İzmir Kira ve Tahliye Davası Avukatı
Yazı İçeriği
Kira Hukukunun Temelleri ve Sözleşme Türleri
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) temel dayanak noktasıdır. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya veren ve kiracı olarak iki ana unsurdan oluşur. Kiraya veren, mülkiyetin kullanımını ve faydalanma hakkını kiracıya terk eden kişi olarak tanımlanırken; kiracı ise bu kullanıma karşılık kiraya verene kararlaştırılan bir bedeli ödemeyi taahhüt eden kişidir.
Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Konusu
TBK’nın 299. maddesine göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık belirlenen kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir akittir. Kira sözleşmesinin kapsamına taşınırlar, taşınmazlar veya belirli bir hakkın kullanımı girebilir. Bu geniş kapsam, kira hukukunun günlük yaşamdaki önemini ortaya koymaktadır.
Kira Sözleşmesinin Biçimi (Şekli)
Kira sözleşmesinin hukuki tanımı incelendiğinde, TBK’nın 299. maddesinde tarafların tanımlanmasına rağmen sözleşmenin geçerliliği için özel bir şekil şartı öngörülmemiştir. Bu bağlamda, kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak, gelecekte ortaya çıkması olası ihtilafları ve anlaşmazlıkları önlemek, ispat kolaylığı sağlamak amacıyla günümüzde yazılı sözleşme düzenlenmesi daha çok tercih edilen ve önerilen bir uygulamadır.
Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi Çeşitleri
Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenen kira sözleşmeleri temel olarak üç ana başlık altında sınıflandırılabilir:
Adi Kira Sözleşmesi
Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi
Ürün (Hasılat) Kira Sözleşmesi
Adi Kira Sözleşmesi
Kanunda kira sözleşmesinin genel hükümleri başlığı altında yer alan ve kiralayanın, bir eşyanın belli bir süre kullanımını bir bedel karşılığında kiracıya devretme yükümlülüğü altına girdiği sözleşme türü, adi kira sözleşmesi olarak nitelendirilir. Bu tür, TBK’da kira ilişkisine dair genel esasları belirler.
Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmesi
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi, adından da anlaşılacağı üzere, yaşam alanı veya kapalı bir işyeri fonksiyonu gören yerlerin kiralanmasına yönelik akitlerdir. Kanun koyucu bu tanımı açıkça yapmamış olsa da, uygulamada bu nitelikteki yerlerin kiralanmasına ilişkin özel hükümlere tabidir.
Ürün Kirası Sözleşmesi
Ürün kirası sözleşmesi ise kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılması ve o şeyden elde edilen ürünlerin (hasılatın) toplanması imkânını bir bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşme tipidir. Bu sözleşme türü, özellikle tarım arazileri veya ticari hakların kiralanmasında uygulama alanı bulur.
Kira Süresi ve Sona Erme
Kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kurulabilir. Belirli süreli kira sözleşmesi, üzerinde anlaşılan sürenin dolmasıyla herhangi bir ek bildirime gerek olmaksızın sona eren sözleşme tipidir. Buna karşın, belirsiz süreli kira sözleşmesi ise kanun nazarında belirli süreli sözleşmelerin dışında kalan tüm kira ilişkilerini ifade eder.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesi, taraflarca açıkça veya zımnen bir bitiş tarihi belirlenmişse, o tarihin gelmesiyle son bulur. Ancak, sözleşme süresinin bitiminden sonra tarafların açık bir uzlaşması olmadan kira ilişkisine devam etmeleri halinde, sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesi haline dönüşür.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, daha uzun bir fesih ihbar süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmadıkça, taraflar yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine riayet ederek sözleşmeyi sonlandırabilirler.
Taşınmaz ve Taşınır Yapılara İlişkin Kira Sözleşmelerinde Yasal Fesih Süresi: Yerel âdetle saptanan kira döneminin bitimi için ya da böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresi uygulanır.
Taşınırlara İlişkin Kira Sözleşmelerinde Fesih Süresi: Taraflardan her biri, üç gün önceden yapacağı fesih bildirimiyle sözleşmeyi dilediği zaman feshedebilir. Ancak, kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının özel kullanımına mahsus taşınır bir malın kiracısı, üç aylık kira döneminin sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.
Kiracının Temel Hak ve Yükümlülükleri
Kiracının hakları ve yerine getirmesi gereken sorumluluklar TBK’da ayrıntılı olarak hükme bağlanmıştır. Bu yükümlülükler şunlardır:
Kira bedelini zamanında ödeme sorumluluğu.
Temizlik ve bakım masraflarını karşılama sorumluluğu.
Kiralanandaki ayıpları (eksiklikleri/kusurları) kiraya verene bildirme sorumluluğu.
Ayıpların giderilmesine ve kiralananın potansiyel alıcılara/kiracılara gösterilmesine katlanma sorumluluğu.
Kiralananı özenle kullanma ve çevredeki komşulara saygı gösterme sorumluluğu.
Şartlar oluştuğunda kiralananı geri verme sorumluluğu.
Ayrıca, konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında, sözleşme hükümleri ile kiracıya bir güvence (depozito) verme yükümlülüğü de yüklenebilir.
Kiraya Verenin Temel Hak ve Yükümlülükleri
Kiraya verenin hak ve sorumlulukları TBK’nın 301. ve 312. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kanun hükümlerine göre kiraya verenin başlıca yükümlülükleri şunlardır:
Kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede öngörülen kullanıma uygun bir durumda kiracıya teslim etmek.
Vergi ve benzeri mali yükümlülükleri üstlenmek.
Kiralananın kullanımıyla ilgili, kendisi veya üçüncü kişilerce yapılan yan giderleri karşılamak.
Kiralananda meydana gelen ayıplardan (kusurlardan) sorumlu olmak.
Üçüncü kişilerin ileri sürdüğü hak iddiaları nedeniyle ortaya çıkacak sorumlulukları üstlenmek.
Kira Hukukunda Alt Kira Sözleşmesi
Alt kira ilişkisinin kurulması, TBK’nın 322. maddesinde düzenlenmiş bir konudur. İlgili madde hükmü şöyledir:
“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
Bu hükümden anlaşılacağı üzere, alt kiracının haklarının çerçevesi, asıl kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmeye göre belirlenmektedir. Sözleşmede aksi bir düzenleme bulunmadığı sürece, alt kiracının kendi hakkını bir başka alt kiracıya devretmesinin önünde hukuki bir engel bulunmamaktadır.
Kira İlişkisinin Devri
Kiracının, kira ilişkisini başka bir kişiye devretme yetkisi, kiraya verenin yazılı onayına bağlıdır. Kiraya verenin bu rızayı verme mecburiyeti genel olarak yoktur. Ancak bu kuralın bir istisnası olarak, işyeri kiralarında kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınamaz.
İşyeri Kiralarında Devir: Kira ilişkisinin devri sonucunda, devreden kiracı sözleşmenin bitimine kadar ve azami iki yıl süreyle devralan kiracı ile müteselsil (zincirleme) sorumluluk altında kalır.
Diğer Kira İlişkilerinde Devir: İşyeri kiraları dışındaki kira ilişkilerinde devir gerçekleştiğinde, devralan kiracı devreden kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı olan borçlarından kurtulmuş olur.
Kira İlişkisinin Devrinin Gereklilikleri
Kira ilişkisinin hukuken geçerli bir şekilde devredilebilmesi için üç temel şartın gerçekleşmesi gerekir:
Mevcut bir kira sözleşmesinin varlığı.
Devreden ve devralan kiracıların devir konusu üzerinde uzlaşma sağlamaları.
Kiraya verenin yazılı onayının bulunması.
Aile Konutu ve Eşin Rızası
Kira sözleşmesine konu olan taşınmazın aile konutu niteliği taşıması durumunda, TBK’nın aile konutu hakkındaki 349. maddesi devreye girmektedir. İlgili maddeye göre, aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık izni (rızası) olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Dolayısıyla, aile konutu üzerindeki kira ilişkisinin devri için yukarıda sayılan üç şarta ek olarak eşin rızasının da alınması kanunen zorunludur.
