Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? (2025)

Bir mülk kiralarken hem kiraya veren hem de kiracının haklarını ve yükümlülüklerini güvence altına alan bir kira sözleşmesi hazırlamak kritik öneme sahiptir. Sözlü anlaşmalar geçerli olsa da ileride yaşanabilecek herhangi bir uyuşmazlığın çözümü için yazılı bir kira sözleşmesi önem arz eder. Bu yazımızda, kira sözleşmesi nasıl yapılır ve nelere dikkat edilmelidir sorusuna örnek kiralama sözleşmeleriyle kapsamlı bir yanıt sunacağız.

Yazı İçeriği

Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır

Bir kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken birçok önemli husus bulunmaktadır. Sözleşmenin hukuki geçerliliğini ve tarafların haklarını korumak için belirli adımların izlenmesi önem taşır.

Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira Sözleşmesini Yazılı Olarak Hazırlayın

Kira sözleşmesini yazılı bir formatta düzenlemek, özellikle kira bedeli ve ödemesi gibi hususların ispatı açısından büyük önem taşır. Aksi takdirde, ispat yükü kiraya veren üzerinde olacaktır. Sözleşme, her iki taraf için de ıslak imzalı kopyalar olacak şekilde düzenlenmelidir zira fotokopiler adli tıp incelemesi için yetersiz kalabilir.

Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılması, resmî belge niteliği taşıması nedeniyle tavsiye edilmektedir.

Ayrıca, elektrik, su, doğal gaz gibi abonelik işlemlerinin başlatılmasında kurumlar ekseriyetle yazılı kira sözleşmesinin varlığını aramakta olduğu için de yazılı kira kontratı gereklidir. Öte yandan elektrik, su, doğal gaz gibi aboneliklerin ödenmesinde kiracı tarafınca temerrüde düşülmesi halinde aboneliği kiracıya devretmemiş mülk sahibinin sorumluluğu gündeme geleceğinden ve mülk sahibinin bu bedelleri ödeme zorunluluğu doğacağından kira akdinin tanzimiyle birlikte bu aboneliklerin kiracıya devri için işlem yapılmasında yarar vardır. Her ne kadar iç ilişkide bu aboneliklerden kaynaklanan bedeller kiracıya rücu edilebilir ise de rücûnun yargılamayı gerektirmesi, uyuşmazlığın başında mülk sahibinin yargılama giderlerine katlanması gerekmesi, yargılamaların uzun sürmesi gibi sebepler ve dış ilişkide abone olunan kurumun “mülkü kiracının kullandığı” şeklindeki savunmaya itibar etmeyip ödenmeyen abonelik bedeli, kaçak elektrik bedeli, hasar bedeli, sözleşme bedeli, depozito bedeli, işçilik, faiz ve sair ödemeleri abonenin bizzat kendisinden isteyeceğinden kira ilişkisinin başlangıcı ile derhal abonelik devir işlemlerinin yapılması gereklidir.

Kira Bedelini, Ödeme Şeklini ve Zamanını Açıkça Belirtin

Kira bedelinin ödendiğini kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Bu nedenle, kira bedeli ve ödeme zamanı sözleşmede net bir şekilde belirtilmelidir. Kira bedelinin yatırılacağı banka ve IBAN numarası gibi bilgiler kesinlikle yer almalıdır. Ödemeler, “Ocak 2025 konut kirası” gibi açıklamalarla ev kira sözleşmesine binaen ödeme yapılmalı; açıklamasız ödemeler, geçmiş borçların ödemesi olarak kabul edilebilir.

Ödeme tarihi de sözleşmede açıkça belirtilmelidir, örneğin “her ayın 15’inde peşin ödenecektir” şeklinde kira akdine yazılabilir.

Kira alacağı için ayrıca bono ve sair senet düzenlemek, mükerrer borç oluşturacağı için kural olarak geçersizdir. Senedin hukuku aykırı olmaması için bunun bir teminat senedi olduğu kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.

Elden Yapılan Ödemelerde İmzalı Belge Alın

Elden yapılan kira ödemelerinde, kiraya verenin ıslak imzalı kiranın elden alındığına dair belge karşılığında elden ödeme yapılması gerekir. Aksi halde, ödenmiş kira bedelinin tekrardan ödenmesi istemiyle karşı karşıya kalınabilir. Kiraya verenin yetkili kıldığı kişiye ödeme yapılacak ise kiraya verenin kendi telefon numarasından kiracıya göndereceği “şu kişiye elden ödeme yap” şeklinde talimat alınması, özellikle kiraya verenin talimatının olmadığı ve mülk sahibinin yetkili kıldığı kişinin bu yetkisine dair vekaletname ve sair belgenin ıslak imzayla aslı gibidir yaptırılması, vekaletnamenin gerçekliği konusunda şüpheye düşülmesi halinde keşide edildiği Noterliğe ulaşılarak yevmiye numarası ve düzenleme tarihi belirtmek suretiyle vekaletnamenin gerçekliğinin teyit edilmesi, nihayet yetkiye dair gösterilen belgelerin aslı gibidirli ve ıslak imzalı birer örneklerinin kiracı tarafından saklanması yararlı olacaktır.

Kiraya verenin şirket olduğu durumlarda, ödemelerin kira sözleşmesinde yazdığı şekilde yapılması gerekir. Ancak, kiraya verenin talimatıyla kira sözleşmesinin dışına çıkılarak şirket yetkilisine ödeme yapılacak ise; şirket yetkilisinin kira ödemelerinin tahsili konusunda yetkili olup olmadığı araştırılmalıdır. Zira, her şirket yetkilisi; şirket adına her işlemi görmeye yetkili olmayabilir. Örnek olarak şirketin iş güvenliği yetkilisinin kira ödemesini şirket adına tahsil etmesi ve bu minvalde düzenleyeceği ödemenin alındı belgesinin şirket yönünden bağlayıcı olup olmadığı, vekaletsiz iş görme hükümlerinin uygulanabilirliği sorunları gündeme gelecektir. Hal böyle iken, şüpheye düşülmesi halinde Türkiye Ticaret Sicili Gazetesinden şirket yetkilisinin yetkileri sorgulanarak kira ödemesi yapılması yararlı olacaktır.

Uygulamada işyeri kiralarında yüksek stopaj nedeniyle iki farklı kira sözleşmesi hazırlandığı görülmektedir. Bu sözleşmelerden biri vergi dairesine sunulan düşük bedelli, diğeri ise taraflar arasında kullanılan yüksek bedelli sözleşmedir. Düşük bedelli sözleşme muvazaalı olduğu için geçerli değildir. İleride yaşanabilecek bir anlaşmazlık durumunda kiraya veren yüksek bedelli sözleşmeyi sunabilir. Bu nedenle, kira ödemelerinin banka aracılığıyla ve açıklama yapılarak gerçekleştirilmesi tavsiye edilir. Ancak, elden ödeme yapılacaksa da kiraya verenden ıslak imzalı belge almak; uyuşmazlık vukuunda ispat açısından yararlı olacaktır.

Kira Artış Oranını Belirtin

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kira süresinin dolmasından itibaren tarafların zımni iradeleri ile dahi yenilendiği için, sonraki yıllarda uygulanacak kira artış oranı kira kontratında belirlenmelidir. Bu artış 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Ortak Giderlerin Kiracıya Ait Olduğunu Belirtin

Ortak giderler, yani yan giderleri ödeme yükümlülüğü kiracıya aittir ve bu durum sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Kiracının bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, kiraya veren ödemeyi yapıp daha sonra kiracıdan talep edebilir. Kiracının yan giderleri zamanında ödememesi, sözleşmenin ihlali olarak kabul edilir. Bu durumda kiraya veren, icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

Kiralananın ve Demirbaşların Durumunu Belirtin

Konut ve işyeri kiralamalarında, kiralanan taşınmazdaki demirbaşların bir listesi yapılmalı ve sözleşmede belirtilmelidir. Demirbaşların eksiksiz, sağlam ve işler vaziyette teslim edildiği açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, taşınmaz boyalı olarak teslim edildiyse, sözleşme sonunda yine boyalı olarak teslim edileceği kararlaştırılabilir. Yüksek mahkemenin yerleşik uygulamasına göre olağan yıpranmalardan kiracının sorumlu olmayacağı, sözleşmede boyalı olarak teslim edileceği yazılmışsa dahi mecurun boyasındaki olağan yıpranmanın üzerindeki hor kullanmadan kaynaklı yıpranmalar (boya/ sıva çatlakları, sticker kalıntıları, vida/ dübel delikleri, kiraya verene meydana geldiği tarihte bildirilmeyen su akıntılarından kaynaklı yıpranma ve sair hor kullanmadan kaynaklanan zararlar) haricinde kiracının sorumlu tutulamayacağı kabul edilmektedir.

Tahliye Taahhüdü ve İhtarname Prosedürleri

Kiracının mülkü boşaltacağına dair bir tahliye taahhüdü verilecekse, bu taahhüdün noterde düzenlenmesi ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkları önler. Eğer kiralanan yer aile konutu olarak kullanılacaksa, tahliye taahhüdünün eşler tarafından birlikte imzalanması gerekir. Ancak, belirtilmelidir ki; hem noterde yapılacak tahliye taahhüdü bakımından hem de yazılı kira sözleşmesinden sonra yapılacak tahliye taahhüdü bakımından kira sözleşmesi ile aynı gün olması veya hemen akabinde olması geçersizlik sebebi kabul edilmektedir. Bu minvalde, tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği ve imzalandığı tarihin kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir tarihe tekabül etmesi gerekir.

Tadilat Koşullarını Düzenleyin

Taşınmazda yapılacak tadilatların izne tabi olduğu ve tahliye durumunda tadilat masraflarının kiraya verenden talep edilemeyeceği açıkça belirtilmelidir. Aksi takdirde, kiracının yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar, vekâletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde mülk sahibinden talep edilebilir.

Depozito Bedelini Belirtin

Kiracının kiraladığı mülke verebileceği zararı karşılamak amacıyla bir depozito belirlenmeli ve bu miktar kira sözleşmesinde ifade edilmelidir. Depozito, mülkün sağlam bir şekilde teslim edilmesi durumunda kiracıya iade edilmelidir. Depozito miktarı üç aylık kira bedelini geçmemelidir. Ayrıca, depozito bedelinin nemalandırılıp nemalandırılmayacağı, nemalandırılacak ise ne şekilde nemalandırmanın yapılacağı, kira akdinin sonunda depozitonun iadesinde depozitonun verildiği tarihteki bedel ile mi iadenin yapılacağı yoksa kira akdinin sonunda ödenen aylık kiraya karşılık gelecek oranda mı depozitonun iade edileceği hususlarının kira sözleşmesinde kararlaştırılması, tezahür edecek uyuşmazlıkların hallinde yararlı olacaktır.

Kira Sözleşmesi

Sıklıkla kira sözleşmesi nasıl doldurulur, kira kontratı nasıl yapılır soruları sorulmakta olup, bu minvalde örnek teşkil etmesi açısından örnek ev kira sözleşmesi ve örnek dükkan kira sözleşmesi/ örnek işyeri kira sözleşmesi aşağıdaki gibidir.

Ev Kira Sözleşmesi Örneği

Dairesi
Mahallesi
Sokağı Numarası
Kiraya verenin adı, soyadı TC. Numaraları
Kiraya verenin ikametgahı
Kiracının adı soyadı veya unvanı
Kiracının adresi
Bir aylık kira karşılığı
Kiranın ne şekilde ödeneceği
Kira müddeti
Kiranın başlangıcı
Kiralanan şeyin ne için kullanılacağı
Kiralanan şeyin şimdiki durumu Demirbaşlar

HUSUSİ ŞARTLAR

1-KİRA BEDELİ VE ÖDEME ZAMANI :

Kira bedeli AYLIK NET ________________ olup her ay peşin olarak Her ayın 1-5. Günleri arasında; _________________ adına _____________________________ İBAN numaralı hesabına yatırılacaktır. Aksi temerrüt ve tahliye sebebidir.

Bu sözleşmede alınan kira bedeli net olup bu miktarın dışındaki gelir vergisi stopajı kiracı tarafından yatırılacaktır. Her muhtasar verme döneminin sonunda kiralanana ilişkin stopajın yatırıldığını gösteren belgelerin birer sureti ve her Ocak ayında bir önceki yıla ilişkin stopaj listesi kiracı tarafından kiraya verenlere teslim edilecektir. Vergilerdeki kesinti oranlarının artması veya yeni kesintiler oluşturulması halinde kiralayana ödenecek net miktarın değişmeyeceği kiracı tarafından kabul edilmiştir.

Kira bedellerinin herhangi birinin zamanında ödenmemesi halinde o yıla ait dönem sonuna kadar olan kira bedellerinin tamamı muacceliyet kesbeder ve hiçbir ihbar veya iki haklı ihtara gerek olmaksızın kiralayana, kira bedellerinin tümünü talep etme ve kiracıyı tahliye etme hakkını verir.

2- KİRA BEDELİNİN ARTIŞ ORANI VE ŞEKLİ :

Yenilenen kira dönemlerinde, kira bedeli ___________________ oranından aşağı olmamak üzere taraflar arasında istişare edilerek artırılacaktır. Kiracı sözleşme müddetini uzatmak istediğinde bu isteğini kira sözleşmesinin bitimine 1 (BİR) AY kala yazılı olarak bildirmek zorundadır.

3-KİRALANANIN TAHLİYESİ :

Kiracı uzayan dönem için geçerli olmak üzere kira sözleşmesini yenilemeyip mecuru tahliye etmek isterse keyfiyeti akdin hitamı tarihinden 3(üç) ay önce ve Noterlik vasıtasıyla bildirmek zorundadır.

4-DEVİR :

Kiracı, kiraya verenin yazılı muvafakati olmaksızın kiralananı kısmen veya tamamen başkasına devredemez, ortak alamaz, alt kiracı alamaz. Kiracı, kiraya verilen malın kullanım şeklini mal sahibinin haberi olmadan değiştiremez.

5- VERGİ İLE HARÇLARDA SORUMLULUK :

Kira süresince kiralananın emlak vergisi ve Kiraya Verenin mecurun sahibi olarak ödemek zorunda olduğu vergi, harç ve sair yükümlülükler dışındaki vergi ve giderleri kiradan ayrı olarak kiracıya aittir. Bu giderlere özellikle stopaj, belediye çevre temizlik vergisi, tenvirat, belediye mevzuatında vs. mevzuatta ve hala mevcut olmadığı halde kira sözleşmesinin devamı sırasında çıkabilecek ve Kiracının mecuru kullanımıyla ilgili olan giderler kira süresince kiralananın sözleşmeden maksut olan gayeye uygun surette kullanılabilmesini gerektirebileceği bilcümle giderler de dâhildir.

6- GİDERLERİN ÖDENMESİ :

7-TAMİRAT VE TADİLAT VE DİĞER SORUMLULUKLAR :

Kiralananda kullanım amacı dışında kiralayanın yazılı muvafakati olmadıkça hiçbir tadilat ve ilave yapılamaz. Kiracı, Kiralayanın muvafakatı ile kiralananın içinde yapılan bulunan sökülebilir dekorasyon malzemelerini almayı, kiralananın ana kısmında yaptığı dekorasyon ve değişikliklerin (zemin kaplaması, tuvalet, tadilat ve dekorasyonu, duvar alçıpanı vb gibi) kiralananın ayrılmaz parçası haline geleceği için tahliye esnasında bunları aynen bedelsiz bırakarak kiralananı teslim edeceğini kabul, beyan ve taahhüt eder. Kiracı tarafından dekorasyon amacı ile ve kiralayanın muvafakati tahtında yapılan değişiklikler ve ilaveler ile vs. dekorasyon giderleri kiralananın tahliyesi sırasında kiralayandan hiçbir şekilde talep edilemez.

8-Kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe Kiralananda ve eklentilerinde, kiracının kullanımından doğan her türlü hasar ve arızalar kiracı tarafından giderilecek olup bu hususlardan dolayı hiçbir nam ve miktarda kiralayandan talep ve rücu isteminde bulunulamaz. Kiracı, Yönetim plan ve talimatlarına aynen uymayı kabul ve taahhüt etmiştir.

9- ÖZEN BORCU :

Kiracı, kiralananı kira akdinin devamı süresince özenle kullanmak zorundadır. Kiracı, kiralananlarda yürüteceği faaliyetini, geçerli ve güncel mevzuata uygun şekilde yürütmek, ilgili mercilerden alınması gereken ruhsat ve izinleri almadan faaliyete başlamayacağını, ruhsat ve izinlerin alınamaması veya alınmasının gecikmesi nedeniyle kiralayanları sorumlu tutamaz, kira ödeme yükümlülüğünden kurtulamaz.

10- TEBLİGAT :

Kiracının işbu sözleşmedeki imzası üzerindeki adresi, yapılacak tebligatlar için gösterdiği adres olup bu adreste meydana gelebilecek değişikliklerde kiraya verene noter marifetiyle yazılı olarak bildirilmesi gerekir. Noter vasıtasıyla yazılı adres değişikliği bildirimi yapılmadıkça adres değişikliğinin bilinmekte olduğu ileri sürülemeyecek ve başka türlü kanıtlanamayacaktır.

11- DAMGA VERGİSİ :

Kiracı sözleşmeye ait olan damga vergisi bedelini işbu sözleşmenin imzası anında ilgili vergi dairesine yatırmak üzere KİRALAYAN’A ödeyecek kiralayan 15 gün içinde damga vergisini yatırarak ve makbuzun bir suretini kiracıya verecektir.

Kiracının işbu yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, kiralayanların ödemek zorunda kalacağı bedel Kamu Alacaklarına uygulanan gecikme faizi oranı uygulanarak kiracıdan talep ve tahsil edilecektir.

13- YARGILAMA GİDERLERİNDEN SORUMLULUK :

Kiracı herhangi bir nedenle kendisi veya kiralayanlar hakkında dava açılmasına veya takip yapılmasına neden olduğu ve dava kiracı aleyhine sonuçlandığı takdirde, yargı organları tarafından kendilerine yüklenecek yargılama giderleri ile avukatlık ücretini ödemekle yükümlü olacağı gibi, ayrıca kiralayanın İzmir Barosu’nun karar tarihinde geçerli tavsiye edilen avukatlık ücreti bedeline uygun olarak avukata ödeyeceği avukatlık ücretini de ödeyecektir.

14- GÜVENCE PARASI :

Kiracı işbu sözleşmenin imzalanması ile ___ ay karşılığı _________________ TL güvence parasını kiralayanların hesabına yatıracaktır. Kiracı işbu güvence parasını kira sözleşmesinde belirtilen hesaba yatıracaktır. Kira akdinin hitamında kiralayanın hiçbir alacağı olmaması, kiracının elektrik, su, vs. borcunun olmaması ve kiralananda herhangi bir hasar söz konusu değil ise güvence parası kiracıya iade edilecektir. Kira süresi boyunca güvence parasının nemalandırılmayacağı ve kiraya verenin güvence bedelini iade borcu doğar ise kiracı tarafından verilen güvence bedelinden daha fazlasını ödemesi gerekmeyeceği taraflarca kabul edilmiştir.

15- YETKİ :

Bu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda İZMİR Mahkeme ve İcra Daireleri yetkilidir.

Onbeş (15) maddeden ibaret olan işbu kira sözleşmesi tarafların ortak iradelerine uygun olarak iki nüsha olarak düzenlenerek 17.08.2025 tarihinde imza altına alınmıştır.

(KİRALAYAN) (KİRACI )

İşyeri Kira Sözleşmesi Örneği

Mahallesi
Sokağı Numarası
Kiraya verenin adı, soyadı TC. Numaraları
Kiraya verenin ikametgahı
Kiracının adı soyadı veya unvanı
Kiracının faaliyet merkezi
Bir aylık kira karşılığı
Kiranın ne şekilde ödeneceği
Kira müddeti
Kiranın başlangıcı
Kiralanan şeyin ne için kullanılacağı
Kiralanan şeyin şimdiki durumu Demirbaşlar

HUSUSİ ŞARTLAR

1- KİRA BEDELİ VE ÖDEME ZAMANI :

Kira bedeli yıllık NET _____________ TL olup, aylık ____________ TL’ye tekabül eden kira bedeli her ayın 15. gününe kadar; KİRALAYAN _________________’nın TR____________________________ İBAN numaralı hesabına yatırılacaktır.

Bu sözleşmede alınan kira bedeli net olup bu miktarın dışındaki gelir vergisi stopajı kiracı tarafından yatırılacaktır. Her muhtasar verme döneminin sonunda kiralanana ilişkin stopajın yatırıldığını gösteren belgelerin birer sureti ve her Ocak ayında bir önceki yıla ilişkin stopaj listesi kiracı tarafından kiraya verenlere teslim edilecektir. Yapılacak yasal düzenlemeler ile stopaj ve fon oranlarının arttırılması veya kiracıya yönelik olarak yeni vergi ve fonlar ihdas edilmesi halinde bu yükümlülükler kiracıya ait olacak, mevcut olanların düşürülmesi halinde düşen kısım kiraya eklenecektir.

Kiracı tarafından kiralayanların banka hesaplarına kısmi ödeme yapılması, kiralayanların bakiye kira bedelinden vazgeçtiği anlamına gelmez.

2- KİRA BEDELİNİN ARTIŞ ORANI VE ŞEKLİ :

Yenilenen kira dönemlerinde, kira bedeli hiçbir ihtara gerek kalmaksızın _______________________________________ artış oranında artırılacaktır.

3- KİRALANANIN TAHLİYESİ :

4-DEVİR :

Kiracı, kiralananı, kiralayanların yazılı izni olmaksızın kısmen veya tamamen devredemez, her ne şekilde olursa olsun başkalarına kullandıramaz. Devre izin verilmesi halinde, kiralayanlar kira bedelini belirlemekte tamamen özgür olacaklardır, kiracı bu durumu peşinen kabul eder. Kira bedelinin, kiracı dışında bir kişi tarafından ödenmesi, ödemeyi yapan kişiye kiracılık sıfatı kazandırmaz.

5- VERGİ İLE HARÇLARDA SORUMLULUK :

Kira süresince kiralananın emlak vergisi ve Kiraya Verenin mecurun sahibi olarak ödemek zorunda olduğu vergi, harç ve sair yükümlülükler dışındaki vergi ve giderleri kiradan ayrı olarak kiracıya aittir. Bu giderlere özellikle stopaj, belediye çevre temizlik vergisi, tenvirat belediye mevzuatında vs. mevzuatta ve hala mevcut olmadığı halde kira sözleşmesinin devamı sırasında çıkabilecek ve Kiracının mecuru kullanımıyla ilgili olan giderler kira süresince kiralananın sözleşmeden maksut olan gayeye uygun surette kullanılabilmesini gerektirebileceği bilcümle giderler de dâhildir.

6- GİDERLERİN ÖDENMESİ :

Kiralananın, elektrik ve su, doğalgaz ve benzeri masraflar ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri uyarınca Kiralanana isabet edecek ortak gider payları ve avansları yönetim giderleri, kapıcı, kalorifer, normal kullanım ve aşınmadan kaynaklanmayan koruma ve bakım giderleri kiracıya ait olup kira bedeli dışında muntazaman Yönetim hesabına ödenecektir. Kiralanan işyeri olarak kullanılacak olup Yönetim planına göre işyerleri bir misli fazla aidat ödemek durumundadırlar. Yönetim giderlerinin kiracı tarafından zamanında ödenmemesi halinde, kiralayan yönetime ödeme yapma zorunda olmaksızın ödenmeyen bedeli KMK’ dan kaynaklanan gecikme tazminatına ek olarak Kamu Alacaklarına uygulanan gecikme faizi oranında uygulanacak faizi ile kiracıdan talep ve tahsil hakkına sahiptir.

7- TAMİRAT VE TADİLAT VE DİĞER SORUMLULUKLAR :

Kiralanan ekte yer alan projede belirtildiği şekilde ________________ olarak kullanılacak olup, projeye uygun imalatların yapılması tamamen Kiracının sorumluluğundadır. Ekte yer alan tadilat ve işyerinin bölümlere ayrılma projesi için KİRACI, İşyeri yönetiminden ve Binanın mimarından onay alarak tadilata başlayabilir. Kiracı, kiraya verenin önceden yazılı iznini almak şartıyla, masrafı ve her türlü mali ve hukuki sorumluluğu kendisine ait olmak üzere, bina statiğine zarar vermemek ve imar mevzuatına aykırı olmamak şartıyla mecur içinde gerekli tadilatı yapabilir. Yazılı onay ile yapılacak, tadilat ve iyileştirmelerin bedelini kiralayandan isteyemez ve kiradan düşemez. Kiralanan yerin faaliyete geçebilmesi için gerekli tüm yasal izinler Kiracı tarafından alınacak olup, Kiracı bu izinlerin alınamamış olmasını ileri sürerek kira ödemesinden kaçınamaz, ödenmiş kiraları talep edemez. Kiralananda projede belirlenen kullanım amacı dışında kiralayanın yazılı muvafakati olmadıkça hiçbir tadilat ve ilave yapılamaz. Kiracı, kiralananın içinde yapılan bulunan sökülebilir dekorasyon malzemelerini almayı ve taşınmazı eski hale getirerek teslim etmeyi kabul etmekte, bunun dışında kiralananın ana kısımda yapılan dekorasyon ve değişiklikler (zemin kaplaması, tuvalet, tadilat ve dekorasyonu, duvar alçıpan vb.) kiralananın ayrılmaz parçası haline geleceği için tahliye esnasında bunları aynen bedelsiz bırakarak kiralananı teslim edeceğini kabul, beyan ve taahhüt etmektedir. Kiracı tarafından dekorasyon amacı ile ve kiralayanın muvafakati tahtında yapılan değişiklikler, ilaveler ve dekorasyon giderleri hiçbir şekilde kiralayandan talep edilemez. Kira akdinin her ne sebeple olursa olsun sona ermesi durumunda kiralanan olduğu gibi veya kiralayanların eski hale getirme isteğinde bulunması durumunda eski hale getirilerek kiralayanlara teslim edilecektir.

Tahliye anında kiralanan, herhangi bir bedel talep edilmeksizin temiz, boyalı, hasarsız ve bakımlı şekilde mal sahibine teslim edilecektir. Bina dışında Reklam ve tanıtım amaçlı ilan ve panolar ancak yönetim planına aykırı olmayacak şekilde Kiralayanların ve Yönetimin onayladığı şekilde yapılabilir.

8- Kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe Kiralananda ve eklentilerinde, kiracının kötü kullanımından doğan her türlü hasar ve arızalar kiracı tarafından giderilecek olup bu hususlardan dolayı hiçbir nam ve miktarda kiralayandan talep ve rücu isteminde bulunulamaz. Kiracı, Yönetim plan ve talimatlarına aynen uymayı kabul ve taahhüt etmiştir.

9- ÖZEN BORCU :

10- TEBLİGAT :

11- DAMGA VERGİSİ :

12- SÖZLEŞMEDE DEĞİŞİKLİK :

İşbu sözleşmede yapılacak değişikliklerin yazılı olarak yapılması ve taraflarca imza altına alınmış olması gerekmektedir. Uygulamada devamlılık vs durumlar sözleşmenin değiştirildiği anlamını taşımayacaktır. Sözleşmeye göre artacak kira paralarına ilişkin olarak ayrıca sözleşmede değişiklik yapılması gerekmez.

13- YARGILAMA GİDERLERİNDEN SORUMLULUK :

14- GÜVENCE PARASI :

Kiracı işbu sözleşmenin imzalanması ile ___ ay karşılığı _________________ TL güvence parasını kiralayanların hesabına yatıracaktır. Kiracı işbu güvence parasını kira sözleşmesinde belirtilen hesaba yatıracaktır. Kira akdinin hitamında kiralayanın hiçbir alacağı olmaması, kiracının elektrik, su, vs. borcunun olmaması ve kiralananda herhangi bir hasar söz konusu değil ise güvence parası kiracıya iade edilecektir. Güvence parasının nemalandırılmayacağını taraflar kabul edecektir. 12-

15- OLAĞANÜSTÜ SEBEPLER :

Pandemi, savaş, doğal afet gibi önemli sebeplerin tezahürü halinde kiracı sözleşmeden doğan yükümlülüklerine uygun davranacağını kabul, beyan ve taahhüt eder.

16- YETKİ :

Bu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda İZMİR Mahkeme ve İcra Daireleri yetkilidir. Onaltı (16) maddeden ibaret olan işbu kira sözleşmesi tarafların ortak iradelerine uygun olarak iki nüsha olarak düzenlenerek 17.08.2025 tarihinde imza altına alınmıştır.

(KİRALAYAN) (KİRACI)

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi nedir ve neden önemlidir? Kira sözleşmesi, kiraya verenin (ev sahibi) bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında belirlenen kirayı ödemeyi üstlendiği resmi bir belgedir. Bu sözleşme, her iki tarafın haklarını ve borçlarını yasal güvence altına aldığı için hayati öneme sahiptir.

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mıdır? Hayır, kanunen yazılı olma zorunluluğu yoktur. Sözlü anlaşmalar da geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından, anlaşma şartlarının net bir şekilde belirlenmesi ve gelecekteki uyuşmazlıkları önlemek için sözleşmenin kesinlikle yazılı yapılması tavsiye edilir.

E-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılabilir mi? Evet, artık Gelir İdaresi Başkanlığı’na bağlı İnteraktif Vergi Dairesi ve e-Devlet kapısı üzerinden “Kira Bildirim Sözleşmesi” doldurularak resmi bir sözleşme oluşturulabilir. Bu yöntem, damga vergisinden muafiyet gibi avantajlar da sunar.

Belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi arasındaki fark nedir? Belirli süreli sözleşme, 1 yıl gibi net bir bitiş tarihine sahiptir. Kiracı, süre sonunda en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzar. Belirsiz süreli sözleşmede ise net bir bitiş tarihi yoktur.

Ev sahibi yasal sınırın üzerinde zam yapmak isterse ne yapmalıyım? Yasal sınırın üzerinde bir artışı kabul etmek zorunda değilsiniz. Anlaşma sağlanamazsa, ev sahibi ancak yasal şartlar oluştuğunda (örneğin 5 yılı dolduran kiracılar için) “kira tespit davası” açarak yeni bir bedel belirlenmesini talep edebilir.

Kirayı banka üzerinden göndermek zorunlu mu? Evet, konut ve işyeri kiralarında kira ödemelerinin banka veya PTT kanalıyla yapılması yasal bir zorunluluktur. Bu, vergi kaçakçılığını önlemek ve ödemeleri kayıt altına almak içindir.

Kiramı bir gün bile geciktirirsem ne olur? Kirayı zamanında ödememek, sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Ev sahibi, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekerse veya ödenmeyen kira için icra takibi başlatırsa, bu durum tahliye sebebi olabilir.

Ev sahibi ara zam veya ek kira talep edebilir mi? Hayır. Kira artışı, yalnızca kira yenileme döneminde ve yasal oranları aşmayacak şekilde yapılabilir. Sözleşme devam ederken “ara zam” adı altında ek bir ücret talep edilmesi yasal değildir.

Depozito en fazla ne kadar olabilir? Depozito bedeli, Türk Borçlar Kanunu’na göre en fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabilir.

Ev sahibi depozitoyu ne zaman iade etmelidir? Kiracı evi tahliye ettiğinde, ev sahibi mülkü kontrol eder. Eve veya demirbaşlara bir zarar verilmemişse ve ödenmemiş bir borç (kira, fatura vb.) yoksa depozito kiracıya hemen iade edilmelidir.

Ev sahibi depozitodan hangi kesintileri yapabilir? Ev sahibi, sadece kiracının kusurundan kaynaklanan zararları (kırık cam, bozuk parke vb.) ve ödenmemiş borçları depozitodan düşebilir. Binanın normal kullanımıyla oluşan eskimeler (boya eskimesi gibi) için kesinti yapamaz.

Apartman aidatını ve ortak giderleri kim öder? Apartman aidatı gibi mülkün kullanımıyla ilgili düzenli giderler kiracıya aittir. Ancak binanın demirbaşına yönelik büyük tadilatlar (çatı onarımı, dış cephe mantolama gibi) ev sahibinin sorumluluğundadır.

Evdeki demirbaşlar (kombi, parke vb.) bozulursa tamir masrafını kim karşılar? Eğer arıza, kiracının hatalı kullanımından kaynaklanmıyorsa, demirbaşların bakım ve onarım masrafları ev sahibine aittir. Kiracı, durumu derhal ev sahibine bildirmelidir.

Kiracı evde değişiklik veya tadilat yapabilir mi? Kiracı, ev sahibinden yazılı izin almadan evde boya badana dışında, yapıyı etkileyecek büyük değişiklikler (duvar kırma, tesisat değiştirme vb.) yapamaz.

Ev sahibi istediği zaman eve girebilir mi? Hayır. Ev sahibi, kiracının izni ve bilgisi olmadan, geçerli bir sebep (evi gösterme, tamirat kontrolü vb.) olmaksızın mülke giremez. Girmeden önce kiracıya uygun bir zamanda randevu alarak haber vermelidir. Aksi durum “konut dokunulmazlığının ihlali” suçunu oluşturur.

Alt kiralama nedir, yasal mıdır? Kiracının, kiraladığı mülkü bir başkasına kiralamasına alt kiralama denir. Bu, ancak kira sözleşmesinde buna izin veren bir madde varsa veya ev sahibinden yazılı onay alınmışsa yasaldır.

Ev satılırsa kira sözleşmesi ne olur? Evin satılması, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni ev sahibi, eski sözleşmenin tarafı olur ve tüm şartlar (kira bedeli, süre vb.) aynen devam eder.

Yeni ev sahibi beni evden çıkarabilir mi? Yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra 1 ay içinde size ihtarname göndererek, kendisinin veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı nedeniyle evi boşaltmanızı isteyebilir. Bu ihtardan sonra 6 ay içinde tahliye davası açma hakkı doğar.

Kiracı sözleşme bitmeden evden çıkabilir mi? Evet, çıkabilir. Ancak kiracı, belirli süreli bir sözleşme bitmeden evden çıkarsa, evin yeniden kiralanabileceği “makul bir süre” boyunca kira ödeme sorumluluğu devam edebilir. Bu durum sözleşmedeki “cezai şart” maddelerine de bağlıdır.

Ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle çıkarabilir? Kirayı zamanında ödememek (bir yılda iki haklı ihtar). Ev sahibinin veya birinci derece yakınının eve ihtiyacı olması. Evin esaslı tamirat, tadilat veya yıkım gerektirmesi. Kiracının eve kasten ciddi zarar vermesi. Kiracının tahliye taahhütnamesi vermesi gibi sebepler sayılabilir.

10 yıllık kiracı nasıl çıkarılır? Belirli süreli sözleşmelerde 10 uzama yılı sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise 10 yılın sonunda ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin, sözleşme bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekerek sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkına sahiptir.

Tahliye taahhütnamesi nedir, ne zaman geçerli olur? Kiracının, belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair imzaladığı yazılı belgedir. Geçerli olması için, bu taahhüdün kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte ve boş olarak imzalanmamış olması gerekir. Aksi halde geçersiz sayılabilir.

Ev sahibi çocuğum gelecek diyerek kiracıyı çıkarabilir mi? Evet, bu “ihtiyaç nedeniyle tahliye” sebebidir. Ev sahibi, kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun) veya üstsoyunun (anne, baba) konut ihtiyacı olduğunu kanıtlarsa dava yoluyla tahliye talep edebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev başkasına kiralanabilir mi? Hayır. Ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettikten sonra, o mülkü 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Kiralarsa, eski kiracısına en az bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek zorunda kalabilir.

Kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu nedir? Kefil, kiracının kirayı ödememesi durumunda bu borcu üstlenen kişidir. Kefilin sorumluluğu, sözleşmede belirtilen süre ve miktar ile sınırlıdır.

Kira sözleşmesi damga vergisini kim öder? Kira sözleşmeleri damga vergisine tabidir. Genellikle hem kiracı hem de ev sahibi tarafından yarı yarıya ödenir, ancak taraflar aksini kararlaştırabilir. E-Devlet üzerinden yapılan sözleşmeler damga vergisinden muaftır.

Evcil hayvan beslemek tahliye sebebi olabilir mi? Eğer kira sözleşmesinde “evcil hayvan beslenemez” şeklinde açık bir yasak varsa ve apartman yönetim planında da bu konuda bir kısıtlama bulunuyorsa, bu durum sözleşmeye aykırılık teşkil edebilir ve tahliye sebebi sayılabilir.

Av. Efehan Mihai ERGİNER

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? (2025)

Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır