Kira Tespit Davasında İhtiyati Tedbir ve İhtiyati Haciz İstenebilir mi

Kira tespit davaları, bir başka ifade ile kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343 vd. maddelerinde düzenlenmiş olup buna göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Hükmü gereği tarafların kira bedelinin belirlenmesini hâkimden talep  etme hakkı mevcuttur. Ancak, bu gibi davalar kimi zaman seneler sürmekte olup, dava süresince kiracı; piyasa rayiçlerinin çok altındaki sözleşmeye uygun olan kira bedelini ödeyerek mecurda kalmakta ve kiraya verenin hakkına ulaşması gecikmektedir. Hal böyle iken kira tespit davasında ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz istenebilir mi sorusu gündeme gelmektedir.

KİRA TESPİT DAVASINDA İHTİYATİ TEDBİR VE İHTİYATİ HACİZ İSTENEBİLİR Mİ?

İhtiyati tedbir ile ihtiyati haciz kararı verilebileceği hâl ve şartlar farklı olup, biri diğerinin ikamesi niteliğini haiz bulunmadığından kira tespit davalarında ihtiyati tedbir istenip istenemeyeceği ile ihtiyati haciz istenip istenemeyeceği sorunlarına ayrı ayrı değinmek gereklidir.

KİRA TESPİT DAVASINDA İHTİYATİ TEDBİR

İhtiyati tedbir kararının hangi hâl ve koşullarda verilebileceği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389 vd. maddelerinde düzenlenmiş olup buna göre somut uyuşmazlıkta ihtiyati tedbir kararı verilebilmesi için yaklaşık ispat şartını gerçekleştirmiş olmak kaydıyla mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağı hâllerinden bahsedebilmek gereklidir. Öte yandan verilecek ihtiyati tedbir kararında tarafların menfaat dengesi gözetilmeli, gerçekten de tedbir mahiyetinde olmalı ve asıl uyuşmazlığı çözümleyecek nitelikte olmamalıdır.

Hâkim görüşe göre kira tespit davasında ihtiyati tedbir isteminin ekseriyetle kabul edilmeyeceğini söylemek gereklidir. Zira, kira tespit davasının konusu kira bedelinin arttırılması ya da azaltılması şeklinde tespiti olup bu yönde verilecek bir ihtiyati tedbir kararı da mevcut hukuki ihtilafı çözümleyici niteliği haiz olacağı gibi ihtiyati tedbiren kira bedelinin tespiti de yine bir yargılamayı gerektirdiğinden bu yönde karar verilmesi mümkün olmayacaktır. Bir başka ifade ile ihtiyati tedbir kararı verebilmek için öncelikle yargılama yaparak kira bedelinin tespiti gerekecek, bu yönde bir tespit yapılıp karar verilse bile ihtiyati tedbir kararının amacı aşılarak huzurdaki davadan beklenen sonucu karşılayacak olduğundan kira tespit davasında ihtiyati tedbir kararı verilmediği söylenmelidir.

Bizce, kira parasının belirlenmesinin yargılamayı gerektirdiği ve davayı çözümleyici ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği yönündeki genel uygulama yerinde olmayıp kira tespit davasında ihtiyati tedbir kararı verilmesi bazı özel durumlarda mümkün olabilmelidir.

 Şöyledir ki; kira tespit davası konusu taşınmazın piyasa rayiçlerinin 20 birim olduğu, buna mukabil ödenmekte olan sözleşmeye uygun kiranın 1 birim olduğu, yahut da aynı orantısızlığın kiracı aleyhine olduğu davalarda kira bedelinin nihai tespiti yargılamayı gerektirse de hâkimce yaklaşık bir tespit yapılarak ihtiyati tedbir kararı verilmesi mümkündür.

Zira 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 187/2 maddesine göre; “Herkesçe bilinen vakıalarla, ikrar edilmiş vakıalar çekişmeli sayılmaz.” Denilerek maruf ve meşhur vakıaların ispata gerek olmaksızın kabul edileceği belirtilmiştir. Bu minvalde, rayici 20 birim olan bir mecurda 1 birim kira ödenemeyeceği maruf ve meşhur bir vakıadır. Bu halde mahkemece yaklaşık bir tespit yapılarak, esasa ilişkin uyuşmazlığı çözümleyici kertede olmayan, tarafların menfaat dengesi gözeterek ve hakkaniyete uygun şekilde ihtiyati tedbir kararı kurulması yoluna gidilmelidir.

KİRA TESPİT DAVASINDA İHTİYATİ TEDBİR – İÇTİHAT

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesinin 2024/1867 E. 2024/1035 K. 02/05/2024 T. Künyeli ilamına göre; “Dava konusunun kira parasının tespiti talebi olduğu, davacı tarafça yargılama süresince kira parasının tedbiren belirlenmesinin talep edildiği, Yargıtay uygulamalarında kabul edildiği ve HMK’nun 391. Maddesinin gerekçesinde açıklandığı üzere, “dava sonunda elde edilecek faydayı sağlamak şekilde” başka bir deyişle “davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde” ihtiyati tedbir kararı verilmesinin mümkün olmadığı…” belirtilmiştir.

KİRA TESPİT DAVASINDA İHTİYATİ HACİZ

İhtiyati haciz kararının hangi hâl ve koşullarda verilebileceği 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 257 vd. maddelerinde düzenlenmiş olup buna göre alacaklı, rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para borcunun alacaklısı, borçlunun yedinde veya üçüncü şahısta olan taşınır ve taşınmaz mallarını ve alacaklarıyla diğer haklarını ihtiyaten haczettirebileceği hüküm altına alınmıştır. Bir başka ifade ile alacaklının ihtiyati haciz talebinde bulunabilmesi için istisnalar hariç olmak üzere mevcut ve muaccel bir para alacağının söz konusu olması ve bu para alacağının tahsilinin tehlikede olması gerekir.

Öte yandan kira tespit davalarının konusu; mevcut ve muaccel bir alacağın tahsilinden ziyade rayice uygun olmayan kira bedelinin hâkim tarafından yeniden belirlenmesi söz konusu olduğundan kira tespit davalarında ihtiyati haciz talebinin hukuki dayanağı yoktur.

SONUÇ

Ezcümle, kira tespit davasında ihtiyati tedbir istenmesinde hukuki bir beis bulunmadığı, ancak uygulamada kira tespit davalarında ihtiyati tedbir kararı verilmesinin hem yargılamayı gerektirdiği hem de uyuşmazlığı çözümleyici niteliği haiz olduğu gerekçesiyle reddedildiği, kira tespit davasında ihtiyati haciz isteminin yukarıda izah olunduğu üzere hukuki dayanağı bulunmadığı ve bu sebeple reddedileceği belirtilmelidir. Bizce, kira tespit davasında ihtiyati tedbir istenemeyeceği yönünde peşin bir kabul doğru görülmemiştir. Zira yukarıda izah olunduğu üzere mevcut kira parası ile mecurun piyasa rayiçleri arasında gabin kertesinde farkların olduğu durumda kira bedeli üzerinden yapılacak ön tespitler HMK m.187/2 kapsamında maruf ve meşhur vakıalar üzerinden gerçekleşecek olup bu şekilde tarafların menfaat dengesi gözetilerek, hakkaniyete uygun ve esasa ilişkin uyuşmazlığı çözümleyici kertede olmayan bir ihtiyati tedbir kararı verilmesi mümkün olmalıdır.

Av. Efehan Mihai ERGİNER