Boş Durumdaki Evin Tahliyesi (2025)

Kiracının hangi hâl ve şartlarda tahliye edilebileceği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ve sair mevzuat hükümlerinde düzenlenmiştir. Kiralananın kullanılmaması ise tahliye sebepleri arasında sayılmamıştır. İşbu yazımızda boş durumdaki evin, eve hiç gelmeyen kiracının veya evi terk eden kiracının tahliyesinin salt bu sebeplerle mümkün olup olmadığı izah olunacaktır.

Boş Durumdaki evin Tahliyesi

Boş durumdaki evin tahliyesi bakımından bu husus mevzuatta tahliye sebebi olarak sayılmamıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 vd. hükümlerinde kiracının hangi sebeplerle tahliye edilebileceği düzenlenmiştir. Hukukumuzda, tahliye sebepleri bakımından sınırlı sayıda sayma ilkesi benimsenmiş olduğundan kanunda bahsedilen tahliye sebeplerinden başka bir sebeple kiralananın tahliyesi kural olarak mümkün değildir.

Bir başka ifade ile kiralananın fiilen/ aktif olarak kullanılmaması, fiilen tahliye edilmesine rağmen anahtar teslimi gerçekleştirilmeyerek kira ilişkisinin devam ettirilmemesi, aslında kullanılmayan evin/ iş yerinin ışıkları açık bırakılarak kullanılmaması gibi durumlarda kiraya veren, kiralanan taşınmazın kullanılmamasını, kiracının evi terk etmesini veya evin boş olmasını sebep göstererek kiracıya karşı taşınmazın tahliyesini isteyemeyecektir.

Evin Boş Olması Halinde Kira Bedeli

Öte yandan, kiracı, kiralananı fiilen boşaltmış olsa dahi resmi olarak taşınmazın tahliyesi ve anahtar teslimi gerçekleştirilmedikçe kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Yani, taşınmazı fiilen tahliye eden ve fakat anahtar teslimini kiraya verene gerçekleştirdiğini ispat edemeyen kiracının kira ödeme borcu devam edecektir. Zira, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 324. maddesi hükmü “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.” şeklindedir.

Boş Durumdaki Evin Tahliyesi : İçtihat

Tahliye sebepleri sınırlı olduğundan kanunda yazılı olmayan bir nedenle tahliye talep edilemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8819 E. 2018/1188 K. ve 19.2.2018 Tarihli kararına göre; “Somut olayda; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve müteakip maddelerinde, kira sözleşmesinin hangi hallerde dava yoluyla sonlandırılacağı; TBK’nun 354. maddesinde ise dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir. Kiralananın niteliği ve tabi olduğu Yasa itibariyle fesih ve tahliye sebepleri sınırlı olup, kanunda yazılı olmayan bir nedenle davacıya tahliyeyi talep etme hakkı vermez.”

Kanunda fesih ve tahliye sebepleri sınırlı olduğundan kanunda yazmayan sebepler, kiraya verene fesih ve tahliye hakkı vermez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/9100 E. 2018/1611 K. ve 26.2.2018 Tarihli kararına göre: “Davada dayanılan 01.05.2008 başlangıç tarihli yedi yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacılar tarafından sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolmuş olması nedeniyle kiralananın tahliyesi talep edilmiş ise de; taşınmazın dükkan olarak kiralandığı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeye göre çatılı işyeri olduğu anlaşılmaktadır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde de konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin ancak on yıllık uzama süresi sonunda bildirim yoluyla kira sözleşmesine son verebileceği belirlenmiştir. Aynı Kanun’un 350. ve müteakip maddelerinde ise, kira sözleşmesinin hangi hallerde dava yoluyla sonlandırılacağı; TBK’nun 354. Maddesinde de dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir. Kiralananın niteliği ve tabi olduğu Yasa itibariyle fesih ve tahliye sebepleri sınırlı olup, kanunda yazılı olmayan bir nedenle davacılara tek taraflı bildirimle sözleşmeyi fesih hakkı vermediğinden, Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

Sonuç

Hukukumuzda, tahliye sebepleri bakımından sınırlı sayıda sayma ilkesi benimsenmiş olduğundan kanunda bahsedilen tahliye sebeplerinden başka bir sebeple kiralananın tahliyesi kural olarak mümkün değildir. Bu minvalde boş durumdaki evin tahliyesi, eve hiç gelmeyen kiracının tahliyesi veya evi terk eden kiracının tahliyesi salt bu sebeple mümkün görünmemektedir.

Av. Efehan Mihai ERGİNER