Site Yönetiminin Dava Ehliyeti
Günümüz kent yaşamının bir gereği olarak ortaya çıkan toplu yaşam alanları olan siteler, apartmanlar ve toplu yapılar, kendi içlerinde kompleks bir hukuki düzen barındırmaktadır. Bu düzenin en temel kanuni dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur (KMK). Toplu yaşamın beraberinde getirdiği uyuşmazlıkların çözümü ise çoğu zaman yargı yoluna başvurmayı zorunlu kılmaktadır. Bu noktada en sık karşılaşılan sorulardan biri, site veya apartman yönetiminin, tüzel kişiliği olmamasına rağmen kat malikleri adına dava açıp açamayacağı, yani aktif dava ehliyetine sahip olup olmadığıdır.
Yazı İçeriği
Dava Ehliyeti ve Temsil Yetkisi
Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca bir davada taraf olabilmek için “taraf ehliyeti” ve davayı bizzat veya vekil aracılığıyla yürütebilmek için “dava ehliyeti” bulunmalıdır. Kat malikleri kurulunun veya bu kurulun yürütme organı olan yöneticinin, Türk Medeni Kanunu anlamında bir tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu durum, ilk bakışta yönetimin dava açma ehliyetine sahip olmadığı şeklinde yorumlanabilir.
Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, bu yapıya özel bir statü tanımıştır. KMK’nın 35. maddesi, yöneticinin görevlerini sayarken, kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesini de bir görev olarak yüklemiştir. Yönetici, bu görevini ifa ederken kat malikleri kurulunu temsil eder. Dolayısıyla, site yönetiminin dava ehliyeti, kendi şahsından veya var olmayan tüzel kişiliğinden değil, kat maliklerini temsil etme yetkisinden kaynaklanan “yasal temsil” yetkisidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu yöndedir. Yönetici, açtığı davalarda “…… Sitesi Yöneticiliği” sıfatıyla, aslında kat maliklerinin yasal temsilcisi olarak hareket etmektedir.
Dava Açmak İçin Kat Malikleri Kurulu Kararı Şart Mıdır?
Site yönetiminin dava açma ehliyetinin en kritik ve vazgeçilmez şartı, bu yönde alınmış bir Kat Malikleri Kurulu (KMK) kararıdır. Yönetici, kurulun kendisine vermediği bir yetkiyi kullanamaz. Kural olarak, aidat ve ortak gider alacaklarının tahsili için icra takibi başlatmak gibi rutin ve kanundan doğan görevler dışında, bir dava açılması veya mevcut bir davaya site adına müdahil olunması için mutlaka kat malikleri kurulunun toplanarak yöneticiye veya yönetim kuruluna bu konuda yetki vermesi gerekmektedir.
Alınacak kararda;
Davanın konusunun ne olduğu,
Kime karşı dava açılacağı,
Gerekirse bir avukata vekaletname verilmesi için yöneticiye yetki tanınması gibi hususların açıkça belirtilmesi, ileride doğabilecek hukuki ihtilafların ve yetkisizlik itirazlarının önüne geçilmesi açısından hayati önem taşır.
Yetkisiz bir şekilde açılan dava, mahkeme tarafından “aktif dava ehliyeti yokluğu” nedeniyle usulden reddedilecektir. Bu durum, hem zaman hem de dava masrafları açısından ciddi bir kayba neden olacaktır.
Site Yönetiminin Açabileceği Başlıca Davalar Nelerdir?
Site yönetiminin, kat malikleri kurulundan yetki almak kaydıyla açabileceği davalar oldukça çeşitlidir. Bu davaları şu başlıklar altında toplayabiliriz:
1. Aidat ve Ortak Gider Alacaklarının Tahsili İçin İcra Takibi ve İtirazın İptali Davası
Bu, en sık karşılaşılan dava türüdür. Yönetici, işletme projesine veya kat malikleri kurulu kararına istinaden belirlenen aidatı ve ortak giderleri ödemeyen kat maliki veya kiracı hakkında icra takibi başlatabilir. Borçlunun bu takibe itiraz etmesi durumunda ise yönetici, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın iptali davası” açarak takibin devamını ve %20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatının tahsilini talep edebilir. Bu süreçte yönetici, KMK Madde 20 uyarınca gecikme tazminatı da talep etme hakkına sahiptir.
2. Ortak Alanlara Yapılan Müdahalelerin Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) ve Eski Hale Getirme Davaları
Kat maliklerinden birinin veya üçüncü bir şahsın, sitenin ortak alanlarına (çatı, bahçe, otopark, koridor vb.) projesine aykırı bir şekilde müdahalede bulunması, bu alanları kendi özel kullanımı için işgal etmesi durumunda yönetim, bu müdahalenin sonlandırılması (müdahalenin men’i) ve yapılan değişikliğin eski hale getirilmesi (kal) talebiyle dava açabilir. Bu davalar genellikle Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
3. Yönetim Planına ve Kat Mülkiyeti Kanununa Aykırı Davranışların Sona Erdirilmesi Davaları
Yönetim planı, bir sitenin anayasası niteliğindedir. Bir kat malikinin, yönetim planına aykırı olarak dairesinde veya ortak alanlarda gürültü yapması, yasaklanan türde evcil hayvan beslemesi, dairesini projeye aykırı bir amaçla (örneğin iş yeri olarak) kullanması gibi durumlarda, yönetim bu aykırılığın giderilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açma yetkisine haizdir.
4. Müteahhide Karşı Açılacak Eksik İfa ve Ayıp Davaları
Bu konu özellik arz etmektedir. Sitenin ortak alanlarında (çatı akması, dış cephe yalıtım sorunu, asansör arızası, havuz sızıntısı vb.) inşaattan kaynaklanan gizli veya açık ayıplar bulunması durumunda, kat malikleri kurulu kararıyla yönetici, müteahhide karşı dava açabilir. Burada görevli mahkeme, genellikle davanın taraflarının ticari statüsüne göre Tüketici Mahkemesi veya Asliye Hukuk Mahkemesi olabilmektedir. Yönetim, ortak alanlardaki ayıplar için dava açabilirken, her kat maliki kendi bağımsız bölümündeki (dairesindeki) ayıplar için bizzat kendisi dava açmalıdır. Yönetimin, bir kat malikinin dairesindeki sorun için dava açma ehliyeti yoktur.
5. Üçüncü Kişilere Karşı Açılacak Tazminat Davaları
Sitenin ortak malvarlığına üçüncü bir kişi tarafından zarar verilmesi (örneğin bir aracın site demir kapısına çarpması, dış cepheye zarar vermesi) durumunda, bu zararın tazmini için yönetim, kat maliklerini temsilen haksız fiil hükümleri çerçevesinde tazminat davası açabilir.
Av. Efehan Mihai ERGİNER
