Kiralananın Kullanılmaması Tahliye Sebebi mi?

Bilindiği gibi ülkemizde yaşanan yüksek enflasyonun da etkisiyle hayat pahalılığı ve giderler günden güne artmakta ve fakat suni yasal düzenlemeler vasıtasıyla kira gelirleri/ giderleri enflasyonun altında baskılanmaktadır.

Bu şekliyle, kiraya verildiği dönemdeki kira bedelleri yüksek enflasyona karşı eriyerek kiraya veren tatmin edemeyecek hale gelmektedir. Nitekim, bu durum kiraya veren ile kiracılar arasında sürekli ihtilaflara neden olmakta ve mahkemeler bu gibi sebeplerle açılmış tahliye davaları ile dolup taşmaktadır.

Kiralananın Kullanılmaması Tahliye Sebebi mi?

Kiralanın kullanılmaması, mevzuatta tahliye sebebi olarak sayılmamıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 vd. hükümlerinde kiracının hangi sebeplerle tahliye edilebileceği düzenlenmiştir. Hukukumuzda, tahliye sebepleri bakımından sınırlı sayıda sayma ilkesi benimsenmiş olduğundan kanunda bahsedilen tahliye sebeplerinden başka bir sebeple kiralananın tahliyesi kural olarak mümkün değildir.

Bir başka ifade ile kiralananın fiilen/ aktif olarak kullanılmaması, fiilen tahliye edilmesine rağmen anahtar teslimi gerçekleştirilmeyerek kira ilişkisinin devam ettirilmemesi, aslında kullanılmayan evin/ iş yerinin ışıkları açık bırakılarak kullanılmaması gibi durumlarda kiraya veren, kiralanan taşınmazın kullanılmamasını bahane ederek kiracıya karşı taşınmazın tahliyesini isteyemeyecektir.

Kiralananın Kullanılmaması Halinde Kira Bedeli

Öte yandan, kiracı, kiralananı fiilen boşaltmış olsa dahi resmi olarak taşınmazın tahliyesi ve anahtar teslimi gerçekleştirilmedikçe kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Yani, taşınmazı fiilen tahliye eden ve fakat anahtar teslimini kiraya verene gerçekleştirdiğini ispat edemeyen kiracının kira ödeme borcu devam edecektir. Zira, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 324. maddesi hükmü “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.” şeklindedir.

Kiralananın Kullanılmaması İçtihatları

 

Tahliye sebepleri sınırlı olduğundan kanunda yazılı olmayan bir nedenle tahliye talep edilemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8819 E. 2018/1188 K. ve 19.2.2018 Tarihli kararına göre; “Somut olayda; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve müteakip maddelerinde, kira sözleşmesinin hangi hallerde dava yoluyla sonlandırılacağı; TBK’nun 354. maddesinde ise dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir. Kiralananın niteliği ve tabi olduğu Yasa itibariyle fesih ve tahliye sebepleri sınırlı olup, kanunda yazılı olmayan bir nedenle davacıya tahliyeyi talep etme hakkı vermez.”

 

Kanunda fesih ve tahliye sebepleri sınırlı olduğundan kanunda yazmayan sebepler, kiraya verene fesih ve tahliye hakkı vermez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/9100 E. 2018/1611 K. ve 26.2.2018 Tarihli kararına göre: “Davada dayanılan 01.05.2008 başlangıç tarihli yedi yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacılar tarafından sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolmuş olması nedeniyle kiralananın tahliyesi talep edilmiş ise de; taşınmazın dükkan olarak kiralandığı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeye göre çatılı işyeri olduğu anlaşılmaktadır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde de konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin ancak on yıllık uzama süresi sonunda bildirim yoluyla kira sözleşmesine son verebileceği belirlenmiştir. Aynı Kanun’un 350. ve müteakip maddelerinde ise, kira sözleşmesinin hangi hallerde dava yoluyla sonlandırılacağı; TBK’nun 354. Maddesinde de dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir. Kiralananın niteliği ve tabi olduğu Yasa itibariyle fesih ve tahliye sebepleri sınırlı olup, kanunda yazılı olmayan bir nedenle davacılara tek taraflı bildirimle sözleşmeyi fesih hakkı vermediğinden, Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

Av. Efehan Mihai Erginer