Aynı Taşınmazın Farklı Kişilere Satışının Vaadi Halinde Sonraki Tarihli Şerhin Geçerliliği

Uygulamada ekseriyetle müteahhitlerin aynı taşınmazın farklı kişilere satış vaadinin verildiği veya taşınmaz satış vaadi verildikten bir süre geçtikten sonra anlaşmanın yerine getirilmeyişinden kaynaklı olarak zamanaşımına uğradığı düşüncesiyle bir başka kişiye aynı taşınmazın satış vaadi verilmesi hallerinde hangi taşınmaz satış vaadinin geçerlik arz edeceği ve cebren icrasının mümkün olacağı sorunu ortaya çıkmaktadır.

Kadimlik İlkesi

Kısaca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ilgilisine kişisel hak sağlayan bir sözleşme olduğunu belirtmek gerekir. Yüksek mahkemenin yerleşik uygulamalarına göre kişisel hakların yarışması/ telahuku halinde kadimlik ilkesi geçerli olup, önceki tarihli olan kişisel hakka değer tanınır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2015/15802 E. 2016/2092 K. 23/02/2016 T. Künyeli kararında; “Bir taşınmazın birden çok kişilere satılması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilir. Somut uyuşmazlıkta, malik … dava konusu taşınmazı 30.03.2005 günlü sözleşmeyle …’a, … da 15.02.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle davacı …’a satmayı vaat etmiştir. Davacı …’in dayandığı satış vaadi sözleşmesi ise 10.05.2005 günü düzenlenmiştir. Her iki davacının dayandığı sözleşmeler geçerli olup, geçerliliklerini de yitirmemişlerdir. Bu nedenle, birden çok kişilere satış vaadinde bulunulması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilmelidir. Davacı …’ın dayandığı satış vaadi sözleşmesinin önceki tarihi taşıması nedeniyle üstünlük tanınarak tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekir.”

Aynı Taşınmazın Farklı Kişilere Satışının Vaadi Halinde Sonraki Tarihli Şerhin Geçerliliği

Öte yandan uygulamada yaşanabilecek diğer bir sorun ise aynı taşınmaz ile ilgili olarak birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı ve bunlardan sonraki tarihli olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildiği durumlarda sonraki tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali ve şerhin akıbetidir.

Aynı Taşınmazın Farklı Kişilere Satışının Vaadi Halinde Önceki Tarihli Taşınmaz Satış Vaadinin Geçerli Olacağı Ve Sonraki Tarihli Satış Vaadinin İptali İle Tapudaki Şerhin Terkininin İstenebileceği Görüşü

Bir görüşe göre kadimlik ilkesi gözetilerek önceki tarihli vaat alacaklısının, aynı taşınmazın farklı kişilere satışının vaadi halinde sonraki tarihli vaat alacaklısına kişisel haklar sağlayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptalini isteyebileceği ve sonraki tarihli sözleşmeye dair tapudaki şerhin terkinini isteyebileceği kabul edilmektedir.

Sonraki Tarihli Sözleşme İle Şerhin İptal Ve Terkinin Gerekeceği Görüşündeki Kararlar

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2011/6337 E. 2011/7613 K. 09/06/2011 T. Künyeli kararında; “Satış vaadi sözleşmesi, buna dayanan tarafa kişisel hak sağlar. Aslında bu tür sözleşmeler, ileride yapılması kararlaştırılan satım sözleşmesinin öncüsüdür. Sözleşmedeki borcun yerine getirilmemesi halinde vaat alacaklısı, olan taraf Türk Medeni Kanununun 716.maddesinden yararlanarak taşınmazın hükmen tescilini mahkemeden talep edebilir. Diğer taraftan, satış vaadi sözleşmelerinin Tapu Kanununun 26.maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh edilme olanağı vardır. Şerhten amaç; ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmenin sağlanmasıdır. Çünkü, bu halde hukuki duruma aleniyet kazandırılmış olur ve şerhten sonraki malikler üzerinde ayni bir etki özelliğini gösterir.

Somut olaya gelince; Davacının dayandığı sözleşme 10.03.2008 tarihini taşımaktadır. Davalının dayanağı olan sözleşme ise 12.08.2009 tarihlidir. Belirtildiği üzere her iki sözleşme de vaat alacaklısına kişisel hak sağlar. Yine belirtildiği üzere, sözleşmenin şerh edilmesi ancak taşınmazın şerhten sonraki malikleri üzerinde etkisini gösterir. Aynı taşınmazın değişik kişilere satışının vaadi halinde, Dairemizin uygulamasına göre kadim tarihli yani önceki tarihli olanına değer verilmelidir. Davacının dayandığı 10.03.2008 tarihli, sözleşme eski tarihli olduğundan ve 12.08.2009 tarihli sözleşme, bu sözleşmenin yapıldığı tarihten çok sonra tapu kütüğüne aynı tarihte şerh edildiğinden, davacının önceki tarihli sözleşmesine değer tanınarak istemin hüküm altına alınmasında bir yanılgı yoktur.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2013/8243 E. 2013/12094 K. 24/09/2013 T. Künyeli kararında; “Malikin satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı taşınmazla ilgili olarak sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması mümkündür. Böyle durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusudur. Kural olarak da sözleşme geçersiz olmadıkça veya feshedilmedikçe yarışan şahsi haklarda kadimlik ilkesi geçerli olduğundan önceki tarihli olanına değer tanınır. Davalıların murisi … oğlu … ile yapılan satış vaadi sözleşmesi 05.05.1993 tarihlidir. Davacı … oğlu … ile yapılan satış vaadi sözleşmesi ise 27.03.1996 tarihlidir. Tarafların aynı köylü ve yakın akraba olmaları nazara alındığında taşınmazların davalıların murisi tarafından satın alındığını davacının bilmesi gerektiği anlaşıldığından eski tarihli olan şahsi hakka öncelik tanınması gerekirken daha önce kesinleşmiş olan mahkeme kararı nedeniyle mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2013/11939 E. 2013/14745 K. 28/11/2013 T. Künyeli kararında; “Davacı 04.04.1989 tarihli satış vaadi sözleşmesi gereğince tapu iptali ve tescil ile taşınmazın tapu kaydında yer alan davalı … lehine 10.10.2012 tarihli satış vaadi şerhinin terkinini istemiştir. Davaya konu olayda şahsi hakların yarışması söz konusu olup davaya konu taşınmazın daha eski tarihli olan 04.04.1989 tarihli satış vaadi sözleşmesi gereğince davacıya satışının vaat edildiği ve taşınmazın teslim de edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece taşınmazın tapu kaydındaki satış vaadi şerhinin de terkinine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.”

Sonraki Tarihli Satış Vaadi Sözleşmesine Taraf Olunmadığından Cihetle İptal İle Tapudaki Şerhin Terkininin İstenemeyeceği Görüşü

Diğer bir görüşe göre ise aynı taşınmazla ilgili sonraki tarihli vaat alacaklısına kişisel haklar sağlayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ayrı münhasır bir sözleşme olduğu, önceki tarihli vaat alacaklısının işbu sözleşmenin tarafı olmadığı gözetildiğinde sözleşmenin iptalini istemekte ve buna ilişkin tesis edilen tapudaki şerhin terkinini istemekte hukuki yararının bulunmadığı kabul edilmektedir.

Sonraki Tarihli Sözleşme İle Şerhin İptal Ve Terkinin İstenemeyeceği Görüşündeki Kararlar

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2011/6337 E. 2011/7613 K. 09/06/2011 T. Künyeli kararında; “12.08.2009 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir. Yukarıda belirtilen sebeplerle sözleşmenin vaat alacaklısı olan taraf mülkiyet aktarımı isteminde bulunamazsa da, sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerli olduğundan vaat alacaklısı olan tarafın Borçlar Kanununun 96.maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteminde bulunması mümkündür. Dolayısıyla sözleşmenin tarafı olmayan davacı, 12.08.2009 tarihli sözleşmenin iptalini isteyemez. Bunun gibi, tapu kütüğündeki şerhin terkinini talep etmekte de kendi hukuku etkilenmediğinden hukuki bir yararı yoktur.”

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2021/6226 E. 2021/1921 K. 14/10/2021 T. Künyeli kararında; “Somut olaya gelince; davacı … ile davalı … arasında yapılan sözleşmenin diğer davalı … ile davalı … arasında yapılan sözleşmeden tarih olarak öncelik taşıdığı gerekçesi ile davacının tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, borçlandırıcı işlem niteliğinde olup, taahhüt işlemi olarak geçerliliğini korumakla birlikte, sözleşenler arasında kişisel bir hak doğuracağından, davalı …’nin davalı …’e yönelik şahsi haklarını ortadan kaldıracak şekilde ve davacının davalı … ile davalı … arasında yapılan satış vadi sözleşmesinin iptalini istemekte hukuki yararının bulunmadığı da gözetilmeksizin, davalı … ile davalı … arasında yapılan 03/08/2000 tarih ve 11013 yevmiye no’lu Söke 2. Noterliğince düzenlenen gayrimenkul satış vadi sözleşmesinin iptaline karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.”

Sonuç

Aynı taşınmaz ile ilgili olarak birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı ve bunlardan sonraki tarihli olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildiği durumlarda sonraki tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali istenip istenemeyeceği ile bu sözleşme ilişkin olarak tesis edilen tapudaki şerhin terkinin istenip istenemeyeceği sorunları bakımından yüksek mahkemenin yerleşik bir kabulü mevcut olmayıp; bir görüşe göre kadimlik ilkesi gözetilerek sonraki tarihli sözleşmenin geçersizliği ve şerhin terkinin istenebileceği savunulmakta iken diğer bir görüşe göre de önceki tarihli vaat alacaklısının sonraki tarihli satış vaadi sözleşmesine taraf olmadığından ve hukuku etkilenmediğinden bahisle sözleşmenin iptali ile tapudaki şerhin terkinin istenemeyeceği savunulmaktadır.

Av. Efehan Mihai Erginer