira bedelinin ne zaman ödeneceği sözleşmede belirlenir (örneğin; “her ayın 1’i ile 5’i arası”). Vadenin dolmasıyla birlikte borç “muaccel” (istenebilir) hale gelir. Muacceliyet, temerrüdün ön şartıdır ancak tek başına temerrüt için yeterli değildir; ayrıca ihtar veya belirli vadenin geçmesi gerekir. Kira hukukunda vadenin kesin olarak belirlenmiş olması (TBK 117/2), ihtara gerek kalmaksızın faiz işletilmesini sağlasa da, tahliye (TBK 315) için özel bir ihtar prosedürü şarttır.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye: TBK Madde 315

Kanuni Düzenleme ve Amacı

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiracının ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi durumunda kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanıyan özel bir düzenlemedir.

Madde 315: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”

Kanun koyucu bu madde ile kiracıya “son bir şans” (meklet süresi) tanımaktadır. Bu süre içinde borç kapatılırsa fesih hakkı düşer; kapatılmazsa, kiracının temerrüdü sabit olur ve tahliye yolu açılır.

“İfa Etmezse” İfadesinin Kapsamı: Kısmi İfa ve Eksik Ödeme

Kanun metnindeki “ödeme borcunu ifa etmezse” ibaresi, mutlak bir ifade olup, borcun “hiç ödenmemesi” ile “eksik ödenmesi” arasında bir ayrım gözetmez. Hukuk metodolojisinde, kanunda açıkça istisna (örneğin; “borcun önemli bir kısmını ifa etmezse”) öngörülmedikçe, genel kural uygulanır. Dolayısıyla, kira bedelinin %99’unun ödenip %1’inin ödenmemesi durumu da, madde 315 kapsamındaki “ifa etmeme” tanımına girer.

Yargıtay uygulaması da bu yöndedir. Yargıtay’a göre temerrüt, borcun miktarından bağımsız bir olgudur. Borcun 1 TL eksik kalması ile 10.000 TL eksik kalması arasında, temerrüdün oluşumu açısından fark yoktur; fark sadece icra takibine konu olacak alacak miktarındadır. Ancak tahliye sonucu açısından her iki durum da eşdeğerdir.

Temerrüt İhtarnamesinin Şekli Unsurları ve Geçerlilik Şartları

Eksik ödeme nedeniyle tahliye talep edebilmek için gönderilecek ihtarnamenin (veya icra emrinin) taşıması gereken zorunlu unsurlar şunlardır:

1. Yazılılık Şartı: İhtarname mutlaka yazılı olmalıdır (Noter kanalıyla veya İcra Dairesi aracılığıyla). Sözlü uyarılar hukuki sonuç doğurmaz.

2. Miktarın Açıkça Belirtilmesi: İhtarnamede, ödenmesi istenen miktar (o 1 TL’lik fark) kuruşu kuruşuna belirtilmelidir.³ Genel ifadeler (“eksik kirayı öde”) geçersiz sayılabilir. Hangi aya ait olduğu ve ne kadar eksik kaldığı net olmalıdır.

3. Süre Verilmesi: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir. (Diğer kiralarda 10 gün). Bu süre, tebliğ tarihini izleyen günden başlar.

4. Fesih İradesi: Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ihtarı açıkça yer almalıdır.

“Tam Ödeme” İlkesi ve Yargıtay’ın “1 TL / Kuruş” İçtihatları

Yargıtay’ın Katı Şekilcilik Anlayışı

Yargıtay, kira hukukunda şekil şartlarına ve sözleşme disiplinine sıkı sıkıya bağlıdır. Özellikle 6. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararlarında, “cüzi eksiklik” savunmalarına itibar edilmediği görülmektedir. Bu yaklaşımın temelinde “hukuki belirlilik” ilkesi yatar.

Emsal Karar: 35 Kuruş Davası

Hukuk literatürüne “35 Kuruş Kararı” olarak geçen Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 01.12.2015 tarihli, 2015/6655 E. ve 2015/10585 K. sayılı kararı, konunun mihenk taşıdır.

Olayın Detayları:

Davacı (kiraya veren), kiracının kira bedelini öderken 35 kuruş (0,35 TL) eksik yatırdığını tespit eder. Bu bakiye için İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca tahliye talepli icra takibi başlatır. Kiracı borca itiraz eder veya süresinde ödemez. Yerel mahkeme, “35 kuruşluk eksiklik hayatın olağan akışında tahliye sebebi olamaz, bu durum dürüstlük kuralına aykırıdır” gerekçesiyle tahliye talebini reddeder.

Yargıtay’ın Bozma Gerekçesi:

Yargıtay, yerel mahkemenin “hakkaniyet” odaklı yaklaşımını reddederek, “kanunilik” ilkesini üstün tutmuştur. Kararın gerekçesinde özetle; “…Kira bedelinin ne kadar olacağı ve ne zaman ödeneceği taraflarca belirlenir… Kiracı eksik öderse temerrüde düşer… Bu sebeple Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken…” denilmektedir.

Bu karar, Türk hukukunda “De minimis non curat lex” (Hukuk küçük şeylerle uğraşmaz) prensibinin, kira temerrüdü konusunda geçerli olmadığını göstermektedir. Yargıtay’a göre, temerrüt matematiksel bir olgudur. İhtarnameye rağmen ödenmeyen 35 kuruş, kiracının sözleşmeye sadakat yükümlülüğünü ihlal ettiğinin kanıtıdır.

1 TL Eksiklik ve “Ahde Vefa”

Benzer şekilde, kira bedelinin 1 TL eksik ödenmesi durumu da Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (HGK) önüne gelmiş konularla paralellik gösterir. HGK, tarafların imzaladığı sözleşme şartlarının “kanun hükmünde” olduğunu kabul eder (Ahde Vefa – Pacta Sunt Servanda). Sözleşmede “Aylık 2.000 TL ödenir” yazıyorsa, 1.999 TL ödenmesi sözleşmeye aykırılıktır. Kiracının “bunu sonra tamamlarım” veya “yanlışlık oldu” savunmaları, kendisine tanınan 30 günlük yasal ödeme süresi (mehil) içinde bu hatayı telafi etmemesi durumunda geçersizdir. Temerrüt ihtarı, zaten kiracıya hatasını düzeltme şansı vermektedir. Bu şansın kullanılmaması, kötü niyet veya ağır ihmal olarak değerlendirilir.

İcra ve İflas Hukuku: Takip ve Tahliye Prosedürü (İİK 269)

İlamsız Tahliye Takibi (Örnek 13)

Kiraya veren, eksik kalan 1 TL için doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabileceği gibi (TBK 315), daha pratik ve hızlı olan İcra Dairesi kanalıyla “İlamsız Tahliye Takibi” (İİK 269) yolunu da seçebilir. Uygulamada en sık tercih edilen yöntem budur.

Bu yöntemde, alacaklı icra dairesine başvurarak “Örnek 13” ödeme emri düzenletir. Ödeme emrinde;

• Ödenmeyen kira bedeli (1 TL),

• Borcun 30 gün içinde ödenmesi ihtarı,

• Ödenmezse tahliye isteneceği ihtarı yer alır.

İtiraz ve İtirazın Kaldırılması

Kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Eğer borcu kabul etmeyip itiraz ederse (örneğin; “Ben tam ödedim” derse), kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” davası açar.

Burada ispat yükü kiracıdadır. Kiracı, borcun tamamını ödediğini “yazılı belgelerle” (dekont, makbuz) ispat etmek zorundadır. Dekontta yatan tutar sözleşmedeki tutardan 1 TL bile eksikse, mahkeme “dar yetkili” inceleme kapsamında itirazı kaldırır ve tahliyeye hükmeder. İcra mahkemesi şekli inceleme yapar; kiracının “niyetine” veya “zor durumuna” bakmaz. Matematiksel eşleşme yoksa, tahliye kararı kaçınılmazdır.

30 Günlük Sürenin Kesinliği

Temerrüt olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği, ödeme emrinin tebliğinden itibaren işleyen 30 günlük sürenin sonundaki duruma göre belirlenir.

• Senaryo A: Kiracı tebligatı aldı, 29. gün eksik kalan 1 TL’yi ve icra masraflarını yatırdı. -> Tahliye Edilemez. (Temerrüt oluşmadan ödeme yapıldı).

• Senaryo B: Kiracı tebligatı aldı, unuttu, 31. gün ödeme yaptı. -> Tahliye Edilir.

  Yargıtay 6. HD. kararlarına göre, 30. günün dolmasıyla birlikte kiraya verenin tahliye hakkı doğar. Sonradan yapılan ödeme (isterse 1 gün sonra olsun), doğmuş olan tahliye hakkını ortadan kaldırmaz. Bu durum, sürenin “hak düşürücü” niteliğinden kaynaklanır.

Banka Masrafları, Havale ve EFT Kesintileri

“Net Ödeme” Kuralı

Kira ilişkisinde en sık rastlanan “gizli eksik ödeme” sebebi, banka masraflarıdır. Kiracı, banka şubesinden veya ATM’den kira bedelini yatırırken, bankanın kestiği işlem ücreti (havale/EFT masrafı) bazen gönderilen tutarın içinden düşülür.

Örneğin; Kira 5.000 TL. Kiracı 5.000 TL yatırıyor. Banka 5 TL masraf kesiyor. Ev sahibinin hesabına 4.995 TL geçiyor.

Bu durumda kiracı, “Ben 5.000 TL yatırdım” dese de, Yargıtay’a göre borç 5 TL eksik ödenmiştir. Çünkü TBK uyarınca masraflar borçluya aittir ve alacaklının eline geçen net miktar esastır.

Dürüstlük Kuralı (TMK Md. 2) ve Hakkın Kötüye Kullanılması Tartışmaları

TMK Md. 2

Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi, hukuk düzeninin “hakkın açıkça kötüye kullanılmasını” korumayacağını belirtir. Bu madde, şekilci hukuk kurallarının adaletsiz sonuçlar doğurmasını engellemeyi amaçlamaktadır.

Teorik olarak, kirasını yıllardır düzenli ödeyen bir kiracının, sehven 1 TL eksik ödemesi üzerine derhal tahliye edilmesi, “hakkın kötüye kullanılması” olarak nitelendirilebilir. Zira alacaklının (kiraya verenin) buradaki menfaati (1 TL’yi tahsil etmek), kiracının uğrayacağı zarara (evden atılmak) kıyasla çok düşüktür.

Yargıtay Uygulamasında Dürüstlük Kuralının Sınırları

Ancak Yargıtay, kira temerrüdü davalarında TMK m.2 savunmasını oldukça dar yorumlamaktadır. Bunun nedenleri şunlardır:

1. İhtar Mekanizması: Temerrüt tahliyesi “sürpriz” bir işlem değildir. Kiracıya önce ihtar gönderilir ve 30 gün süre verilir. Kiracı, bu 30 gün içinde o 1 TL’yi ödeyerek tahliyeden kurtulma imkanına sahiptir. Bu imkanı kullanmayan kiracının, sonradan “hakkın kötüye kullanılması” savunmasına sığınması tutarlı görülmez.

2. Sözleşme Disiplini: Yargıtay, ekonomik ilişkilerde güveni sarsacak esnekliklerden kaçınır. “Cüzi eksiklik” kavramının belirsizliği, yargılamayı kaosa sürükleyebilir.

3. Teamül Oluşumu: Ancak, kiraya veren geçmişte sürekli eksik ödemeleri kabul etmiş, ses çıkarmamış ve kiracıda “bu şekilde ödeme kabul ediliyor” güveni oluşturmuşsa (zımni kabul), aniden ihtar çekmeden dava açması TMK m.2’ye aykırı bulunabilir. Fakat noterden ihtar çekildiği anda bu “güven” ortadan kalkar ve kiracının yasal sürede eksikliği tamamlaması gerekir.

Karşılaştırma: Temerrüt ve İki Haklı İhtar

Eksik ödeme konusu, sıklıkla karıştırılan iki ayrı tahliye sebebini ilgilendirir:

1. Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK 315): Tek bir ödememe veya eksik ödeme eylemi yeterlidir. İhtar çekilir, 30 gün beklenir, ödenmezse tahliye edilir. Burada belirleyici olan, verilen sürede borcun kapanıp kapanmadığıdır.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK 352/2): Kiracı, kira dönemi içinde kirayı geciktirir veya eksik öder. İhtar çekilir. Kiracı borcu öder. Ancak aynı yıl içinde bunu tekrar eder ve ikinci bir ihtar alır. Kiracı borçları ödese bile, yıl sonunda “düzenli ödememe alışkanlığı” nedeniyle tahliye edilir.

1 TL Eksik Ödemenin Rolü:

• Eğer 1 TL eksik ödeme için ihtar çekilirse ve kiracı 30 gün içinde öderse, temerrütten tahliye edilemez ANCAK bu ihtar “Birinci Haklı İhtar” olarak hanesine yazılır.

• Yıl içinde bir kez daha (örneğin 5 TL) eksik öderse ve ikinci ihtar çekilirse, artık kira dönemi sonunda İki Haklı İhtar gerekçesiyle tahliye davası açılabilir.

  Dolayısıyla, 1 TL’lik eksiklikler, anında tahliye etmese bile, gelecekteki tahliyenin yapı taşlarını oluşturur.1

Kira Tespit Davaları ve Kira Farkı Alacakları

Kira tespit davaları sonucunda belirlenen yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki farkların (kira farkı alacağı) ödenmemesi de eksik ödeme kapsamında değerlendirilir. Ancak burada ince bir ayrım vardır:

• Kira tespit kararları kesinleşmeden icraya konulamaz. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, tespit kararı kesinleştiğinde, dava tarihinden itibaren oluşan tüm birikmiş farklar “muaccel” hale gelir.

• Kiraya veren, bu birikmiş farkları (örneğin toplam 10.000 TL, ama belki hesap hatasıyla 10 TL eksik ödenmiş olabilir) talep eden bir ihtarlı ödeme emri gönderirse ve bu farklar 30 gün içinde ödenmezse, yine temerrüt nedeniyle tahliye gündeme gelir.

Sonuç

1. Kanun “Tam İfa” Arar: Türk hukukunda kira borcu bölünmez bir bütündür. Yargıtay’ın “35 Kuruş” kararı, miktarın azlığının temerrüt olgusunu ortadan kaldırmadığının en somut kanıtıdır. 1 TL eksik ödeme, hukuki bir risk değil, kesinleşmiş bir tahliye sebebidir (eğer süreç doğru işletilirse).

2. Süreç Belirleyicidir: 1 TL eksik ödemenin tahliyeye dönüşmesi, kiraya verenin usulüne uygun (yazılı, süreli, miktarı belli) ihtarname göndermesine ve kiracının bu 30 günlük “telafi süresini” pas geçmesine bağlıdır. İhtarname, kiracı için son uyarıdır; bu uyarının dikkate alınmaması, hukuki korumanın kalkmasına neden olur.

3. Banka Hataları Mazeret Değildir: Kiracılar, banka masrafları, EFT saatleri ve sistem hataları konusunda “kusursuz sorumluluk” bilinciyle hareket etmelidir. Kiraya verenin hesabına geçen net tutar esastır.

4. Strateji: Kiraya verenler için 1 TL’lik eksiklikler, özellikle tahliyesi zor olan kiracılar için güçlü bir hukuki kozdur. Kiracılar içinse bu durum, ödemelerin kuruşu kuruşuna yapılmasını gerektiren azami dikkat yükümlülüğüdür.

Emsal Yargıtay İçtihatları

Temerrüt Nedeniyle Tahliyede Genel İlkeler ve Eksik Ödeme Olgusu Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi (ve mülga Borçlar Kanunu’nun 260. maddesi) uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için; istenen kira bedelinin veya yan giderin muaccel olması, bu bedelin ihtarnamede verilen yasal sürede (konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün) ödenmemiş olması ve ihtarnamede süresinde ödeme yapılmaması halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.03.2016 tarih, E. 2015/4311, K. 2016/2084 ; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 28.12.2010 tarih, E. 2010/8791, K. 2010/14407 ).

Yargıtay içtihatlarına göre, temerrüt olgusunun gerçekleşmesi için temerrüde konu alacağın miktarının az ya da çok olmasının bir önemi bulunmamaktadır. Kira bedelinin cüzi bir kısmının dahi eksik ödenmesi, yasal süre içinde tamamlanmadığı takdirde temerrüt nedeniyle tahliye sebebidir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 15.04.2010 tarih, E. 2009/11448, K. 2010/4496 ).

Kira Aslına İlişkin Eksik Ödemeler ve Tahliye Sonuçları Yargıtay, kira bedelinin aslına yönelik çok küçük miktardaki eksiklikleri dahi temerrüt için yeterli görmüştür:

• Banka Masrafı Kesintisi: Kiracı, kira bedelini tam ve eksiksiz ödemekle yükümlüdür. Banka masrafı kesintisi nedeniyle 1.100 TL yerine 1.095 TL ödenmesi (5 TL eksiklik) durumunda, borcun miktarının azlığına bakılmaksızın temerrüdün gerçekleştiği ve tahliye kararı verilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 16.10.2017 tarih, E. 2017/3923, K. 2017/12981 ).
• Cüzi Bakiye Borç: Aylık 900 TL olan kira bedelinin 896 TL olarak (4 TL eksik) ödenmesi ve bakiye borcun ihtara rağmen yasal sürede tamamlanmaması tahliye sebebidir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 18.04.2013 tarih, E. 2013/4920, K. 2013/7081 ). Benzer şekilde, 2.250 TL’lik kira borcunun 50 TL’lik kısmının ödenmemesi de temerrüt oluşturmaktadır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 20.04.2015 tarih, E. 2015/3679, K. 2015/3894 ).
• Kira Artış Farkları: Sözleşmedeki artış oranına uyulmayarak eksik ödeme yapılması (örneğin 180 TL yerine 165 TL ödenmesi) temerrüt olgusunu gerçekleştirir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.09.2011 tarih, E. 2011/4679, K. 2011/9529 ).

Temerrütte Tam Ödeme İlkesi: Kira Aslı ve Fer’iler Ayrımı Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için yasal süre içinde ödenmesi gereken miktar “kira aslı” ile sınırlıdır.

• Fer’ilerin Ödenmemesi: İhtar süresi içinde kira alacağının aslının tamamen ödenmesi halinde; faiz, icra gideri, posta masrafı ve avukatlık ücreti gibi fer’ilerin ödenmemesi temerrüde esas alınamaz ve bu nedenle tahliye kararı verilemez (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.03.2015 tarih, E. 2015/2243, K. 2015/2992 ; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 18.02.2016 tarih, E. 2015/9571, K. 2016/1075 ; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 23.11.2011 tarih, E. 2011/8396, K. 2011/12776 ).
• Kabul Edilen Miktar: İcra takibinde borcun bir kısmına itiraz edilip bir kısmı kabul edilmişse, sadece kabul edilen kira aslı miktarının yasal 30 günlük sürede ödenmesi temerrüdü engeller (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.09.2013 tarih, E. 2013/10000, K. 2013/12677 ). Ancak kabul edilen bu kısmın süresinde ödenmemesi tahliye nedenidir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.10.2009 tarih, E. 2009/7818, K. 2009/8549 ).